COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 MAI 2021

N° 2021/287

N° RG 20/06781

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGB7H

[…]

C/

SAS NOVA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MAGNAN

M^e BOISRAME

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Tarascon en date du 25 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le

n° 20/00045.

APPELANTE

S.C.I. SAINT ROCH prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est Rond-Point du Vittier – Chemin de Severin- 5 Chemin du Ballila – 13200 ARLES

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON substituée par M^e Maria CANOVAS, avocat au barreau de TARASCON, plaidant

INTIMEE

S.A.S. NOVA représentée par son président la STE Y HOLDING FINANCES elle-même représentée par Monsieur A Y,

dont le siège social est […]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Olivier DUPUY de la SELARL D’AVOCATS OLIVIER DUPUY, avocat au barreau de CHARTRES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me C D, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me C D, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Sophie SETRICK, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail du 22 mars 1991, la société civile Loudes, aux droits de laquelle vient la SCI Saint Roch, a donné à bail à la SAS Motoculture Méridionale, pour 9 ans à compter du 1^er mars 1991, un bâtiment situé à Arles, […], Rond-Point du Vittier, comprenant des bâtiments à usage industriel figurant au cadastre […] et 227, lieu-dit […].

La SCI Saint Roch va faire délivrer le 13 mai 2014, deux congés avec offre de renouvellement signifiés à la locataire pour le 31 décembre 2014, l’un afférent au bail ci-dessus et l’autre relatif à un bail du 30 janvier 2006.

Par acte authentique du 15 octobre 2015, à effet au 1^er janvier 2015, ces baux commerciaux ont été renouvelés pour une durée de 9 ans :

—  1^er bail : bâtiment comprenant des bâtiments à usage industriel, situé […], Rond-Point du Vittier à Arles, moyennant un loyer annuel hors taxes de 46 270 euros ;

—  2^e bail : un immeuble à usage commercial situé Clos de Guinot à Arles, figurant au cadastre Section […], lieu-dit […], moyennant un loyer annuel hors taxes de 27 300 euros, pour l’exercice d’une activité d’achat, d’entretien, de vente et d’exploitation de machines agricoles.

Le 20 décembre 2019, la SCI Saint Roch a fait signifier à la SAS Nova deux commandements visant la clause résolutoire du bail, aux fins d’avoir à justifier d’une assurance des lieux et pour inexécution des obligations locatives du preneur en lui enjoignant d’user des lieux conformément à leur destination (exploitation), de les entretenir et de les garnir de mobiliers et matériels.

Le 10 janvier 2020, la SCI Saint Roch a fait délivrer un troisième commandement au titre de l’inexécution des obligations locatives, en enjoignant au preneur de remettre en état d’origine les lieux loués.

Le 17 janvier 2020, la SAS Nova a contesté les commandements par voie de signification.

Par requête adressée au président du tribunal judiciaire de Tarascon, la SCI Saint Roch a sollicité la désignation d’un huissier afin de pouvoir pénétrer dans les lieux et les décrire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 23 janvier 2020.

Faisant valoir que les locaux sont vides de tout mobilier, qu’aucune activité n’y est exercée depuis plus d’un an et que le preneur ne justifie pas d’une assurance locative, la SCI Saint Roch a, par exploit du 10 février 2020, fait assigner en référé la SAS Nova aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire.

Par ordonnance en date du 25 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon a :

— rétracté l’ordonnance du 23 janvier 2020,

— annulé le procès-verbal de constat dressé le 20 janvier 2020 par la Selarl Acthémis en exécution de l’ordonnance du 23 janvier 2020,

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la SAS Nova,

— rejeté la demande de constat de la clause résolutoire présentée par la SCI Saint Roch,

— condamné la SCI Saint Roch à payer à la SAS Nova la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCI Saint Roch aux dépens.

Relevant que la SCI Saint Roch avait admis que l’huissier de justice n’avait pas délivré une copie de la requête et de l’ordonnance à la SAS Nova, préalablement à ses opérations, au motif que les locaux étaient vides lorsqu’il s’est présenté, le premier juge a indiqué qu’il appartenait à l’huissier, en application de l’article 495 alinéa 2 du code de procédure civile de laisser une copie de la requête et de l’ordonnance à la locataire, au préalable ou concomitamment à l’exécution de cette ordonnance, que le courriel adressé le 16 janvier 2020, antérieurement à la dite ordonnance, par M. X (gérant de la SCI Saint Roch) à M. Y (responsable des bâtiments de la SAS Nova) pour l’informer qu’il

entendait procéder la semaine prochaine à la visite de ses locaux accompagné de maître Tessandori ne pouvant suppléer l’absence de remise de l’ordonnance et de la requête à la SAS Nova imposée par les dispositions ci-dessus, alors même que les coordonnées du dirigeant de la SAS Nova étaient connues du requérant, de même que le lieu de son second établissement à proximité immédiate.

Concernant la résiliation du bail, le premier juge a retenu que la locataire avait justifié d’une assurance des lieux loués pour les années 2019 et 2020 pour les deux sites d’exploitation mentionnés dans le bail du 15 octobre 2015, à savoir […], Rond-Point du Vittier à Arles, indiquant que le […] mis en exergue par la SCI Saint Roch correspondait au lieu-dit selon le cadastre, retenant également une contestation sérieuse sur la demande de résiliation du bail.

Le premier juge a de plus indiqué qu’il ne lui appartenait pas d’apprécier les manquements réciproques des parties à l’exécution de leurs obligations contractuelles.

Par déclaration au greffe en date du 22 juillet 2020, le SCI Saint Roch a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 mars 2021, la SCI Saint Roch a conclu comme suit :

— infirmer l’ordonnance entreprise,

Statuant à nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 octobre 2015,

— constater que la SAS Nova est déchue de tout titre d’occupation à compter du 21 janvier 2020,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS Nova ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la SAS Nova à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail,

— Condamner la SAS Nova à lui payer une somme mensuelle égale au loyer actuel annexé, à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— débouter la SAS Nova de l’ensemble de ses demandes,

— condamner solidairement les défendeurs (sic) au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SAS Nova aux entiers dépens.

Sur la rétractation de l’ordonnance du 23 janvier 2020 et la nullité du constat dressé le 28 janvier 2020, la SCI Saint Roch expose qu’il était impossible pour l’étude d’huissier de délivrer copie de la requête et de l’ordonnance préalablement ou concomitamment à l’exécution de l’ordonnance tant les lieux étaient vides et inoccupés, ajoutant, sur la nullité de l’acte d’huissier, qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile causé par l’irrégularité

invoquée.

Concernant la clause résolutoire sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce, la SCI Saint Roch rappelle que le bail du 15 octobre 2015 comporte une clause résolutoire et qu’il n’existe aucune contestation sérieuse en ce que les procès-verbaux de constat dressés le 20 décembre 2019 et du 16 décembre 2019 au 15 janvier 2020, attestent d’un défaut d’exploitation des lieux.

La SCI Saint Roch expose que le compte Facebook Nova Groupe laisse apparaître depuis le mois de novembre 2018, des annonces et article publics dans lesquels il est fait état d’un déménagement de grande envergure et d’une inauguration le 11 janvier 2019 de la nouvelle agence située chemin du Sèverin à Arles, considérant comme établi le fait que la locataire ne respecte plus ses obligations contractuelles visant à user des locaux loués et de les entretenir sans que rien ne vienne les détériorer.

L’appelante expose que ce défaut d’exploitation est constant et se poursuit encore à ce jour, indiquant que sur nouvelle requête et ordonnance du 15 juillet 2020, un constat d’huissier a été dressé le 30 juillet 2020, qui permet de constater que l’état des locaux loués a empiré et que les obligations d’entretien et de garniture ne sont plus respectées depuis longtemps.

En réponse à l’exception d’inexécution dont se prévaut la locataire, la SCI Saint Roch explique avoir envisagé, lors du renouvellement du bail, des travaux en toiture consistant à changer la couverture constituée de plaques amiantées par une couverture en bacs acier, dans le but de valoriser les bâtiments avec des toits neufs pour permettre l’installation future de panneaux solaires sur le versant sud, faisant valoir que le propriétaire n’avait aucune obligation de mettre en place de tels travaux, tout en ne remettant pas en cause son obligation de recherche de l’amiante conformément aux dispositions de l’article R. 1334-14 du code de la santé publique et que son obligation de délivrance emporte obligation de sécurité, rappelant toutefois que la rénovation d’une toiture n’est pas obligatoire même lorsqu’elle contient de l’amiante et ajoutant que ces travaux ont été faits en l’espèce.

Elle expose que dans le cadre de l’exécution de ces travaux, un accident particulièrement grave s’est produit, à savoir la chute du toit d’un salarié, ce qui a entraîné la suspension des travaux, expliquant avoir sollicité une expertise dont le premier accédit le 30 novembre 2018, établit qu’à cette date la locataire exploitait quotidiennement le site loué, ce qui n’était plus le cas lors de l’accédit du 30 janvier 2019.

L’appelante expose que les travaux de remise en état de la toiture en sécurité et étanchéité ont été effectués en avril 2019 et n’avoir pas été informée par le preneur d’un quelconque problème de fuite d’eau entre les années 2015 et 2018, relevant quant à elle un défaut d’entretien par le locataire des chéneaux, gouttières et caniveaux pour éviter les obstructions et les surverses lors d’orages.

Elle fait valoir qu’un constat d’huissier dressé le 26 octobre 2020 et un autre réalisé le 21 janvier 2021 permettent de constater l’abandon des lieux en très mauvais état.

L’appelante précise qu’elle ne sollicite pas la résiliation du bail sur le fondement du commandement du 10 janvier 2020 relatif à la transformation des locaux sans autorisation et ne reprend pas le grief relatif à l’obligation d’assurance.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 mars 2021, la SAS Nova a conclu comme suit :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— surseoir à statuer sur l’ensemble du litige jusqu’à l’issue de l’instance au fond introduite auprès du tribunal judiciaire de Tarascon,

— débouter la SCI Saint Roch de l’ensemble de ses demandes et le cas échéant, l’inviter à mieux se pourvoir,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Saint Roch à lui payer la somme de 5000 euros ou titres de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Elle expose venir aux droits de la SAS Motoculture Méridionale en qualité de locataire de divers locaux situés à Arles […], Rond-Point du Vittier aux termes d’un bail commercial consenti le 22 mars 1991 par la SCI Saint Roch anciennement dénommée société civile Loudes, bail qui s’est prolongé par tacite reconduction, bâtiment objet du litige.

L’intimé expose être également locataire d’un immeuble à usage commercial, situé Clos de Guinot à Arles, aux termes d’un bail commercial consenti le 30 janvier 2006 par la SCI Saint Roch à la SAS Motoculture Méridionale pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 27'300 euros hors-taxes, expliquant qu’ensuite des congés avec offre de renouvellement qui lui ont été délivrés, le renouvellement des baux commerciaux est intervenu le 15 octobre 2015 au profit de la société Motoculture Méridionale, devenue Nova, renouvellement à effet du 1^er janvier 2015.

Concernant la rétractation de l’ordonnance du 23 janvier 2020 et la nullité du procès-verbal de constat, la SAS Nova fait valoir, au visa d’un arrêt de la Cour de Cassation du 1^er septembre 2016, que le non-respect des dispositions de l’alinéa 3 de l’article 495 est de nature à violer le principe du contradictoire, de sorte que doit être cassé l’arrêt d’appel rejetant la demande de nullité du constat entrepris au motif de l’absence de grief.

L’intimé rappelle que la remise de la copie de la requête de l’ordonnance à la personne à laquelle est opposée doit être réalisée antérieurement à l’exécution des mesures d’instruction qu’elle ordonne et impose que l’ordonnance puisse être exécutée contre sa personne qu’après lui avoir été notifié, de sorte que le défaut de diligence entraînera tractations de l’ordonnance ou, à défaut, la censure de la décision se fondant sur la mesure d’instruction prise en violation de ces dispositions.

La SAS Nova relève que le courriel de M^e Tessandori confirme que la diligence exigée par l’alinéa 3 de l’article 95 n’a pas été exécutée, y ajoutant que la tentative dont il est fait état dans ce courriel ne ressort aucunement du procès-verbal daté du 28 janvier, considérant pour sa part qu’il n’y avait aucune impossibilité de déposer l’ordonnance la requête préalablement ou concomitamment à leur exécution, dans la mesure où s’il n’y avait personne sur le site du chemin du Balilla, l’huissier aurait pu déposer les documents sur le second site du chemin du Séverin, les deux sites étant exploités par SAS Nova et dont la SCI est bailleresse.

Concernant la clause résolutoire qu’elle estime ne pas avoir été mise en oeuvre de bonne foi, l’intimée fait valoir que la demande du bailleur se heurte à des contestations sérieuses, tenant à un manquement de celui-ci à ses obligations telles que mentionnées à l’article 1719 du Code civil, indiquant que la violation de ses obligations d’entretien et de délivrance du bien loué fait actuellement l’objet d’une procédure au fond. Elle ajoute que la résiliation d’un bail commercial pour défaut d’exploitation des locaux ne peut être prononcée si aucune stipulation expresse du bail ne fait obligation à la locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués.

L’intimé rappelle que lors du renouvellement du bail en 2015, le bailleur s’est engagé à faire des travaux, notamment le désamiantage de la toiture, travaux qui ont été entamés en 2015 puis poursuivis par petites touches en 2018 puis en 2019 et qui ne sont pas terminés à ce jour.

Elle expose que ces travaux ont entraîné de nombreux désordres dans les locaux, à savoir diverses fuites, infiltrations et humidité selon le propre procès-verbal de constat du bailleur du 20 décembre 2019 et que son exploitation a été gravement perturbée par les carences du bailleur, considérant que l’état du local, qui n’est que le résultat de la lenteur des travaux à la charge de ce dernier, empêche une exploitation sécurisée du site.

La SAS Nova rappelle que les travaux de retrait d’amiante sont à la charge du bailleur, en vertu de son obligation de délivrance qui lui impose de procéder aux travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse du bail mettant ce type de travaux à la charge du preneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et que la mauvaise gestion des travaux, comme attesté dans le pré rapport de l’expert du 28 octobre 2020 est incontestablement à l’origine du transfert momentané au «nouveau bâtiment» du 2 chemin de Séverin des activités de vente et de façon générale des activités ayant vocation à accueillir du public.

Elle relève que le rapport d’expertise est rédigé le 28 octobre 2019 soit postérieurement aux dates présentées par le bailleur comme étant celle de fin des travaux et qu’il y est fait état de nombreuses violations des dispositions légales parmi lesquelles des manquements relatifs à la sécurisation du chantier et aux risques d’exposition à l’amiante. Elle expose que pour des raisons de sécurité, elle n’a pu maintenir que l’activité d’ateliers d’entretien et de réparation ainsi qu’en atteste la présence de machines agricoles, rappelant l’existence de fuites d’eau et un affaissement du faux plafond attesté par un procès-verbal de constat du 12 novembre 2020, ce qui confirme l’impossibilité de maintenir du personnel administratif ou l’accueil du public pour l’activité commerciale.

Concernant les obligations imparties au locataire par le bail, l’intimée expose qu’il n’y a pas d’obligation d’exploitation mais uniquement une obligation de garnissage en meublé et matériel suffisant pour répondre du paiement des loyers, ajoutant que l’état de l’immeuble ne permet pas de stocker du matériel ou des meubles du fait des carences du bailleur.

Par note en délibéré datée du 23 mars 2021, la cour a invité les parties à s’expliquer sur la demande de l’appelant au titre de l’indemnité d’occupation en ce que celle-ci n’est pas formulée à titre provisionnel.

Vu les notes en délibéré adressée par RPVA le 29 mars 2021 par les conseils respectifs des parties;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la rétractation de l’ordonnance du 23 janvier 2020 et la nullité du constat dressé le 28 janvier 2020 :

Les dispositions de l’article 495 alinéa 3 du code de procédure civile prévoient que copie de la requête et de l’ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2020, rendue par le président du tribunal judiciaire de Tarascon sur requête déposée par la SCI Saint Roch, la Selarl Acthemis, huissiers de justice, a été autorisée à se rendre sur les lieux exploités par la SAS Nova situés 75 chemin de Balilla afin de constater l’absence totale d’activité et autorisée à pénétrer dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La SCI Saint Roch expose qu’il n’a pas été possible à l’huissier de délivrer copie de la requête de l’ordonnance préalablement ou concomitamment à l’exécution de l’ordonnance tant les lieux étaient vides et inoccupés.

Il est rappelé que les dispositions ci-dessus visées ont pour finalité de permettre le rétablissement du principe de la contradiction en portant à la connaissance de celui qui subit la mesure ordonnée à son

insu, d’appréhender l’opportunité dans éventuel recours.

Il convient de relever que le bail signé entre les parties comporte une clause d’élection de domicile pour chacune d’elle en son siège, établi pour la SAS Nova à Saint Cannat, […], de sorte qu’aucun obstacle n’empêchait la signification de l’ordonnance au siège de la locataire.

C’est par conséquent à bon droit que le premier juge, constatant le défaut d’accomplissement des formalités prévues à l’alinéa 3 de l’article 495 du code de procédure civile, a ordonné la rétractation de l’ordonnance rendue sur requête le 23 janvier 2020 et la nullité du procès-verbal dressé le 28 janvier 2020 par la Selarl Acthemis pour perte de fondement juridique de la mesure.

La clause résolutoire :

Le bail notarié établi le 15 octobre 2015, faisant suite au bail commercial dressé par acte sous seing privé le 22 mars 1991, comporte une clause résolutoire libellée comme suit :

«En cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause».

Le commandement délivré le 20 décembre 2019 à la SAS Nova pour inexécution des obligations locatives, en référence tant au bail commercial du 22 mars 1991 qu’au bail signé le 15 octobre 2015, vise les infractions aux clauses suivantes :

*la clause « Destination des lieux loués » qui prévoit que « les biens présentement loués devront servir exclusivement à l’usage suivant : achat, entretien, réparation, vente et exploitation de machines agricoles » ;

*la clause « Condition » libellée comme suit : « il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra, sous peine d’être personnellement responsable, prévenir le bailleur sans retard et par écrit, de toute atteinte qui serait portée à sa propriété et de toute dégradation ou détérioration qui viendrait à être causée aux biens loués et qui rendrait nécessaire des travaux incombant au bailleur » ;

*la clause qui prévoit que le preneur « garnira les lieux loués et les tiendra constamment garnis de meubles et matériels en valeur et quantité suffisante pour répondre du paiement exact des loyers et de l’accomplissement des charges et conditions du présent bail ».

Il est précisé que le bail renouvelé prévoit que pour le surplus des obligations convenues entre les parties en vue de mettre le bail commercial en conformité avec la loi Pinel, le renouvellement du bail a lieu sous les autres charges, garanties et conditions convenues entre elles dans le bail originaire dont une copie est jointe et annexée au bail.

Sur la base de ce commandement et au visa de l’article L.145-1 du code de commerce, la SCI Saint Roch reproche en premier lieu à la SAS Nova un défaut d’exploitation des lieux loués.

Il est rappelé que la clause résolutoire ne peut être invoquée que pour des obligations expressément visées dans le bail et qu’elle ne peut être mise en oeuvre pour un défaut d’exploitation si le bail ne comporte pas de clause imposant au locataire d’exploiter son fonds dans les lieux loués.

Or, ni le bail renouvelé ni celui signé le 22 mars 1991 ne comportent de clause relative à

l’exploitation des lieux par le locataire, la clause visée par le bailleur dans le commandement étant relative à la détermination des activités exercées dans les lieux loués.

Les deux autres clauses visées dans le commandement ci-dessus, concernent la clause «Occupation-Jouissance» contenue dans le bail du 22 mars 1991, relativement à l’entretien et au garnissage des lieux.

L’appelante reproche en effet à la SAS Nova un défaut d’entretien des chéneaux qui correspondent aux rigoles qui relient chacun des six toits et servent à évacuer l’eau ruisselante des toits et qui selon elle n’ont jamais été entretenus par le locataire, entraînant à la longue des fuites par surverse à l’intérieur des bâtiments, considérant ainsi que ce n’est pas la toiture en tant que couverture qui est en cause.

Pour considérer que le bailleur a mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire du bail, la SAS Nova fait valoir que la SCI Saint Roch a entrepris des travaux de désamiantage de la toiture dès 2015 qui ne sont toujours pas terminés à ce jour et que ces travaux ont entraîné de nombreux désordres dans les locaux, notamment par la présence de diverses fuites, infiltrations et humidité qui ont perturbé l’exploitation des lieux, faisant grief au bailleur d’avoir manqué à son obligation de délivrance conformément à l’article 1719 du Code civil.

Le bail commercial renouvelé le 15 octobre 2015 mentionne que le bailleur a réalisé des travaux de reprise de la toiture pour la somme de 9 000 euros et qu’il envisage pour les trois années suivantes la poursuite desdits travaux.

La SCI Saint Roch expose qu’il a été prévu que des travaux de désamiantage seraient effectués en plusieurs étapes, consistant à faire changer la couverture des toits. Elle précise que ces travaux ne sont pas la suite de ceux effectués en 2015 et ont débuté en 2018 en vue de changer la couverture en plaques amiantées des toits par une couverture en bacs acier.

Elle expose que le désamiantage, effectué en quelques jours durant le mois de juillet et août 2018, n’a pas interféré sur l’activité de la locataire et a concerné seulement 300 m² de toiture sur un total de 1800 m².

Cependant, il est constant qu’à la suite d’un grave accident survenu le 13 août 2018 concernant un salarié de la société de désamiantage, les travaux ont été suspendus et que la SCI Saint Roch a sollicité la mise en place d’une expertise, confiée par ordonnance du 18 octobre 2018 à M^me Z.

Dans un pré rapport proposé aux parties le 28 octobre 2019, l’expert judiciaire indique que le site était en activité avec les personnels de l’entreprise loueur des lieux jusqu’à fin décembre 2018 et que lors de l’accédit du 30 janvier 2019, le personnel n’était pas présent et une partie du matériel n’était plus sur le site (déménagement en cours).

L’expert a constaté que des toitures en mauvais état pour certaines, parfois disjointes ou cassées génère des fuites d’eau lorsqu’il pleut et que lors de l’arrêt des travaux, il n’y a pas eu de mise en sécurité des tôles nouvellement posées ce qui génère des prises au vent et possibilités d’arrachage des tôles en cas de vent violent.

Dans un procès-verbal de constat établi le 20 décembre 2019 à la requête du bailleur, il est notamment constaté un effondrement en partie du plafond du magasin, l’existence d’infiltrations en plafond dans l’atelier 2 et la présence de flaques d’eau au sol.

L’expert judiciaire a également relevé plusieurs manquements relatifs au risque d’exposition à l’amiante.

La SAS Nova expose que pour des raisons de sécurité, elle n’a pu maintenir que l’activité d’atelier d’entretien et de réparation et a transféré une partie de son activité sur l’autre site exploité.

Au regard de ces éléments tels que développés ci-dessus, tenant d’une part à l’absence dans les baux, de clause d’exploitation des lieux et d’autre part, aux désordres affectant les locaux, alors qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé un manquement du locataire à ses obligations, il convient de considérer que la clause résolutoire n’a pas été mise en oeuvre dans des conditions non sérieusement contestables.

L’ordonnance déférée à la cour est en conséquence de quoi confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

Il y a lieu enfin de condamner la SCI Saint Roch au paiement de la somme de euros 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 25 juin 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon ;

Y ajoutant :

Condamne la SCI Saint Roch à payer à la SAS Nova la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCI Saint Roch aux dépens d’appel.

La greffière Le président