COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2021

MFB

N° 2021/ 732

N° RG 19/01932 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDXFU

Syndicat des copropriétaires LE SELINONTE

SARL CITYA SAGI IMMOBILIER

C/

D C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU

SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00376.

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires LE SELINONTE, […], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SAGI IMMOBILIER, dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Hadrien LARRIBEAU de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE

SARL CITYA SAGI IMMOBILIER, dont le siège social est 29/[…], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Hadrien LARRIBEAU de la SCP DELAGE – DAN – LARRIBEAU, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur D C

demeurant Flat 38 Anchorage Point 42 Cuba Street – E14 8 LONDON ROYAUME-UNI

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2021.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, présent lors du prononcé.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. D C est copropriétaire au sein de la résidence Le Selinonte située […] ; elle est administrée par la SARL Citya Sagi Immobilier, syndic en exercice. Le 26 octobre 2016 s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires ; faisant valoir que la désignation des deux scrutatrices a fait l’objet d’un vote global et que la feuille de présence lui permettant de vérifier les pouvoirs consentis par certains copropriétaires ne lui avait pas été communiquée, M. D C a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Selinonte en nullité de l’assemblée générale et la SARL Citya Sagi Immobilier en déclaration de responsabilité et paiement de dommages-intérêts pour faute devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Faisant droit à ces moyens et relevant que l’assemblée générale suivante de 2017 a été convoquée par un syndic irrégulièrement élu, le tribunal par jugement contradictoire du 17 décembre 2018 a :

'prononcé l’annulation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Selinonte en date du 26 octobre 2016 ;

'prononcé l’annulation de celle du 27 octobre 2017 ;

'condamné la SARL Citya Sagi Immobilier à payer à M. D C la somme de 1000 ' à titre de dommages-intérêts ;

'condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et la SARL Citya Sagi Immobilier à payer à M. D C la somme de 2500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné solidairement les mêmes aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires et le syndic ont régulièrement relevé appel de cette décision le 1^er décembre 2019 et demandent à la cour selon dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 février 2020 de:

vu l’article 9 du code de procédure civile,

vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

'dire que les feuilles de présence et pouvoirs ont été communiqués à M. D C et que sa demande est devenue sans objet ;

'dire que la SARL Citya Sagi Immobilier n’a commis aucune faute ;

'dire que les assemblées générales de 2016 et 2017 sont régulières et en conséquence infirmer le jugement déféré et débouter M. D C de l’ensemble de ses demandes tant à l’égard du syndicat des copropriétaires que de la SARL Citya Sagi Immobilier ;

' condamner M. D C au paiement d’une indemnité de 5000 ' chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. D C aux dépens avec bénéfice de recouvrement direct.

Au soutien de leur appel, le syndicat des copropriétaires et son syndic font valoir principalement que la désignation des deux scrutatrices a fait l’objet d’un vote distinct consigné dans une même résolution, qu’au demeurant aucune disposition légale ne l’impose, que le syndic a répondu promptement aux demandes de M. X, que les mandats consentis par les copropriétaires n’excèdent pas le seuil prévu à l’article 22 de la loi de 1965, qu’aucun dol n’est établi à l’encontre du syndic contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que l’appelant persiste à solliciter la nullité de l’assemblée générale de 2018 pour les mêmes motifs créant une insécurité juridique certaine.

Selon dernières conclusions en réplique signifiées par voie électronique le 14 juin 2021, M. D C demande à la cour de :

vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

vu les articles 14,15 et 22 du décret du 17 mars 1967,

vu les pièces versées aux débats,

'confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que l’inobservation des formalités substantielles prévues à l’article 15 du décret de 1967 entraînent la nullité de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 ;

'infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que l’absence de la feuille de présence annexée au procès-verbal et son retard de communication ne sont pas de nature à entraîner la nullité de cette assemblée ;

'prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 de ce chef ;

'constater le non-respect des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de la limite de 5 % de voix par mandataire et prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 de ce chef ;

'confirmer le jugement en ce qu’il a annulé par ricochet l’assemblée générale postérieure du 27 octobre 2017 ;

'confirmer le jugement en ce qu’il retient la responsabilité de la SARL Citya Sagi Immobilier

et la condamner sur appel incident au paiement des sommes de 4000 ' à titre de dommages-intérêts, soit 2000 ' pour outrages, menaces et injures et 2000 ' pour manquement à ses obligations professionnelles ;

'condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Selinonte et la SARL Citya Sagi Immobilier à payer la somme de 7500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamner solidairement les mêmes aux dépens d’appel avec bénéfice de recourement direct.

M. D C soutient principalement que l’irrégularité de la résolution n°2 de l’assemblée générale de 2016 est acquise pour violation de l’article 15 du décret de 1967, chaque résolution devant faire l’objet d’un vote distinct, que ce n’est qu’en cours d’instance que la feuille de présence lui a été communiquée alors qu’il s’agit d’une annexe du procès-verbal, que le syndic ne peut s’ériger en juge de l’opportunité ou de la régularité de cette communication, qu’elle révèle que les mandats consentis à M. F A excèdent le seuil de 5 % prévu alors à l’article 22 de la loi de 1967, que le refus de communiquer ces pièces constitue une résistance dolosive ainsi que l’a justement considéré le tribunal et que des insultes et menaces ont été proférées par le syndic à l’encontre de M. G C représentant M. D C le 26 décembre 2016.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue en cet état de la procédure le 15 juin 2021.

MOTIFS de la DECISION

Sur l’annulation des assemblées générales de 2016 et 2017 :

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 oblige l’assemblée générale à désigner son président et s’il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs, le décret du 1^er septembre 2004 ayant supprimé le bureau ; le règlement de copropriété prévoit pour sa part la désignation de deux scrutateurs. Cette désignation se fait à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui constitue la majorité par défaut en l’absence de dispositions spéciales.

Si l’article 15 ne définit pas expressément le rôle des scrutateurs, il est admis qu’ils ont en charge le dépouillement du scrutin et la comptabilisation des votes et sont signataires en vertu de l’article 17 du même décret du procès-verbal d’assemblée générale aux côtés du président et du secrétaire ; en tout état de cause, leur désignation ne peut résulter d’un vote par liste ou d’un vote global puisque les résolutions qui sont proposées à l’assemblée générale doivent faire chacune l’objet d’une question distincte.

Les appelants n’en disconviennent pas mais persistent à soutenir, sans le démontrer, qu’un vote distinct serait bien intervenu pour la désignation successive de M^me Y et de M^me Z alors que la simple lecture de la résolution n°2, nécessairement authentifiée par la signature de ces dernières, atteste du contraire.

Les dispositions de la loi de 1965 étant d’ordre public, leur violation implique l’annulation de l’assemblée générale du 26 octobre 2016.

Selon l’article 22 alinéa 3 dans ses dispositions alors applicables, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire dans la limite de trois délégations par mandataire et dans celle de 5 % des voix du syndicat au-delà de trois mandats.

En l’espèce, la feuille de présence de l’assemblée générale du 26 octobre 2016 mentionne quatre mandats consentis au copropriétaireTeychène enregistrés par lots de copropriété ; les appelants expliquent qu’il s’agit d’une erreur sans conséquence dans la gestion des votes. En effet, M. A a bien représenté les seuls copropriétaires Boblin, Guillot et B à l’assemblée contestée ; la circonstance selon laquelle le pouvoir consenti par M. B ait été enregistré successivement sur les deux lots qu’il possède ne crée pas pour autant un quatrième mandant par dédoublement de sa personne.

En conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a considéré qu’aucune irrégularité n’affectait les pouvoirs consentis.

Dans sa résolution n° 6, la SARL Citya Sagi Immobilier a été reconduite en tant que syndic de la copropriété Le Selinonte pour une durée de 14 mois et a convoqué en cette qualité l’assemblée générale du 27 octobre 2017 ; l’annulation de l’assemblée du 26 octobre 2016 dessaisissant nécessairement le syndic de tout pouvoir de convocation, l’assemblée générale de 2017 encourt elle-même l’annulation.

Sur la communication des annexes du procès-verbal de l’assemblée générale de 2016 :

M. D C, qui réside à Londres, a multiplié les courriels et courriers pour obtenir communication de la feuille de présence, toutes démarches demeurées vaines y compris un courrier recommandé de son conseil en date du 26 janvier 2017 (cf pièces n° 4 à 6 de son dosier); un déplacement dans les locaux du syndic du père de l’intimé résidant sur place n’a pas eu plus de succès puisque le syndic s’est opposé à la remise de la feuille de présence litigieuse.

Ce refus est manifestement abusif en ce qu’elle constitue une annexe au procès-verbal d’assemblée et que le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité et/ou du bien-fondé d’une demande de communication à laquelle peut prétendre tout copropriétaire. D’ailleurs à ce jour, force est de constater que les appelants ne fournissent toujours pas la moindre explication pouvant justifier l’attitude du syndic.

Ce refus est également préjudiciable en ce qu’il a contraint M. D C à engager une procédure judiciaire et supporter les peines d’un procès inutile. C’est donc par un abus de langage manifeste que les appelants prétendent que la demande serait devenue sans objet et affirment que « le syndic a promptement répondu aux demandes de M. C » en l’état d’une communication en cours de

procédure postérieure à l’assignation introductive d’instance (cf conclusions page 6, premier alinéa).

Le tribunal a ainsi très justement retenu que le syndic, professionnel de l’immobilier, avait engagé sa responsabilité délictuelle et apprécié à la somme de 1000 ' le montant des dommages-intérêts ; ce montant doit être reconduit en l’absence d’éléments nouveaux d’appréciation.

Sur le surplus des demandes :

M. D C forme une demande complémentaire au motif que son père, M. G C, aurait fait l’objet de menaces, injures et outrages lors de l’assemblée générale du 26 décembre 2016 ; la cour ne trouve pas trace aux dossiers respectifs des parties du procès-verbal de cette assemblée générale ; cette demande n’a pas été évoquée non plus en première instance et surtout elle concerne un tiers à la procédure, fût-il mandataire d’une partie.

M. D C est donc sans qualité pour plaider en ses lieu et place de telle sorte que sa demande est irrecevable.

Il est à noter que selon mention figurant en page 3, premier alinéa du procès-verbal d’assemblée générale du 21 octobre 2019, M. G C, représentant son fils D, « quitte la séance après avoir tenté de gifler M. H I », employé de la SARL Citya Sagi Immobilier, toutes circonstances traduisant le caractère particulièrement dégradé des relations entre les parties.

***

M. D C J été contraint de comparaître une nouvelle fois en justice et de supporter les frais inhérents de conseil et de représentation, il est fait droit à sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes figurant ci-après.

Les appelants qui succombent dans leur recours sont condamnés aux dépens d’appel en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant :

Déclare irrecevable la demande en paiement de dommages-intérêts pour outrages, menaces et injures formée par M. D C ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Selinonte et la SARL Citya Sagi Immobilier à lui payer la somme de 4000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne in solidum les mêmes aux dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct dans les termes de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT