COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 JANVIER 2022

N° 2022/ 016

N° RG 18/16656

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDG72

Z X

A B épouse X

C/

C Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Régis NALBONE

M^e Olivier LEROY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de BRIGNOLLES en date du 18 septembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1117000601.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à CHALON-SUR-SAONE (71), demeurant […]

Madame A B épouse X

née le […] à LA-SEYNE-SUR-MER (83), demeurant […]

représentés par M^e Régis NALBONE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame C Y demeurant 3332 Quartier Planesselve 83136 MEOUNES-LES-MONTRIEUX

représentée par M^e Olivier LEROY, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2022

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par contrat de bail de logement du 1er mars 2015, M^me Y a donné en location à M.et M^me P R E V O S T , d e s l o c a u x à u s a g e d ' h a b i l i t a t i o n s i t u é s 3 3 3 2 q u a r t i e r P l a n e s s e l v e à MEOUNES-LES-MONTRIEUX (83136), pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 1.050€ plus 50€ de provisions pour charges et un dépôt de garantie de 1.050€.

Le 11 avril 2017, M^me Y a délivré aux époux X un congé pour vente avec un départ fixé au 28 février 2018. Les locataires ont quitté les lieux le 21 mai 2017.

La propriétaire n’a pas remboursé aux locataires le dépôt de garantie. Une mise en demeure a été adressée au bailleur le 25 septembre 2017, sans résultat.

M.et M^me X ont fait citer M^me Y devant le tribunal d’instance de BRIGNOLES, par deux assignations en date des 12 et 25 octobre 2017.

Par jugement rendu le 18 septembre 2018, ce tribunal a:

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros 11-17-641 et ll-17-601 sous le numéro ll-17-601 ;

CONDAMNE M^me Y à payer à M.et M^me X la somme de 927 €, majorée d’une somme égale à 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard qui commencera à courir à partir du 21 juin 2017 ;

DEBOUTE M.et M^me X de leurs demandes de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du congé pour vente frauduleux ;

DEBOUTE M^me Y de toutes ses demandes reconventionnelles ;

DEBOUTE toutes les parties de leurs demandes en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par déclaration au greffe en date du 19 octobre 2018, M.et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

-l’infirmation du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de BRIGNOLES le 19 octobre 2018 en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour le préjudice subi du congé pour vente frauduleux et en ce qui les a déboutés de leurs demandes en paiement sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Et statuant à nouveau,

-qu’il soit dit et jugé que le congé aux fins de vente délivré le 11 avril 2017 aux époux X est frauduleux,

-la condamnation de M^me Y à leur payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du congé aux fins de vente frauduleux, avec intérêts au taux légal jusqu’au parfait règlement de la somme,

-la condamnation de M^me Y à leur payer à la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-la condamnation de M^me Y aux entiers dépens, article 696 du code de procédure

civile.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

-que la bailleresse suite à leur départ n’a nullement mis son bien immobilier en vente mais l’a mis en location sur le site internet LEBONCOIN, qu’il en résulte son absence d’intention de vendre et donc le caractère frauduleux du congé justifiant l’octroi à leur profit de dommages et intérêts,

-qu’à supposer réelle la volonté de vendre de la bailleresse, elle a fixé un prix bien au delà de la réalité du marché afin de dissuader tout acheteur potentiel.

M^me Y conclut:

-à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal d’Instance de BRIGNOLES en date du 18 septembre 2018 en ce qu’il a débouté les consorts X de leurs demandes de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du congé pour vente frauduleux,

-qu’il soit pris acte de son appel incident,

-à la réformation du jugement querellé en ce qu’il a :

* Condamné M^me Y à verser aux Consorts X la somme de 927€ majorée d’une somme égale à 10% pour chaque période mensuelle commencée en retard qui commencera à courir à partir du 21 juin 2017

* Débouté Madame Y de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

Statuant à nouveau,

-au débouté des consorts X de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

-à la condamnation des consorts X à lui verser la somme de 3.998.76 € au titre des travaux qu’elle a été contrainte d’effectuer pour remettre en état le bien loué,

-à la condamnation des consorts X à lui verser la somme de 5.000€ au titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier subi,

En tout état de cause,

-à la condamnation de M.et M^me X à lui verser la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olivier LEROY, Avocat au Barreau de TOULON,

Elle soutient:

-qu’elle a proposé son bien à la vente après avoir effectué des travaux de remise en état tant sur LEBONCOIN que suivant mandat de vente avec l’agence immobilière SAFTI,

-que faute d’acheteur elle a remis en location l’appartement en octobre 2017,

-que les locataires ne justifient nullement du prix exorbitant de vente qu’ils invoquent,

-qu’en tout état de cause les locataires ne peuvent arguer subir un préjudice résultant du congé vente alors qu’ils avaient eux-mêmes pris la décision de quitter les lieux, et ce dès le 5 mai 2017 signature d’un nouveau bail,

-que les locataires ont refusé de signer l’état des lieux de sortie le 22 mai 2017 et ont remis les clés dans un climat de tension,

-qu’elle a dû faire appel à un huissier de justice,

-que les locataires sont responsables d’importantes dégradations occasionnant des travaux pour un montant de 5 804,12€,

-qu’ainsi le dépôt de garantie n’a pas à leur être restitué,

-que les locataires doivent être tenus des réparations locatives outre de dommages et intérêts en raison de son préjudice moral et financier.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie et les réparations locatives

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiée et qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Par ailleurs, l’article 3-2 de la même loi dispose qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, que s’il ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, qu’à défaut d’état des lieux ou de remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Ainsi, les réparations locatives résultent de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été établi le 1er mars 2015. En guise d’état des lieux de sortie, la bailleresse verse aux débats cet état des lieux d’entrée avec annotations rédigées de sa main le 22 mai 2017, non signé par les locataires, outre un procès verbal de constat d’huissier rédigé le 4 octobre 2017, soit plus de 4 mois plus tard, comportant l’exploitation de photographies contenues dans le portable de la bailleresse, sans qu’aucun élément ne les rattache au bien immobilier en question.

Aussi, faute de possibilité de comparer l’état des lieux d’entrée et de sortie et même en présumant que le logement a été remis en bon état de réparations locatives, c’est valablement que le premier juge a dit que la bailleresse ne justifiait pas des dégradations à la charge des locataires, nonobstant les attestations versées aux débats, a condamné cette dernière à la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par les locataires, dont le montant n’est pas contesté en appel et avec majoration de 10% pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 21 juin 2017, la remise des clés ayant eu lieu le 21 mai 2017.

Sur la validité du congé pour vente

Il résulte des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

Quand il est fondé sur la décision de vendre le logement le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a fait signifier à ses locataires un congé pour vente par acte d’huissier du 11 avril 2017, avec un prix de vente de 400 000€ et que cette dernière a effectivement mis en vente le bien par annonce sur LEBONCOIN et mandat vente donné à une agence immobilière dès juin 2017, peu importe qu’elle ait fini par le relouer dès octobre 2017, faute d’acquéreur.

En outre, les locataires n’établissent pas en quoi le prix de vente de 450 000€ serait un prix au delà de la réalité du marché, dans le but de dissuader les acquéreurs.

Aussi, faute pour les locataires de rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé pour vente, le premier juge les a, à bon droit, déboutés de leur demande de nullité du congé et dommages et intérêts en résultant.

Enfin, la bailleresse ne justifie pas du préjudice moral et financier qu’elle allègue et en sera déboutée.

En effet, n’établissant pas les dégradations locatives imputables aux appelants, elle ne peut prétendre n’avoir pu vendre son bien du fait de ces dégradations.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 septembre 2018 par le Tribunal d’Instance de BRIGNOLES

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT