COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT

DU 28 JANVIER 2021

N° 2021/25

N° RG 20/06709 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGBXD

S.C.I. MSB

C/

X Y

SARL URBAN NEST

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE […]

S.C.I. L’OLIVIER

S.A.R.L. AZUR BATIMENT ISOLATION

SAS B C D

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Josyane LORENZI

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

M^e Paul GUEDJ

M^e Vanessa DIDIER

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de GRASSE en date du 09 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00165.

APPELANTE

S.C.I. MSB prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise […]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Michel Frédéric avocat au barreau de Grasse

INTIMES

Monsieur X Y né le […] à Drancy,

demeurant […]

représenté par M^e Josyane LORENZI de la SELARL LORENZI ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

SARL URBAN NEST prise en la personne de son représentant légal en exercice

sise […]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-Z- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e BOIRAT Marie avocat au barreau d’Aix-en-Provence et plaidant par M^e ESSNER Renaud avocat au barreau de Grasse.

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE […]

[…]

Représenté par son syndic en exercice FONCIA AD IMMOBILIER, Dont le siège social est sis à […], […], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL CABINET LPM AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. L’OLIVIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

sise […]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par M^e CREHANGE Laurent avocat au barreau de Paris.

S.A.R.L. AZUR BATIMENT ISOLATION,

sise […]

représentée par M^e Vanessa DIDIER, avocat au barreau de GRASSE

SAS B C D immatriculée au R.C.S. de GRASSE sous le numéro 805 210 929, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX-Z- CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Substitué par M^e BOIRAT Marie avocat au barreau d’Aix-en-Provence et assisté par M^e GYACHA Paul-André avocat au barreau de Grasse

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, monsieur BANCAL Jean-François, président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Jean-François BANCAL, Président

M^me Patricia TOURNIER, Conseillère

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Priscille LAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2021

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2021

Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et M^me Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

Au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé […], la SCI L’OLIVIER a donné à bail commercial à la SARL URBAN NEST, assurée auprès de la MAAF, un local commercial où elle exploite un commerce d’ameublement et de décoration.

La SCI MSB a fait l’acquisition des combles de cet immeuble et y a fait procéder à des travaux de surélévation, après autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 20.12.2017 qui lui avait cédé le droit de surélever l’immeuble d’un étage supplémentaire à usage d’habitation, à charge pour elle de supporter notamment l’intégralité du coût des travaux afférents à cette surélévation ainsi que la réfection intégrale de la toiture de l’immeuble.

La maîtrise d’oeuvre des travaux a été confiée à X Y.

La DROC est du 20.8.2018.

La toiture a été déposée.

Le 13.9.2019, la SARL URBAN NEST a subi des infiltrations d’eaux de pluie dans son local commercial, fermé son commerce et fait une déclaration de sinistre à son assureur.

X Y a fait appel à la société B C D aux fins de procéder au bâchage provisoire après dépose de la toiture.

A la suite d’intempéries survenues le 15.10.2019, de nouvelles infiltrations se sont produites dans le local commercial de la SARL URBAN NEST.

A la demande de X Y, la SARL AZUR BÂTIMENT ISOLATION est intervenue pour mettre en place des bâches de protection.

De nouvelles intempéries sont survenues en novembre 2019, provoquant un nouveau sinistre.

La SARL URBAN NEST a cessé de régler son loyer.

En outre, par actes des 29 et 30.1.2019 elle a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Cannes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de 6, […], la SCI l’Olivier et la société civile MSB.

La société MSB a fait assigner en intervention forcée les sociétés B C D, AZUR BÂTIMENT ISOLATION et X Y.

**

Par ordonnance du 9 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Grasse a notamment :

' débouté la SARL URBAN NEST de sa demande de condamnation de la société MSB et du syndicat des copropriétaires à « finaliser les travaux en cours et faire cesser les désordres soufferts par la société requérante »,

' débouté la SCI L’OLIVIER de sa demande de condamnation de la société MSB à «finaliser les travaux et faire cesser les désordres subis tant par la société SCI l’Olivier que par l’exploitant des locaux donnés à bail » ,

— Condamné la SCI MSB à communiquer à la SARL URBAN NEST et à la SCI l’Olivier:

* les devis et/ou marchés de travaux effectués concernant les travaux d’enlèvement de la toiture et de surélévation,

* les coordonnées de son assureur de responsabilité civile,

et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à communiquer la SARL URBAN NEST une attestation d’assurance au titre de sa responsabilité civile, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard,

— Condamné la SCI MSB à payer à la SARL URBAN NEST la somme provisionnelle de 100 000€ à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices;

— Autorisé la suspension des loyers dus par la SARL URBAN NEST du 13 septembre 2019 au 31 juillet 2020,

— condamné la SARL URBAN NEST à payer à la SCI L’OLIVIER la somme de 2416€ au titre de la taxe foncière 2019,

— Condamné la SCI MSB à payer à la SCI L’OLIVIER la somme provisionnelle de 15600€ au titre des loyers dus par la SARL URBAN NEST au titre des mois de septembre 2019 à mars 2020,

— Débouté la SCI MSB de ses demandes de garantie,

— Ordonné une expertise et commis pour y procéder Z A,

— Condamné la SCI MSB à payer à la SARL URBAN NEST la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI MSB à payer à la SCI L’OLIVIER la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI MSB aux dépens.

**

Le 21 juillet 2020, la SCI MSB a interjeté appel. Cet appel était cantonné aux dispositions suivantes par lesquelles le premier juge a :

— Condamné la SCI MSB à payer à la SARL URBAN NEST la somme provisionnelle de 100 000€ à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices;

— Condamné la SCI MSB à payer à la SCI L’OLIVIER la somme provisionnelle de 15600€ au titre des loyers dus par la SARL URBAN NEST au titre des mois de septembre 2019 à mars 2020,

— Débouté la SCI MSB de ses demandes de garantie et de toutes ses autres demandes,

— Condamné la SCI MSB à payer à la SARL URBAN NEST la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI MSB à payer à la SCI L’OLIVIER la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné la SCI MSB aux dépens.

**

Vu les dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces de la SCI MSB, notifiées par le RPVA le 7.12.2020,

Vu les dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces de la SARL URBAN NEST, notifiées par le RPVA le 8.12.2020,

Vu les dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces de la SCI L’OLIVIER,

notifiées par le RPVA le 4.12.2020,

Vu les dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], notifiées par le RPVA le 30.10.2020,

Vu les dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces de la SAS B C D, notifiées par le RPVA le 8.12.2020,

Vu les dernières conclusions avec bordereau de communication de pièces de la SARL AZUR BÂTIMENT, notifiées par le RPVA le 28.10.2020,

Vu la constitution d’un avocat par X Y qui cependant n’a pas conclu, son avocat ayant écrit le 7.12.2020 pour indiquer notamment que son client avait changé d’adresse depuis le mois de juin 2020, qu’il n’avait pu conclure dans les délais et qu’il ne donnerait pas suite à l’invitation de régler le timbre.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le sursis à statuer :

S’il est justifié par la société appelante de la délivrance le 11 septembre 2020 d’une assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Grasse aux personnes suivantes :

— la SARL URBAN NEST,

— la SCI L’OLIVIER,

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

— la SAS B C D,

— la SARL AZUR BÂTIMENT,

— X Y,

— la SARL SANDRIN’HAIR,

et de son appel à la conférence présidentielle du 8 mars 2021, il n’en demeure pas moins qu’en vertu de l’appel interjeté auparavant par cette même société le 21 juillet 2020, la présente cour est saisie par voie dévolutive des dispositions de l’ordonnance de référé frappée d’appel.

En conséquence, il lui appartient de statuer, sans qu’il soit justifié par la société appelante du bien-fondé de sa demande de sursis à statuer dans la présente instance en référé, dans l’attente du résultat de l’instance au fond actuellement pendante devant le premier juge.

Il convient donc de rejeter l’exception de sursis à statuer soulevée par l’appelante.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte à ' finaliser les travaux et à mettre fin aux désordres’ :

En rejetant par des motifs appropriés les demandes de condamnation sous astreinte à ' finaliser les travaux et à mettre fin aux désordres', le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des

parties pour la plupart repris en appel.

Et il convient d’ajouter :

que l’expertise est toujours en cours et devrait permettre de disposer d’informations précises sur l’état des lieux,

que selon compte-rendu d’accédit du 24 juillet 2020 établi par l’expert l’expert judiciaire, les travaux de gros 'uvre de la surélévation et de la toiture sont presque achevés et il restait notamment à poser les menuiseries extérieures du second étage,

que si par courrier de l’expert du 7.10.2020 adressé au juge mandant, il est signalé un encombrement des parties communes et un ' abandon de chantier', au moment où la cour statue, elle reste dans l’ignorance de l’état actuel de lieux, de la nature et de l’ampleur des travaux restant à effectuer, non précisées par les parties.

En l’état des pièces produites et au provisoire de la présente instance en référé la décision entreprise doit donc ici être confirmée.

Sur la suspension de l’obligation de la SARL URBAN NEST de payer le loyer et les taxes foncières :

Alors que des infiltrations multiples se sont produites dans le local commercial lui- même, que depuis le 13.9.2019 la SARL URBAN NEST a en conséquence fermé le commerce qu’elle ne pouvait plus exploiter, qu’au 24 juillet 2020 si les travaux de surélévation étaient bien avancés, les menuiseries extérieures de la surélévation restaient à poser et les locaux dégradés de la SARL URBAN NEST n’avaient encore pas pu faire l’objet de travaux de reprise, que l’expert a pu seulement en novembre dernier faire procéder à un essai de mise en eaux, que le locataire commercial n’a pu ainsi engager des travaux de remise en état de son commerce, qu’il ne pourra raisonnablement l’exploiter avant le 1.3.2021, c’est avec raison que le premier a ordonné la suspension de l’obligation de régler les loyers.

Cependant, compte tenu des circonstances de la cause, cette mesure doit être élargie:

— d’une part, à l’obligation de payer la taxe foncière pour 2019, le locataire devant être dispensé de la régler mais seulement pour la période postérieure au 13.9.2019, date de fermeture du commerce, ainsi que pour l’année 2020,

— d’autre part, à l’ensemble des loyers de l’année 2020 et à ceux des deux premiers mois de l’année 2021.

La décision déférée sera donc ici partiellement réformée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la condamnation sous astreinte du bailleur à communiquer son contrat d’assurance:

Alors que la SARL URBAN NEST demande la condamnation de la SCI L’OLIVIER à communiquer sous astreinte, 'son contrat d’assurance sur le bien objet du litige’ et les ' conditions générales et particulières’ de ce contrat, que cette mesure est justifiée par l’existence du différend qui l’oppose à son bailleur, il convient de faire droit à cette réclamation dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les provisions demandées par la SARL URBAN NEST :

S’il est exact que dans la réserve de son local commercial, la SARL URBAN NEST a pu rencontrer, avant le 13.9.2019, des problèmes d’humidité, il n’est nullement démontré que ces derniers avaient alors également concerné les lieux où elle exerçait son activité et recevait ses clients.

Au provisoire de la présente instance, pour le magistrat de l’apparent, de l’évident et de l’incontestable qu’est le magistrat des référés, il résulte clairement des explications des parties, des différentes pièces produites par elles et des premières recherches de l’expert, que c’est à la suite des travaux de surélévation entrepris par la société MSB sans précautions suffisantes, notamment lors de la dépose du toit et de la mise en place de protections qui se sont révélés inadaptées, qu’après des précipitations, d’importantes infiltrations d’eau se sont produites à plusieurs reprises dans le local commercial de la société URBAN NEST, dégradant notamment plafond et plancher et contraignant celle-ci a cesser son activité commerciale.

En conséquence, c’est avec raison que le premier juge, sur le fondement de la responsabilité sans faute de l’auteur de troubles anormaux de voisinage, a estimé que cette responsabilité pouvait être retenue à l’encontre de la société MSB, et que son obligation d’indemniser la société URBAN NEST des dommages subis par elle à la suite de ce trouble anormal de voisinage n’était pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 100'000 €, étant précisé qu’il n’est pas contesté que le locataire a reçu une indemnisation de son assureur au titre de la perte d’exploitation.

Alors que la société MSB avait été autorisée par le syndicat des copropriétaires à faire procéder, dans des conditions précises, à des travaux de surélévation et d’édification de la nouvelle toiture, qu’elle était maître de l’ouvrage de cette opération de construction, qu’elle est directement à l’origine des troubles anormaux de voisinage subis, au stade actuel de la procédure, il n’est pas démontré que la responsabilité du syndicat puisse être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi de 1965 sur la copropriété, son obligation de devoir indemniser le locataire commercial apparaissant en l’état sérieusement contestable.

Compte tenu de la suspension de l’obligation du locataire de devoir régler au bailleur les loyers et taxes foncières pour la période allant du 13.9.2019 au 1.3.2021, des obligations à paiement du locataire après cette date, des comptes entre parties qui devront intervenir, au provisoire de la présente instance en référé, l’obligation du propriétaire bailleur de devoir verser à son locataire une provision apparaît également sérieusement contestable.

La SARL URBAN NEST doit donc être déboutée de sa demande de provision formée tant contre le syndicat que contre son bailleur.

Et la décision déférée sera partiellement confirmée en ce que le premier juge a condamné la SCI MSB seule à payer à la SARL URBAN NEST une provision de 100000€ à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

Sur les demandes de provisions et de production sous astreinte de la SCI L’OLIVIER:

Alors que la SCI L’OLIVIER demande la condamnation de la SARL URBAN NEST à communiquer sous astreinte «La copie de ses attestations d’assurance multirisque habitation ou toute autre assurance de biens ainsi que les conditions générales et particulières de ces dernières », que cette mesure est justifiée par l’existence du différend qui l’oppose à son locataire, il convient de faire droit à cette réclamation dans les conditions précisées au dispositif.

À la suite du trouble anormal de voisinage subi par son locataire dont la SCI MSB est responsable, la SARL URBAN NEST obtient la suspension de son obligation de devoir régler à son bailleur à compter du 13 septembre 2019 et jusqu’au 1^er mars 2021 son loyer ainsi que la taxe foncière pour une partie de l’année 2019 et pour l’année 2000.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de provision du bailleur formée contre la SARL URBAN NEST, l’existence de l’obligation du locataire de devoir régler à la SCI L’OLIVIER une provision à valoir sur les loyers et taxes foncières étant en effet sérieusement contestable.

Alors qu’en raison des conditions dans lesquelles la société MSB a entrepris les travaux de surélévation sa responsabilité est engagée, que cette société est à l’origine du préjudice financier subi par la SCI L’OLIVIER, l’existence de l’obligation de l’auteur des troubles anormaux de voisinage subis de devoir indemniser la SCI L’OLIVIER des pertes de revenus subies pour la période allant du 13 septembre 2019 au 1^er mars 2021 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 35'000 € .

Par contre, en l’état de la procédure, l’existence de l’obligation du syndicat des copropriétaires de devoir régler à la SCI L’OLIVIER, la moindre somme au titre de ses pertes financières est sérieusement contestable.

Sur les appels en garantie de la SCI MSB :

En rejetant , par des motifs appropriés, les appels en garantie formés par la société MSB à l’encontre tant de la SCI L’OLIVIER, que du syndicat des copropriétaires, de l’architecte et des entreprises, en indiquant en outre que s’agissant de dommages survenus en cours de chantier l’appréciation des fautes commises par les divers intervenants relevait de la compétence du juge du fond, le premier juge a fait une juste analyse des faits de la cause, appliqué à l’espèce les règles de droit qui s’imposaient et pertinemment répondu aux moyens des parties pour la plupart repris en appel.

Sa décision doit ici être confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile:

Succombant, l’appelante supportera les dépens.

Si, en première instance , l’équité commandait d’allouer à la SARL URBAN NEST , d’une part , à la SCI L’OLIVIER, d’autre part, des indemnités au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile d’un montant respectif de 2500€ et 1500€, il en est de même en appel et il convient d’allouer à la SARL URBAN NEST une indemnité complémentaire de 4000€ et à la SCI L’OLIVIER une indemnité complémentaire de 3000€.

Par contre, l’équité ne commande nullement d’allouer aux autres parties la moindre somme sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement,

Contradictoirement,

REJETTE l’exception de sursis à statuer,

REFORME partiellement l’ordonnance déférée en ce que le premier juge a :

— Autorisé la suspension des loyers dus par la SARL URBAN NEST du 13 septembre 2019 au 31 juillet 2020,

— condamné la SARL URBAN NEST à payer à la SCI L’OLIVIER la somme de 2416€ au titre de la taxe foncière 2019,

— Condamné la SCI MSB à payer à la SCI L’OLIVIER la somme provisionnelle de 15600€ au titre

des loyers dus par la SARL URBAN NEST au titre des mois de septembre 2019 à mars 2020,

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

AUTORISE la SARL URBAN NEST à suspendre le réglement à la SCI L’OLIVIER pour le local commercial situé […] :

— des loyers afférents à la période allant du 13 septembre 2019 au 1^er Mars 2021,

— de la taxe foncière 2019 pour un prorata correspondant à la période allant du 13 septembre 2019 au 31 décembre 2019 ,

— de la taxe foncière 2020,

DÉBOUTE la SCI L’OLIVIER de sa demande de provision formée contre la SARL URBAN NEST et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

CONDAMNE la SCI MSB à payer à la SCI L’OLIVIER la somme provisionnelle de 35000€ à valoir sur les loyers dus par la SARL URBAN NEST pour la période du 13 septembre 2019 au 1^er Mars 2021, le prorata de taxe foncière pour 2019 et la taxe foncière pour 2020, objet d’une suspension de l’obligation à leur paiement,

CONDAMNE la SCI L’OLIVIER à communiquer à la SARL URBAN NEST les conditions générales et particulières du ou des contrats d’assurance souscrits par elle relativement au local commercial qu’elle donne en location à cette société dans l’immeuble situé […], dans les 15 jours de la signification du présent arrêt sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard pendant une durée de 4 mois,

CONDAMNE la SARL URBAN NEST à communiquer à la SCI L’OLIVIER les conditions générales et particulières du ou des contrats d’assurance souscrits par elle relativement au local commercial qu’elle loue à cette société dans l’immeuble situé […], dans les 15 jours de la signification du présent arrêt sous astreinte provisoire de 100€ par jour de retard pendant une durée de 4 mois,

CONDAMNE la SCI MSB à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

1°/ 5000€ à la SARL URBAN NEST,

2°/ 3000€ à la SCI L’OLIVIER,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes notamment d’appels en garantie et d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le greffe communiquera à l’expert Z A une copie du présent arrêt,

CONDAMNE la SCI MSB aux dépens d’appel et en ordonne la distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,