COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 08 MARS 2022

[…]

N° 2022/96

N° RG 19/04028 -

N° Portalis DBVB-V-B7D-BD5VM

L C D

C/

B Y

H O Y épouse X

G P Y

J Q Y

R E F veuve Y

Z-K SCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Thibault POMARES

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 18 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00141.

APPELANTE

Madame L C D

née le […] à AVIGNON, demeurant […]

représentée par M^e Jean-Philippe ROMAN de l’AARPI ROMAN / BOUSQUET, avocat plaidant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur B Y

né le […] à BOLLENE,

demeurant […]

et

Madame H O Y épouse X

née le […] à RIS-ORANGIS (91130),

demeurant […]

et

Monsieur G P Y

né le […] à CHATEAURENARD,

demeurant […]

et

Monsieur J Q Y

né le […] à RIS-ORANGIS,

demeurant […]

et

Madame R E F veuve Y

née le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentés par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON

SCP Z-K, notaires

demeurant […] représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentés par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat plaidant au barreau de NIMES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Colette SONNERY, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarascon le 18 janvier 2019, ayant statué ainsi qu’il suit :

' rejette les demandes de Madame C D,

' condamne Madame C D à payer la somme de 3000 € à Monsieur B Y, Madame E F, Monsieur G Y, Madame H X, et Monsieur J Y, par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur le même fondement, la somme de 1000 € à la société civile professionnelle Z Z K,

' condamne Madame C D aux dépens,

' ordonne l’exécution provisoire.
Vu l’appel interjeté le 8 mars 2019 et le 14 juin 2019 par Madame C D et la jonction des procédures ainsi distinctement enrôlées.

Vu les conclusions de Madame C D, en date 16 décembre 2021, demandant de :

' infirmer le jugement et statuant à nouveau,

' dire que le bien acheté était affecté d’un vice caché le rendant impropre à son usage ou en diminuant tellement cet usage qu’elle ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle en avait eu connaissance, que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil,

' en conséquence, condamner solidairement et conjointement les parties requises au paiement de la somme de 95'700 € au titre de son préjudice de jouissance et de 82'980 € au titre de la moins-value,

' les condamner au paiement de la somme de 3500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu les conclusions des consorts Y-X, en date du 29 août 2019, demandant de :

' confirmer le jugement,

' dire qu’il n’y a pas de vice caché et rejeter toutes les demandes de l’appelante,

' la condamner au paiement de la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Vu les conclusions de la société civile professionnelle Z K, notaires, en date du 22 novembre 2019, demandant de :

' confirmer le jugement,

' rejeter toutes les demandes de l’appelante,

' condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 janvier 2022.

Motifs

Suivant acte authentique passé par devant Maître Z de la société civile professionnelle Z K, en date du 20 avril 2012, Madame C D a acheté un bien immobilier des consorts Y, situé à Châteaurenard.

Elle s’est rapidement plainte de l’absence de raccordement de l’écoulement des eaux pluviales de sa cour au réseau de la ville et a obtenu la désignation d’un expert qui a rendu son rapport le 23 février 2015.

Le jugement déféré, saisi du litige, a retenu qu’au jour de la vente, il existait un raccordement des eaux pluviales réalisé par un système d’écoulement dans le sol de la courette permettant aux eaux de pluie de se déverser dans la cave du voisin, lequel les évacuait, ensuite, au moyen d’une pompe de relevage vers la rue et le réseau pluvial communal; que ce réseau a été enlevé par le voisin de Madame C D, en juillet 2012, à la demande de la commune qui exigeait que soient séparés le réseau des eaux usées et le réseau des eaux pluviales; que le vice est donc survenu postérieurement à son achat par le fait d’une action du voisin; que par ailleurs, le grief du défaut de séparation entre les réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées a été fait postérieurement à la vente et qu’en toute hypothèse, l’absence de séparation entre les réseaux n’est pas la cause du désordre dénoncé et ne rendait pas le bien impropre à son usage ; que par ailleurs, il n’était pas démontré que Madame C D n’aurait pas acquis ou n’aurait donné qu’un moindre prix, le bien ayant été acheté au prix de 75'000 € et étant destiné à faire l’objet de travaux de rénovation.

En ce qui concerne la responsabilité du notaire, le tribunal a considéré que le vendeur avait déclaré, sous sa responsabilité, que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement, mais qu’il ne garantissait pas la conformité des installations aux normes actuelles en vigueur ; qu’il n’existait pas d’éléments de nature à faire douter le notaire de la sincérité de ces déclarations, qu’il n’était par ailleurs pas tenu de visiter le bien et qu’il ne pouvait lui être fait de grief de ne pas avoir vérifié ces déclarations, ni de ne pas avoir donné de conseils de ce chef.

Au soutien de son appel, Madame C D expose essentiellement que lors de la visite du bien, il apparaissait clairement l’existence d’un système d’évacuation au milieu de la courette ; que l’acte de vente spécifie, en page 15, que le système d’évacuation des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées en précisant que ce régime est fixé par le règlement sanitaire départemental, que les eaux pluviales doivent être maîtrisées en permanence et ne doivent pas être versées sur le fond voisin, ni sur la voie publique ; que pour elle, il ne faisait donc pas de doute que le système d’écoulement des eaux pluviales était distinct du système d’évacuation des eaux usées; qu’à aucun moment, les vendeurs ne l’ont informée de la réalité de la situation chez le voisin.

Elle reproche aux vendeurs d’avoir dissimulé un vice qu’ils connaissaient, de sorte que la clause de non garantie doit être écartée et au notaire ne pas s’être assuré qu’il existait un diagnostic technique de l’installation d’assainissement non collectif, conformément à l’article L271 ' 4 du code de la construction, cette obligation existant depuis le 1er janvier 2011 et l’assainissement en cause étant un assainissement non collectif; que par ailleurs, à partir du moment où le notaire faisait déclarer aux vendeurs qu’ils ne garantissaient pas la conformité, il devait procéder aux vérifications qui s’imposaient et obtenir une attestation de la commune.

L’expert a retenu qu’au centre de la cour, se trouve l’ancien écoulement ; que celui-ci a été supprimé en juillet 2012, la commune ayant enjoint au voisin de modifier ses écoulements pour séparer les eaux pluviales et des eaux usées, ce qui a eu pour conséquence que l’écoulement des eaux pluviales de la courette ne s’est plus faite vers la cave du voisin, de sorte que la cour n’était plus raccordée, ce qui a provoqué son inondation et son débordement dans la pièce à vivre de la maison ;

Il ajoute que l’ancienne évacuation était visible au moment de la vente et que le système d’évacuation a été condamné trois mois plus tard par le voisin; que l’acheteur, non professionnel, ne se doutait pas de l’utilité de cette évacuation; que ces désordres sont de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage lors des intempéries.

Il estime le coût des travaux de réparation à 8349 € TTC, outre 25'000 € de travaux de reprise divers et fixe le trouble de jouissance à 700 € par mois.

*******

L’étude des différents éléments versés aux débats permet de retenir qu’au titre du paragraphe intitulé « assainissement » l’acte de vente passé précise :

« le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur. L’acquéreur, dûment informé de l’obligation faite à tout propriétaire de maintenir en bon état de fonctionnement les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement, déclare être averti que la commune peut contrôler la qualité et l’exécution de ses ouvrages et vérifier le maintien en bon état de fonctionnement. Faute de respecter les obligations édictées ci-dessus, la commune peut, après mise en demeure, procéder, d’office et aux frais de l’intéressé, aux travaux indispensables.

Il est, en outre, précisé que le système d’écoulement des eaux pluviales doit être distinct de l’installation d’évacuation des eaux usées, étant précisé que le régime d’évacuation des eaux pluviales est fixé par le règlement sanitaire départemental. L’évacuation des eaux pluviales doit être assurée et maîtrisée en permanence. Elles ne doivent pas être versées sur les fonds voisins et la voie publique. »

Les dispositions de cette clause contiennent donc des stipulations à la fois sur l’assainissement et sur la question de l’évacuation des eaux pluviales. En effet, après avoir énoncé, en son premier paragraphe, le principe de la non garantie du vendeur en cas de non conformité des 'installations’ aux normes en vigueur, elles développent, dans les deux paragraphes suivants, les obligations s’imposant à tout propriétaire, relativement d’une part, aux installations concernant les eaux usées et d’autre part, à celles concernant les eaux pluviales .

Le deuxième paragraphe fait ainsi état de la nécessité de maintenir le système d’assainissement en bon état de fonctionnement et de réaliser les travaux requis par la commune, laquelle peut y procéder après mise en demeure et aux frais de l’intéressé.

Le troisième paragraphe rappelle les principes qui président au fonctionnement du système d’écoulement des eaux pluviales.

M^me C D ne conteste pas l’exclusion de la garatie des vices cachés y contenue au bénéfice des vendeurs du chef du grief qu’elle invoque, mais elle prétend qu’elle a pu 'légitimement » croire à une existence séparée des réseaux d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées et elle affirme par ailleurs que cette exclusion ne peut trouver à s’appliquer en raison de leur connaissance du vice.

En l’état de ces dispositions qui sont simplement informatives des obligations réglementaires existant en matière d’assainissement et d’eaux pluviales, mais qui ne décrivent aucunement le fonctionnement existant pour l’évacuation des eaux de la courette au travers de la propriété du voisin, rien ne démontre que l’acquéreur pouvait croire que les évacuations des eaux pluviales et d’assainissement étaient distinctes, ces dispositions ne lui donnant, en effet, aucune précision de ce chef .

M^me C D ne saurait donc affirmer, comme elle le fait en pages 7 et 12 de ses conclusions, qu’elle « a légitimement cru, en se fondant sur l’acte de vente du 20 avril 2012, que le réseau d’assainissements séparatif des eaux pluviales et des eaux usées était effectivement séparé ».

Pour répondre au moyen de l’appelante tendant à voir exclue ladite clause aux motifs de la connaissance du vice par ses vendeurs, il sera par ailleurs considéré que la nécessité de la mise en conformité imposée par la mairie et qui a conduit aux travaux faits par le voisin à l’origine du bouchonnage du tuyau d’évacuation de la courette, s’est révélée postérieurement à la passation de la vente; qu’il n’est pas établi, malgré les courriers respectifs invoqués des notaires, que les vendeurs avaient été sollicités ou avertis de la nécessité de cette mise en conformité avant la vente; que rien ne démontre qu’antérieurement à la vente, les consorts X Y se soient heurtés ou aient connu des soucis particuliers du chef de l’évacuation en cause; que quand bien même les vendeurs avaient connaissance du fait que les eaux pluviales de la courette s’évacuaient par le réseau du voisin, rien ne prouve, en revanche, d’une part, qu’ils connaissaient le fonctionnement particulier du système du voisin qui chez lui ne séparait donc pas lesdites eaux pluviuales de ses eaux usées, d’autre part, qu’ils connaissaient la nécessité dans laquelle celui-ci se trouverait de la modifier avec les conséquences que ses travaux ont pu générer sur la propriété vendue; qu’enfin, aucun élément ne vient, non plus, établir que les remontées par capillarité constatées par l’expert relèvent de ce grief.

Il sera de ce chef observé que le courrier du notaire, M^e Autard, du 24 septembre 2012, écrivant que 'ce défaut peut être considéré comme un vice caché' qui n’est que l’expression de son avis, de surcroît selon un mode potestatif, est, inopérant à démontrer l’existence d’un vice caché connu des vendeurs; qu’il en est de même de celui précédent, en date du 6 septembre 2012, émanant de M^e Z qui avait écrit à M^e Autard ainsi qu’il suit :

'Vous avez mis ma cliente dans une situation difficile.

Vous aviez écrit à la mairie de Châteaurenard le 29 février 2012 concernant l’assainissement, eaux pluviales etc. Vous avez passé la vente sans tenir compte de la réponse de la mairie reçue tardivement selon votre réponse. Vous ne m’avez jamais informé de cette situation. Aujourd’hui, Madame C D subit un préjudice important car elle doit se raccorder en traversant toute la maison et en cas de pluies fortes risque d’être inondée(… )Vos clients ont caché la vérité lors de la vente', aucun élément n’étant, en effet, versé pour accréditer ses propos et démontrer qu’effectivement, le notaire des vendeurs et les vendeurs, eux mêmes, connaissaient la situation litigieuse avant la vente.

Il en résulte le rejet des demandes de Madame C D et la confirmation du jugement de ce chef.

En ce qui concerne la responsabilité du notaire pour défaut d’information et de conseil, la clause ci-dessus citée contient un avertissement suffisant de l’acquéreur en ce qu’elle rappelle les exigences du règlement sanitaire départemental et en ce qu’elle l’avertit également de ce que la commune peut, en cas de problème, exiger des travaux de régularisation à ses frais.

Le notaire, qui n’est pas tenu de se rendre sur les lieux et qui n’avait aucune raison de suspecter la réalité de la situation, ne peut ainsi se voir reprocher de ne pas avoir envisagé les conséquences de fait de la situation en termes de risque d’inondation de l’habitation acquise, ni de ne pas avoir pris de renseignements auprès de la commune, ni de ne pas avoir requis le diagnostic technique de l’installation d’assainissement, dès lors qu’en l’état de la législation applicable ( article L 1331-1-1 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2011), il n’est pas établi que l’immeuble y était soumis, les parties étant, en effet, contraires sur son raccordement au réseau public pour ses propres eaux usées et M^me C D prétendant précisément sur ce point que son immeuble bénéficiait bien d’un raccordement distinct et conforme pour ses propres eaux usées ( page 3 de ses conclusions).

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes contre le notaire.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette toutes les demandes de Madame C D et confirme le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

Condamne Madame C D à verser, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1000 € aux consorts Y X ensemble et la somme de 1000 € à la société civile professionnelle de notaires Z K,
Condamne Madame C D aux dépens et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.