COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MAI 2022

N° 2022/ 227

N° RG 20/11186

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQZP

[C] [I]

C/

[G] [H]

[V] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rachel SARAGA-BROSSAT

M^e Marie BELUCH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 08 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/10664.

APPELANTS

Monsieur [C] [R] [I]

venant aux droits de [G] [P], décédé le 17/05/2020, en vertu du pacte de solidarité signé avec lui le 21/08/2012 par devant Notaire, né le 10 Juillet 1966 à MAXEVILLE (05), demeurant 33 allée par des Vallergues 06400 CANNES

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Frédéric ROSSI, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur [G] [H]

né le 30 Juillet 1960 à PARIS (75), demeurant 33 allée du Parc Vallergues – Villa LA PETITE SOURCE – 06400 CANNES

représenté et plaidant par M^e Marie BELUCH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [V] [E]

né le 16 Janvier 1959 à AIN KERMES (ALGERIE), demeurant 27 Chemin des Campanettes SAINT JACQUES 06130 GRASSE

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Frédéric ROSSI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Février 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte authentique en date du 9 octobre 2006, M. [P] a vendu à M. [E] [V] un bien immobilier sis à Cannes, 33, allée du Parc VALLERGUES, Villa LA PETITE SOURCE, 06400 CANNES, moyennant la somme de 45.000 € payable comptant le jour de la signature et une rente viagère annuelle de 1100€.

Le bien vendu est désigné comme suit :

« Lot numéro un REZ-DE-CHAUSSÉE : consistant en un appartement portant numéro un au plan , composé de : hall d’entrée, séjour, dégagement, trois chambres, une salle de bains, cuisine , un local chaufferie, WC indépendant, avec au sous-sol communiquant par un escalier privatif, extérieur, une chambre et une cave, garage sur la rue avec accès sur le jardin privatif du 1er lot, la jouissance privative de la totalité du terrain à l’exclusion du sol où sont implantés la maison et l’escalier d’un superficiel d’environ 300m2 ».

L’acte de vente prévoit dans sa page 5 une clause de droit d’usage et d’habitation qui énonce que:

« le VENDEUR réservera expressément à son profit pendant sa vie, et jusqu’à son décès, le droit d’usage et d’habitation du bien vendu.

Ce droit s’exercera sous les conditions suivantes :

-1) le vendeur jouira personnellement de ce droit sans pouvoir changer de destination du bien, en l’habitant bourgeoisement sans pouvoir céder ce droit ni consentir une location, même partielle, à peine de nullité des cessions, baux de location et même d’extinction de son droit d’usage et d’habitation".

M.[H] est l’occupant à titre gratuit du studio sis au sous-sol de la villa (qualifié dans l’acte de propriété de chambre) depuis l’année 1997.

M. [P] a demandé à M.[H] à de nombreuses reprises de quitter les lieux et de les restituer en bon état, en vain.

M.[P] a donné congé à M.[H] par LRAR en date du 28 août 2015, avec effet au 3 décembre 2015, puis lui a fait sommation de quitter les lieux par acte du 7 décembre 2015.

Par assignation du 4 janvier 2016, M.[P] a demandé au Tribunal d’instance de CANNES de valider le congé en date du 28 août 2015 et de prononcer l’expulsion de M.[H] et de tout occupant de son chef.

Par jugement rendu le 15 mai 2018, le Tribunal d’instance a :

— déclaré l’action de M.[P] irrecevable,

— condamné M.[P] aux dépens de l’instance,

— dit que chaque partie assumera la charge de ses propres dépens.

Aux motifs que M.[P] n’est plus propriétaire du bien depuis la cession en viager du 9 octobre 2006 et que seul le propriétaire a qualité pour agir pour mettre fin à l’occupation du bien par un tiers.

Par déclaration au greffe en date du 26 juin 2018, M.[P] a interjeté appel de cette décision, avec pour demande principale qu’il soit jugé qu’il dispose de la qualité pour protéger le droit d’usage et d’habitation que lui confère l’acte de vente en viager du 9 octobre 2006 et pour agir en expulsion de M.[H].

M.[P] est décédé le 17 mai 2020.

M.[R] [I], venant aux droits de feu M.[P] en vertu d’un pacte de solidarité signé le 21 août 2012 est intervenant volontaire et a repris l’instance au soutien de l’appel.

Suivant ses conclusions du 7 avril 2021, il sollicite :

— la recevabilité et le bien fondé de son appel,

— la recevabilité de son intervention volontaire, venant aux droits de feu [G] [A] [U] [P] décédé le 17.05.2020 en vertu d’un pacte de solidarité signé le 21.08.2012 par-devant Maître [T] Notaire à CANNES

— qu’il soit dit et jugé que M.[P] disposait de la qualité pour protéger le droit d’usage et d’habitation que lui confère l’acte de vente en viager du 9 octobre 2006, et pour agir en expulsion de M.[H]

— la réformation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. [P] irrecevable en son action.

STATUANT à nouveau :

— le rejet des attestations produites par M. [H],

— qu’il soit dit et jugé que M. [H] produit des faux pour tromper le juge,

— qu’il soit dit et jugé que M.[P] avait la qualité pour demander l’expulsion de M.[H].

— qu’il soit dit et jugé que M.[H] occupe sans droit ni titre le studio sis au 33, Allée du Parc des Vallergues, Villa La Petite Source, 06400 CANNES.

— la validité du congé donné le 28 août 2015 par M. [P].

En conséquence,

Faisant droit aux demandes de M. [E] :

— l’expulsion de M.[H] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et des forces de police.

— qu’il soit dit et jugé que l’intéressé devra également remettre les clés du domicile lors de son départ

— qu’il soit dit et jugé que l’intéressé devra remettre les lieux en parfait état d’usage immobilier et d’habitation.

— qu’il soit dit et jugé que faute de s’exécuter dans les 8 jours de la signification de l’Ordonnance à intervenir, il sera dû par M.[H] et tous autres occupants de son chef, une astreinte de 50.00 €. par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— la condamnation de M.[H] à payer la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

— la condamnation de M. [H] aux entiers dépens, lesquels comprendront, outre le coût des présents, le coût de la sommation de quitter les lieux, le coût de la signification à intervenir et des actes d’exécution subséquents.

A l’appui de son recours, il fait valoir :

— que le commodat par lequel M.[P] a consenti à ce que M.[H] occupe le sous sol était antérieur à la cession en viager du 9 octobre 2006,

— que M.[P] disposait d’un droit d’usage et d’habitation , qui est un droit personnel lui donnant qualité à agir,

— que M.[H] connaissait la vente dès sa conclusion et qu’il ne l’a découverte ni en 2013 ni en 2016,

— qu’il n’a jamais envoyé de courrier au notaire en 2016,

— que le prêt à usage n’est pas interdit par l’acte de vente en viager,

— que M.[H] ne bénéficie pas d’un bail verbal quoi qu’il verse unilatéralement depuis la procédure d’expulsion une indemnité à M.[P] et non à M.[E] le propriétaire,

— qu’il ne justifie nullement de versement de loyers antérieurement, ni du paiement de la taxe d’habitation, ni de l’assurance locative antérieurement à décembre 2015,

— que les enregistrements obtenus de façon déloyale ne rapportent pas davantage la preuve du bail verbal revendiqué.

M.[E] demande :

— la recevabilité et le bien fondé de son intervention volontaire

— le débouté de M. [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

— qu’il lui soit donné acte de ce qu’il acquiesce tant aux demandes qu’aux moyens développés par M. [P].

— qu’il soit dit et jugé que les pièces produites par M. [H] sont dépourvues de toute valeur probatoire.

— le constat que de l’aveu même de M.[H], M.[E] ne lui a consenti aucun commodat, voire bail.

— qu’il soit dit et jugé que toute convention conclue entre M. [P] et M. [H] est nulle voire inopposable à M.[E].

— qu’il soit dit et jugé que M.[H] occupe sans droit ni titre le studio sis au 33, Allée du Parc des VALLERGUES, Villa LA PETITE SOURCE, 06400 CANNES.

— l’expulsion de M.[H] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et des forces de police.

— qu’il soit dit et jugé que l’intéressé devra également remettre les clés du domicile lors de son départ

— qu’il soit dit et jugé que l’intéressé devra remettre les lieux en parfait état d’usage immobilier et d’habitation.

— qu’il soit dit et jugé que faute de s’exécuter dans les 8 jours de la signification de l’Ordonnance à intervenir, il sera dû par M.[H] et tous autres occupants de son chef, une astreinte de 50.00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— qu’il soit dit et jugé que M.[H] n’établit ni la matérialité, ni la nature des désordres dont il se plaint, ni la nature des travaux à entreprendre pour y remédier

— qu’il soit dit et jugé que M. [E] n’a pas contracté de bail avec M.[P] et ne peut être tenu pour responsable des conséquences réelles ou supposées des accords conclus entre ce dernier et M.[H].

Le DEBOUTER en conséquence de toutes demandes de dommages-intérêts

SUBSIDIAIREMENT,

— qu’il soit dit et jugé que les parties n’ont pas arrêté le montant du loyer dû par M.[H]

— la désignation de tel expert à l’effet de décrire le studio occupé par M.[H] et en déterminer la valeur locative.

— qu’il soit dit et jugé que M.[H] devra payer un loyer égal à la valeur locative déterminée par l’Expert.

— la fixation à titre conservatoire, du montant du loyer à la somme de 500 € par mois, outre les charges de 100 € par mois.

— qu’il lui soit donné acte de ce qu’il donne congé à M.[H] pour loger son fils dans le studio occupé par M. [H].

— la fixation à la date à laquelle M.[H] ou tous occupants de son chef devra quitter les lieux.

— la condamnation de M.[H] à payer la somme de 2.000,00 € motif pris du caractère éhonté et attentatoire à son honneur et à sa probité, des ses allégations et de sa demande de dommages intérêts.

— la condamnation de M.[H] à payer la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

— la condamnation de M.[H] aux entiers dépens.

Il fait valoir :

— que le commodat antérieur à la vente ne contrevient pas aux obligations du vendeur,

— que M.[H] ne s’est jamais présenté comme locataire, ne lui a jamais proposé de verser un loyer mais d’acquérir l’appartement,

— qu’il a tout grand intérêt à ce que soit vidé la question de l’existence et de l’opposabilité du bail,

— que M.[H] ne justifie nullement de l’indécence du logement,

M.[H] conclut :

A TITRE PRINCIPAL :

Vu l’article 554 du code de procédure civile,

— à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de M.[E] en cause d’appel par conclusions du 15 janvier 2020,

— au débouté de M. [E] de l’ensemble de ses conclusions, fins, demandes ou prétentions,

Vu les dispositions des articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

— à la confirmation du jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de M.[P]

— qu’il soit dit et jugé que du fait de la vente intervenue en 2006, M. [P] n’avait dès

lors pas qualité pour donner congé à M. [H] par lettre recommandée avec AR en date du 28 août 2015 avec effet au 3 décembre 2015 et que M. [P] n’a pas qualité pour, après avoir fait signifier ' (sans en avoir la qualité) 'une sommation de quitter les lieux en date du 7/12/2015, demander au Tribunal de céans, de valider le congé donné le 28 août 2015 et l’expulsion de M. [H] des lieux par lui loués.

— à l’irrecevabilité des demandes formulées par M. [I] venant aux droits de M.[P].

À TITRE SUBSIDIAIRE :

Vu l’article 1715 du Code civil,

Entendre la Cour, dans son pouvoir souverain, DIRE ET JUGER que le bail verbal a reçu commencement d’exécution.

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions de l’article 15

— qu’il soit dit et jugé que Messieurs [P] et [H] étaient liés par un bail verbal

depuis le 1 er mai 1997, lequel, pour n’avoir pas été résilié avant la vente en viager consentie le 9 octobre 2006 à M. [E], a été transféré à ce dernier ès qualité de bailleur,

En conséquence :

— au débouté de M. [I] venant aux droits de M.[P] de sa demande en validité de congé et d’expulsion, et de toutes ses demandes, fins et conclusions.

RECONVENTIONNELLEMENT :

Vu la loi du 6 juillet 1989 et notamment les dispositions de l’article 3

— à être reçu en sa demande judiciaire de régularisation du bail verbal contracté le 1 er mai 1997, le liant à Monsieur [P] concernant les locaux situés 33, Allée du Parc des Vallergues, Villa « La Petite Source » 06400 Cannes savoir : locaux tels que décrits dans l’acte de vente du 9 octobre 2006 et constitués d’une part par le lot n° 4 représentant les 5/1015ème de la propriété et des parties communes générales de l’immeuble « une cave portant le n° 4 au plan situé au rez-de-chaussée sous l’escalier donnant accès au premier étage et d’autre part par la petite partie du lot n° 1 « un sous-sol communiquant par un escalier privatif intérieur, une chambre et une cave» .

— à ce que la prise d’effet du bail initial soit prononcée au 1 er mai 1997 pour finir le 30 avril 2024 sauf tacite reconduction, pour un loyer mensuel de 200 € et de 70€ de provisions sur charges.

— à ce qu’il soit dit que la décision à intervenir s’imposera aux parties comme valant bail écrit.

— à l’opposabilité du bail à M. [E]

— à la condamnation solidairement de M.[I] venant aux droits de M. [P] et M. [E] à verser à M. [H] :

' La somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral du fait de la procédure abusive.

— à la condamnation de M. [I] venant aux droits de M. [P] à la restitution des loyers indûment perçus par ce dernier alors qu’il n’avait plus la qualité de propriétaire depuis l’acte notarié du 16 octobre 2006, soit la somme de 16 200 € sur la période de 5 ans non prescrite, avec intérêt à compter de la décision de première instance et les loyers postérieurs à la décision de première instance jusqu’au mois de mai 2020, soit la somme de 6 480 € (270 € * 24 mois), ce qui correspond à la somme totale de 22 680 € avec intérêt au taux légal à compter du 18 mai 2018, date de la décision de première instance.

— à la condamnation de M.[E] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommage et intérêts pour cause de location d’un logement indécent à M.[H] depuis le 16 octobre 2006 du fait de la tacite reconduction du contrat de bail consenti à Monsieur [H] en 1997.

— à la condamnation de M.[E] à remettre en état le logement loué par M.[H] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le logement n’étant pas conforme sur le plan électrique notamment

À titre infiniment subsidiaire :

VU l’Art. 613-1 du code de la construction et de l’habitation/les articles 412'3 ; 412'4 du code des procédures civiles d’exécution :

— l’octroi d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

En tout état de cause :

— le débouté de M.[I] venant aux droits de M.[P] et de M.[E] de toutes conclusions, fins, demandes ou prétentions

— le débouté de M. [I] venant aux droits de M.[P] et de M.[E] de leur demande formulée au visa de l’art. 700 du CPC.

— la condamnation de M.[I] venant aux droits de M.[P] et de M.[E] solidairement au paiement de la somme de 4000 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, et au paiement des entiers dépens de la procédure d’appel

Il soutient :

— que le droit d’usage et d’habitation ne doit pas être confondu avec l’usufruit, qu’il s’agit d’un droit personnel et non réel de sorte que seul le propriétaire a qualité pour donner congé,

— que M.[P] ayant perdu la qualité de propriétaire ne pouvait accorder ni commodat ni bail verbal, qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude,

— que l’intervention volontaire du propriétaire en cause d’appel est irrégulière et ne saurait régulariser l’action introduite par M.[P], M.[E] ne justifiant pas d’une circonstance révélée postérieurement au jugement, il était au courant de la procédure pour avoir attesté,

— qu’il bénéficie d’un bail verbal de M.[P] sur des locaux en sous sol depuis 1997 (paiement d’un dépôt de garantie, et d’un loyer régulier depuis lors)et n’a pas été informé de la vente en viager de 2006,

— que s’il ne peut justifier des paiements avant décembre 2015 c’est qu’il a été victime d’une inondation non par le toit mais par la porte,

— que le montant du loyer est en fonction de l’état du logement en l’occurrence délabré,

— qu’il a appris la vente courant 2013 et a fait un courrier au notaire en 2016 comme en atteste l’accusé de réception portant le tampon de l’étude notariale,

— que faut pour M.[P] d’avoir donné congé antérieurement à la vente le bail se poursuit à l’égard de M.[E] nouveau propriétaire, qu’il n’est pas occupant sans droit ni titre et son expulsion est injustifiée,

— qu’il demande la régularisation judiciaire du bail,

— qu’il a droit à des dommages et intérêts pour logement indécent et procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action introduite par M.[P]

Il résulte de l’article 31 du code de procédure civile que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Retenant que M.[H] occupe le bien immobilier que M.[P] a cédé à M.[E] en 2006 contre la perception d’une rente viagère et la jouissance d’un droit d’usage et d’habitation jusqu’à la fin de sa vie et que l’acte de vente dressé par le notaire le 9 octobre 2006 mentionne expressément : 'Le VENDEUR jouira personnellement de ce droit sans pouvoir changer la destination des BIENS, en l’habitant bourgeoisement sans pouvoir céder ce droit ni consentir une location, même partielle, à peine de nullité des cessions, baux de location et même d’extinction de leur droit d’usage et d’habitation. En outre ce droit ne peut être étendu à aucun occupant à titre gratuit. Le Tout à effet que ce droit ne puisse être assimilé à un usufruit.', le premier juge a parfaitement retenu que cette mention non équivoque démontre que M.[P] n’est plus propriétaire du bien immobilier et dispose uniquement d’un droit d’usage et d’habitation et que seul le propriétaire d’un bien à qualité pour agir afin de mettre fin à l’occupation du dit bien par un tiers.

M.[P] ne peut se prévaloir d’un droit personnel à défendre son droit d’usage et d’habitation puisqu’il n’est pas contesté qu’il est à l’origine de l’occupation du bien par M.[H] et qu’il n’a pas régularisé la situation avant la vente de son bien.

De sorte, que le premier juge est confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de M.[P] à l’encontre de M.[H] irrecevable.

M.[I] venant aux droits de M.[P] n’est pas davantage recevable en son action à l’encontre de M.[H] en cause d’appel.

Par ailleurs, le défaut du droit d’agir ne peut être régularisé en cours de procédure par une intervention volontaire d’un tiers au stade de l’appel.

Aussi, l’intervention volontaire de M.[E] en cause d’appel, si tant est qu’elle soit recevable, ne saurait régulariser la cause d’irrégularité retenue.

Sur les demandes reconventionnelles

L’irrecevabilité prononcée dessaisit la présente juridiction de l’intégralité du litige de sorte que ces demandes reconventionnelles ne sauraient être examinées par la présente cour.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

M.[I] et M.[E] sont condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 mai 2018 par le Tribunal d’instance de CANNES

Y ajoutant

DIT que l’intervention volontaire de M.[E] en cause d’appel ne saurait régulariser l’irrecevabilité tirée du défaut d’intérêt à agir de M.[P],

DIT que l’irrecevabilité prononcée dessaisit la présente cour de l’intégralité du litige,

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum M.[I] et M.[E] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERELE PRESIDENT