COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 25 OCTOBRE 2021

N° RG 21/01680 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-MAKN

X Y Z A B

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 33063/02/21/4250 du 04/03/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 25 octobre 2021

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 15 janvier 2021 par le Juge des Référés du Tribunal judiciaire de BORDEAUX ( RG : 19-12-2139) suivant déclaration d’appel du 19 mars 2021

APPELANT :

X Y Z A B

né le […] à […],

demeurant […]. Orejalle , Bât A Appt 1109 – 33160 SAINT-MEDARD-EN-JALLES

Représenté par M^e Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. 1001 VIES HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

Représentée par M^e Clotilde CAZAMAJOUR de la SELAS CAZAMAJOUR & URBANLAW, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés,

devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 juillet 2015, la SA HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail à M. Y Z A B X un logement situé […], 9 rue Gabriel Durand à Saint-Médard en Jalles.

Le 12 octobre 2018, la SA HLM 1001 Vies Habitat a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre de l’arriéré locatif pour un montant de 17.297,02 euros.

Le 12 septembre 2019, la SA HLM 1001 Vies Habitat a assigné M. Y Z A B X devant le juge des référés du tribunal d’instance de Bordeaux.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 15 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient, et dès à présent, vu l’urgence :

— Constaté que l’action tendant à la constatation de la résiliation du bail a été régularisée et l’a déclarée en conséquence recevable,

— Condamné M. X Y Z A B à payer à la SA HLM 1001 Vies Habitat une provision de l7.562,74 euros correspondant à une régularisation de charges récupérables au titre de consommations d’eau chaude, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

— Débouté la société société SA HLM 1001 Vies Habitat de sa demande tendant à constater la résiliation de plein droit du bail,

— Rejeté en conséquence les demandes relatives à l’expu1sion de M. X Y Z A B des lieux loués et au paiement par ce dernier d’une indemnité d’occupation,

— Rejeté le surplus des demandes formulées par la société SA HLM 1001 Vies Habitat,

— Débouté M. X Y Z A B de sa demande en paiement d’une provision à valoir sur ses préjudices économiques, physiques et moraux,

— Débouté la société SA HLM 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. X Y Z A B aux dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de

l’assignation au représentant de l’Etat,

— Accordé à M. X Y Z A B le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que la Sa 1001 Vies Habitat justifiait de la consommation d’eau chaude demeurée impayée, que M. X Y Z A B ne démontrait pas une cause étrangère à cette consommation, qu’il ne pouvait y avoir résiliation de plein droit du bail alors que le commandement visant la clause résolutoire mentionnait des loyers impayés et non une consommation d’eau chaude et sans qu’il y soit annexé de décompte, et a débouté M. X Y Z A B de sa demande de provision car il n’apportait aucun élément au soutien d’une défaillance du chauffage dans son logement.

M. X Y Z A B a relevé appel de cette ordonnance par déclaration faite le 19 mars 2021.

Par conclusions déposées le 6 mai 2021, l’appelant, M. X Y Z A B, demande à la cour de :

— Déclarer M. X Y Z A B recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondé,

— Infirmer l’ordonnance du 15 janvier 2021 en ce qu’elle a :

* condamné M. X Y Z A B à payer à la SA HLM 1001 Vies Habitat une provision de 17.562,74 euros correspondant à une régularisation de charges récupérables au titre de consommation d’eau chaude, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision de première instance,

* condamné M. X Y Z A B aux dépens d’instance,

* débouté M. X Y Z A B de sa demande en paiement d’une provision à valoir sur ses préjudices économiques, physiques et moraux,

Et, statuant à nouveau,

— Déclarer que les demandes portées par la SA HLM 1001 Vies Habitat se heurtent à d’éminentes contestations sérieuses,

— Dire en conséquence que la présente action ne saurait relever de la compétence du juge des

référés,

— Débouter la SA HLM 1001 Vies Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la SA HLM 1001 Vies Habitat à verser à M. X Y Z A B la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur ses préjudices économiques, physiques et moraux,

— Confirmer l’ordonnance du 15 janvier 2021 pour le surplus,

— Condamner la SA HLM 1001 Vies Habitat aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 27 août 2021, l’intimée, la SA HLM 1001 Vies Habitat, demande à la cour de :

— Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement, dans le délai légal de deux mois, conformément à la clause insérée au bail,

— Constater que M. X Y Z A B est occupant sans droit ni titre à raison de l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de M. X Y Z A B et de tous occupants de son chef,

— Constater le jeu de la clause résolutoire, et en tant que de besoin,

— Dire que le locataire devra rendre libres les lieux dont s’agit dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à défaut de quoi il en sera expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

— Condamner le locataire à remettre les clefs des locaux donnés à bail, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Ordonner en tant que de besoin le dépôt, en tel lieu approprié, de tous objets mobiliers appartenant aux personnes expulsées, et qui pourraient se trouver encore dans les lieux lors de leur expulsion, et ce, à leurs frais.

— Condamner M. X Y Z A B à verser à la SA 1001 Vies Habitat a une somme mensuelle égale au loyer quotidien comprenant les charges à compter de la date de la résiliation, jusqu’à libération effective des lieux,

— Dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit, par application des dispositions de l’article 1153 alinéa 1^er du code civil,

— Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conformément à la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail,

— Actualiser la créance due à la concluante par M. X Y Z A B à la somme de 18 406.56 euros au 25 août 2021,

— Condamner M. X Y Z A B à verser à la concluante la somme de 18 406.56 euros.

— Condamner M. X Y Z A B à verser à la concluante la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. X Y Z A B aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 12 octobre 2018.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 13 avril 2021 d’une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l’audience fixée au 9 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner de l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail et en expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience. Il s’agit d’une contrainte de forme et de délai. Cette formalité est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail.

En l’espèce, la Sa 1001 Vies Habitat justifie au dossier de l’accusé de réception électronique au représentant de l’État dans le département de la notification de l’assignation à M. X Y Z A B le 9 octobre 2019 soit au moins deux mois avant l’audience du 4 décembre 2020, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi, à compter du 1^er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une Sci familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalés dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351'2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542'1 et L. 831'1 du code de la sécurité sociale.

Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue selon accusé de réception électronique en date du 18 octobre 2018 soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 12 septembre

2019, de sorte que cette formalité a bien été remplie.

L’ordonnance déférée qui a dit que l’action était recevable sera confirmée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24- I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

M. X Y Z A B fait valoir pour l’essentiel qu’il existe une contestation sérieuse en ce que le décompte produit par la Sa 1001 Vies Habitat n’est pas clair, que le montant de la consommation d’eau chaude qui lui attribué est exorbitant, sûrement dû à une fuite en amont eu compteur et en contradiction avec les consommations précédentes et suivantes.

La Sa 1001 Vies Habitat réplique pour l’essentiel que le compteur a été contrôlé et fonctionnait bien, que la clause résolutoire peut être mise en 'uvre pour le paiement de charges et que le commandement fait le détail des sommes dues.

Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant, après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, la résiliation de plein droit en cas de non paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, du supplément de loyer, des provisions pour charges ou non versement du dépôt de garantie.

Le juge des référés est le juge de l’évidence.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a dit que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 12 octobre 2018 visait la somme de 17 297,02 euros « à titre de loyers», qu’il n’était accompagné d’aucun décompte détaillé de la dette, de sorte que le locataire n’était pas en mesure de savoir à quels loyers se rapportait la somme réclamée, que si au vu des explications de la bailleresse, cette somme correspondait en réalité au paiement des charges récupérables au titre de la consommation d’eau chaude, cela n’était nullement mentionné sur le commandement de payer, et que la question de savoir si le commandement visant la clause résolutoire pouvait viser des régularisations de charges récupérables relevait de la compétence du juge du fond.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de paiement au titre de la consommation d’eau

C’est par une juste analyse des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit que la Sa 1001 Vies Habitat justifiait par deux décomptes de régularisation de charges des 26 avril 2018 et 10 août 2018, respectivement pour les périodes du 1^er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et du 1^er janvier 2017 au 31 décembre 2017 que M. X Y Z A B avait consommé 1171 m3 pour la première période et 712 m3 pour la deuxième ainsi que d’un document établi par la société Techem chargée des relevés des index des compteurs d’au que le compteur n° 40853278, dont M. X Y Z A B n’a contesté qu’il était le sien, que l’index était de 327 m3 au 30 juin 2016 et de 1888 m3 au 31 décembre 2017,

soit une différence de 1561 m3 , que la Sa 1001 Vies Habitat justifiait donc de la consommation d’eau de M. X Y Z A B et que ce dernier ne rapportait pas la preuve d’une cause étrangère qui serait à l’origine de cette consommation.

La Sa 1001 Vies Habitat réclame le paiement d’une créance actualisée à la somme de 18 406,56 euros au 25 août 2021.

Cependant, les deux décomptes produits ne mentionnent pas la période du 9 août 2019 au 1^er janvier 2010, ne permettant pas de vérifier les sommes appelées et les versements effectués.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

L’ordonnance déférée qui a condamné M. X Y Z A B à payer à la Sa 1001 Vies Habitat la somme provisionnelle de 17 562,74 euros sera confirmée.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

A défaut de résiliation du contrat de bail, la demande de la Sa 1001 Vies Habitat tendant à voir conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité sera rejetée.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision de M. X Y Z A B

M. X Y Z A B fait valoir qu’il a été privé de chauffage qui était en panne et que cela a eu un impact sur sa santé.

La Sa 1001 Vies Habitat réplique que M. X Y Z A B ne démontre pas qu’il y ait eu un dysfonctionnement du chauffage.

En l’espèce, M. X Y Z A B ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations et l’ordonnance déférée qui l’a débouté de cette demande sera donc confirmée.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. X Y Z A B, qui succombe en son appel, conservera la charge de ses dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, il n’y a pas lieu en l’espèce la condamnation de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance de référé du juge du contentieux de la proximité de Bordeaux en date du 15 janvier 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la Sa 1001 Vies Habitat de sa demande de paiement de la somme de 18 406,56 euros actualisée au 25 août 2021,

Dit n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X Y Z A B aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,