COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 MARS 2023

N° 2023/200

Rôle N° RG 22/09160 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJUGG

S.A. FONCIA NICE

C/

Syndicat des copropriétaires SDC PALAIS MAETERLINCK

SAS EUROPAZUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thierry BAUDIN

M^e Sébastien BADIE

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00263.

APPELANTE

S.A. FONCIA NICE

prise en la personne de son Président Directeur Générale en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,

le CABINET EUROPAZUR

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

SAS EUROPAZUR

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maeva LAURENS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 janvier 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me GINOUX, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 mars 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La copropriété dénommée Palais Maeterlinck, située à [Adresse 4] avait pour syndic la société AGENCE DE LA PRESQU’ILE suivant contrat de syndic en date du 19 mars 2019 conclu pour une année et non renouvelable par tacite reconduction.

La SAS CABINET EUROPAZUR a été désignée en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK lors de l’assemblée générale du 7 août 2020.

Se prévalant d’honoraires forfaitaires correspondant à l’administration de la copropriété en question sur la période du 8 août 2020 au 31 janvier 2021, par acte du 22 janvier 2021, la SA Foncia NICE a fait attraire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK et la SAS CABINET EUROPAZUR aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 9 767,97 €au titre de ses honoraires, celle de 528 € au titre de frais, outre la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 14 juin 2022, ce magistrat a :

— déclaré irrecevables les demandes de la SA Foncia NICE ;

— condamné la SA Foncia NICE à verser au syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK la somme de 2 000 euros et à la SAS CABINET EUROPAZUR la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux dépens.

Il a considéré que la SA Foncia NICE ne justifiait pas avoir été le syndic du syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK, seule la société agence de la presqu’île devenue FONCIA BEAULIEU depuis le 1er mars 2020 ayant cette qualité ; qu’elle ne justifiait pas non plus que son établissement serait le même que celui de FONCIA BEAULIEU au regard de l’extrait K bis versé aux débats ; que ne justifiant pas de sa qualité à agir, elle était irrecevable en la totalité de ses demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 24 juin 2022, la SA Foncia NICE a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 12 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Foncia NICE sollicite de la cour qu’elle :

— déclare son appel recevable et bien fondé,

— infirme l’ordonnance déférée, et statuant à nouveau :

— condamne in solidum la SAS CABINET EUROPAZUR et le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK à lui payer à titre provisionnel

'Les honoraires dus pour la période du 8 août 2020 au 31 janvier 2021 soit 9 767,97 € TTC,

'La somme de 528 € relative à des frais de relance et de mise en demeure,

' montants à augmenter des intérêts au taux légal à compter des mises en demeure en date des 27 novembre et 21 décembre 2020, ou de l’assignation initiale du 22 janvier 2021.

— déboute la SAS CABINET EUROPAZUR et le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK de l’ensemble de leurs demandes,

— condamne le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK et la SAS CABINET EUROPAZUR à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum la SAS CABINET EUROPAZUR et le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK aux entiers dépens dont distraction au profit de son avocat.

Elle rappelle qu’il n’est pas contesté que l’Agence de la presqu’île est devenue FONCIA Beaulieu, qui est l’un de ses établissements secondaires, elle même étant l’établissement principal, que Foncia BEAULIEU et Foncia NICE forment une seule et même personne morale ; qu’à tort, pour lui contester cette qualité, le premier juge s’est fondé , non sur un extrait K Bis mais 'un extrait Pappers du registre national du commerce et des sociétés’ qui n’est pas officiel ni stable ; qu’ainsi , elle doit être déclarée recevable en ses demandes.

Elle fait valoir que la désignation du nouveau syndic, la SAS CABINET EUROPAZUR est intervenue alors qu’elle exerçait encore son mandat et sans que les co-propriétaires aient régulièrement révoqué le mandat en cours, et sans motiver cette révocation. Elle se fonde sur l’application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 disposant que la rupture anticipée du contrat de syndic en cours ouvre droit au paiement d’une indemnité et notamment au paiement des honoraires jusqu’à la fin de son mandat.

Par dernières conclusions transmises le 25 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance querellée,

— déboute la SA Foncia NICE de toutes ses demandes,

' subsidiairement,

— déboute la SAFoncia NICE de toutes ses demandes,

' en tout état de cause,

— condamne la SA FonciaNice au paiement d’une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamne la SA Foncia NICE aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK rappelle que la SARL 'Agence de la presqu’île’ est devenue Foncia Beaulieu suite à une décision des associés de la dite SARL en date du 28 février 2020 à effet au 1er mars 2020, tout en conservant le même RCS ; que la SA Foncia Nice n’est que l’associée de la SARL Agence de la Presqu’île devenue Foncia Beaulieu, laquelle n’est pas un établissement secondaire de la dite Foncia Nice, mais une entité indépendante et que, par suite, Foncia Nice n’a jamais été syndic de la copropriété Palais Maeterlinck , qu’elle est donc irrecevable à agir.

Il fait valoir que, de surcroît, la validité même du mandat de la société Foncia Beaulieu, substituant la société Agence de la presqu’île , sans vote, et sans accord des copropriétaires est sujette aux plus vives réserves.

Il considère que la SA Foncia Nice est irrecevable en toutes hypothèses à solliciter le versement d’honoraires qui ne sauraient lui être dus en l’état de la révocation intervenue; que seul le juge du fond est compétent pour trancher la question de la validité de la révocation et du quantum des dommages-intérêts.

Que de plus, le contrat de l’Agence de la presqu’île expirant pendant la période sanitaire due à la propagation du virus covid19, son mandat s’est renouvelé jusqu’à la sortie de l’état d’urgence sanitaire, soit au plus tard le 31 janvier 2021.

L’assemblée générale s’est tenue antérieurement, le 7 août 2020, désignant valablement un autre syndic. Aucun honoraire ne peut être du à compter du 8 août 2020, au titre du syndic , qu’à la SAS CABINET EUROPAZUR ; que l’obligation dont se prévaut l’appelante est sérieusement contestable.

Par dernières conclusions transmises le 24 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS CABINET EUROPAZUR sollicite de la cour qu’elle :

— confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance querellée,

A titre subsidaire,

— dise n’y avoir lieu à référé,

— juge irrecevables les demandes de la SA Foncia Nice,

— les rejette

— condamne la SA Foncia Nice à lui payer une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Elle confirme que la copropriété en question a été administrée par l’Agence de la Presqu’île laquelle a fait l’objet d’une cession de parts sociales et d’un changement de nomination, devenant Foncia Beaulieu au mois de mars 2020 ; que ces deux entités Foncia Nice et Foncia Beaulieu sont deux personnes morales distinctes et autonomes ; que l’appelante n’a donc aucune qualité à agir au titre de paiement de factures correspondant à des honoraires de gestion d’une copropriété dont elle n’a jamais été le syndic, qu’elle est irrecevable en ses demandes.

D’autre part et subsidiairement, elle fait valoir l’absence de relation contractuelle entre Foncia Nice et elle -même ; qu’il n’est allégué aucune faute à son encontre, son mandat ressortant d’une assemblée générale aujourd’hui définitive pour ne pas avoir été contestée; que le mandat de Foncia Nice éventuellement a été valablement révoqué lors de l’assemblée générale du 7 août 2020, au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 janvier 2023

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de la SA FONCIA NICE :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un droit déterminé.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK et la SAS CABINET EUROPAZUR exposent que les associés de la SARL Agence de la Presqu’île ont décidé le 28 février 2020 de :

— céder l’intégralité de leurs parts à la SA FONCIA NICE,

— modifier la dénomination sociale de l’Agence de la Presqu’île devenant FONCIA BEAULIEU,

— transformer la forme sociale, la SARL initiale devenant une SAS,

— nommer en qualité de président M. [U] [O],

— transférer à compter du 1er mars 2020 le siège social de la société au [Adresse 3].

Ils maintiennent que FONCIA NICE et FONCIA BEAULIEU sont deux entités distinctes et autonomes et qu’ainsi, la SA FONCIA NICE, qui n’a jamais été le syndic du le syndicat des copropriétaires SDC PALAIS MAETERLINCK n’a aucune qualité pour agir.

A l’appui de cette fin de non recevoir, les deux intimés versent aux débats:

— le procès verbal d’assemblée constatant les décisions collectives des associés de la société Agence de la Presqu’île en date du 28 février 2020,

— les statuts de la SAS FONCIA BEAULIEU,

— l’extrait K BIS le la SA FONCIA NICE,

— l’extrait K BIS de la SAS FONCIA BEAULIEU.

Les deux copies du procès verbal d’assemblée générale du 28 février 2020 et des statuts de la SAS FONCIA BEAULIEU sont toutes deux incomplètes, difficilement lisibles, et ne peuvent revêtir un caractère probant avec l’évidence requise en référé.

Il résulte des extraits K BIS produits que :

— les deux sociétés ont toutes deux leur siège social à la même adresse à [Adresse 3] et ont le même dirigeant social,

— elles ont toutes deux des numéros de RCS différents, la SAS FONCIA BEAULIEU ayant conservé le même numéro de RCS que la SARL Agence de la Presqu’île,

— elles ont des formes sociales différentes,

— elles ont des capitaux sociaux différents,

— leur objet social n’est pas identique.

C’est en conséquence à juste titre, que le premier juge a estimé :

— que la SA FONCIA NICE ne justifiait pas avoir été le syndic du syndicat des copropriétaires SDC PALAIS MAETERLINCK, seule la SARL Agence de la Presqu’île devenus la SAS FONCIA BEAULIEU ayant cette qualité,

— qu’il n’était pas démontré que les deux établissements FONCIA NICE et FONCIA BEAULIEU constitueraient la même personne morale au regard des extraits K BIS versés.

C’est à bon droit qu’il a considéré que la SA FONCIA NICE était irrecevable en ses demandes.

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’ordonnance querellée sera confirmée en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

La SA FONCIA NICE qui succombe supportera les dépens de la procédure d’appel.

Le syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK et la SAS CABINET EUROPAZUR ont exposé des frais pour leur défense en cause d’appel qu’il serait inéquitable qu’ils conservent à leur charge. Il leur sera donc alloué, à chacun une somme de 2 000 euros en cause d’appel.

En revanche, la SA FONCIA NICE sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Condamne la SA FONCIA NICE au paiement des dépens d’appel,

— Condamne la SA FONCIA NICE à payer:

' au syndicat des copropriétaires PALAIS MAETERLINCK , la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' à la SAS CABINET EUROPAZUR, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute la SA FONCIA NICE de sa demande sur ce même fondement,

La greffière Le président