Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-3, 6 janvier 2022, n° 19/15869

TGI Grasse 8 septembre 2019

CA Aix-en-Provence
Infirmation 6 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Application des conditions contractuelles d'indemnisation
La cour a jugé que la créance de la S.C.I. EMCE était certaine, liquide et exigible, et que les conditions de mise en œuvre de la garantie étaient remplies, condamnant l'assureur à indemniser la S.C.I. EMCE.
Rejeté
Retard dans l'application du contrat
La cour a estimé que le retard était imputable à la S.C.I. EMCE elle-même, qui n'a pas fourni les documents nécessaires, rendant la demande non fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-3, 6 janv. 2022, n° 19/15869
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/15869
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 8 septembre 2019, N° 16/02284
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Brigitte FREMONT, président
Avocat(s) :	Roselyne SIMON-THIBAUDFrédéric VANZOMaud DAVAL-GUEDJFrançoise BOULANIsabelle EMERIAUPhilippe BERDAH
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESLX AIX-EN-PROVENCEBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	S.C.I. EMCE c/ SA AXA FRANCE IARD, SAS CABINET BESSE IMMO PLUS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 06 JANVIER 2022

N° 2022/001

N° RG 19/15869 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFANE

S.C.I. EMCE

SAS CABINET BESSE IMMO PLUS

SA AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/02284.

APPELANTE

S.C.I. EMCE, demeurant […]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe BERDAH, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

SAS CABINET BESSE IMMO PLUS, demeurant […]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES

SA AXA FRANCE IARD, demeurant […]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric VANZO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

M^me Marie-Brigitte FREMONT, Présidente (rapporteur)

M^me Béatrice MARS, Conseiller

M^me A TANGUY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2022,

Signé par M^me Marie-Brigitte FREMONT, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Selon bulletin individuel d’adhésion en date du 28 septembre 2010, les époux X ont souscrit par l’intermédiaire de la SARL Agence de la Plage, une assurance Loyers Impayés portant le n°208.800.164.98, auprès du Cabinet Besse Immoplus, courtier en assurance.

Ce contrat d’assurance Loyers Impayés portait sur un bien immobilier appartenant à la SCI EMCE et loué à Monsieur et Madame Y-C, se trouvant au […], […] pour un loyer de 1.650,78 € par mois.

La SCI EMCE a acquis ce bien des époux X et par courrier du 30 novembre 2011, l’Agence de la Plage informait la SCI que la garantie Loyers impayés était prise en charge.

Se prévalant de loyers impayés par ses locataires, la SCI EMCE a fait une déclaration de sinistre auprès du Cabinet Besse le 8 décembre 2015, lequel a refusé de traiter ce dossier.

N’ayant pas été réglée des loyers et n’ayant pas pu encore procéder à l’expulsion de ses locataires, la
SCI EMCE a fait citer le Cabinet Besse Immoplus ainsi que son assureur la société AXA France IARD devant le tribunal de grande Instance de Grasse afin de se voir indemniser au titre de son contrat d’assurance Loyers Impayés.

Par jugement en date du 5 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a :

Débouté la SCI EMCE de1'intégralité de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’artic1e 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI EMCE au paiement des entiers dépens.

La SCI EMCE a relevé appel de cette décision le 14 octobre 2019.

Puis par décision en date du 29 octobre 2020, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, réformant un jugement rendu par le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer du 21 mai 2015, a constaté la résiliation du bail à la date du 26 juin 2016, ordonné la libération des lieux par les époux Y, condamné les époux Y à payer à la SCI EMCE la somme de 124 319, 92€ au titre des loyers impayés, et une indemnité d’occupation mensuelle de 1760,78€, outre 5000€ de dommages et intérêts et 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 mars 2021 la SCI EMCE demande à la cour de :

Vu les articles 414-2, 1134 ancien, 1147 ancien, 1165 ancien et 1382 ancien du Code Civil

Vu le contrat d’assurance portant n° 208.800.164.98

Vu les pièces versées au débat,

Vu la décision de première instance rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grasse le 5 septembre 2019,

Infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions

Et faisant ce que les premiers juges auraient du faire,

Condamner in solidum la SA AXA France IARD et la SAS Cabinet Besse Immoplus à payer à la SCI EMCE la somme de 148.970,84 € représentant l’indemnisation de la SCI EMCE relative aux loyers impayés,

Condamner in solidum la SA AXA France IARD et la SAS Cabinet Besse Immoplus à payer à la SCI EMCE la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi par la SCI EMCE

Débouter la SA AXA France IARD et la SAS Cabinet Besse Immoplus de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum la SA AXA France IARD et la SAS Cabinet Besse Immoplus à verser à la SCI EMCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Condamner la SA AXA France IARD et la SAS Cabinet Besse Immoplus aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ, avocats sous sa due affirmation de droit .
Dans ses dernières conclusions en date du 5 novembre 2021, la SAS Cabinet Besse Immo Plus demande à la cour de :

Vu les Conditions Particulières et Générales du contrat d’assurance n° 208.800.1 64.98,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la décision de première instance rendue par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 05.09.2019,

Voir confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Voir condamner la SCI EMCE au paiement de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Voir condamner la SCI EMCE en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Roselyne Simond-Thibaud, Avocat aux offre de droit.

Elle soutient que la garantie de l’assureur (dans la limite du plafond de garantie) n’est pas acquise car elle ne peut être appliquée que lorsqu’il dispose d’un dossier complet (extrait de compte locataire, mise en demeure, commandement de payer, actes judiciaires …) lui permettant de vérifier si les conditions contractuelles sont réunies et de disposer des pièces destinées, le moment venu, à justifier son action subrogatoire à l’égard des locataires défaillants.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 mars 2020 la SA Axa France IARD demande à la cour de :

Confirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Grasse du 5 septembre 2019

Débouter la S.C.I. EMCE de son appel

Subsidiairement

Limiter la garantie de la compagnie Axa à la somme totale de 54.664,32 €

En tout état de cause

Condamner la S.C.I. EMCE à payer à la S.A. Axa France IARD, la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la S.E.L.A.R.L. Lexavoué Avocats au Barreau d’Aix-en-Provence.

L’assureur soutient que la SCI EMCE n’a pas respecté les dispositions contractuelles qui l’obligeaient à infomer son assureur des démarches effectuées auprès des locataires et recueuillir son accord avant d’engager des procédures.

La violation des obligations contractuelles de la S.C.I. EMCE dans ses relations avec AXA, entraîne la déchéance des garanties en application de l’article L.113-2 du code des Assurances et le droit légitime pour la compagnie Axa de s’opposer aux demandes infondées de la S.C.I. EMCE.

Subsidiairement il rappelle que le plafond contractuel est de 65 000€ par sinistre et que doit être déduite la franchise contractuelle d’assurance équivalente au dépôt de garantie.
La procédure a été clôturée le 10 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie de l’assureur

La SCI EMCE soutient que l’assureur devait lui régler les indemnités car l’article 9 des conditions générales prévoit que « l’assureur indemnisera l’assuré à la fin du troisième mois suivant l’échéance du premier terme impayé et après production, par le souscripteur, dans les 15 jours précédents le règlement, d’un extrait de compte actualisé. Le règlement comprendra l’intégralité du quittancement non réglé par le locataire sur les 3 premiers mois. L’assureur indemnisera l’assuré tous les 3 mois, après réception d’un extrait de compte actualisé ».

Mais il résulte des dispositions contractuelles que la demande d’indemnisation au titre des loyers impayés souscrite par la SCI EMCE devait être accompagnée de la production de documents dont la liste figure en page 23 du contrat (article 8.4).

En outre, cette garantie est acquise moyennant des conditions et modalités d’intervention prévues à l’article 3.4.3 des conditions générales qui sont les suivantes :

L’assuré doit recevoir l’accord préalable de l’assureur ou de son mandataire sur les suites à donner à son conflit AVANT de :

' confier la défense de ses intérêts à un avocat,

' saisir une juridiction,

' engager une nouvelle étape de la procédure,

' exercer une voie de recours.

L’article 3.4.4 intitulé « Déclaration du conflit et information de l’assureur » ajoute que :

Dans son propre intérêt, l’assuré est tenu de déclarer le conflit par écrit dès qu’il en a connaissance à : JURIDICA, Direction Service aux Clients, […] le porte de Bue, […], en communiquant notamment :

Les références du contrat ; les coordonnées précises de l’adversaire ; Un exposé chronologique des circonstances du conflit, toutes pièces permettant d’établir la matérialité des faits, ainsi que tous renseignements et documents utiles à l’instruction du dossier.

Par ailleurs, l’assuré doit transmettre à l’assureur, dès réception, tous avis, lettres, convocations, actes d’huissiers, assignations et pièces de procédure qui seraient adressés, remis ou signifiés. Cette rapidité est importante pour préserver les droits et actions de l’assuré.

En cas d’urgence, si l’assuré a pris les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde de ses intérêts, il devra en informer l’assureur dans les quarante huit heures suivant la mise en oeuvre des dites mesures.

L’article 3.4.5 « Analyse du conflit et décision sur les suites à donner » prévoit encore que :

Après analyse des informations transmises, l’assureur envisage l’opportunité des suites à donner au conflit à chaque étape significative de son évolution. L’assureur en informe l’assuré et en discute avec lui. L’assuré bénéficie des conseils de l’assureur sur les mesures à prendre et les démarches à effectuer, Le cas échéant, et en accord avec l’assuré, l’assureur met en 'uvre les mesures adaptées.

En cas de désaccord entre l’assuré et l’assureur portant sur le fondement de son droit ou sur les mesures à prendre pour régler le conflit, l’assuré peut : Soit exercer l’action, objet du désaccord, à ses frais ; Soit soumettre cette difficulté à l’appréciation d’une tierce personne désignée d’un commun accord ou désignée par défaut, par le Président du Tribunal de Grande Instance.

Or il résulte des pièces versées aux débats que malgré le mandat de gérance locative signé le 1er décembre 2011 par la SCI EMCE avec l’Agence de la Plage et les clauses du contrat d’assurance, la SCI EMCE va gérer seule les contentieux qui vont l’opposer à ses locataires les époux Z (action en contestation de loyers par les locataires dès 2012,

Le Cabinet ImmoPlus se plaint dans un courrier daté du 6 décembre 2012 de n’avoir pas de retour sur le déroulement ou le renvoi de cette procédure et d’être écarté par l’avocat choisi par la SCI, précisant que l’assureur n’a mis aucune procédure en route compte tenu du fait qu’une procédure a déjà été engagée par le bailleur,

La SCI EMCE ne justifie pas avoir informé l’assureur des procédures ayant donné lieu au jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer le 18 novembre 2014 et l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 29 octobre 2020, l’opposant aux époux Y.

Elle ne justifie pas non plus avoir communiqué à l’assureur tous les documents visés par l’article 8.4 ni les éléments des procédures qu’elle a engagées et notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivrée par huissier le 26 avril 2016, ni les citations en justice.

Par ailleurs l’avocat désigné par la SCI EMC a été le seul interlocuteur de M^e Bienfait mandataire liquidateur de M. D Y-C.

Dès lors, le seul courrier émanant de M^e Berdah, conseil de la SCI EMC, en date du 8 décembre 2015 sollicitant du cabinet Besse ImmoPlus que soit mobilisée la garantie loyers impayés pour un montant de 36 403,70€ est insuffisant à justifier que les conditions de mise en oeuvre de cette garantie étaient acquises, le courriel en réponse adressé le 21 décembre 2015 par le cabinet Besse aux fins d’obtenir des informations complémentaires quant à l’avancée de la procédure de résiliation du bail, étant resté sans réponse.

De surcroît, le jugement du tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer n’ayant pas condamné les époux Z à un arriéré locatif mais seulement ordonné la consignation des loyers impayés, les conditions de mise en oeuvre de cette garantie n’étaient pas acquises.

Devant la cour, la SCI EMC produit le jugement rendu le 18 novembre 2014 par le tribunal d’Instance de Cagnes sur Mer ainsi que l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 29 octobre 2020 réformant ce jugement. Cet arrêt a condamné M. D Y-C et Madame A B épouse Y-C à payer à la SCI EMCE la somme de 124 319,92€ représentant l’arriéré locatif depuis l’ouverture de la procédure collective de M. Y-C.

La créance est donc aujourd’hui certaine, liquide et exigible. Et la clause de déchéance de tout droit à garantie prévue en page 10 des conditions générales n’a vocation à jouer qu’en cas de mauvaise foi de l’assuré, de déclarations inexactes sur les faits, les événements ou la situation qui sont à l’origine du conflit ou plus généralement sur tous éléments pouvant servir à la solution du conflit. L’absence d’information donnée par l’assuré à l’assureur et de communication des pièces liées au procès en cours ne peut pas être assimilée à de la mauvaise foi ou à de fausses déclarations, de sorte que la garantie est due.

Le décompte locatif sur lequel la Cour s’est fondée pour fixer à 124 319,92€ l’arriéré locatif débute au 1er juillet 2015, empêchant l’assureur de se prévaloir de versements intervenus antérieurement, notamment un versement effectué le 14 octobre 2014 pour voir diminuer la dette locative.

Le plafond de garantie prévu contractuellement est de 65 000€ et la franchise est équivalente au dépôt de garantie, soit 2 720€ ; la SA Axa France IARD sera donc condamnée à payer à la SCI EMCE la somme de 62 280€.

Sur la responsabilité de l’agence Besse ImmoPlus

La SCI EMCE reproche au Cabinet Besse ImmoPlus une faute quasi-délictuelle du fait de n’avoir pas transmis la déclaration de sinistre à la SA Axa France IARD et d’avoitr failli dans la gestion de ce sinistre.

Les époux X ont, en adhérant à l’assurance garantie des Loyers Impayés, mandaté l’Agence de la Plage pour prendre en charge la gestion des relations avec l’assureur.

Dans la police souscrite l’agence Besse ImmoPLus est désignée comme étant le courtier-gestionnaire du souscripteur l’Agence de la Plage.

Or l’assureur a opposé un refus de garantie fondé non pas sur l’absence de déclaration de sinistre mais sur « la non-communication la SCI EMCE de la totalité de la procédure judiciaire l’ayant opposé aux locataires Y, ce qui ne permettait pas à la compagnie de vérifier l’applicabilité de sa garantie et le montant éventuel de l’indemnité d’assurance à régler ».

Faute de démontrer l’existence d’une faute commise par le courtier-gestionnaire, alors que le refus de prise en charge par l’assureur était imputable aux carences du propriétaire, la SCI EMCE doit être déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre du cabinet Besse ImmoPlus.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

La SCI EMCE invoque avoir subi un préjudice moral « du fait de l’immense retard pris dans l’application du contrat entre les parties » pour demander l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 10 000€, sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil.

Le retard dans la gestion de ce litige étant imputable à la SCI EMCE, qui n’a pas communiqué les documents demandés ni les éléments des procédures en cours, cette demande n’est pas fondée et doit être rejetée.

Sur les autres demandes

Compte tenu des circonstances de la cause, il ne sera pas fait droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté la SCI EMCE de1'intégralité de ses demandes et condamné la SCI EMCE au paiement des entiers dépens ;

Statuant de nouveau de ces chefs,

Condamne la SA Axa France IARD à payer à la SCI EMCE la somme de 62 280 euros au titre de l’indemnité 'Garantie des loyers impayés’ ;

Déboute la SCI EMCE de ses demandes dirigées à l’encontre du Cabinet Besse ImmoPlus ;
Rejette la demande de la SCI EMCE en dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI EMCE aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE