COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 JUIN 2022

lv

N° 2022/ 305

N° RG 19/08198 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEJWL

[P] [M]

C/

Société NEXITY LAMY [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patricia VIGNALS

SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 25 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04688.

APPELANT

Monsieur [P] [M]

né le 15 Avril 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Patricia VIGNALS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Société NEXITY LAMY [Localité 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2]

représentée par M^e François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Ruth RIQUELME, avocat au barreau de [Localité 3]

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2022

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [M] a acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un appartement T2 sis [Adresse 4].

Par mandat en date du 1er novembre 2011, M. [M] a confié la gestion locative de cet appartement à la société NEXITY LAMY. Il a, en outre, souscrit une garantie loyers impayés auprès de la société MACIFILIA.

Le 10 novembre 2012, l’appartement a été donné à bail à M. [W] [G] pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 665 € charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 605 €.

Suite à la survenance d’incidents de paiement, un commandement de payer les loyers a été délivré par acte d’huissier du 13 novembre 2013 et est demeuré infructueux.

Par ordonnance de référé en date du 21 mai 2015, M. [G] a été condamné à payer une somme provisionnelle de 2.680, 28 €, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 666,77€ et son expulsion a été ordonnée.

Un second bail d’habitation a été conclu le 10 juin 2015 au profit de Cece-Franck [S] moyennant un loyer mensuel de 616 €, outre un acompte de charges de 51 € et une caution de 616 €. Dans le cadre de ce bail, M. [O] [S] s’est porté caution solidaire.

Le locataire a quitté les lieux en janvier 2016 en laissant une dette locative de 2.494,91 €.

La société NEXITY a déclaré un sinsitre à la société MACIFILIA pour la prise en charge des loyers impayés.

Par courriel du 22 mars 2016, la société MACIFILIA a refusé la prise en charge du sinistre, au motif d’une interdiction de cumul assurances loyers impayés et garant prévue par la loi Boutin.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, M. [M] a résilié le contrat de mandat de gestion confiée à la société NEXITY LAMY.

Par acte d’huissier en date du 20 avril 2017, M. [P] [M] a fait assigner la société NEXITY LAMY [Localité 3] devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] en vue d’obtenir sa condamnation au paiement d’une somme principale de 27.480,87 € en réparation des divers préjudices matériels outre une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de [Localité 3] a :

— débouté M. [P] [M] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la société NEXITY LAMY [Localité 3],

— condamné M. [P] [M] à payer à la société NEXITY LAMY [Localité 3] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— condamné M. [P] [M] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 20 mai 2019, M. [P] [M] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ces dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2022, M. [P] [M] demande à la cour de:

Vu les articles 1134, 1135, 1147, 1992 et suivants du code civil,

— dire et juger que la SAS NEXITY LAMY a gravement manqué à ses obligations contractuelles en sa qualité d’agent immobilier, notamment dans le choix des locataires, le non recours à l’asurance locative, les fausses informations fournies à son mandant, le non suivi des dossiers contentieux,

— condamner la SAS NEXITY LAMY à verser à M. [P] [M] pour la première location la somme de 19.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner la SAS NEXITY LAMY à rembourser à M. [P] [M] la totalité des primes d’assurances pour la période de novembre 2014 au 1er juillet 2015,

— condamner la SAS NEXITY LAMY à verser à M. [P] [M] pour la seconde location , la somme de 2.494,91 € ( perte de loyers), 764,96 € en remboursement des primes d’assurance du 10 septembre 2012 au 21 mai 2016 ainsi qu’à la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— condamner la SAS NEXITY LAMY à verser à M. [P] [M] la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS NEXITY LAMY aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient qu’entre le 10 septembre 2012 ( date de la signature du premier contrat de bail) et le 18 mai 2016, la société intimée s’est occupée de la gestion locative de son appartement dans des conditions parfaitement déplorables et contraires aux textes légaux, notamment en:

— faisant preuve de négligence dans le recouvrement des loyers et charges,

— en s’abstenant de mettre en cause les cautions solidaires,

— en ne mettant pas en place la garantie assurance alors que pour sa part il réglait les échéances mensuelles,

— en ne donnant aucune information sur le locataire,

— en étant à l’origine d’une perte locative importante en l’absence de nouvelle location,

— en n’entreprenant aucune poursuite à l’encontre des locataire pour dégradation des lieux.

S’agissant du premier contrat de location, il fait grief à la société NEXITY d’avoir consenti

un bail à un jeune homme de 18 ans sans vérifier la solvabilité de ce dernier, qu’elle ne l’a pas avisé du non paiement des loyers par M. [G] tout en s’abstenant de déclarer le sinistre à la compagnie d’assurance qui aurait pourtant permis de pallier ce manque d’encaissement des loyers et charges. Il souligne que la société intimée a procédé à la relocation du bien en lui dissimulant l’existence d’une procédure judiciaire à l’encontre du locataire, procédure dont il ne prendra connaissance que dans le cadre de la présente instance. Il considère que la société NEXITY doit être condamnée à lui rembourser les primes d’assurances qu’il a réglées de novembre 2014 au 1er juillet 2015 ( date de la prise d’effet du second bail) outre à lui verser une somme de 19.000 € en réparation de son préjudice matériel ce qu’il a été contraint de régler ses mensualités de crédit ( 1.200 €) outre les charges de copropriété sans béénficier du versement des loyers et charges.

Quant au second contrat de location, il reproche à la société NEXITY d’avoir accepté de donner à bail l’appartement à un locataire insolvable sans vérifier au préalable que l’assurance garantie loyers impayés pouvait s’appliquer mais aussi de n’avoir engagé aucune procédure en recouvrement des loyers impayés contre le locataire mais aussi la caution solidaire. Il en tire pour conséquence qu’il est en droit d’obtenir le remboursement intégral des primes d’assurances versées indûment puisque l’intimée n’a jamais fait appel à la compagnie d’assurance en dépit de la survenance des deux sinistres, outre pour ce dernier contrat, une somme correspondant à la perte des loyers et des dommages et intérets à hauteur de 5.000 €.

La société NEXITY LAMY, suivant ses dernières conclusions signifiées le 2 mai 2022, demande, au visa des articles 1192, 1193 et suivants du code civil, 564 du code de procédure civile, à la cour de:

— confirmer le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal de grande instance de [Localité 3] en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable la demande d’indemnisation d’un préjudice matériel d’un montant de 19.000 €, comme constituant une demande nouvelle,

En conséquence,

— dire et juger que la société NEXITY n’a commis aucun manquement à l’exécution de son mandat de gestion en date du 1er novembre 2011, ayant généré la constitution des préjudices allégués par M. [M],

— dire et juger que la responsabilité de la société NEXITY ne saurait être engagée pour la constitution des préjudices allégués par M. [M],

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par M. [M] à l’encontre de la société NEXITY,

— condamner M. [M] à payer à la société NEXITY une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] au paiement des dépens.

Elle rappelle qu’elle a assuré la gestion locative de l’appartement litigieux en vertu d’un contrat de mandant de gestion locative du 1er novembre 2011, dûment paraphé et signé par M. [M].

Elle conteste toute responsabilité pour la constitution des préjudices liés aux deux locations.

Elle soutient en premier lieu n’avoir commis aucune faute, dès lors qu’elle a entrepris les diligences nécessaires pour obtenir le paiement de la dette locative afférente au premier contrat de bail et a pu recouvrer , par l’intermédiaire de son huissier, les sommes de 2.993,53 € et 1.800 € respectivement reversées à l’intéressé le 9 octobre 2015 et le 17 juillet 2017, les sommes perçues excédant le débit du compte locataire.

Quant au second contrat de bail, elle précise avoir déclaré le sinistre à l’assureur MACIFILLIA qui a opposé un refus de garantie.

Elle ajoute que le montant de chacun des dépôts de garantie versés par les locataires a été imputé sur leurs dettes locatives respectives.

Elle conclut par ailleurs à l’absence de tout lien de causalité et à l’inexistence des préjudices alllégués:

— le prétendu préjudice lié à la dette locative relative au premier contrat d’un montant de 3.000€ est inexistant en ce que les sommes ont pu être recouvrées auprès du locataire défaillant,

— pour le second contrat, elle a bien le déclaré le sinistre et face au refus de l’assureur de le prendre en charge, il appartenait à l’appelant de former tout recours utile, en ce que dès celui-ci a mis un terme au mandat dès le 18 mai 2016, de sorte qu’elle n’était plus habilitée à agir,

— en tout état de cause, le préjudice lié au non paiement des loyers ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de recouvrer la dette locative et ne saurait dépasser une somme de 1.300 €,

— elle s’oppose au remboursement des primes d’assurances puisqu’elle n’a pas commis de faute,

— le préjudice revendiqué d’un montant de 19.000 € est une demande nouvelle en cause d’appel et par là irrecevable, étant précisé qu’elle n’est étayée par aucune pièce,.

Elle ajoute qu’aucune demande d’indemnisation pour une perte locative postérieure au 18 mai 2016 ne peut prospérer, qu’elle ne peut se voir reprocher un quelconque manquement au titre de l’abence de location de l’appartement, d’autant que l’appelant a refusé la garantie vacance locative et qu’une période de vacance de trois mois n’est en rien anormale.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mai 2022.

MOTIFS

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Les parties sont en l’état d’un contrat en date du1 er novembre 2011 en vertu duquel M. [P] [M] a confié à la société NEXITY LAMY la gestion locative de son appartement sis [Adresse 5] pour une durée de trois ans, renouvelable ensuite par tacite reconduction d’année en année.

Aux termes des conditions générales de ce mandat, la société NEXITY LAMY avait notamment pour mission et pouvoirs de:

— accomplir tous les actes d’administration du bien, objet du contrat ( procéder au nom du mandant à la signature des baux, à leur résiliation, à la délivrance et l’acceptation des congés, établissement des états des lieux d’entrée et de sortie, encaisser, percevoir les loyers, provisions sur charges, dépôt de garantie, l’entretien courant et les menues réparations du bien….)

— représentation en justice et devant toutes administrations ou organisations publiques ou privées ( en cas de difficultés ou d’impayés, le mandant donne expressément pouvoir au mandataire qui l’accepte de le représenter tant en demande, qu’en défense, de faire délivrer tout commandement et assignation, de diligenter toute procédure et toute action résolutoire, faire signifier et exécuter toute décision ayant force exécutoire)

— mission et pouvoirs en matière de commercialisation locative: ( mandat exclusif confié au mandataire de louer et relouer dans les meilleures conditions les biens immobliers, selon le marché locatif)

M. [M] a par ailleurs soucrit une garantie loyers impayés auprès de la société MACIFILLIA.

Il n’est pas contesté que par courrier recommandé en date du 18 mai 2016, M. [M] a résilié ce contrat de mandat de gestion locative.

Celui-ci recherche la responsabilité de la société NEXITY LAMY lui reprochant un certain nombre de fautes de gestion dans le cadre de ce mandat.

Il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve d’un manquement de ce mandataire à ses obligations, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice allégué.

Plus particulièrement, l’appelant reproche à la société intimée de ne pas avoir accompli les diligences nécessaires dans le cadre de deux contrats de location qui ont été régularisés en vertu de ce mandat.

S’agissant du premier contrat, il ressort des pièces produites qu’à compter du 10 septembre 2012, l’appartement a été donné à bail à M. [G] pour un montant mensuel de 665 € , que suite à des incidents de paiements, un commandement de payer a été délivré le 13 septembre 2014 et une ordonnance de référé en date du 21 mai 2015 a été rendue ordonnant l’expulsion du locataire et le condamnant au paiement d’une somme de 2.680, 28 € au titre des loyers impayés outre une indemnité mensuelle d’occupation.

M. [M] fait grief à la société NEXITY d’avoir loué son bien à un jeune homme de 18 ans sans vérifier sa solvabilité. Or, il ne produit auucn élément au soutien d’une telle affirmation, étant observé que le commandement de payer a été délivré deux ans après la conclusion du bail, établissant que ce dernier s’est acquitté du paiement du loyer pendant une période importante.

Pour le surplus, la société NEXITY justifie avoir accompli les diligences qui lui incombaient et notamment la délivrance d’un commandement de payer et l’obtention d’un titre exécutoire constatant la dette de loyers et ordonnant l’expulsion de M. [G].

M. [G] a finalement donné congé et quitté spontanément les lieux, le solde débiteur s’élevant à l’époque à la somme de 3.210,20 €, au titre des loyers impayés et des dégâts locatifs, le montant du dépôt de garantie de 605 € étant imputé sur la dette.

Or, par l’intermédiaiire de l’huissier chargé du recouvrement de cette somme, la société NEXITY justifie avoir obtenu deux règlements, le premier à hauteur de 2.993,53 € et le second de 1.800 € qui ont été reversés à l’appelant, le 9 octobre 2015 et le 17 juillet 2017.

Dans ces conditions, la preuve d’une faute de gestion au titre de ce premier contrat de location n’est pas rapportée, la société intimée ayant respecté les missions et pouvoirs mis à sa charge en vertu du mandat de gestion locative, d’autant que le préjudice déploré par M. [M] est inexistant en ce qu’il a perçu les sommes afférentes à ce bail, y compris celles relatives aux dégradations des lieux qui ont été commises.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes au titre de la première location, étant de surcroît relevé que la demande présentée dans le dispositif des conclusions de l’appelant, qui seul lie la cour, de 'condamner la SAS NEXITY LAMY à rembourser à M. [P] [M] la totalité des primes d’assurances pour la période de novembre 2014 au 1er juillet 2015" n’est pas chiffrée de sorte qu’elle ne peut en tout état de cause qu’être rejetée.

S’agissant de la seconde location, un contrat de bail en date du 15 juin 2015, à effet du 1er juillet 2015, a été régularisé au profit de M. [L] [S] pour un loyer mensuel de 667 € charges comprises. M. [O] [S] s’est porté caution solidaire des obligations du preneur.

Il ressort des pièces produites que M.[S] a quitté les lieux au début de l’année 2016, le décompte de fin de location à la date du 10 février 2016, s’élevant alors à la somme de 2.494,91€, toujours après déduction du dépôt de garantie, ce qui correspond à un impayé de plus de trois mois de loyers.

Il n’est pas contesté que la société NEXITY a affectué une déclaration de sinistre auprès de la compagnie MACIFILIA et que par courriel du 22 mars 2016, celle-ci a opposé un refus de garantie au motif que ' la loi Boutin interdit le cumul assurance loyers impayés et garant sauf pour les locataires étudiants ou apprentis. Le contrat de joueur stagiaire n’entre pas dans ces deux exceptions.'

Jusqu’à cette date, elle n’a pas commis de faute en ce qu’elle a reloué rapidement le bien ( un mois après le départ du précédent locataire), qu’elle a pris la précaution de réclamer une caution solidaire et a fait le choix, avant d’entamer une procédure judiciaire, de déclarer dans un premier temps le sinistre à l’assurance garantie loyers impayés et ne peut être tenue responsable du refus de prise en charge qui lui a été opposé.

M. [M] a résilié le mandat de gestion locative le 18 mai 2016, soit moins de deux mois après, de sorte qu’il lui appartenait le cas échéant de contester la position de la compagnie d’assurance en introduisant tout recours utile y compris contre le locataire et la caution solidiaire afin de récuperer les sommes qui lui étaient dues.

L’absence de démarche entreprise par la société intimée sur ce point pendant ce court délai n’est pas en soi constitutif d’une faute de gestion et à compter du 18 mai 2016, elle était dépourvue de toute habilitation pour agir.

Quant au fait que les lieux n’aient pas été reloués entre le départ de ce dernier locataire et la fin du mandat de gestion, soit entrre février et mai 2016, une telle vacance de trois mois ne peut pas être considérée comme une faute de gestion compte tenu de l’aléa inhérent au marché locatif, d’autant que l’intéressé n’a pas fait le choix de souscrire la garantie vacance locative qui lui avait été proposée.

Aucune faute n’est donc démontré dans le cadre de la gestion de ce second contrat de location.

En définitive le jugement sera confirmé.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en premier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de instance de [Localité 3] déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [P] [M] à payer à la société NEXITY LAMY [Localité 3] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [M] aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIERLE PRESIDENT