Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 27 janvier 2022, n° 21/10461

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
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- Sur la demande de délai
- Sur la demande d'annulation des Assemblées générales
- Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires
- Sur les demandes de l'appelante
- Motifs de la décision
- Sur la demande de délais de paiement
- Dispositif

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TGI Marseille 5 juillet 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 27 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Absence de notification des convocations
La cour a jugé que les assemblées générales étaient exécutoires tant qu'elles n'avaient pas été annulées et que l'absence de convocation n'était pas prouvée.
Rejeté
Justification des charges
La cour a confirmé que les charges étaient justifiées par les décomptes et les procès-verbaux des assemblées générales.
Rejeté
Difficultés financières
La cour a estimé que les retards de paiement étaient anciens et qu'il n'y avait pas lieu d'accorder de nouveaux délais.
Rejeté
Absence de faute du syndicat
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts n'était pas fondée en l'absence de preuve d'une faute.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a partiellement réformé le jugement du Président du Tribunal judiciaire de Marseille qui avait condamné in solidum Madame A X et Monsieur C-D Y au paiement de charges de copropriété impayées. La question juridique centrale concernait la validité des charges réclamées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance, notamment au regard de la prétendue absence de convocation de Madame X aux assemblées générales et de la notification des procès-verbaux. La juridiction de première instance avait rejeté les demandes d'annulation des assemblées générales et avait condamné Madame X et Monsieur Y à payer les charges dues, ainsi que des dommages et intérêts et une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. En appel, Madame X contestait la décision, arguant de l'absence de preuve de convocation aux assemblées générales et de notification des procès-verbaux, et demandait l'annulation des décisions des assemblées générales ou, à défaut, une réduction de la somme due et un report de l'exigibilité des paiements.

La Cour d'Appel a confirmé la condamnation de Madame X au paiement des charges impayées, mais a réduit le montant dû en excluant les frais de constitution de dossier avocat et huissier, jugés non nécessaires, ramenant ainsi la somme de 5273,51 euros à 4313,51 euros. La Cour a jugé irrecevable la demande d'annulation des assemblées générales, considérant que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois et que les assemblées n'avaient pas été annulées. La Cour a également rejeté la demande de délais de paiement de Madame X, estimant qu'elle avait déjà bénéficié de délais de fait. Enfin, la Cour a condamné Madame X aux dépens d'appel et à payer 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, tout en déboutant les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 27 janv. 2022, n° 21/10461
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/10461
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 5 juillet 2021, N° 20/03357
Dispositif :	Statue à nouveau en déboutant le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes

Sur les parties

Président :	Sylvaine ARFINENGO, président
Avocat(s) :	Capucine VAN ROBAYSDelphine LE DREVO-AUBRUNPhilippe CORNET
Cabinet(s) :	MASCARON AVOCATS
Parties :	Syndic. de copro. SDC RESIDENCE MAZARGUES PLAISANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 27 JANVIER 2022

N° 2022/ 60

N° RG 21/10461 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHZFT

A X

Syndic. de copro. […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Capucine VAN ROBAYS

SELARL CORNET – LE BRUN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 05 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/03357.

APPELANTE

Madame A X

demeurant 7 rue C Mermoz – Résidence les Lavandes Batiment B – 13400 AUBAGNE

représentée par M^e Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE MAZARGUES PLAISANCE, sise […]' représenté par son syndic […], SARL, […], prise en la personne de son représentant en exercice prise en la personne de son représentant en exercice

représenté par M^e Philippe CORNET de la SELARL CORNET – LE BRUN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Delphine LE DREVO-AUBRUN, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par assignation du 21 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Mazargues Plaisance situé au […] à […], a fait citer M. C-D Y et M^me A X, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de condamner M. C-D Y et M^me A X au paiement de :

-La somme principale de 4102,97 € au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

-1000 € à titre de dommages et intérêts,

-1548 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

À l’audience du 17 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement de la somme de 5273, 51 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 mars 2021.

Suivant décision réputée contradictoire et en premier ressort du 5 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Marseille a :

- Condamné in solidum C-D Z et A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 4031,32 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- Rejeté la demande tendant à ce que l’exigibilité de cette somme soit reportée d’une année,

- Rejeté les autres demandes de A X,

- Condamné in solidum C D Z et A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

- Condamné in solidum C D Z et A X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamné in solidum C D Z et A X aux dépens de la procédure.

- Rappelé que la décision rendue est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de l’article 481-1 du Ccode de procédure civile.

M^me A X a interjeté appel de la décision le 12 juillet 2021.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 28 septembre 2021, M^me A X, appelante, demande à la cour de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

Vu le décret n°67-223 du 10 mars 1967,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

- Recevoir Madame X en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant,

- Réformer le jugement entrepris le 5 juillet 2021 par Madame le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, en ce qu’il a :

- Condamné in solidum Monsieur Y et Madame X à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 4.031,32 €uros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

- Rejeté les autres demandes de Madame X,

- Condamné in solidum Monsieur Y et Madame X à payer au syndicat des scopropriétaires de l’immeuble […] la somme de 800,00 €uros à titre de dommages et intérêts,

- Condamné in solidum Monsieur Y et Madame X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 800,00 €uros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamné in solidum Monsieur Y et Madame X aux dépens de la procédure,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance n’apporte pas la preuve :

- de la notification à Madame X de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires pour l’assemblée générale du 28 juin 2018,

- de la notification à Madame X de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires pour l’assemblée générale du 27 juin 2019,

- de la notification à Madame X de la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires pour l’assemblée générale du 15 février 2021,

- de la notification à Madame X du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018,

- de la notification à Madame X du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2017,

- de la notification à Madame X du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2021, et en conséquence,

Annuler :

- toutes les décisions déclarées adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des Copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance tenue le 28 juin 2018,

- toutes les décisions déclarées adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des Copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance tenue le 27 juin 2019,

- toutes les décisions déclarées adoptées lors de l’assemblée générale du syndicat des Copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance tenue le 15 février 2021,

- Juger en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance ne justifie aucunement des demandes formulées à l’encontre de Madame X, faute de démontrer qu’elle a bien été convoquée aux assemblées générales, qu’elle a bien reçu l’ensemble des éléments concernant les éléments financiers de ladite copropriété comme un décompte de répartition des charges et les documents comptables relatifs aux périodes concernées, et en conséquence,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame X,

A titre subsidiaire,

- Surseoir à statuer de la présente instance, afin de permettre à Madame X de saisir la juridiction au fond, aux fins qu’elle examine des moyens de nullité par elle évoqués dans le cadre de la présente procédure,

A titre infiniment subsidiaire,
- Juger que tout ou partie de la demande au principale formulée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance est infondée, compte tenu des sommes réclamées et de l’absence de leur bien-fondé, et en conséquence,

- Réduire à la somme de 3.044,96 € le montant dû par Madame X,

- Reporter l’exigibilité de cette somme, à une année ' le temps de permettre à Madame X d’améliorer sa situation financière ' et ce, sans faire courir quelque intérêt que ce soit, au titre de ce report,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance à devoir régler à Madame X la somme de 3.000,00 €uros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Le condamner aux entiers dépens de la procédure.

M^me A X fait valoir, en substance, que :

A titre principal,

-En vertu des articles 17, 17-1 A, de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 7, 9, 11, 13, 17, 18, 64, de la loi du 17 mars 1967, il n’a été aucunement versé aux débats la preuve que les convocations aux assemblées générales lui ont bien été délivrées pour les années 2018, 2019, et 2021. Il n’est donc pas démontré que les procès verbaux d’assemblées générales des copropriétaires étaient définitifs et valables. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas plus d’un décompte de répartition des charges et de documents comptables relatifs aux périodes concernées.

-La juridiction de première instance a commis une erreur de droit, puisque le défaut de convocation à une assemblée générale est une cause de nullité de celle-ci. Le délai de deux mois pour contester ces décisions n’avait pas commencé à l’égard de M^me X, à défaut de notification. Elle est donc légitime à en demander la nullité dans la présente instance.

-En application de l’article 71 du code de procédure civile, M^me X a formulé ses demandes en contestation des décisions d’assemblées générales devant le juge compétent car ils constituent une défense au fond. Il est de bonne administration de la justice que tous les moyens soient examinés de façon unitaire. Dans le cas contraire, la cour pourra surseoir à statuer afin de laisser M^me X saisir la juridiction au fond aux fins de statuer sur les demandes de nullités, ou considérer que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve des paiements afférents aux charges de copropriété.

A titre subsidiaire,

-les frais de régularisation de budget, des 3ème et 4ème appels de fonds travaux de la loi ALUR, et les travaux de réfection de peinture, ne sont justifiés par aucune pièce.

-Les appels de charges des 19 juin 2018 et 7 septembre 2018, ne sont pas justifiés, sauf dans le document nommé « état de compte » qui ne vaut pas appel de charges.

-Les frais de mises en demeure ne sont pas justifiés dès lors que les accusés de réception montrent qu’elles émanent du conseil syndical et non du syndic.
-La prise d’hypothèque correspond à un document pro forma qui ne justifie pas son dépôt à la conservation des hypothèques.

-Sur les honoraires de constitution de dossier par les huissier et d’avocat, ces frais ne font pas partie de la liste des dépenses qui peuvent être imputés au seul copropriétaire, selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

-Par conséquent, la somme de 2185 € doit être déduite du décompte versé aux débats.

-S’agissant des appels de fonds des mois d’avril 2021, juillet 2021, et octobre 2021, ces appels de charges sont postérieurs à la vente du bien immobilier litigieux, de sorte que c’est M. E-F, acquéreur, qui devra en assumer le coût, et non M^me X.

-La juridiction de céans limitera par conséquent l’éventuelle condamnation de M^me X à la somme de 3044,96 €, en réformant le jugement de première instance qui avait retenu 4031,32 €.

-La demande de dommages et intérêt doit également être écartée à défaut d’avoir établi une faute, un préjudice, et un lien de causalité.

Sur la demande de délai,

-Dans le contexte sanitaire lié au virus Covid-19, les revenus de M^me X ont diminué du fait des confinements à répétition, tout en faisant face aux charges quotidiennes, outre les créances de sa vie de couple passée. Elle demande donc, en application de l’article 1343-5 du Code civil, le report de l’exigibilité de l’éventuelle somme mise à sa charge à une année.

Par ses dernières conclusions notifiées le 4 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance, intimé, demande à la Cour de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les nouvelles dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la mise en demeure adressée par lettre simple et par lettre recommandée les 19 et 31 août 2020,

Vu le commandement de payer délivré le 17 mars 2020,

Et vu, plus généralement, les pièces versées aux débats,

Sur la demande d’annulation des Assemblées générales :

- Se déclarer incompétente pour connaître d’une demande en annulation d’assemblée générale;

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de Madame X d’annulation des assemblées générales des années 2018, 2019 & 2021.

- Renvoyer les parties devant le tribunal Judiciaire de Marseille dans le cadre d’une procédure écrite avec représentation obligatoire s’agissant de cette demande ;

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires :

- Confirmer le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Marseille le 5 juillet 2021 en ce qu’il a :
- Condamné in solidum C-D Y et A X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.031,32 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

- Rejeté la demande de délai de paiement formulée par Madame X

- Rejeté les autres demandes de Madame X

- Condamné in solidum C-D Y et A X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800€ en application de l’article 700 du CPC ;

- Condamné in solidum C-D Y et A X aux

dépens de la procédure

- Rappelé que la décision querellée est exécutoire de droit en vertu de l’articule 492-1 ancien et de l’article 481-1 du CPC

- Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes du SDC ;

- Déclarer irrecevable la demande de l’appelante de réformation du jugement entrepris à l’égard de Monsieur Y ;

Plus largement,

- Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame X formulées dans ses conclusions d’appelante,

Et statuant de nouveau,

- Condamner A X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 273.51 €, arrêtée 26 mars 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020, date du commandement de payer, au titre des charges échues impayées,

- Condamner Madame A X au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance soutient, en substance, que :

A titre liminaire,

-En application de l’article 19-2 alinéas 1 et 2 de la loi n°26-557 du 10 juillet 1965, le président ne tire pas de cette disposition de compétence pour annuler des assemblées générales de copropriété, qui relèvent de la compétence du tribunal judiciaire, dans le cadre de la procédure écrite.

-En réplique des écritures de M^me X sur cette question, il est soutenu que le débat ne porte pas sur la question de savoir s’il s’agit d’un moyen de défense au fond, mais bien si ce moyen a été soulevé devant la jurisprudence compétente.

-Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu qu’il n’est pas possible à l’appelante de solliciter devant la juridiction l’annulation de la dette afférente aux charges de copropriété, celle-ci étant fondée.
A titre principal,

-Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, M. C-D Z et M^me A X sont, en qualité de copropriétaires, tenu de participer aux charges afférentes aux lots dont ils sont propriétaires, pour une somme de 5273,51 €, d’après le relevé de compte du 26 mars 2021 produit par le syndicat des copropriétaires.

-Le syndicat a, à ce titre, produit des décomptes des répartitions des charges pour les années 2017 à 2020. Ces comptes ont été en outre approuvés par assemblées générales et n’ont pas été annulés, de sorte que cela constitue les seuls éléments permettant d’établir le montant des charges à payer entre copropriétaires.

-Il est produit tous les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires (28 juin 2018, 27 juin 2019, et 15 février 2021 ainsi que tous les appels de fonds afférents. La confirmation est donc demandée en ce qu’il a retenu le paiement de la somme de 4031,32 € par M. C-D Z et M^me A X, au titre du paiement des charges de copropriétés impayées et des charges non échues, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet1965. Le jugement sera également confirmé sur le paiement d’une somme de 800 € pour le préjudice de désorganisation que les créances non payées ont causé dans la gestion de la trésorerie par le syndicat des copropriétaires.

-En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance seront à la charge de l’appelante. Ces frais comprennent notamment les honoraires d’avocat, selon le dernier décret du 26 mars 2015, qui font partie de diligences accomplies à titre exceptionnelle, dès lors qu’il s’agit d’initier un contentieux pour recouvrir des sommes due au profit du syndicat des copropriétaires. La somme de 4031,32 € ne pourrait donc être diminuée à hauteur de 3044,96€.

-En réponse à l’argumentation de l’appelante sur ce point, les frais prévus à l’article susmentionné ne sont pas limitatifs, conformément à la jurisprudence.

-Il est demandé la réformation du jugement en ce qu’il a ignoré la prise en compte de ces sommes, afin qu’il soit retenu et pris en compte le paiement de ces frais, pour un total de 5273,51€ au lieu de 4031,32 €.

Sur les demandes de l’appelante,

A titre liminaire,

-M. Y ne s’est pas constitué dans le cadre de la présente procédure et n’est pas partie. La demande de l’appelante de la réformation du jugement querellé à l’égard de M. Y est donc parfaitement irrecevable.

A titre principal,

-En application des articles 10 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions d’assemblées générales approuvant les comptes sont exécutoire à titre provisoire tant qu’elles ne sont pas contestées en justice dans le délai imparti et annulées de sorte qu’elle reste applicable à l’appelante, sachant que les procès verbaux approuvant les comptes ont été signifié à M. Z et M^me X. Dès lors, il n’est plus possible aujourd’hui de solliciter l’annulation des assemblées générales. Ces derniers ne peuvent donc pas se soustraire de leur obligation au paiement des charges.

A titre subsidiaire,

-Sur le montant de la créance, le syndicat des copropriétaires invite M^me X à une lecture plus attentive des pièces versées au débat, qui justifient les sommes demandées, notamment l’appel de fonds du 1er janvier 2020 au 30 mars 2020, qui fait apparaître la somme de 261,27 € pour la réfection de la peinture de la cage d’escalier, alors que l’appel de fonds du 1er avril 2020 au 30 juin 2020, fait apparaître les sommes de 261,27 € et de 348,37 € également pour la réfection de la peinture de la cage d’escalier.

-Sur les délais de paiement, l’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des délais ou de reporter le paiement des sommes dues, mais c’est au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Or, le syndicat se trouve nécessairement fragilisé par la carence répétée de M^me X et M. Z, dans la mesure où ils ont profité de délais dès lors qu’ils n’ont pas payé les charges de copropriété depuis l’année 2018. En outre, M^me X a les moyens puisqu’elle a vendu son bien immobilier. Le premier juge a d’ailleurs refusé cette demande de délais à juste titre.

-L’appelante est mal fondée à demander 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires demande, sur le même fondement, la condamnation de M^me X à payer 2500 €, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs conclusions ci-dessus développées, auquelles il est expressément renvoyé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2021.

Motifs de la décision :

1-Madame X, seule appelante du jugement rendu le 5 juillet 2021 par le président du tribunal judiciaire de Marseille, qui n’a intimé devant la cour que le syndicat des copropriétaires, n’est pas recevable à solliciter l’infirmation des dispositions du jugement relatives à Monsieur C-D Y.

2-L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

La cour est saisie d’un appel visant un jugement rendu par le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond mise en 'uvre par le syndicat des copropriétaires, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en vue de réclamer aux copropriétaires défaillants, Madame X et Monsieur Y, le paiement de charges de copropriété.

Or, l’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 42 précité de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas qu’en matière d’annulation des assemblées générales de copropriété, ils puisse être statué selon la procédure accélérée au fond.

Dès lors, Madame X sera déclarée irrecevable en ses demandes de ce chef, par voie de d’infirmation du jugement entrepris, sans que la cour ne se déclare incompétente.

3- Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

La cour rappelle que les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées, et relève qu’en l’espèce, il n’est pas établi que les assemblées générales dont les procès-verbaux sont produits par le syndicat des copropriétaires auraient fait l’objet d’une annulation, le syndic ayant, au contraire, établi, à la date du 16 septembre 2020 une attestation de non recours contre les décisions des assemblées générales s’étant tenues respectivement les 28 juin 2018 et 27 juin 2019.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes ne peut refuser les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, le syndicat est également fondé à recouvrer la dette d’un copropriétaire nonobstant l’absence d’approbation des comptes dès lors qu’elle correspond aux appels de provisions trimestrielles sur le budget prévisionnel.

Enfin, s’agissant des charges relatives aux travaux, les appels de fonds, hors budget prévisionnel, en exécution de décisions d’assemblées générales, sont exigibles indépendamment de l’approbation des comptes en fonction du planning financier retenu dans les délibérations de l’assemblée générale.

Au cas particulier, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l’encontre de Madame X la somme de 5273,51 euros, actualisée au 26 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020, date du commandement de payer, au titre des charges échues impayées.

Madame X ne conteste pas être propriétaire des lots n°69, correspondant à un appartement de type T4, situé au 4ème étage de l’immeuble Mazargues Plaisance, et n° 79 correspondant à une cave située au sous-sol de ce même immeuble.

Elle ne conteste ni sa qualité de copropriétaire, comme telle soumise aux obligations découlant de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni la réception des différents appels de fonds faisant état des charges dues.

Le moyen qu’elle invoque tiré d’une absence de convocation aux assemblées générales, non annulées à la date à laquelle la cour statue, est donc inopérant.

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

-différents décomptes individuels de charges pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021, faisant apparaître un solde débiteur, à la date de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires, de la somme de 5273,51 euros,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2018, 27 juin 2019 et 15 février 2021 approuvant les comptes des exercices couvrant la période du 1er janvier 2000 17 au 31 décembre 2019 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice allant du 1er janvier 2019 31 décembre 2021,
-les différents appels de fonds et provisions sur charges réclamés à Madame X pour la période considérée, et en particulier les appels de fonds du 1er janvier 2019 au 31 mars 2019, et du 1er avril 2019 au 30 juin 2019 qui mentionnent les appels de fonds travaux Alur pour un montant de 13,21 euros chacun, ainsi que les appels de fonds du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020 et du 1er avril 2020 au 30 juin 2020 visant précisément les travaux de réfection de peinture de la cage d’escalier.

- trois mises en demeure des 19 juillet 2018, 19 août 2020 et 31 août 2020, une lettre de rappel du 10 août 2018, un commandement de payer délivré le 17 mars 2020 pour la somme de 2515,64 euros.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Madame X conteste, à juste titre, la somme de 480 euros, qui lui a été imputée à deux reprises, pour la « constitution d’un dossier avocat » et pour la « constitution d’un dossier huissier », de tels frais ne pouvant être regardés, au sens du texte précité, comme des frais nécessaires.

Dès lors, la somme de 960 € sera déduite du montant de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires.

L’appelante conteste également la mise à sa charge de la somme de 200 € au titre de la prise d’hypothèque. Contrairement à ce qu’elle affirme, une hypothèque a été prise par le syndicat des copropriétaires, ce dont il est justifié par la production aux débats du bordereau d’inscription d’hypothèque en date du 17 septembre 2020, postérieur à la date de délivrance des mises en demeure. Les frais imputés à ce titre sont donc justifiés.

Elle conteste enfin les montants de 42 € et 24,50 € correspondant aux frais de mise en demeure, prétendant que le syndicat des copropriétaires de justifieraient pas de l’envoi de ces mises en demeure par la production d’accusés de réception. Or, les accusés de réception sont produits aux débats.

Au regard de l’ensemble des éléments mentionnés ci-dessus, la créance du syndicat des copropriétaires est suffisamment établie à hauteur de la somme de 5273,51 euros ' 960 euros, soit 4313,51 euros, avec intérêts au taux légal .

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé condamnation à hauteur de la somme de 4031,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 au titre des charges impayées et des charges non échues mais exigibles en vertu de l’article19-2 de la loi du 10 juillet 1965, somme à laquelle, par ajout au jugement, il conviendra d’adjoindre celle de 282,19 euros pour parvenir à la somme totale de 4313,51 euros.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article1343-5 du code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des créances dues.

Madame X justifie qu’elle est présidente de la SA S Au Gourmet Provençal, boulangerie située à Aubagne.

Elle produit aux débats :
-une attestation de son expert-comptable démontrant que pour l’année 2018 elle aurait prélevé la somme annuelle de 22 810 €, pour l’année 2019, la somme annuelle de 24 150 € et pour l’année 2020 un salaire de 1500,28 euros par mois.

-un échéancier que le service des impôts lui a accordé le 28 octobre 2020 en vue du paiement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

-Un avis de taxe foncière portant sur un immeuble dont elle serait propriétaire indivise avec Monsieur Y, mais dont l’adresse […], ne correspond pas à celle de l’immeuble Mazargues Plaisance,

-diverses factures de restauration scolaire et d’électricité.

L’appelante indique également qu’elle s’est séparée de son compagnon, Monsieur Y, en 2019 et qu’elle assumerait depuis lors seule la charge de leurs trois enfants communs.

Enfin, elle affirme que le bien immobilier, objet de la présente procédure, aurait été vendu mais elle ne produit qu’un mandat de vente et une proposition d’achat sans indiquer non plus quelle a été l’affectation du produit de la vente et pourquoi une partie de celui-ci n’a pas été afféctée au paiement des charges.

Cependant, le retard de paiement étant ancien, pour dater d’environ deux ans, il y a lieu de considérer que Madame X a déjà bénéficié de délais de fait, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

Le jugement dont appel étant également confirmé de ce chef.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare Madame A X irrecevable à relever appel des dispositions du jugement rendu le 5 juillet 2021 par le président du tribunal judiciaire de Marseille relatives à Monsieur C-D Z.

Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le président du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions appelées, sauf en ce qu’il a débouté Madame A X de ses demandes en annulation des assemblées générales des 28 juin 2018, 27 juin 2019 et 15 février 2021.

Statuant à nouveau de ce chef,

Déclare Madame A X irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales des 28 juin 2018, 27 juin 2019 et 15 février 2021.

Ajoutant au jugement,

Condamne Madame A X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance, représentée par son syndic Citya Cartier, la somme supplémentaire de 282,19 euros , au titre des charges échues impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020.

Condamne Madame A X aux dépens d’appel.
La condamne également à paye au syndicat des copropriétaires de la résidence Mazargues Plaisance, représentée par son syndic Citya Cartier la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président