COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 14 DÉCEMBRE 2023

N° 2023/790

Rôle N° RG 23/04819 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLBZB

S.A. LOGIS MEDITERRANEE

C/

[I] [J]

[S] [P]

[H] [C] épouse [P]

[E] [W]

Etablissement Public TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 6]/[Localité 2]/[Localité 3]

Syndicat SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 14]

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe BRUSSO

M^e Raphael MORENON

M^e Lise TRUPHEME

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de MARSEILLE en date du 22 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00154.

APPELANTE

S.A. LOGIS MÉDITERRANÉE

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et à conseil de surveillance,, représentée par Monsieur [A] [L], Président du Directoire, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 21]

représentée par M^e Philippe BRUZZO de la SELAS BRUZZO DUBUCQ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [I] [J]

né le [Date naissance 7] 1979 à [Localité 19] (LIBAN),

demeurant [Adresse 12]

représenté et plaidant par M^e Raphael MORENON de la SELARL SOLENT AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [S] [P]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 23] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 16]

défaillant

Madame [H] [C] épouse [P]

née le [Date naissance 9] 1964 à [Localité 13] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 16]

défaillante

Maître [E] [W]

en qualité de liquidateur à la liquidation du patrimoine personnel de Monsieur [S] [P] et Madame [H] [P] née [C]

né le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 22]

représenté par M^e Lise TRUPHEME de l’AARPI CTC AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Etablissement Public TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 6]/[Localité 2]/[Localité 3] Créancier inscrit en vertu :

— D’hypothèques légales publiées le 9 octobre 2015 volume 2015 V n°3626 et rectificative du 14 janvier 2016 volume 2016 V n°129,

— D’une hypothèque légale publiée le 26 mars 2019 volume 2019 V n°1663,

— D’une hypothèque légale publiée le 17 juin 2020 volume 2020 V n°1619.

Siège : [Adresse 10]

Signification de la DA le 19 mai 2023 à personne habilitée

Signification des conclusions le 15/06/23 à personne habilitée,

défaillante

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE [Adresse 14]

[Adresse 11]

Ayant élu domicile en l’étude de la SCP REBUFFAT GIRARDOT UREN, Commissaires de justice, dont le siège social est sis [Adresse 5] et créancier inscrit en vertu :

— D’une hypothèque légale publiée le 24 janvier 2013 volume 2013 V n°473.

Signification de la DA le 19 mai 2023 à personne habilitée

Signification des conclusions le 15/06/23 à personne habilitée,

défaillant

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES C ORSE

siège social :

[Adresse 20],

ayant élu domicile en l’étude de Maître [O] [R], Notaire à [Localité 17], dont le siège social est sis [Adresse 8] et créancier inscrit en vertu :

— D’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle publiées le 18 octobre 2007 volume 2007 V n°4233 et n°4234,

— Des inscriptions rectificatives publiées le 15 novembre 2007 volume 2007 n°4566 et volume 2007 n°4567.

Signification de la DA le 22 mai 2023 à personne habilitée

Signification des conclusions le 15/06/23 à personne habilitée,

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Novembre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2023,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

Me [W], mandataire liquidateur des époux [S] [P] en surendettement puis en rétablissement personnel avec liquidation judiciaire par jugements du 8 novembre 2017 et du 23 mai 2018, a poursuivi la vente de leurs biens immobiliers situés à [Adresse 18], qui ont été adjugés le 3 novembre 2022 à monsieur [J] au prix de 93 000 €, sur lequel la société Logis Méditerranée, société HLM a porté surenchère le 14 novembre 2022 pour une somme de 102 300 €.

Saisi en contestation de cette surenchère le juge de l’exécution de Marseille le 22 mars 2023 a

— prononcé la nullité de la surenchère,

— condamné la société Logis Mediterranée à payer la somme de 1 000 euros à monsieur [J].

Il retenait qu’une erreur existe sur le numéro RCS, sur la déclaration de surenchère correspondant à une société radiée mais ne démontre pas que la société surenchérisseuse n’existait pas lors de la déclaration de surenchère et que l’irrégularité ne constituait pas grief, celui ci n’étant pas démontré.

Par contre, s’agissant du syndic de la copropriété soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et à un code déontologique, il considérait que la société ne pouvait se porter acquéreur du bien dans une résidence qui lui avait été confiée sans avoir au préalable informé son mandant en combinant l’article 9 du décret 2015-1090 du 28 août 2015 sur la déontologie des personnes assumant notamment la gestion d’immeubles et la Loi 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice de certaines opérations sur les immeubles et les fonds de commerce.

La société Logis Méditerranée a fait appel de la décision par déclaration au greffe du 31 mars 2023.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 16 octobre 2023 auxquelles il est ici renvoyé, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— juger la déclaration de surenchère recevable,

— juger les contestations irrecevables et infondées,

— juger qu’il n’existe aucun conflit d’intérêt dans la procédure de vente aux enchères,

En conséquence,

— rejeter les demandes de monsieur [J],

— juger que la déclaration de surenchère est valide,

— fixer une nouvelle audience sur surenchère,

— condamner monsieur [J] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle soutient que le jugement n’a pas de base légale au regard de l’article R322-39 du code des procédures civiles d’exécution, sur les personnes exclues des enchères, lequel ne vise pas les syndics de copropriété. Le juge a statué contra legem en admettant un conflit d’intérêt et alors qu’il n’y a pas de nullité sans texte. Seule, si le conflit d’intérêt est admis, pourrait être retenue sa responsabilité civile, qui ne peut à l’égard de monsieur [J] être contractuelle, aucun lien juridique n’existant entre eux.Le conflit d’intérêt ne s’apprécie pas par rapport à l’adjudicataire mais par rapport à toute personne concernée par la mission ou le mandat qui lui est confié. L’article 114 du code de procédure civile, exige la démonstration d’un grief pour aboutir à la nullité d’un acte pour vice de forme. Lorsque le SDC en juin 2015 a décidé la mise en oeuvre d’une saisie immobilière à l’encontre des époux [P], la société Logis Mediterranée n’était pas encore syndic de la résidence, la procédure a été entreprise par l’ancien syndic, la société Nexity. Elle n’a été désignée syndic que le 4 décembre 2020. Elle exerce une mission d’intérêt général pour permettre l’accès au logement mais peut également être syndic de copropriété (articles L411-2 et L422-2 du CCH). Son but est de remettre en état et d’améliorer l’habitat social.

Elle affirme que la dénonce de surenchère est tout à fait régulière au visa de l’article R322-52 du code des procédures civiles d’exécution, contrairement à ce qui est soutenu pour la première fois en appel alors que devant le juge de l’exécution, monsieur [J] avait plaidé la non reproduction de l’article R311-6 du code des procédures civiles d’exécution, demande abandonnée depuis.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 6 juillet 2023 au détail desquelles il est renvoyé, monsieur [J] demande à la cour de :

— Confirmer’le’jugement’de’nullité’de’la’surenchère’en’ce’qu’il’a'prononc’la’nullité’de’la déclaration’de’surenchère’et’condamne’la’société’Logis’Mediterranée’au’paiement de 'la’ somme de '1 '000 '€ 'au 'titre 'des 'dispositions ' de 'l’article '700 ' du 'code 'de procedure’civile,

— Rectifier’l'omission’affectant’le’jugement’de’nullité’de’la’surenchère’en’ce’qu’il’a'omis’de statuer’à'propos’de’la’demande’d'irrecevabilité’présentée’par’monsieur'[I]'[J]'et, par’suite':

* Prononcer ' l’irrecevabilité’ de ' la ' déclaration ' de ' surenchère ' de ' la ' societe’ Logis Mediterranée,

* Débouter’la’société’Logis’Mediterranée’de’toutes’ses’demandes,'fins’et’conclusions,

* Condamner’la’société’Logis’Mediterranée’au’paiement’de’la’somme’de'3'000'€ au ' visa ' des dispositions ' de ' l’article ' 700 ' du ' code ' de ' procedure ' civile, ' ainsi ' qu’au paiement’des’entiers’dépens.

Il expose qu’au visa de l’article L322-7 du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 9 du décret du 28 août 2015 n°2015-1090 instituant un code de déontologie, les personnes qui exercent la gestion d’immeubles, s’obligent à ne pas acquérir un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à en informer leur mandant. Il appartient aux juges, à défaut de texte édictant une nullité expresse, d’envisager la nullité virtuelle et de dire si l’intérêt de la loi est suffisamment important pour justifier l’annulation de l’acte vicié. Monsieur [J] expose subir un grief évident, la remise en vente du bien à un prix supérieur. La notion de conflit d’intérêts est totalement déconnectée de la notion de relation contractuelle, certes il est un tiers au SDC mais en devenant propriétaire, par le seul effet de la vente aux enchères intervenue, il peut se prévaloir des stipulations du contrat de syndic et de ses obligations déontologiques. La société Logis Mediterranée ne peut invoquer les dispositions favorables de l’article L422-2 du CCH dès lors qu’elle n’acquiert pas au travers d’une SCI. De plus on ne voit pas pourquoi elle serait dispensée, alors qu’elle est syndic, de respecter les obligations déontologiques de cette qualité.

Monsieur [J] sur la base de l’article R322-52 du code des procédures civiles d’exécution, soutient que la déclaration de surenchère est irrecevable car faite par deux lettres simples, à Me [Z], qui le représentait lors de l’adjudication, et n’a pas été dénoncé par actes d’huissier à l’adjudicataire. Le juge de première instance a omis de statuer sur la recevabilité de la surenchère déjà présentée devant lui, il convient donc de mettre en oeuvre l’article 462 du code de procédure civile.

Me [W], mandataire judiciaire, par des conclusions du 14 juin 2023 auxquelles il est renvoyé, demande à la cour de :

— lui donner acte qu’il s’en rapporte à justice,

— condamner la partie succombante aux dépens.

La Caisse d’Epargne Provence Alpes Corse, assignée à personne habilitée le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14], assignés à personne habilitée le 19 mai 2023, de même que le Trésor Public de [Localité 17], n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

* sur l’omission de statuer et la recevabilité de la surenchère :

Selon l’article 463 du code de procédure civile, la juridiction qui a omis de statuer sur un chef de demande peut également compléter son jugement sans porter atteinte à la chose jugée quant aux autres chefs, sauf à rétablir, s’il y a lieu, le véritable exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

La demande doit être présentée un an au plus tard après que la décision est passée en force de chose jugée ou, en cas de pourvoi en cassation de ce chef, à compter de l’arrêt d’irrecevabilité.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune. Il statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées.

La décision est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement et donne ouverture aux mêmes voies de recours que celui-ci.

En cas d’appel cependant, de par l’effet dévolutif, il revient à la cour de statuer sur la difficulté.

En l’espèce, en première instance et par des conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022, monsieur [J] avait contesté la recevabilité de la surenchère mais par un motif différent de celui développé devant la cour, à savoir la non reproduction dans la déclaration, de l’article R311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Aujourd’hui, monsieur [J] conclut à la non dénonciation de la surenchère par actes d’huissier de justice ou notification entre avocats aux débiteurs, au créancier poursuivant.

En effet, aux termes de l’article R322-52 du code des procédures civiles d’exécution, 'au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi, à peine d’irrecevabilité. L’acte de dénonciation rappelle les dispositions de l’article R. 311-6 et du deuxième alinéa du présent article ; une copie de l’attestation prévue au deuxième alinéa de l’article R. 322-51 y est jointe. La validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation.

Il ressort des pièces produites, que la déclaration de surenchère du 17 novembre 2022 qui reproduit les dispositions de l’article R311-6 du code des procédures civiles d’exécution, a été communiquée par RPVA du même jour à M^e Violaine Creze, avocat de Me [W] es qualité,

et à Me [Z], tandis que par actes de Me [F], huissier de justice à [Localité 24], elle a été portée à la connaissance de monsieur [P] et madame [C] par remise à l’étude de l’officier ministériel.

La dénonciation de surenchère est donc recevable.

* sur la validité de la surenchère et le conflit d’intérêt :

Les textes relatifs à la saisie immobilière font interdiction à certaines personnes de porter des enchères, selon l’article R322-39 code des procédures civiles d’exécution,

Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

1° Le débiteur saisi ;

2° Les auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure ;

3° Les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie.

Il est acquis aux débats que la société Logis Mediterranée n’a aucune de ces qualités, ce pourquoi, monsieur [J] invoque des obligations déontologiques qu’elle aurait ignorées et l’existence d’un conflit d’intérêt.

On peut définir le conflit d’intérêt comme une situation dans laquelle une personne exerçant une mission d’intérêt général ou ayant une mission de confiance, a des intérêts personnels ou privés incompatibles avec l’exercice loyal de ses fonctions. En d’autres termes, le conflit d’intérêt peut potentiellement remettre en cause la neutralité et l’impartialité avec lesquelles la personne doit accomplir sa mission du fait de ses intérêts personnels.

Ainsi selon l’article 9 du décret du 28 août 2015 n°2015-1090, 'les personnes mentionnées à l’article 1er du même décret, – qui comprend en son 3°, l''activité de syndic de copropriété mentionnée au 9° de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 exercée dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis- doivent veiller à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts.

Elles s’obligent notamment :

1° A ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet ;

2° A informer l’acquéreur de leur qualité en cas de mise en vente d’un bien qui leur appartient en totalité ou en partie ;

3° A ne pas accepter d’évaluer un bien dans lequel elles possèdent ou envisagent d’acquérir des intérêts, sauf à en faire état dans leur avis de valeur ;

4° A ne pas percevoir de rémunération ou d’avantage de quelque nature que ce soit au titre de dépenses engagées pour le compte d’un mandant, sans avoir au préalable obtenu l’accord de celui-ci sur l’engagement des dépenses, les modalités de choix des fournisseurs et la facturation de leurs produits ou services devant être transparents ;

5° A informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont ou que leurs directeurs d’établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission.'

En l’espèce, il est acquis que la société Logis Mediterranée exerce les fonctions de syndic dans l’immeuble où se trouve le bien saisi et dont monsieur et madame [P] sont propriétaires. Cet élément est cependant insuffisant à lui interdire de se porter acquéreur et à caractériser que ses intérêts sont nécessairement contraires à ceux de son mandant qui ne peut être monsieur [J], tiers à la copropriété et dont la qualité est celle d’adjudicataire du lot saisi.

Certes l’existence d’une surenchère fait grief à monsieur [J], personne physique, adjucataire, qui va être contraint s’il veut acquérir le bien de le payer davantage, mais qui n’était jusque là aucunement lié à la société Logis Mediterranée, société HLM également, qui développe dans l’intérêt public, un parc immobilier de logements d’habitation , tandis que les débiteurs saisis, monsieur et madame [P], et leurs créanciers dans le cadre d’un surendettement, ont au contraire le plus grand intérêt à tirer le meilleur prix de la vente du bien pour l’apurement du passif.

En conséquence de quoi, si certes monsieur [J] et la société Logis Mediterranée, ont des intérêts divergents, ils ne sauraient avoir pour conséquence d’invalider la surenchère formalisée par la société appelante.

Le jugement sera donc infirmé et les parties renvoyées devant le premier juge pour l’audience d’adjudication dont il fixera la date.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Logie Mediterranée les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 2 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de monsieur [J] qui succombe en ses prétentions.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la déclaration de surenchère formée par la société Logis Mediterranée,

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

VALIDE la déclaration de surenchère de la société Logis Mediterranée,

Y ajoutant,

CONDAMNE monsieur [J] à payer à la société Logis Mediterranée la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [J] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE