COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT

DU 12 OCTOBRE 2023

N° 2023/ 168

Rôle N° RG 23/02611 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2BG

S.A.S.U. WF

C/

[M] [I] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florian GONTARD

M^e Thibault POMARES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Tarascon en date du 08 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00237.

APPELANTE

S.A.S.U. WF, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Florian GONTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de M^e Marie MAZARS, avocat au barreau de NIMES

INTIME

Monsieur [M] [I] [Z]

né le 26 Juillet 1941 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Juillet 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2023

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique du 6 janvier 1998, M. [M] [Z] a donné à bail commercial à la SARL Le Romarin un immeuble, situé [Adresse 2] (13), pour l’exploitation d’une activité d’hôtellerie.

La SARL Le Romarin a sollicité le renouvellement du bail pour une période de neuf années par acte d’huissier du 30 avril 2018.

Le 22 janvier 2021, M. [I] [Z] a fait délivrer à la SARL Le Romarin, par l’intermédiaire de la SCP Bruno, Huissiers de Justice, un congé d’un prêt à usage portant sur le garage situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier de justice du 9 février 2021, la SARL Le Romarin a fait assigner M. [I] [Z] devant le tribunal judiciaire de Tarascon en contestation de ce congé.

Par acte sous seing privé prenant effet le 7 janvier 2022, la SARL Le Romarin, devenue SAS Le Romarin, a vendu à la SASU WF le fonds de commerce se rapportant à l’activité d’hôtellerie-hébergement exploité [Adresse 2] (13).

Il est précisé dans cet acte que le bail commercial relatif à ce fonds de commerce a été consenti par M. [I] [Z] et que celui-ci 'a loué gracieusement au cédant un garage pendant de nombreuses années et qu’il n’entend pas renouveler son offre au cessionnaire. Par le présent acte, M. [I] [Z] récupère son garage qui est son bien propre'.

Le 18 janvier 2022, par avenant n°1 à l’acte de vente du fonds de commerce, la SAS Le Romarin et la SASU WF ont établi que cette dernière entendait 'au regard de la nécessité d’utilisation de ce garage revenir sur les déclarations faites dans le cadre de l’acte de cession du fonds de commerce et souhaite donc bénéficier du garage, partie intégrante du bail commercial transmis dans le cadre de la cession du fonds de commerce (…) Le cédant en prend acte et prend acte que le cessionnaire décide de poursuivre l’instance en cours contre le bailleur initiée par le cédant'.

La SASU WF a donc repris l’action engagée par la SAS Le Romarin devant le tribunal judiciaire de Tarascon, déclarant venir aux droits de cette dernière.

M. [I] [Z] a contesté devant le juge de la mise en état la qualité à agir de la SASU WF.

Par ordonnance du 8 février 2023, le juge de la mise en état a :

— Ecarté l’irrecevabilité tirée du numéro SIRET erronée de la SASU WF du fait de la régularisation intervenue,

— Déclaré la SASU WF irrecevable en son intervention volontaire pour défaut de qualité à agir,

— Débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la SASU WF aux dépens.

Le juge de la mise en état a retenu à cet effet :

— que l’erreur portant sur le numéro SIRET de la SASU WF avait été régularisée en cours d’instance,

— que le bail commercial liant M. [I] [Z] à la SARL Le Romarin contient en page 12 un article 'Cessions – Sous locations’ selon lequel, en cas de cession du droit au bail, quatre conditions doivent être respectées : le consentement exprès et écrit du bailleur, une cession établie par acte authentique, l’appel à cet acte du bailleur, la solidarité du cédant et du cessionnaire au paiement des loyers et accessoires et à l’exécution du bail et la transmission d’une copie exécutoire de l’acte de cession au bailleur,

— que la cession du fonds de commerce impliquant nécessairement celle du droit au bail, la clause du bail commercial avait vocation à s’appliquer à la vente du fonds de commerce consentie par la SARL Le Romarin à la SASU WF,

— que cette clause n’a pas été respectée par les parties, l’acte de cession n’ayant pas été établi par acte authentique et le bailleur n’ayant pas été appelé à l’acte,

— que celui-ci est donc inopposable au bailleur, de sorte que la SASU WF ne peut se prévaloir de sa qualité de cessionnaire à son encontre et n’a donc pas qualité pour intervenir volontairement à l’instance.

Le 16 février 2023, la SASU WF a interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 29 mai 2023, la SASU WF demande à la cour, au visa des articles 1189 et suivants et 1690 du code civil, de :

— Dire et juger recevable l’appel formé par la SASU WF,

— À titre liminaire,

— Constater que la cession de fonds de commerce intervenue entre la SARL Le Romarin et la SASU WF a été notifiée à Monsieur [I] [Z] par courrier recommandé le 16 janvier 2022,

— Constater que Monsieur [I] [Z] a accepté la cession de fonds de commerce intervenue entre la SARL Le Romarin et la SASU WF,

— Déclarer M. [I] [Z] irrecevable en son incident, en application avec les dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile,

— Dire et juger que Monsieur [I] [Z] est sans intérêt à contester l’opposabilité de la cession du fonds de commerce.

— Débouter M. [I] [Z] de ses prétentions relativement au défaut de qualité à agir de la SASU WF.

— Infirmer la décision déférée,

— Au fond,

— Dire et juger que le bail commercial du 6 janvier 1998 n’implique pas de formalités particulières pour la cession du fonds de commerce exercé dans le local,

— Infirmer la décision déférée,

— Dire et juger que la cession de fonds de commerce du 6 janvier 2022 est régulière et opposable au bailleur,

Dire et juger que la société WF est recevable en son intervention volontaire venant aux droits de la société Le Romarin,

Condamner M. [I] [Z] à payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 24 mars 2023, M. [I] [Z] demande à la Cour, au visa des articles 31, 32-1, 73 et 771 du code de procédure civile, de :

Confirmer en l’ensemble de ses dispositions l’ordonnance n°RG21/00237 du 8 février 2023 du juge de la mise en état de Tarascon ;

Débouter la SASU WF de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens ;

Condamner la SASU WF à verser à M. [I] [Z] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de la procédure.

La procédure a été clôturée le 6 juin 2023.

MOTIFS :

En sa qualité de bailleur des locaux dans lesquels est exploité le fonds cédé par la SAS Le Romarin à la SASU WF, M. [I] [Z] justifie d’un intérêt à contester l’opposabilité de cette cession ainsi que la qualité de la SASU WF à poursuivre à son encontre une action relative à la consistance des locaux loués.

Le bail initial a été signé le 6 janvier 1998 devant notaire entre M. [M] [T] [Z], né le 29 novembre 1917, aux droits duquel vient M. [M] [I] [Z], né le 26 juillet 1941, et la SARL Le Romarin, devenue SAS Le Romarin.

Par acte sous seing privé du 12 juillet 2010, M. [I] [Z] et la société Le Romarin ont procédé au renouvellement du bail commercial les liant pour une période de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2007 et devant se terminer le 1er janvier 2016, et ont reconduit les clauses et conditions du bail initial à l’exception de la clause fixant le loyer à laquelle se substitue le dispositif d’un jugement rendu le 17 décembre 2009 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Tarascon.

La demande de renouvellement du bail formée par la société Le Romarin par acte du 30 avril 2018 resté sans réponse du bailleur a fait courir un nouveau bail soumis aux clauses et conditions du bail venu à expiration sous réserve des adaptations résultant de l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

La bail liant les parties comporte une clause intitulée 'Cessions. Sous-locations.' rédigée comme suit :

'le preneur pourra librement consentir une cession de son droit au bail ou une sous-location à son successeur dans le commerce.

Toutefois il ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer, en tout ou en partie, les locaux en dépendant, à d’autres personnes que son successeur dans le commerce, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

Toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié, auquel le bailleur sera appelé. Les cessionnaires et sous-locataires devront s’engager solidairement avec le preneur au paiement des loyers et accessoires, et à l’exécution des conditions du bail. Quant au preneur, il restera garant et répondant solidaire de son successeur et de tous successeurs successifs du paiement des loyers et accessoires et de l’exécution des conditions du bail.

Une copie exécutoire de l’acte de cession ou de sous-location devra être remise au bailleur, sans frais pour lui, pour lui servir de titre exécutoire contre les cessionnaires et sous-locataires.

En outre, tous ceux qui seront devenus successivement cessionnaires du bail ou sous-locataires demeureront tenus envers le bailleur, solidairement entre eux et avec le preneur, au paiement des loyers et accessoires et à l’exécution des conditions du bail pendant toute la durée de celui-ci, alors même qu’ils ne seraient plus dans les lieux loués et auraient eux-mêmes cédé leurs droits.'

Il résulte clairement des termes de la clause que contrairement à ce qu’affirme l’appelante, les conditions qui y sont énoncées aux alinéas 3 et suivants ('toute cession') sont applicables aussi bien à la cession du droit au bail incluse dans la cession du fonds (alinéa 1) qu’à la cession isolée du droit au bail (alinéa 2).

La prohibition des clauses d’interdiction de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce ne s’applique pas aux clauses simplement limitatives ou restrictives qui, comme en l’espèce, soumettent la cession à certaines conditions de forme et instituent une garantie.

Il est constant que la cession du bail conclue entre la société Le Romarin et la société WF dans le cadre de la cession du fonds ne répond pas, ainsi que l’a relevé le premier juge, aux conditions édictées par l’acte du 6 janvier 1998.

Si M. [I] [Z] ne conteste pas avoir manifesté son accord au principe de la cession au profit de la SASU WF, ainsi qu’il ressort d’un courrier recommandé adressé par lui le 8 février 2022 au rédacteur de l’acte de cession, aux termes duquel il rappelait avoir autorisé le 19 mars 2021 la vente entre M. [J] et M. [P], représentants respectifs du cédant et du cessionnaire, l’appelante ne démontre pas que le bailleur, qui conteste par ailleurs aux termes de ce même courrier le contenu de l’acte de cession, aurait renoncé au bénéfice des stipulations prévoyant un acte authentique auquel il aurait été appelé, lui permettant de faire valoir les clauses de garantie ainsi que sa position quant à l’assiette du bail.

La circonstance que M. [Z] a encaissé les loyers virés par le cessionnaire est insuffisante à caractériser une telle renonciation, démentie au contraire par l’incident initié par son conseil devant le juge de la mise en état dès après l’intervention à l’instance de la SASU WF en lieu et place de la SAS Le Romarin.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que la cession du fonds comportant cession de droit au bail était inopposable au bailleur qui n’a pu y participer et déclaré la SASU WF irrecevable en son intervention volontaire.

L’ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Condamne la SASU WF à verser à M. [I] [Z] la somme de 2000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles,

La condamne aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT