COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

PAR DEFAUT

Code nac : 63B

DU 16 NOVEMBRE 2021

N° RG 20/03616

N° Portalis DBV3-V-B7E-T7PF

AFFAIRE :

B A

S.A.S. G H ET B A, NOTAIRES

C/

Epoux X

S.A.S. JP FIRST

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 28 Mai 2020 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/06745

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SCP SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES,

— la SCP LUCQUIN- ZOGHAIB AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Maître B A

né le […] à […]

de nationalité Française

8 boulevard du Général-de-Gaulle

[…]

S.A.S. G H ET B A, NOTAIRES

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

N° SIRET : 304 644 503

8 boulevard du Général-de-Gaulle

[…]

représentés par M^e Christiane ROBERTO substituant M^e Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 2027372

APPELANTS

****************

S.A.S. JP FIRST (anciennement démonée J FIRST)

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 819 108 879

4 rue Magnier-Bédu

[…]

représentée par M^e Laure LUCQUIN de la SCP LUCQUIN-ZOGHAIB AVOCATS, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 149 – N° du dossier 2008070

Monsieur D X

né le […] à […]

6 allée du Jeu-de-Boules

[…]

Défaillant

Madame E F épouse X

née le […] à […]

143 rue Pierre-Brossolette

[…]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

*****************************

Vu le jugement réputé contradictoire rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Pontoise qui a :

— condamné solidairement M^e B A, la SCP H et A, M. D X et M^me E Z épouse X à verser à la SCI J First les sommes de :

* 75 000 euros en réparation de son préjudice,

* 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^e B A, la SCP H et A, M. D X et M^me E Z épouse X in solidum aux dépens, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 28 juillet 2020 par M. B A et la société par actions simplifiée (SAS) G H et B A, notaires ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 février 2021 par M. B A et la société par actions simplifiée (SAS) G H et B A, notaires demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu par la 1^re chambre du tribunal judiciaire de Pontoise le 28 mai 2020 (RG n° 19/06745),

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1240 du code civil,

— infirmer le jugement rendu par la 1^re chambre du tribunal judiciaire de Pontoise le 28 mai 2020 (RG n° 19/06745) en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter la société JP First, anciennement dénommée SAS J First de toute demande formulée à l’encontre de M. B A et de la SAS G H et B A, notaires, faute de justifier de la réunion des conditions cumulatives prévues à l’article 1240 du code civil, à savoir un manquement fautif du notaire à ses obligations professionnelles, un préjudice né, réel et certain et un lien de causalité,

— condamner la société SAS JP First anciennement dénommée SAS J First à payer à M. B A et à la SAS G H et B A, ensemble, une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SAS JP First anciennement dénommée SAS J First aux entiers dépens de première instance et de l’instance d’appel, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à l’encontre de M. B A et à la SAS G H et B A,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— juger M. B A et à la SAS G H et B A bien fondés en leur appel en garantie à l’encontre de M. D X et de M^me E X née Z,

— condamner solidairement M. D X et de M^me E X née Z à garantir M. B A et à la SAS G H et B A de toutes condamnations qui seraient prononcées en principal, intérêts, frais de procédure et dépens d’instance au bénéfice de la société SAS JP First,

— condamner solidairement M. D X et de M^me E X née Z à payer à M. B A et à la SAS G H et B A une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. D X et de M^me E X née Z aux entiers dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile ;

Vu la signification des conclusions d’appelants à M^me E X par acte d’huissier du 16 février 2021 selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile ;

Vu la signification des conclusions d’appelants à M^me E X par acte d’huissier du 1^er mars 2021 par dépôt à l’étude ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 221 juin 2021 par lesquelles la société par actions simplifiée (SAS) JP First demande à la cour de :

Vu le jugement déféré rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Pontoise,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces produites,

— débouter M. A et la SAS H A de leurs demandes,

— confirmer le jugement déféré,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. A et la SAS H A à payer à la SAS JP First la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement,

— condamner M. A, la SAS H A et M. et M^me X à payer à la société JP First la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice de leur perte de chance d’être propriétaire,

— condamner solidairement M. A, la SAS H A et M. et M^me X aux dépens ;

Vu l’absence de constitution d’avocat de M. et M^me X,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 1^er juillet 2021 ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par jugement d’orientation en date du 17 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a ordonné la vente aux enchères d’un bien immobilier appartenant à M. D X et M^me E Z épouse X, sis […] et 795 consistant en un appartement et une cave.

M. et M^me X ont confié le 6 janvier 2016 un mandat de vente à une agence immobilière, la société Nova Immobilier. La société Nova Immobilier a rapidement trouvé des acquéreurs, M. et M^me J-K.

L’acte authentique de vente a été reçu par M. B A, notaire, en date du 22 avril 2016. Le bien immobilier de M. et M^me X a été vendu à M. et M^me J-K au prix de 115 000 euros.

Parallèlement, par jugement d’adjudication en date du 24 mars 2016, la société civile immobilière J First (désormais dénommée JP First) a été déclarée adjudicataire des biens et droits immobiliers de M. et M^me X.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 septembre 2016, la SCI J First a informé la société civile professionnelle (SCP) H et A de l’existence du jugement d’adjudication antérieur à la vente, espérant trouver une issue amiable.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 juillet 2018, la SCI J First a mis en demeure la SCP H et A.

Par acte d’huissier en date des 23 et 24 juillet, 1^er et 7 août 2019, la SAS J First a fait citer M. B A, la SCP H et A, M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de :

— dire que M. B I, notaire, et M. et M^me X ont commis une faute lui ayant causé un préjudice,

— en conséquence, de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 110 000 euros en réparation de son préjudice,

* 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement déféré ayant :

— condamné solidairement M. A, la SCP H et A, M. et M^me X à verser à la SCI J First les sommes de :

* 75 000 euros en réparation de son préjudice,

* 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. A, la SCP H et A, M. et M^me X in solidum aux dépens, dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. A et la SAS H et A ont interjeté appel de ce jugement en date du 28 juillet 2020.

Ils ont également saisi le premier président de la cour d’appel de Versailles aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire attachée au jugement de première instance et, subsidiairement, voir consigner les condamnations prononcées.

Par ordonnance de référé rendue en date du 21 août 2020, le premier président de la cour d’appel de Versailles a refusé d’arrêter l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel, mais a ordonné la consignation de la somme de 76 800 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations.

SUR CE, LA COUR,

La procédure d’appel

Compte tenu des modalités de signification des actes de procédure à M. et M^me X, il sera statué par arrêt rendu par défaut,

— la faute du notaire,

Au soutien de leur appel, M. A et la SAS H et A, notaires, font valoir qu’ils n’ont commis aucune faute de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle.

D’une part, ils affirment avoir requis les états hypothécaires du bien vendu, lesquels ont fait apparaître la publication d’une procédure de saisie immobilière. Ils ajoutent cependant avoir été induits en erreur par les vendeurs, M. et M^me X, et le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, qui leur ont annoncé que le créancier poursuivant avait renoncé à ladite procédure de sorte que rien ne s’opposait à la vente du bien concerné. Ils précisent avoir adressé au syndic une demande d’état daté par courrier du 15 mars 2016, ledit état daté ayant été retourné par le syndic avec la mention qu’aucune procédure n’était en cours.

D’autre part, ils soulignent que M. et M^me X, vendeurs du bien immobilier, n’ont pas formulé d’opposition le jour de la vente de gré à gré, le 22 avril 2016, et ne les ont pas informés de l’adjudication judiciaire survenue un mois plus tôt.

Ainsi, les notaires estiment n’avoir aucunement manqué à leurs obligations professionnelles.

La SAS JP First réplique que les vérifications quant à la disponibilité du bien doivent être menées par le notaire lui-même de sorte que, en présence d’une contradiction entre l’état hypothécaire et l’état daté retourné par le syndic de copropriété, M. A aurait dû vérifier de sa propre initiative si le bien était effectivement disponible ou non.

Elle soutient donc que le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, et qu’il ne peut s’en exonérer en arguant que les vendeurs et le syndic lui ont laissé croire que la procédure de saisie immobilière avait été abandonnée.

Appréciation de la cour

Il résulte des pièces produites aux débats que le jugement d’adjudication du 24 mars 2016 a été rendu sur les poursuites du syndicat des copropriétaires de la résidence Sardaigne 95 200 Sarcelles ; que l’état hypothécaire à la date du 18 mars 2016, levé par M^e A, mentionne d’ailleurs l’assignation à comparaître de la formalité initiale du 24 août 2015 également à l’initiative du syndicat des copropriétaires de la résidence Sardaigne et la délivrance d’un commandement valant saisie à la même date.

Par ailleurs, M^e A a requis le 15 mars 2016, du syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence Sardaigne, l’état daté imposé par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lequel lui a été adressé, daté du 31 mars 2016 soit, conformément à ce qu’exige ce texte, de moins d’un mois avant la vente litigieuse, intervenue le 22 avril 2016. Or, ce document indique expressément qu’il n’y a pas de procédure en cours. Moins d’un mois avant que ne soit régularisé l’acte authentique de vente au profit de M. et M^me J-K, il ne pouvait être exigé de la part du notaire des diligences supplémentaires alors que le mandant du syndicat des copropriétaires, à savoir le créancier poursuivant lui-même, lui avait répondu qu’il n’y avait pas de procédure en cours, ce qu’il n’avait pas de raison de mettre en doute. Cette réponse le fondait en effet légitimement à penser qu’il avait été mis fin à la procédure mentionnée sur l’état hypothécaire. Au demeurant, l’intimée ne caractérise pas quelles investigations supplémentaires auraient pu ou dû être menées par le notaire.

C’est donc à tort que le jugement déféré a retenu le manquement du notaire à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte passé par son entremise. Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions condamnant le notaire et la SCP de notaires y compris accessoires. La société JP First sera donc déboutée de toutes ses demandes et conservera la charge de ses entiers dépens.

L’équité ne commande pas davantage de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure au bénéfice de M^e A et de la société G H B A qui

conserveront également la charge de leurs dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition,

INFIRME le jugement rendu le 28 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu’il a condamné M^e B A, la SCP H et A à verser à la SCI J First les sommes de 75 000 euros en réparation de son préjudice et 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

Et, statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE la société JP First de toutes ses demandes,

DÉBOUTE M^e A et la société G H et B A de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chaque partie la charge de ses entiers dépens.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, conseiller, pour la présidente empêchée, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,