Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2019

(n° 420 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/11049 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CABAJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 19/53295

APPELANT

M. D-E Y, agissant en qualité de propriétaire des locaux situés […]

[…]

[…]

Représenté par M^e D-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Assisté par M^e NEYRET, avocat au barreau de PARIS, toque : D66

INTIMÉE

Société DALY, prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistée par M^e Sarah ABITBOL, substituant M^e Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat au barreau du VAL DE MARNE, toque PC320

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 785, 786 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Carole CHEGARAY, Conseillère

Qui ont en délibéré,

Greffier, lors des débats : Anaïs SCHOEPFER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Anaïs SCHOEPFER, Greffière.

Suivant acte sous seing privé du 14 juin 1996, M^me Z A épouse X, aux droits de laquelle vient M. D-E Y depuis le […], a donné à bail à M. et M^me B C des locaux à usage commercial et un local d’habitation accessoire situés 14/16, […] à Paris 19^e, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juin 1996, moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 francs, fixé à 3 650 euros à compter du 1^er octobre 2006 par décision du tribunal de grande instance de Paris du 14 octobre 2010.

La destination des lieux est 'l’activité de commerce de crémerie et alimentation générale, à l’exclusion de toute autre activité'.

Le 6 mars 2018, M. et M^me B C ont cédé leur fonds de commerce moyennant le prix de 5 000 euros à la société Daly, laquelle a par acte d’huissier du 19 mars 2018 fait signifier ladite cession au bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2018, M. D-E Y a fait délivrer à la société Daly un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir, dans le délai d’un mois, à exercer dans les lieux loués l’activité de crémerie et alimentation générale, à l’exclusion de toute autre activité, et ce en vertu du chapitre 'Charges et conditions', paragraphe 2 'Occupation jouissance’ 3°) et à tenir constamment les lieux ouverts et achalandés, et ce en vertu chapitre 'Charges et conditions', paragraphe 2 'Occupation jouissance’ 5°).

Soutenant que ce commandement est demeuré infructueux, M. D-E Y a, par acte du 8 février 2019, fait assigner en référé la société Daly devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des lieux loués et paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 5 000 euros par mois.

Par ordonnance de référé du 10 mai 2019, le président du tribunal de grande instance de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

— rejeté l’ensemble des demandes de M. D-E Y,

— rejeté la demande de provision de la société Daly,

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à la charge de chacune des parties les dépens qu’elle a exposés.

Suivant déclaration du 24 mai 2019, M. D-E Y a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté l’ensemble de ses demandes.

En cause d’appel, M. D-E Y a, suivant acte extra-judiciaire du 5 juillet 2019, fait délivrer à la société Daly un commandement visant la clause résolutoire d’avoir :

— à justifier immédiatement et sans délai d’une assurance contre les risques locatifs, soit à produire les justificatifs d’assurance dans le délai d’un mois à compter de la date dudit commandement, concernant les lieux loués,

— à cesser les infractions suivantes :

* sous-location interdite en vertu du II-4°

* réalisation de travaux modificatifs sans l’accord du bailleur conformément au III-8°

* non-respect du règlement de copropriété avec annexion et encombrement des parties communes et trouble apporté à la tranquillité des autres occupants conformément au V

* défaut d’entretien des lieux loués ayant occasionné un dégât des eaux conformément au III-7° ,et à se conformer aux clauses du bail, dans le délai d’un moi de la délivrance dudit commandement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2019, M. D-E Y demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1353 alinéa 2 du code civil,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’ordonnance rendue le 10 mai 2019,

Vu l’appel interjeté,

Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,

Vu l’urgence,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. Y,

Y faisant droit,

— constater que la société Daly occupe les locaux de M. Y sis […] en qualité de locataire,

— constater, dire et juger que la société Daly a violé plusieurs dispositions du bail et notamment :

* n’exerce pas l’activité pour lequel le bail a été régularisé,

* sous-loue les locaux sans autorisation,

* a réalisé des travaux sans autorisation du bailleur dans les lieux loués,

* n’a jamais fourni l’attestation d’assurance des locaux commerciaux et d’habitation,

* viole les dispositions du règlement de copropriété,

— constater qu’elle ne justifie pas s’y être conformée dans le délai d’un mois des commandements qui lui ont été délivrés et qu’au demeurant la persistance et l’importance des contraventions justifient la résiliation immédiate,

— constater qu’en conséquence la clause résolutoire spécifiée au bail est acquise,

— constater l’absence de contestations sérieuses,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société Daly et de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— éventuellement ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel resserre ou garde-meuble qu’il plaira au requérant de désigner et ce aux risques et périls de la défenderesse,

— dire qu’elle sera tenue à une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération totale des lieux,

— fixer et condamner la société Daly à verser une provision sur indemnité d’occupation d’un montant de 5 000 euros,

— ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à la société Daly de remettre en état dans un délai de 8 jours à compter du prononcé de la décision les parties communes et de rétablir la trémie permettant d’accéder au sous-sol, retirer le container poubelles installé au sous-sol et faire cesser tout encombrement et activité nocturne dans l’immeuble en copropriété 14/[…],

— ordonner sous la même astreinte de 500 euros par jour de retard la communication des polices d’assurance souscrites et du justificatif du paiement pour les années 2018 et 2019,

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,

— condamner la société Daly à verser à titre provisionnel à M. Y la somme de 1 665,90 euros en remboursement des sommes déboursées de son fait,

— condamner la société Daly à verser à M. Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier et de commandements, dont distraction au profit de M^e Chevalier, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

En revanche,

— débouter la société Daly de son appel incident,

— débouter la société Daly de ses demandes indemnitaires et d’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2019, la société Daly demande à la cour de :

Vu les articles 809 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu les articles 564 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article L.145-41 alinéa 1^er du code de commerce,

— recevoir la société Daly en ses conclusions et les dire bien fondées,

En conséquence, y faisant droit,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue sous le numéro de répertoire général 19/53295 par le président du tribunal de grande instance de Paris le 10 mai 2019,

— débouter M. D-E Y de l’intégralité de ses demandes,

Y ajoutant,

— condamner M. D-E Y à verser à la société Daly la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. D-E Y à verser à la société Daly la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. D-E Y aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Olivier Bernabe, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2019 avant l’ouverture des débats.

MOTIFS

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit :

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En l’espèce, après avoir fait constater suivant procès verbal du 30 octobre 2018 que le commerce était fermé ce jour-là -un mardi à partir de 11 h 20- sans indication relative aux jours et horaires d’ouverture et de fermeture dudit commerce, M. D-E Y a fait délivrer à la société Daly le 7 décembre 2018 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant l’article L.145-41 d’avoir, dans le délai d’un mois, à exercer dans les lieux loués l’activité de crémerie et alimentation générale, à l’exclusion de toute autre activité, et tenir constamment les lieux ouverts et achalandés, conformément aux stipulations contractuelles.

Suivant procès verbal de constat du 21 janvier 2019 établi à la requête de M. D-E Y, il apparaît que :

— 'le commerce est fermé lors de mes constatations (un lundi à partir de 10 h), le rideau métallique abaissé. Je constate qu’il n’existe aucun panneau ni d’indication relatives aux jours et horaires d’ouverture et de fermeture dudit commerce…',

— 'je me suis ensuite rendue dans le commerce. Personne n’était présent, j’ai fait ouvrir la porte par la société LPS (serrurier). Je constate qu’à l’intérieur, le commerce n’est pas exploité ni ouvert au public. Il subsiste toutefois de la marchandise dont des produits alimentaires divers, fruits, produits d’hygiène et entretien, des bouteilles de vin et d’alcool divers. Je note l’absence de caisse enregistreuse. Il ne subsiste plus de trémie permettant l’accès direct au sous-sol du commerce…',

— 'j’ai fait refermer le local commercial avant de me rendre dans le sous-sol de l’immeuble afin d’accéder à la partie sous-sol dudit local, actuellement condamnée. Après avoir fait ouvrir la porte par le serrurier requis, j’ai constaté que la pièce servait de studio d’enregistrement avec du matériel de sonorisation, des plaques d’insonorisation en mousse collées par endroit, sur certaines parois. Une affiche mentionne 'DJ DALY'.

Il en ressort sans conteste qu’à la date du procès verbal de constat, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement, d’une part l’activité de crémerie, alimentation générale n’était pas exercée dans la boutique du rez-de chaussée, ni même aucune autre activité, les quelques marchandises présentes sur les rayons au vu des photographies de l’huissier ne permettant pas à l’évidence de considérer que les locaux sont approvisionnés, d’autre part qu’une activité non prévue au bail de studio d’enregistrement était manifestement exercée dans le sous-sol du commerce.

Les pièces versées aux débats par la société Daly, à savoir un relevé de banque du 25 février 2019 faisant état de versement en espèces sur son compte bancaire et un bilan 2018 pour l’exercice ouvert le 11 mai 2018 et clos le 31 décembre 2018, ne saurait sérieusement caractériser l’existence d’une activité de crémerie, alimentation générale exercée dans les lieux loués, le bilan -document purement déclaratif- comportant de surcroît des anomalies telles les charges de loyer portées pour 5 400 euros sur 8 mois manifestement supérieures au loyer dû en 2018 par la société Daly.

En conséquence, infirmant l’ordonnance entreprise, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 7 janvier 2019, d’ordonner l’expulsion de la société Daly, occupant sans droit ni titre, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 7 janvier 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des taxes, charges et accessoires. Il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte compte tenu de la faculté du bailleur de faire appel à la force publique.

Sur les demandes annexes du bailleur :

La société Daly étant occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail depuis le 7 janvier 2019, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de M. D-E Y tendant sous astreinte à la remise en état et au désencombrement par celle-ci des parties communes, au rétablissement de la trémie permettant d’accéder au sous-sol ainsi qu’à la communication des polices d’assurance souscrites et des justificatifs de paiement pour les années 2018 et 2019.

Quant à la demande de remboursement à titre provisionnel des sommes payées par M. D-E Y à la copropriété du fait de la société Daly, elle suppose d’établir la responsabilité de la société preneuse pour chacun des frais engagés par le syndic, laquelle ne ressort pas avec évidence des pièces produites.

Sur les autres demandes :

La société Daly qui succombe supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de constats d’huissier et du commandement du 7 décembre 2018. Elle sera condamnée à verser à M. D-E Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 7 janvier 2019,

Ordonne l’expulsion de la société Daly et de tous occupants de son chef des lieux situés 14/16, […], et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai d’un mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tel garde-meuble qu’il plaira à l’appelant de désigner et ce aux risques et périls de la société Daly,

Condamne la société Daly à payer à M. D-E Y à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des taxes, charges et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de M. D-E Y,

Condamne la société Daly aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de constats d’huissier et du commandement du 7 décembre 2018, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Cheviller, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Daly à payer à M. D-E Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière, Le Président,