COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2021

N° 2021/ 53

Rôle N° RG 18/01158 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BBZ5G

Y X

C/

Société AU CARILLON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

M^e Philippe-Laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 11 Décembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/07532.

APPELANT

Monsieur Y X, demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Charlotte BOTTAI de la SELARL BOTTAI-BELLAICHE, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMEE

S.A.R.L. AU CARILLON prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant […]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Jean-michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Décembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Laurence DEPARIS, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 10 février 1961, M. Z A, aux droits duquel vient désormais M. Y X, a donné à bail commercial à la SARL AU CARILLON une maison élevée de deux étages sur rez de chaussée située […] et […], à Cassis, avec façade sur le chemin vicinel conduisant à l’anse du Bestouan et à Port-Miou. Le bail était conclu pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à partir du 1^er février 1961, au gré de la société preneuse seule, la S.A.R.L. AU CARILLON exerçant sous l’enseigne Hôtel le Golfe une activité de bar, restaurant et hôtellerie.

Ce bail a fait l’objet de quatre renouvellements et pour la dernière fois pour la période du 1^er février 2006 au 31 janvier 2015.

Par acte d’huissier en date du 8 août 2014, la S.A.R.L. AU CARlLLON a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er février 2015.

Par acte du 15 novembre 2016, M^me B C A et M. Y X ont déclaré consentir au renouvellement sollicité pour une durée de neuf années mais ont indiqué qu’ils entendaient porter le loyer annuel à la somme de 140 345 euros.

Par mémoire en fixation de loyer notifié à la SARL AU CARILLON le 25 novembre 2016, M^me B C A et M. Y X demandent le déplafonnement du loyer et sa fixation à

la valeur locative.

M^me B A est décédée le […] de sorte que Mr Y X a désormais le pleine propriété de l’immeuble.

Par assignation délivrée le 4 Juillet 2017, M. Y X sollicite le déplafonnement du loyer renouvelé qu’il entend voir fixer à la somme de 140 345 euros.

Par jugement en date du 11 décembre 2017, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a statué ainsi :

— Dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1^er février 2015 ;

— Dit que le local loué par la SARL AU CARILLON n’est pas monovalent ;

— Dit que M. Y X ne rapporte pas la preuve d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ;

— Déboute M. Y X de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé;

— Fixe à la somme de 56 000 euros hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er février 2015 afférent aux locaux situés […] et […], à Cassis, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Rejette toute autre demande ;

— Condamne M. Y X aux entiers dépens.

Le tribunal a retenu l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 1^er février 2015, a exclu la monovalence des locaux et a constaté la défaillance du bailleur à rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Après calcul du loyer renouvelé, il a retenu la somme de 56 000 euros telle que proposée par le locataire à titre de loyer annuel.

Par déclaration en date du 19 janvier 2018, M. Y X a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— Dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1^er février 2015 ;

— Dit que le local loué par la SARL AU CARILLON n’est pas monovalent ;

— Dit que M. Y X ne rapporte pas la preuve d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ;

— Déboute M. Y X de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;

— Fixe à la somme de 56 000 euros hors taxe et hors charge par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1^er février 2015 afférent aux locaux situés […] et […], à Cassis, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Rejette toute autre demande ;

— Condamne M. Y X aux entiers dépens ;

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 27 mai 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Y X demande de :

— RECEVOIR l’appel du concluant le dire bien fondé,

— INFIRMER le jugement du 11 décembre 2017 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A TITRE PRINCIPAL

— DIRE ET JUGER que les biens donnés à bail sont des locaux monovalents au sens de l’article Rl45-10 du code de commerce,

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que la valeur locative sera déterminée en fonction des usages observés dans la branche d’activité.

En tout état de cause,

— CONSTATER l’évolution significative des facteurs locaux de commercialité

— FIXER le loyer renouvelé annuel à compter du 1^er février 2015 à la somme de 140 345€ HT

afférent aux locaux situés 3 et […]

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission, au regard des locaux monovalents et du déplafonnement subséquent de définir le montant de la valeur locative annuelle HT et HC en fonction de la méthode hotelière applicable pour les locaux donnés à bail à la SARL AU CARILLON sis 3. […] et ce à l’occasion du renouvellement du bail le 1/2/2015.

— FIXER le loyer applicable durant l’expertise à la somme de 80 000€ annuelle HT et HC ;

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir sur le fondement de l’article R. 145-10 du code de commerce le caractère monovalent des locaux en raison de la complémentarité ou de l’interdépendance de l’activité de bar restaurant et d’hôtel. Il fait valoir à défaut la modification notable des facteurs locaux de commercialité en raison de l’augmentation significative des touristes du fait des aménagements de parking et de navettes mis en place, du développement de l’accueil des croisiéristes, des retombées économiques générées par 'Marseille capitale européenne de la culture 2013", du boom du tourisme de plaisance, d’une publicité directe de l’établissement faite sur le site de l’office du tourisme, tout ceci étant démontré par la hausse quasi-constante du chiffre d’affaire de l’établissement. Il propose la valeur locative établie par l’expert sollicité par ses soins soit la somme annuelle de 140 435 euros. Il conteste les données apportées par le locataire pour fixer le loyer qu’il demande.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 26 août 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.A.R.L. AU CARILLON demande de :

- REVOQUER l’ordonnance de clôture et déclarer recevables les présentes écritures, en

réplique aux conclusions adverses du 27 mai 2020,

- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par la juridiction des loyers

commerciaux du tribunal de grande instance de MARSEILLE le 11 décembre 2017 en ce qu’il a :

- dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 1^er février 2015,

- dit que le local loué par la SARL AU CARILLON n’est pas monovalent,

- dit que Monsieur Y X ne rapporte pas la preuve d’une évolution notable des

facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé,

- déboute Monsieur Y X de sa demande de déplafonnement du loyer du bail

renouvelé,

- fixe à la somme de 56.000 € HT et Hors charges par an, le prix du loyer du bail

renouvelé au 1^er février 2015 afférent aux locaux situés […] et […] à CASSIS toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamné Monsieur X aux entiers dépens.

- DEBOUTER en conséquence Monsieur X en ses fins moyens et conclusions les

déclarant infondés et injustifiés.

- SUBSIDIAIREMENT, FIXER la valeur locative des locaux loués au profit de la société AU

[…], […], à la somme annuelle de 57.341 € à

compter du 1^er février 2015.

- CONDAMNER en toutes hypothèses Monsieur Y X à payer à la société AU

CARILLON la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC.

- CONDAMNER Monsieur Y X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’absence de motif de déplafonnement du loyer en raison de l’absence de monovalence des locaux et l’absence d’interdépendance et de complémentarité des deux exploitations ainsi que l’avait indiqué la cour d’appel dans un arrêt en date du 24 février 2000 dans le cadre d’un précédent contentieux opposant les parties et qu’il résulte également notamment d’un procès-verbal de la commission pour la sécurité contre les risques incendie en date du 4 avril 2017. Elle ajoute que, si à l’époque du précédent contentieux, l’évolution des facteurs locaux de commercialité avait été retenue en 1998, tel n’est pas le cas en l’espèce en l’absence de toute évolution et que l’évolution des réservations via les plate-formes de réservation a même gravement affecté l’activité hôtelière. La locataire propose de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 56 000 euros telle que retenue par le tribunal et propose subsidiairement une valeur locative de 57 341 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2020. Elle a été révoquée à la demande des parties le 2 décembre 2020 et les débats ont été à nouveau clôturés à cette date.

L’affaire a été plaidée le 2 décembre 2020 et mise en délibéré au 28 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le déplafonnement du loyer

Il n’est pas discuté par les parties que le bail commercial les liant a été renouvelé depuis le 1^er février 1961 et que le bail renouvelé dont le loyer est discuté a pris effet au 1^er février 2015.

Sur le caractère monovalent des locaux

En application de l’article R.145-10 du code du commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est constant que la monovalence des lieux loués implique que le loyer soit fixé à la valeur locative. Le juge apprécie souverainement si les locaux ont été construits ou aménagés en vue d’une utilisation unique et si d’autre part ils pourraient être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux. La preuve de la monovalence appartient au bailleur.

Dans un rapport d’expertise en date du 8 juin 1998 rédigé dans le cadre d’un litige similaire opposant les mêmes parties, l’expert relevait en effet que l’immeuble était affecté à deux destinations distinctes, une activité de restauration s’exerçant uniquement en rez-de-chaussée et une activité hotelière s’exerçant partiellement en rez-de-chaussée et occupant la totalité des étages. Il était relevé que les locaux affectés à l’usage de bar-restaurant étaient accessibles depuis le port par la place du Grand Carnot et que les locaux affectés à l’usage d’hôtel étaient accessibles par une entrée située à droite de la salle de restaurant et que la réception était accessible par une entrée à droite de l’entrée précitée et en contre-haut de trois marches.

Dans un arrêt en date du 24 février 2000 rendu par la présente cour il était indiqué qu’au vu du rapport de l’expert, 'le caractère monovalent des locaux doit être écarté puisque l’immeuble dont s’agit est affecté à deux destinations distinctes, ce que ne discutent pas les parties'.

S’il est exact que cette affirmation ne figurait que dans les motifs de la décision ainsi que relevé par le tribunal et n’avait pas autorité de la chose jugée, il convient de noter qu’il n’est soutenu par aucune des parties, et notamment pas par le bailleur, que les lieux aient été modifiés depuis.

Ainsi, outre ces deux entrées distinctes, il apparaît que les deux exploitations travaillent de manière autonome ainsi que relevé dans le procès-verbal en date du 4 avril 2017 de la commission pour la sécurité contre les risques incendie, que les deux activités disposent chacune de leur propre caisse, de leur propre terminal de carte bleue et de leur propre personnel ainsi qu’en atteste l’expert-comptable de la S.A.R.L. AU CARILLON. Enfin, et pour répondre à l’unique argument soulevé par le bailleur au soutien de la monovalence des locaux, il apparaît que, s’il est proposé aux clients de l’hôtel de prendre leurs repas au restaurant, il n’existe pas de séjours en demi-pension auxquels la clientèle de l’hôtel serait en outre tenue, que le restaurant n’est pas reservé aux clients de l’hôtel, et que par conséquent les clientèles des deux activités sont distinctes.

Au vu de l’exploitation autonome des deux activités et des clientèles en partie distinctes, le caractère monovalent des locaux n’est pas établi et ne peut justifier par conséquent un déplafonnement du loyer.

Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

La modification notable pendant le cours du bail expiré de l’un des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6 et R.145-8 constitue une cause de déplafonnement. En l’espèce, le bailleur fait valoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité dont la preuve lui revient.

Il produit à ce titre le rapport d’activité 2016 de l’office de tourisme de la ville de Cassis et met en avant en premier lieu un certain nombre d’évènements qui aurait entraîné depuis 2012 une augmentation significative du nombre de touristes et notamment le classement des calanques et du vignoble de Cassis, la fête du vin de Cassis et la mise en place de navettes du parking des Gorguettes vers le centre ville. Si ces évènements ne sont pas contestés, le rapport permet seulement d’établir que le nombre de visiteurs accueilli à l’office de tourisme a baissé en 2016 de 3,74% et l’évolution et le nombre de touristes à Cassis ne sont ni établis dans la durée ni détaillés dans ce rapport. Si 5,22% de personnes en plus ont emprunté en 2016 la navette du parking des Gorguettes à destination du centre ville et près de 83 000 personnes sont ainsi transportées, ce chiffre n’est pas en soi exploitable puisqu’il correspond peut-être à un mode de transformation du stationnement et des déplacements et qu’en outre l’impact de ce chiffre sur l’hôtel Le Golfe n’est pas expliqué. Le nombre de réservations par la centrale de réservations a effectivement fortement augmenté passant de 153 en 2012 à 1287 en 2014 mais, d’une part, il n’est pas indiqué s’il s’agit d’une modification du mode de réservations et d’autre part, il en ressort que le bilan détaillé du chiffre d’affaires de la centrale, après avoir augmenté de 19% pour les hôtels en 2014 et de 1% en 2015, a baissé de 23% en 2016.

L’épaisse documentation de 2017 produite qui atteste du développement du secteur des croisières au niveau mondial et des retombées économiques pour Aix Marseille Provence à hauteur de 1,5 milliard d’euros depuis 20 ans, et qui met essentiellement Marseille en avant dans les références, mentionne également les retombées pour Cassis sans apporter d’éléments chiffrés, précis et exploitables. Il en est de même pour le document sur l’hôtellerie dans les Bouches-du-Rhône. Si on y apprend que le nombre de nuitées a augmenté de 2% par rapport en 2015 et que Marseille et le pays d’Aix proposent à eux-seuls 53% de la capacité d’accueil hôtelière, les données sont trop générales pour être exploitées dans le cadre du présent litige puisque le secteur géographique intéressant Cassis est en fait le secteur 'Aubagne et collines, Cassis, La Ciotat’ qui atteste même pour ce secteur d’une baisse d'1 point du taux d’occupation entre 2015 et 2016.

Le bailleur ne peut par ailleurs pas déduire de l’emplacement de qualité de cet hôtel et de la publicité qui lui en est faite sur le site de l’office du tourisme qu’il a bénéficié d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, l’emplacement étant évidemment le même depuis le premier bail et la publicité n’étant qu’un moyen de développer l’activité. S’agissant de l’augmentation du chiffre d’affaires de l’hôtel – augmentation très relative par ailleurs sur la durée, le chiffre d’affaires de 2014 étant inférieur à ceux de 2010, 2011, 2012 et 2013- s’il peut être admis que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie également en fonction de ses effets, cette augmentation à elle seule, qui en outre demeure discutable, n’est pas suffisante pour caractériser la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il importe enfin d’ajouter que la modification notable doit être intervenue pendant le cours du bail expiré et qu’un certain nombre d’éléments apportés par le bailleur ne respecte pas cette règle.

Au vu de ces éléments, la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité qui aurait en outre un intérêt pour l’hôtel restaurant Le Golfe n’est pas rapportée et ne peut justifier un déplafonnement du loyer et, en l’absence d’élément suffisant, il n’y a pas lieu de suppléer la carence du bailleur et d’ordonner une expertise.

Sur le prix du loyer renouvelé

En application de l’article L.145-34 tel que résultant de la loi du 18 juin 2014 et applicable au bail de l’espèce renouvelé au 1^er février 2015, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 , le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Ainsi que calculé par le tribunal et après application des indices, le loyer applicable était d’un montant de 54 942,22 euros. Après application de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, il était d’un montant de :

47 785,33 ( loyer annuel au 0102/2006) X 107,69 (Indice 1^er trimestre 2015) / 92 (indice 1^er trim 2006) = 55 934,42 euros.

Le preneur ayant proposé un loyer annuel HT et HC d’un montant de 56 000 euros, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu ce montant.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, M. X sera tenu au paiement de la somme de 4 000 euros de ce chef et débouté de sa demande formée sur ce fondement.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. X.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE M. Y X du surplus de ses demandes.

CONDAMNE M. Y X à payer la somme de 4 000 euros à la S.A.R.L. AU CARILLON en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. Y X aux dépens.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT