COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 NOVEMBRE 2023

AC

N° 2023/ 362

N° RG 20/00936 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPAS

[J] [N]

[O] [V] épouse [N]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC CG IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurelie GIORDANO

SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00282.

APPELANTS

Monsieur [J] [N]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurelie GIORDANO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [V] épouse [N]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurelie GIORDANO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] dont le siège social est [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par M^e Aurélie GROSSO de la SELARL LEXENPROVENCE AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023

Signé par M. Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

[J] [N] et [O] [V] épouse [N] sont propriétaires du lot n°1 situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 3] sis à [Adresse 4], soumis aux statuts de la copropriété.

Par jugement du 19 décembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de Tarascon a condamné les époux [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.916,63 € selon décompte arrêté au 30 novembre 2017 majoré des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 juillet 2015 au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Par acte d’appel du 20 janvier 2020 les époux [N] ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2023, [J] [N] et [O] [V] épouse [N] appelants demandent à la cour de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par les époux [N],

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Tarascon le 19 décembre 2019, en ce qu’il a : Condamné solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [O] [V] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice CG IMMOBILIER :- La somme de 16 916,63 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2017 majoré des intérêts de retard au taux légal à compter du 27 juillet 2015 au titre de l’arriéré des charges de copropriété,

— La somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, Rejeter toute autre demande des parties, Dit que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et que les sommes retenues par l’huissier de justice, selon décret numéro 96'1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile abrogé par le décret numéro 2016'230 du 26 février 2016 relatif au tarif de certains professionnels du droit est au fonds interprofessionnel de l’accès au droit et à la justice et arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice devront être supportées par les débiteurs en sus des sommes dues au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouter le [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CG Immobilier, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner le [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le Cabinet CG Immobilier, à payer aux époux [N] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que :

— selon l’article 45-1, alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires »

— qu’ils contestent leur compte individuel ;

— que le syndicat a réclamé un report à nouveau de 14.472,77 € non justifié ;

— que les procès verbaux des assemblées générales comportent des erreurs ;

Par conclusions notifiées le 16 juillet 2020 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CG Immobilier demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement querellé en toutes ses dispositions.

DÉBOUTER les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER les époux [N] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice CG IMMOBILIER la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER les époux [N] aux entiers dépens d’instance.

L’intimé fait valoir :

— que les époux [N] n’ont pas contesté la décision de l’assemblée générale du 16 décembre 2014 selon laquelle ils étaient redevables de la somme de 11.127,09 € envers le syndicat des copropriétaires ;

— que le litige rencontré avec l’ancien syndic n’a aucune incidence et ne peut en aucun cas les exonérer de leurs obligations de copropriétaires ;

— qu’il ne résulte pas du jugement du 15 juin 2017 que le cabinet [S] aurait commis des fautes dans l’élaboration, le vote et la répartition des charges de copropriété ;

— que tous les procès-verbaux de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant sont produits aux débats ainsi que l’historique du compte individuel du 01/01/2011 au 31/12/2014, l’extrait de compte individuel des époux [N] du 1er avril 2013 au 28 mai 2015, l’extrait de compte individuel des époux [N] au 15 décembre 2015, l’extrait de compte individuel des époux [N] au 30 novembre 2017 ;

— que les appelants ne démontrent pas les erreurs alléguées ;

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur les demandes au titre du paiement des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont versés aux débats :

— Le procès-verbal d’assemblée en date du 24 juin 2012;

— Le procès-verbal de l’assemblée en date du 7 septembre 2012 approbation des comptes 2011 2012,

— Le procès-verbal de l’assemblée en date du 7 septembre 2013, approbation des comptes 2012 2013,

— Le procès-verbal de l’assemblée en date du 4 juillet 2014, approbation des comptes 2013 -2014,

— Le Procès-verbal de l’assemblée en date du 16 décembre 2014,

— Le procès-verbal d’assemblée en date du 13 mai 2016 approbation des comptes 2014-2015,

— Le Procès-verbal de l’assemblée en date du 8 avril 2017, approbation des comptes 2015- 2016 ;

— L’état des dépenses des années 2013 -2014, 2014 -2015, 2015 -2016,

— La reconnaissance de dette des débiteurs pour la partie de la dette antérieure à 2012

— Un historique du compte individuel du 1er janvier 2011 au 31/12/2014,

— Un extrait de compte individuel des époux [N] du 1er avril 2013 au 28 mai 2015 ainsi qu’un extrait de compte au 15 décembre 2015 outre un extrait de compte individuel au 30 novembre 2017.

Les appelants qui reprennent les motifs de faits identiques à ceux de la première instance ne rapportent pas la preuve des erreurs dans l’établissement de leur compte individuel.

Ainsi la décision rendue par le tribunal de grande instance de Tarascon le 16 juin 2017 ayant condamnée le cabinet [S] à les indemniser au titre de la signature d’un contrat de bail sans mandat ne permet pas à elle seule de caractériser nécessairement l’existence d’erreurs dans l’élaboration, le vote et la répartition des charges de copropriété, ces éléments étant totalement indifférents à l’objet du litige concerné par ladite décision.

Par ailleurs, la charge de la preuve des erreurs alléguées par les appelants n’est pas inversée puisque ceux-ci disposent de la faculté de consulter l’ensemble des éléments comptables dont dispose le syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au sujet de la teneur des documents produits par le syndicat des copropriétaires pour fonder sa créance, il sera rappelé que si le syndicat des copropriétaires doit justifier de l’approbation des comptes et du vote des budgets prévisionnels, ce qui est le cas en l’espèce compte tenu des pièces produites et mentionnées ci-dessus, il n’a pas à produire au copropriétaire qui le conteste l’ensemble des documents comptables qu’il détient en application des dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 596 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.

[J] [N] et [O] [V] épouse [N] qui succombent seront condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant

Condamne [J] [N] et [O] [V] épouse [N] aux dépens d’appel ;

Condamne [J] [N] et [O] [V] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CG Immobilier, la somme de 4.000 € (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président