République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 17/09/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 19/00197 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SCM5

Jugement (N° 15/05419) rendu le 18 décembre 2018

par le tribunal de grande instance de Béthune

APPELANTE

La SAS Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, 40 rue d’Arcueil-Bat Miami

[…]

représentée par M^e Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil, M^e Nicolas Lamoitier, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur Z X

né le […] à Sarreguemines

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Virginie Leleu, membre de la SELARL Leleu-Demont-Hareng, avocat au barreau de Béthune

ayant pour conseil, M^e Gilda Licata, avocat au barreau de Paris

La S.A. Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Loïc Le Roy, membre de la SELARL Lexavoué, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil, M^e Bénédicte Bury, avocat au barreau de Paris

La S.A. CNP Assurances prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Brigitte Coquempot-Darras, membre de la SELARL Brigitte Coquempot – Didier Darras, avocat au barreau de Béthune

La S.A.S. IFB France prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Pauline Verfaillie-Lecomte, avocat au barreau de Béthune

ayant pour conseil, M^e Mathieu Spinazzé, membre du Cabinet Decker et Associés, avocat au barreau de Toulouse.

PROCÉDURE SANS AUDIENCE

L’affaire a été retenue sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, en raison de l’état d’urgence sanitaire, en l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de recours à la procédure sans audience adressé le 20 avril 2020 et mise en délibéré au 17 septembre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

C-D E, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

C-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 septembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées, signé par C-D E, président et par A B greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 juin 2020

****

Le 11 novembre 2011, M. Z X et la société Akerys Promotion ont signé par l’intermédiaire de la société IFB France un contrat préliminaire de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement n°28 et d’un emplacement de stationnement n°6 situé dans un ensemble immobilier sis résidence Z Vian, rue Courteline à Noyelles sous Lens (Pas-de-Calais).

Suivant acte authentique reçu par M^e Sacha Neuman, notaire à Lens, le 30 mars 2012, M. X a fait l’acquisition auprès de la société Akerys Promotion de l’appartement et de l’emplacement de

stationnement pour un prix de 148 000 euros, cette acquisition étant financée en totalité au moyen de la souscription d’un emprunt immobilier auprès de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France.

Par actes d’huissier de justice en date des 7 et 8 décembre 2015, M. X a fait assigner la société Akerys Promotion, la SAS IFB France, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France, la SA CNP Assurances aux fins de voir :

— prononcer la nullité du contrat de réservation conclu le 11 novembre 2011 entre la SAS Akerys Promotion et M. X ;

— prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement passé en l’étude de M^e Sacha Neuman, notaire à Lens, enregistré le 20 avril 2012 à la conservation des hypothèques ;

— ordonner la publication du jugement auprès du service de publicité foncière ;

— prononcer la résolution du contrat de prêt conclu par M. X auprès de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France ;

— dire qu’il sera déduit du capital à verser au prêteur les sommes acquittées au titre du remboursement du prêt ;

— prononcer la résiliation de la police d’assurance souscrite au titre du prêt immobilier auprès de la société CNP Assurances ;

— enjoindre la SAS Akerys Promotion à lui restituer la somme de 148 000 euros outre un intérêt au taux légal à compter du jugement ;

— dire que M. X devra restituer, dès réception du prix de vente, la propriété du bien à la SAS Akerys Promotion ;

— dire que M. X devra restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France la somme de 148 000 euros ;

— dire que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France devra restituer à M. X les sommes perçues par elle au titre du remboursement du prêt ;

— condamner la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France in solidum à relever et garantir M. X et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France des sommes mises à leur charge ;

— condamner in solidum la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France à relever et garantir M. X des sommes dues au titre de la publicité foncière ;

— condamner in solidum la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France à lui payer chacun la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et celle de 2 000 euros au titre de la peine et des soins ;

— dire que le consentement de M. X a été surpris par dol ;

— prononcer pour ce motif la nullité de l’acte authentique de vente conclu le 30 mars 2012 en l’étude de M^e Neuman, notaire à Lens ;

— juger que la SAS Akerys Promotion ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de

livraison et qu’un retard de livraison lui est imputable ;

— condamner en conséquence la SAS Akerys Promotion à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement,

— dire que les manquements fautifs ont privé M. X de la possibilité d’éviter l’investissement litigieux ;

— condamner in solidum la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France à lui payer la somme de 40 000 euros en réparation de cette perte de chance avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus ;

— condamner in solidum la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France à lui payer la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice moral avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts échus ;

En tout état de cause,

— débouter les défendeurs à l’instance de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

— condamner in solidum la SAS Akerys Promotion et la SAS IFB France aux dépens de l’instance.

Par jugement en date du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Béthune a :

— déclaré M. Z X recevable en son action ;

— prononcé la nullité du contrat de réservation conclu le 11 novembre 2011 entre M. X et la SAS Akerys Promotion devenue Edelis ;

— prononcé la nullité au motif du dol de la vente dans un ensemble immobilier situé à Noyelles-sous-Lens rue Courteline Résidence Z Vian cadastré sous les références suivantes :

[…],

[…],

[…] d’une surface de 58ca,

[…],

Section AL n°422 sis le village nord d’une surface de 24ca,

Section AL n°595 sis le village nord d’une surface de 15ca,

[…],

de l’appartement de type 2 portant le n°28 du plan avec balcon et les 127/10000èmes des parties

communes et charges générales et les 71/1000èmes des parties communes spéciales du bâtiment C constituant le lot n°28, et de l’emplacement de stationnement aérien portant sur le plan n°6 et les 6/10000èmes des parties communes et charges générales ;

— dit que la propriété de ces biens immobiliers se trouve restituée à la société Akerys Promotion devenue Edelis ;

— condamné la société Edelis à restituer à M. X la somme de 148 000 euros représentant le prix payé outre un intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— dit que les intérêts afférents à cette somme, échus depuis un an, porteront eux-mêmes intérêts ;

— prononcé la résolution du contrat de prêt immobilier conclu le 29 novembre 2011 entre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France et M. X ;

— prononcé la résiliation du contrat d’assurance conclu entre M. X et la CNP ;

— condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France à restituer à M. X les sommes perçues au titre du remboursement de la fraction échues du capital, des intérêts et des frais attachés au prêt ;

— condamné M. X à verser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France la somme de 148 000 euros ;

— prononcé la compensation entre les créances ;

— condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à garantir M. X des sommes mises à sa charge et des frais de publicité foncière du jugement ;

— condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. Z X la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— dit que les intérêts dus afférents à cette somme, échus depuis plus d’un an, porteront eux-même intérêts ;

— condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France les sommes représentant les intérêts échus, restitués par elle ;

— ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques ;

— prononcé l’exécution provisoire du jugement ;

— condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

* 6 000 euros à M. Z X

* 1 500 euros à CNP assurances

* 1 500 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Ingelaere.

La SAS Edelis a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2019, elle sollicite l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter M. X et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France de leur appel incident ;

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1^er octobre 2019, M. Z X demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation du contrat de réservation ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré que le contrat de réservation du 11 novembre 2011 et l’acte authentique de vente conclu le 30 mars 2012 ne sont pas indissociables entre eux et que l’irrégularité entachant le contrat de réservation n’affecte pas la régularité de l’acte authentique de vente ;

— dire et juger que le contrat de réservation et le contrat de vente sont deux contrats indissociables et que l’irrégularité entachant le contrat de réservation n’affecte pas la régularité de l’acte authentique de vente ;

En conséquence,

— dire et juger que l’annulation du contrat de réservation du 11 novembre 2011 emporte la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 mars 2012 ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente conclue entre la société Edelis et M. X pour cause de dol et la résolution consécutive du prêt souscrit avec la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France et du contrat d’assurance conclu avec la CNP ;

— juger que le consentement de M. X a été surpris par dol ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à garantir M. X des sommes mises à sa charge ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à garantir M. X des frais de publicité foncière du présent jugement ;

— confirmer le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions et notamment celles relatives à la condamnation in solidum de la société Edelis et la société IFB France au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

A titre principal,

Concernant la validité du contrat de réservation :

— juger que le contrat de réservation du 11 novembre 2011 conclu entre M. X et la société Akerys Promotion l’a été dans le cadre d’un démarchage à domicile, les dispositions impératives du Code de la consommation relatives au démarchage à domicile avaient en conséquence vocation à s’appliquer audit contrat, ledit contrat contrevient à des dispositions impératives du Code de la consommation à peine de nullité ;

— en conséquence, prononcer la nullité du contrat de réservation du 11 novembre 2011 conclu entre M. X et la société Akerys Promotion ;

En conséquence de la nullité du contrat de réservation :

— prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 mars 2012 entre la société Akerys Promotion et M. X et reçu par M^e Sacha Neuman, notaire à Lens, publié et enregistré le 20 avril 2012 à la Conservation des hypothèques de Béthune, 2^e Bureau, sous les références N° de répertoire 518, volume 2012 N°2381, dans un ensemble immobiliser situé sur la commune de Noyelles sous Lens (62221), rue Courteline, résidence Z Vian ;

— ordonner la publication de l’arrêt auprès du service de la publicité foncière de Béthune ;

— prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit entre M. X auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France pour un montant de 148 000 euros ;

— dire que la restitution subséquente du capital mis à sa charge par le prêteur et restant à rembourser sera déduite de l’ensemble des sommes versées par lui comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tout autre frais lié à ce prêt ;

— prononcer la résiliation des adhésions de M. X au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la compagnie CNP Assurances ;

En conséquence des nullités et résiliation prononcées, de juger que les parties devront être remises en l’état et que :

— le prix de vente d’un montant de 148 000 euros devra être restitué par la société Edelis à M. X avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— la cour ne manquera pas de dire que la société Edelis sera condamnée au remboursement du prix de vente à M. X ;

— M. X devant transférer à la société Edelis la propriété de l’immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par M. X n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la société Edelis à M. X ;

— M. X devra restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France les sommes mises à sa disposition, soit au total la somme de 148 000 euros et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France devra restituer à M. X le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par M. X arrêté à la date de l’arrêt à intervenir étant précisé que la société Edelis sera condamnée in solidum avec la société IFB France à relever et garantir M. X arrêté à la date de l’arrêt à intervenir ;

— la cour ne manquera pas de dire et juger que la société Edelis sera condamnée in solidum avec la société IFB France à relever et garantir M. X de ces restitutions ;

— la société Edelis et la société IFB France seront condamnées in solidum à relever et garantir M.

X de toute somme qui pourrait être due par M. X à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux ;

— dire et juger que l’annulation de la vente laisse subsister pour M. X un préjudice qui sera réparé par la condamnation in solidum de la société Edelis et la société IFB France à lui verser, à titre de dommages et intérêts, et avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil :

* la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

* la somme de 2 000 euros au titre des peines et soins.

Concernant la validité de l’opération immobilière et des actes y associés :

— juger que le consentement de M. X à la conclusion de l’opération immobilière litigieuse a été surpris par dol ;

En conséquence,

— prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 30 mars 2012 entre la société Akerys Promotion et M. X et reçu par M^e Neuman, publié et enregistré le 20 avril 2012 à la Conservation des hypothèques de Béthune, 2^e bureau sous les références N° de répertoire 518 – Volume : 2012 P N°2381.

Dans un ensemble immobilier situé sur la commune de Nouyelles sous Lens (62221), rue Courteline, résidence Z Vian:

— ordonner la publication de l’arrêt auprès du service de la publicité foncière de Béthune ;

— prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit entre M. X auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France pour un montant de 148 000 euros ;

— dire que la restitution subséquente du capital mis à sa charge par le prêteur et restant à rembourser, sera déduite de l’ensemble des sommes versées par lui comprenant le remboursement des intérêts réglés ou tout autre frais liés à ce prêt ;

— prononcer la résiliation des adhésions de M. X au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de la compagnie CNP Assurances ;

En conséquence des nullités et résiliations prononcées, juger que les parties devront être remises en l’état et que :

— le prix de vente d’un montant de 148 000 euros devra être restitué par la société Edelis à M. X avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— la cour ne manquera pas de dire que la société Edelis sera condamnée au remboursement du prix de vente à M. X ;

— M. X devant transférer à la société Edelis la propriété de l’immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux par M. X n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la société Edelis à M. X ;

— M. X devra restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France

les sommes mises à sa disposition, soit au total la somme de 148 000 euros et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France devra restituer à M. X le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par M. X arrêté à la date de l’arrêt à intervenir étant précisé que la société Edelis sera condamnée in solidum avec la société IFB France à relever et garantir M. X arrêté à la date de l’arrêt à intervenir ;

— la cour ne manquera pas de dire et juger que la société Edelis sera condamnée in solidum avec la société IFB France à relever et garantir M. X de ces restitutions ;

— la société Edelis et la société IFB France seront condamnées in solidum à relever et garantir M. X de toute somme qui pourrait être due par M. X à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux ;

— dire et juger que l’annulation de la vente laisse subsister pour M. X un préjudice qui sera réparé par la condamnation in solidum de la société Edelis et la société IFB France à lui verser, à titre de dommages et intérêts, et avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil :

* la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

* la somme de 2 000 euros au titre des peines et soins.

A titre subsidiaire et si, par exceptionnel, la cour venait à considérer qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la nullité de la vente litigieuse :

Concernant le retard dans la livraison du bien :

— juger que la société Edelis ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de livraison et qu’un retard de livraison lui est imputable ;

En conséquence,

— condamner la société Edelis à payer à M. X la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Concernant les manquements fautifs,

— juger que des manquements fautifs ont privé M. X de la perte de chance de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse ;

En conséquence,

— condamner, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil, la société Edelis et la société IFB France in solidum, en réparation de cette perte de chance, à lui payer la somme de 87 572,11 euros à titre de dommages et intérêts ;

Concernant le préjudice moral,

— juger que ces manquements fautifs lui ont causé un important préjudice moral ;

En conséquence,

— condamner avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation

dans les conditions de l’article 1154 du code civil, la société Edelis et la société IFB France in solidum en réparation de cette perte de chance, à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— condamner la société Edelis et la société IFB France in solidum à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2019, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la décision qui sera rendue relativement à la demande d’annulation du contrat de réservation et du contrat de vente ;

Si, en conséquence de ces annulations, le contrat de prêt était résolu :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné M. X à restituer à la banque les sommes mises à sa disposition au titre du prêt déduction faite des sommes déjà versées par lui au titre des échéances en principal et intérêts liés au contrat de prêt ;

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné in solidum ceux par la faute desquels le contrat de vente et le contrat de prêt sont annulés à verser entre ses mains le montant des sommes reçues en intérêts échus de M. X et dont elle lui doit restitution et ce par application de l’article 1240 du code civil ;

— sur les intérêts à échoir du prêt dont la résolution serait prononcée, infirmer le jugement rendu et condamner in solidum ceux par la faute desquels le contrat de vente et de prêt sont annulés à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France, au titre d’une perte de chance, les intérêts au taux contractuel du prêt depuis l’arrêt de leur paiement et jusqu’au terme prévu du contrat ;

— condamner in solidum les succombants à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Loic Le Roy.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1^er juillet 2019, la SA CNP Assurances demande à la cour de :

A titre principal,

— prendre acte qu’elle s’en rapporte à l’appréciation de la cour quant au bien-fondé de la demande de M. X tendant à voir reconnaître une violation des dispositions impératives du démarchage et à la protection de l’acquéreur immobilier, ayant pour conséquence la nullité du contrat de réservation et quant à l’appel interjeté par la société Edelis ;

A titre subsidiaire,

— lui donner acte, agissant uniquement en tant qu’organisme assureur de l’opération de prêt, qu’elle n’a causé aucun préjudice à l’égard d’une des parties en présence ni aucune faute ;

— constater que CNP Assurances a exécuté de bonne foi l’ensemble de ses obligations contractuelles ;

— par conséquent, et si par extraordinaire, la Cour d’appel décidait la restitution des primes d’assurance, dire que celles-ci seront mises à la charge du ou des auteurs du préjudice de M. X et versées à CNP Assurances à titre de dommages et intérêts puisque cette restitution lui cause un préjudice, faute pour elle d’avoir reçue une contrepartie à la période d’assurance couverte ;

— condamner la partie succombante à payer à CNP Assurances la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

— rappeler qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportées par le défendeur en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 juin 2019, la SAS IFB France demande à la cour de :

Sur la demande d’annulation du contrat de réservation et d’annulation corrélative au contrat de vente

A titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation du contrat de réservation ;

— débouter par conséquent M. X de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que l’annulation du contrat de réservation n’emporte pas l’annulation de la vente ;

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande d’annulation de la vente pour dol et la demande de dommages et intérêts

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente conclue entre la société Edelis et M. X pour cause de dol et la résolution consécutive du prêt souscrit avec la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France et du contrat d’assurance conclu avec la CNP ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à garantir M. X des sommes mises à sa charge ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à garantir M. X des frais de publicité foncière du jugement ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. X la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— infirmer le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions et notamment celles relatives à la condamnation in solidum de la société Edelis et de la société IFB France au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau,

— juger qu’aucune manoeuvre dolosive, ni aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil, ni aucune faute quelconque ne peut être imputée à la société IFB France ;

— juger que M. X ne rapporte pas la preuve d’un préjudice ni d’un lien de causalité ;

Par conséquent,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pauline Verfaillie.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la nullité du contrat de réservation

Aux termes d’un contrat préliminaire régularisé le 11 novembre 2011, la société Akerys, désignée en qualité de 'réservant' et représentée par M. Y, et M. X, désigné en qualité de 'réservataire', ont convenu et arrêté les conditions selon lesquelles l’immeuble sis à Noyelle sous Lens, résidence Z Vian, lot n°28, est réservé au profit de M. X moyennant le règlement d’un prix de vente de 148 000 euros. Ce contrat précise en outre que l’acte authentique de vente 'pourra être conclu au cours de l’année 2011" et que 'la date de livraison prévisionnelle est fixée au 1^er trimestre de l’année 2013".

M. Z X fait valoir que ce contrat de réservation a été signé dans le cadre d’un démarchage à domicile relevant des dispositions de l’article L.121-21 du Code de la consommation et qu’il ne répond pas aux dispositions impératives de ce code.

Aux termes des dispositions de l’article L.121-21 du code de la consommation dans sa rédaction applicable au présent litige, est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d’une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l’achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d’achat de biens ou la fourniture de services.

Est également soumis aux dispositions de la présente section le démarchage dans les lieux non destinés à la commercialisation du bien ou du service proposé et notamment l’organisation par un commerçant ou à son profit de réunions ou d’excursions afin de réaliser les opérations définies à l’alinéa précédent.

Le premier juge a justement relevé que la signature du contrat de réservation est intervenue le 11 novembre 2011 à Chevilly Larue, commune où se situe le domicile de M. X, alors que ce contrat fait expressément référence aux dispositions de l’article L.121-25 du code de la consommation relatives à la faculté de renonciation offerte aux consommateurs dans le cadre d’un démarchage à domicile et que ni la société Akerys Promotion, ni la société IFB France ne soutiennent disposer d’agences ou d’établissements sur la commune de Chevilly Larue (94).

Dès lors, les dispositions du code de la consommation relatives au démarchage à domicile trouvent à s’appliquer en l’espèce.

En premier lieu, M. X fait valoir que le contrat préliminaire ne comporte pas la signature du démarcheur exigée par l’article L.123-23 du code de la consommation.

Cet article, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que les opérations de vente par démarchage à domicile doivent faire l’objet d’un contrat dont un exemplaire doit être remis au client au moment de la conclusion de ce contrat et comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes:

1° Noms du fournisseur et du démarcheur ;

2° Adresse du fournisseur ;

3° Adresse du lieu de conclusion du contrat ;

4° Désignation précise de la nature et des caractéristiques des biens offerts ou des services proposés ;

5° Conditions d’exécution du contrat, notamment les modalités et le délai de livraison des biens, ou d’exécution de la prestation de services ;

6° Prix global à payer et modalités de paiement; en cas de vente à tempérament ou de vente à crédit, les formes exigées par la réglementation sur la vente à crédit, ainsi que le taux nominal de l’intérêt et le taux effectif global de l’intérêt déterminé dans les conditions prévues à l’article L.313-1;

7° Faculté de renonciation prévue à l’article L.121-25, ainsi que les conditions d’exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L.121-23, L.121-24, L.121-25 et L.121-26.

La signature du démarcheur ne figurant pas au titre des mentions prévues à peine de nullité du contrat, le moyen de M. X sera écarté de ce chef.

En deuxième lieu, M. X soutient que la reproduction des articles L.121-23 à L.121-26 du code de la consommation est opérée en caractères très petits et difficilement lisibles, et ce en violation des dispositions de l’article L.121-23 7° du code de la consommation qui prescrit une reproduction des articles L.121-23 à L.121-26 du code de la consommation de façon apparente.

Toutefois la cour, à l’instar du premier juge, relève que le document produit aux débats comporte la reproduction lisible des dispositions du code de la consommation, de sorte que la nullité du contrat de réservation n’est pas encourue de ce chef.

Enfin, M. X soutient que le formulaire destiné à faciliter l’exercice de la faculté de rétractation ne respecte pas les dispositions du code de la consommation prévues par renvoi de l’article L.121-24 aux articles R.121-24 et R.121-25 et qui visent à rendre l’exercice de cette faculté visible et compréhensible.

Il résulte des dispositions de l’article R.121-5 du code de la consommation que le formulaire prévu à l’article L.121-24 comporte, sur son autre face, les mentions successives ci-après en caractères très lisibles:

1° En tête, la mention 'Annulation de commande’ (en gros caractères), suivie de la référence 'Code de la consommation, articles L.121-23 à L.121-26" ;

2° Puis, sous la rubrique 'Conditions', les instructions suivantes, énoncées en lignes distinctes 'Compléter et signer ce formulaire’ ;

'L’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception’ (ces derniers mots doivent être soulignés dans le formulaire ou figurer en caractères gras) ;

'Utiliser l’adresse figurant au dos’ ;

'L’expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant’ (soulignés ou en caractère gras dans le formulaire) ;

3° Et, après un espacement, la phrase :

'Je soussigné, déclare annuler la commande ci-après', suivie des indications suivantes, à raison d’une seule par ligne :

'Nature du bien ou du service commandé…'

'Date de la commande…'

' Nom du client…'

'Adresse du client…'

4°Enfin, suffisamment en évidence, les mots :

'Signature du client…'.

C’est à juste titre que le tribunal a jugé qu’il ressort de l’examen du contrat de réservation que la partie détachable ne comporte pas l’intégralité des mentions prévues par les dispositions de l’article R.121-5 précité alors qu’une fraction de celle-ci est imprimée sur la partie non détachable du bordereau de rétractation de sorte que cette violation des dispositions d’ordre public du code de la consommation est sanctionnée par la nullité du contrat de réservation signé le 11 novembre 2011 en application des dispositions de l’article L.123-23 du même code.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur les conséquences de la nullité du contrat de réservation

Aux termes des dispositions de l’article L.265-1 du code de la construction et de l’habitation, la vente en l’état futur d’achèvement peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel le réservant s’engage à réserver un immeuble au réservataire.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 11 novembre 2011, les parties ont signé un contrat de réservation aux termes duquel la société Akerys Promotion s’est obligée vis-à-vis de M. X 'à lui offrir par préférence à tout autre, la faculté d’acquérir dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement' le bien sis résidence Z Vian à Noyelles-sous-Lens pour un prix de 148 000 euros.

Si M. X soutient que la nullité du contrat de réservation entraîne nécessairement celle de la vente en l’état futur d’achèvement dans la mesure où l’acte authentique est indissociable du contrat de réservation, force est de constater que le contrat de réservation régularisé par les parties présente un caractère facultatif de sorte que sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente.

En conséquence, le contrat de réservation étant un contrat distinct et autonome de l’acte authentique de vente, il y a lieu de débouter M. X de sa demande en nullité de ce chef, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur le dol

Aux termes des dispositions de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que

sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait contracté.

L’article L.111-1 du code de la consommation dispose que tout professionnel vendeur de biens ou prestataire de services doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien ou du service.

M. X fait valoir que la société IFB France, agissant en qualité de mandataire de la société Akerys Promotion, lui a mensongèrement présenté un projet promettant une prise de risque nulle et a volontairement tenu sous silence tous les risques inhérents à l’opération proposée ainsi que de la faible demande locative relevée dans ce secteur et des lacunes des garanties locatives et soutient avoir été trompé sur l’étendue de l’engagement du vendeur et les caractéristiques du bien vendu.

La société Edelis (anciennement dénommée Akerys Promotion) soutient quant à elle que seul le bilan financier global de l’opération, jusqu’à son terme fiscal, permettrait d’apprécier sa rentabilité et de caractériser l’existence d’un dol ou d’une perte de chance de ne pas souscrire au montage proposé.

Alors que l’opération proposée à M. X par la société IFB France, agissant en qualité de mandataire de la société Akerys Promotion, était une opération d’investissement immobilier locatif destinée à permettre la constitution d’un capital par la perception de loyers et les réductions d’impôts dans le cadre du dispositif fiscal Scellier et non une acquisition immobilière destinée à son habitation, la société Edelis et la société IFB France étaient tenues d’une obligation précontractuelle d’information à son égard, M. X n’ayant aucune expérience en matière d’investissement immobilier locatif ni en matière financière.

Aux termes d’un document intitulé 'Projection financière – Dispositif Loi Scellier' remis à M. X par le représentant de la société IFB France, la simulation financière établie par la société IFB France concernant l’opération litigieuse fait état d’un loyer d’un montant mensuel hors charges de 452 euros avec un taux de valorisation de 2% par an, d’une trésorerie placée d’un montant de 2 000 euros à 2%, d’un capital restant dû au terme de la période de défiscalisation d’un montant de 110 377 euros, d’un gain fiscal total d’un montant de 35 864 euros ainsi que d’une épargne totale d’un montant de 42 042 euros sans faire mention de l’existence d’un risque financier ni préciser que dans le cadre du dispositif Scellier, l’acquéreur s’engage à louer le bien pendant neuf ans.

En outre, si le prix de 148 000 euros auquel M. X a acquis le bien litigieux le 30 mars 2012 inclut la TVA et la totalité des frais, droits et honoraires accessoires, ce logement a été estimé le 8 octobre 2015 entre 60 000 euros et 70 000 euros, le 16 février 2017 entre 65 000 et 70 000 euros et le 12 juillet 2019 entre 50 000 et 55 000 euros alors que la projection financière faisait état d’un capital restant dû au terme de la défiscalisation d’un montant de 110 377 euros, de sorte que le prix de ce bien a été manifestement surestimé, cette différence de prix étant de nature à compromettre la rentabilité de l’opération litigieuse.

De plus, cette surestimation de la valeur vénale du bien litigieux est confortée par l’examen de la cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1^er janvier 2011 qui laisse apparaître, pour un bien situé dans un immeuble collectif neuf à Noyelles-sous-Lens, un prix moyen de 1 540 euros le mètre carré soit un prix de 65 419,20 euros s’agissant de l’appartement acquis par M. X présentant une surface de 42,48m² et un balcon de 5,20m².

Par ailleurs, s’agissant de la valeur locative du bien immobilier litigieux, si la brochure commerciale faisait état de revenus locatifs d’un montant de 452 euros mensuels ainsi que d’une revalorisation du loyer de 2% par an, il résulte des éléments du dossier que le logement n’a été livré que le 7 mars 2014, soit avec près d’une année de retard avec la date prévisionnelle prévue au 1^er trimestre 2013, et que M. X n’a trouvé un locataire que le 23 décembre 2014, soit neuf mois après la livraison du bien et pour un loyer hors charge de 420 euros, alors que la projection financière s’appuyait sur un loyer de 452 euros. De plus, le bien est resté vacant du 8 juillet 2016 au 16 février 2017 et le dernier

bail a pris fin le 31 mai 2019. Il en résulte que la rentabilité locative du bien acquis par M. X dans le cadre de l’opération litigieuse était ainsi remise en cause.

Alors que tant le promoteur immobilier, la société Akerys Promotion, que son mandataire, la société IFB France, ont la qualité de professionnels de l’immobilier et de l’investissement locatif, ils ne pouvaient ignorer que la valeur locative annoncée à M. X était supérieure à la valeur du marché et qu’il existait un risque quant à l’existence de périodes de vacances locatives de nature à compromettre la rentabilité de l’opération litigieuse.

Par ailleurs, la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion et la société IFB France ne justifient pas s’être livrées à une analyse spécifique du contexte immobilier de Noyelles-sous Lens, commune du Pas-de-Calais.

En effet, alors que les brochures commerciales précisent que le choix du site de construction de la résidence Z Vian a été rigoureusement sélectionné, indiquant notamment que'Akerys conçoit une résidence en cohérence avec les données démographiques locales' et que Noyelles-sous-Lens est 'une commune où la production de logements neufs est insuffisante pour accueillir les nouveaux ménages', il résulte de l’analyse des statistiques INSEE pour la commune de Noyelles-sous-Lens pour la période de 1999 à 2009 que cette construction est intervenue dans un contexte local défavorable à la construction d’une grande résidence locative compte tenu d’une augmentation du nombre de logements significativement plus importante que l’augmentation de la population locale et ce avant même sa commercialisation.

Ainsi, alors que l’état de saturation du marché immobilier Lensois était déjà observable par les professionnels de l’immobilier, la société Akerys Promotion et la société IFB France ont fait état d’une rentabilité locative erronée ainsi que de l’existence d’une plus-value au terme de la période de défiscalisation alors que le prix d’acquisition était supérieur au prix du marché et ont passé sous silence la situation défavorable du marché immobilier local.

Dès lors, le caractère erroné et trompeur des tableaux de simulation remis à M. X, faisant état d’une augmentation annuelle de la valeur de l’immobilier de 8,5% , les affirmations mensongères figurant sur la brochure détaillée remise à M. X sur le choix du site de la résidence, l’absence de toute mention des sources documentaires ayant permis l’élaboration de la brochure ainsi que le silence d’Akerys Promotion et de son mandataire, la société IFB France, sur le caractère théorique des variables économiques reprises dans la brochure et sur l’existence d’un risque quant à l’existence de périodes de vacances locatives de nature à compromettre la rentabilité de l’opération ainsi que la surestimation délibérée tant du bien acquis que du loyer à percevoir, constituent une rétention volontaire d’informations destinée à tromper M. X sur la rentabilité de l’opération alors même que la société IFB France n’a présenté à M. X que le seul produit d’investissement qu’elle avait mandat de vendre par l’intermédiaire de la société Akerys Promotion.

En conséquence, le consentement de M. X a été vicié dans le cadre du démarchage à domicile opéré par la société IFB France mandatée par la société Akerys Promotion.

Dès lors, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a prononcé la nullité de la vente reçue par acte authentique en date du 30 mars 2012 par M^e Sacha Neuman, notaire à Lens.

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné la remise en état entre les parties consécutive à l’annulation de la vente, la propriété de l’immeuble litigieux étant restituée à la SAS Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion, laquelle est tenue en retour de restituer à M. X la somme de 148 000 euros versée au titre du prix de vente.

Par ailleurs, la nullité de la vente entraîne de plein droit celle du contrat de prêt conclu pour financer l’acquisition du bien de sorte que les parties doivent être remises dans le même état que si les contrats

n’avaient jamais existé alors que ces conventions ne créent pas d’obligations de restitutions indivisibles.

De plus, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de prêt conclu le 29 novembre 2011 entre M. X et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France, celui-ci ayant pour objet de financer l’acquisition de l’immeuble litigieux, et de dire que M. X sera tenu de lui restituer la somme de 148 000 euros représentant le capital emprunté, l’établissement bancaire étant tenu de lui restituer les mensualités versées ainsi que les intérêts afférents. La compensation sera ordonnée entre ces différentes sommes.

De la même manière, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat d’assurance conclu entre M. X et la SA CNP Assurances.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ces points.

Sur la demande de condamnation à garantie

M. X sollicite la condamnation de la société Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion à le garantir de son obligation de restituer la somme de 148 000 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France ainsi que des sommes dues à l’administration fiscale au titre des opérations d’enregistrement.

Alors qu’il a été fait droit à la demande de M. X tenant au remboursement du prix de vente de l’immeuble litigieux, celui-ci étant tenu de rembourser à la banque le capital prêté dans le cadre des restitutions réciproques, il n’y pas lieu de faire droit à sa demande en garantie, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.

Toutefois, s’agissant des frais d’enregistrement qui constituent des frais accessoires à la vente, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Edelis à garantir M. X des sommes dues à l’administration fiscale au titre des opérations d’enregistrement.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice subi par M. X

Aux termes des dispositions de 1240 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

M. X sollicite l’indemnisation de son préjudice moral constitué par une perte de l’estime de soi et le stress généré par cet investissement ainsi que l’indemnisation des pertes et soins consacrés pour la conclusion de la vente et la gestion du présent litige.

Il résulte des développements précédents que tant la société Edelis que la société IFB France, agissant en qualité de mandataire, ont volontairement passé sous silence des informations déterminantes relatives à la rentabilité de l’opération envisagée et aux risques inhérents à cette opération alors même que la société IFB France n’a présenté à M. X que le seul produit d’investissement qu’elle avait mandat de vendre par l’intermédiaire de la société Akerys Promotion.

En conséquence, les agissements fautifs de la société Edelis et de la société IFB France, son mandataire, engagent, compte tenu de leur nature frauduleuse, leur responsabilité délictuelle, de sorte qu’il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à M. X la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes indemnitaires

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France sollicite la condamnation solidaire de la société Edelis et de la société IFB France à indemniser son préjudice résultant de la perte des intérêts perçus et de la perte de revenus attendus des intérêts non encore échus.

Alors que l’établissement bancaire justifie avoir subi un préjudice financier résultant directement de la faute délictuelle commise par la société Edelis et la société IFB France, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné in solidum ces sociétés à verser entre les mains de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France le montant des sommes reçues en intérêts échus de M. X et dont elle lui doit restitution.

En outre, il sera fait droit à la demande de l’établissement bancaire en sa demande relative aux intérêts à échoir du prêt, la société Edelis et la société IFB France étant condamnées in solidum à lui verser les intérêts au taux contractuel du prêt, s’agissant de la perte du produit des intérêts attendus par la banque, depuis l’arrêt de leur paiement et jusqu’au terme prévu du contrat.

La décision déférée sera donc infirmée de ce chef.

Sur les autres demandes

La société Edelis et la société IFB France, parties perdantes, seront condamnées in solidum à supporter les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

—  5 000 euros à M. X,

—  2 000 euros à la CNP Assurances,

—  2 000 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné in solidum la société Edelis et la société IFB France à garantir M. Z X des sommes mises à sa charge ;

— débouté la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France de sa demande de réparation du préjudice constitué par la perte du produit des intérêts attendus ;

Statuant à nouveau sur ces points :

— déboute M. Z X de sa demande de garantie formée à l’encontre de la société Edelis et de la société IFB France au titre de la restitution du capital emprunté ;

— condamne in solidum la société Edelis et la société IFB France à payer à la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de Paris et d’Ile de France les intérêts à échoir du prêt;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SAS Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

—  5 000 euros à M. Z X,

—  2 000 euros à la SA CNP Assurances,

—  2 000 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’Ile de France ;

— Condamne in solidum la SAS Edelis et la société IFB France aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,

A B C-D E