COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

ph

N° 2024/ 355

Rôle N° RG 21/08565 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTHT

[I] [S]

[Y] [X] épouse [S]

[A] [S]

[G] [S]

C/

[T] [W]

[J] [L] épouse [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe LAVAUD

SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 02 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02053.

APPELANTS

Monsieur [I] [S]

demeurant [Adresse 53] – [Localité 52]

représenté par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [Y] [X] épouse [S]

demeurant [Adresse 53] – [Localité 52]

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [A] [S]

demeurant [Adresse 51] – [Localité 1]

représenté par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE

Madame [G] [S]

demeurant [Adresse 17] [Localité 60] – [Localité 60]/ ANGLETERRE

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. LA FERME [Adresse 57], dont le siège social est [Adresse 53] – [Localité 52], représentée par sa gérante en exercice domiciliées en cette qualité audit siège social

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [T] [W]

demeurant [Adresse 59] – [Localité 2]

représenté par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

Madame [J] [L] épouse [W]

demeurant [Adresse 59] – [Localité 2]

représentée par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [I] [S] et son épouse Mme [C] [Y] [X], leurs deux enfants [A] [S] et [G] [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] constituée par les consorts [S], sont propriétaires de parcelles situées lieudit [Adresse 57] sur la commune de [Localité 58] (06).

M. [T] [W] et son épouse Mme [J] [W] sont également propriétaires de parcelles au lieudit [Adresse 57].

Dans le but de désenclaver les fonds [S], objet d’un procès initié en juillet 2012 après expertises obtenues en référé, notamment le rapport d’expertise judiciaire de M. [U] [P] du 23 mai 2012, par les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] contre les époux [W] et plusieurs autres parties, un échange de parcelles a été convenu entre les présentes parties par convention sous seing privé signée le 28 juillet 2016, à titre transactionnel, en ces termes :

« Dans le but d’assurer le désenclavement des parcelles de terre appartenant aux consorts [S], les parties conviennent d’opérer l’échange d’une partie de la parcelle cadastrée Section B n° [Cadastre 18] pour 650 m2 appartenant aux époux [W] avec la totalité de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 8] ainsi qu’une partie de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 35] pour environ 450 m2 appartenant à la SCI La Ferme [Adresse 57] ».

Cet échange a été formalisé par acte authentique du 27 octobre 2016 signé par la SCI La ferme [Adresse 57] d’une part, M. et Mme [W] d’autre part.

Concomitamment, M. et Mme [W] ont sollicité l’annulation de l’arrêté portant permis de lotir du 21 septembre 2016 obtenu par M. [I] [S], et ont fait citer les consorts [S] devant le tribunal de grande instance de Grasse afin de revendiquer des droits relatifs à des chemins d’exploitation grevant les parcelles objet du projet de lotissement.

Arguant que les recours de M. et Mme [W] vident de sa substance l’accord réalisé, les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] ont, par exploit d’huissier du 12 avril 2017, assigné M. et Mme [W] devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de voir notamment :

— déclarer nul le protocole d’accord intervenu entre les parties le 28 juillet 2016 par application des articles 1109 et 1116 anciens du code civil et l’acte authentique dressé par Me [M] [N], notaire, le 27 octobre 2016, par application de l’article 1130 du code civil,

— condamner solidairement les époux [W] à payer aux consorts [S] une somme de 864 243 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— condamner solidairement les époux [W] à payer à la SCI La ferme [Adresse 57] une somme de 2 361 947 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 2 juin 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— rejeté la fin de non-recevoir des conclusions des demandeurs opposée par M. [T] [W] et Mme [J] [W],

— débouté M. [I] [S], Mme [C] [S], M. [A] [S], Mme [G] [S] et la société La ferme [Adresse 57] de leur demande d’annulation du protocole d’accord du 28 juillet 2016 et de l’acte authentique du 25 octobre 2016 portant échange de parcelles,

— débouté M. [I] [S], Mme [C] [S], M. [A] [S], Mme [G] [S] et la société La ferme [Adresse 57] de leurs demandes d’allocation de dommages et intérêts,

— débouté M. [T] [W] et Mme [J] [W] de leur demande tendant à ce que soit prononcé une amende civile,

— rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [I] [S], Mme [C] [S], M. [A] [S], Mme [G] [S] et la société La ferme [Adresse 57] aux dépens,

— jugé n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu que l’élément essentiel des deux contrats était le désenclavement de la propriété [S] et non pas le fait que cette propriété puisse faire l’objet de la création d’un lotissement, que les demandeurs ne démontrent pas avoir été trompés par les époux [W] quant à la consistance des obligations contractées et les avantages obtenus par cet accord, le désenclavement étant effectif, qu’il ne ressort pas de l’examen des éléments communiqués que M. et Mme [W] auraient sciemment dissimulé à leurs cocontractants leur intention de solliciter l’annulation de l’autorisation d’urbanisme, dans l’intention de provoquer dans l’esprit des consorts [S] une erreur déterminante de leur consentement au protocole d’accord puis à l’acte authentique.

Par déclaration du 9 juin 2021, les consorts [S] ont relevé appel de ce jugement, appel enregistré sous le n° 21/08565. Cette déclaration énonce que l’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Elle est accompagnée d’un document intitulé « DECLARATION D’APPEL DEVANT LA COUR D’AIX-EN-PROVENCE » pour le compte des consorts [S] et de la SCI La ferme [Adresse 57] précisant in extenso, quatre chefs de jugement critiqués.

Une deuxième déclaration d’appel a été faite le 30 juillet 2021 par les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57], appel enregistré sous le n° 21/11674. Cette déclaration énonce que l’appel est limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Elle est accompagnée d’un document intitulé « DECLARATION D’APPEL DEVANT LA COUR D’AIX-EN-PROVENCE » pour le compte des consorts [S] et de la SCI La ferme [Adresse 57] précisant in extenso, quatre chefs de jugement critiqués.

Par ordonnance du 7 février 2022 dans la procédure n° 21/08565, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de M. et Mme [W] tendant à voir dire que la cour n’est pas valablement saisie en l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel.

Par ordonnance du 28 juin 2022 dans la procédure n° 21/11674, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l’appel formé par les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57], et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de M. et Mme [W] tendant à voir dire que la cour n’est pas valablement saisie en l’absence d’effet dévolutif de la déclaration d’appel.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 19 février 2022 dans chacun des dossiers 21/08565 et 21/11674, les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] demandent à la cour de :

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 2 juin 2021 (n° 2021/252),

Vu les dispositions des articles 1109 et 1116 anciens du code civil,

Vu les dispositions des articles 1130 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise du 23 mai 2012 et notamment sa page 51,

Vu la jurisprudence relative au dol,

Vu les pièces versées aux débats,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 2 juin 2021 (n° 2021/253) en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes, fins et conclusions,

— annuler pour dol, ensemble, d’une part le protocole d’accord intervenu entre les parties le 28 juillet 2016 par application des articles 1109 et 1116 anciens du code civil ainsi que d’autre part l’acte authentique dressé par Me [M] [N], notaire, du 27 octobre 2016 par application de l’article 1130 nouveau du code civil, aux termes duquel :

— La société dénommée La ferme [Adresse 57] cède à titre d’échange à son coéchangiste qui accepte, les biens ou droits immobiliers lui appartenant à savoir, désignation :

Sur la commune de [Localité 58], Iieudit [Adresse 57], 2 parcelles de terre figurant au cadastre sous les références suivantes :

— section B n°[Cadastre 45] pour une contenance de 7 ares 96 centiares,

— section B n°[Cadastre 49] pour une contenance de 4 ares 60 centiares soit une contenance cadastrale totale de 12 ares 56 centiares.

Cet immeuble provenant de la division de parcelles non bâties cadastrées section B n° [Cadastre 8] pour 8 ares 50 centiares et B n° [Cadastre 35] pour 14 ares 50 centiares, les parcelles restant la propriété de la SCI La ferme [Adresse 57] étant cadastrées section B n° [Cadastre 46] pour 54 centiares et B n° [Cadastre 50] pour 9 ares 90 centiares,

— Les époux [W], en contre échange ont cédé à Ia SCI La ferme [Adresse 57] la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 48] pour 5 ares 49 centiares, la parcelle restant Ia propriété des époux [W] étant cadastrée section B n° [Cadastre 47] d’une contenance de 13 ares 51 centiares.

Etant précisé qu’avant division Ia parcelle non bâtie objet des présentes était cadastrée section B n° [Cadastre 18] pour 19 ares.

— prononcer que le protocole et l’acte authentique sont nuls et de nul effet,

— débouter les époux [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement les époux [W] à payer aux consorts [S] une somme de 864 243 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

— condamner solidairement les époux [W] à payer à la SCI La ferme [Adresse 57] une somme de 2 361 947 euros à titre de dommages pour les motifs ci-dessus,

Subsidiairement,

— condamner solidairement les époux [W] à payer aux consorts [S] une somme de 2 370 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Et en tout état de cause,

— condamner solidairement les époux [W] à payer aux consorts [S] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [W] à payer à la SCI La ferme [Adresse 57] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [W] à supporter solidairement les entiers dépens de la procédure.

Les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] font valoir en substance :

— que le protocole prévoit que chacune des parties s’engage à exécuter de bonne foi et sans réserve la transaction et que cette obligation n’a pas été respectée au regard des man’uvres dolosives mises en 'uvre pour empêcher la réalisation du projet de construction de trois villas pour lequel la procédure de désenclavement a été engagée,

— que la propriété [S] ne se trouve pas désenclavée car pour concrétiser le désenclavement pour véhicule de la propriété [S], il convient que la SCI La ferme [Adresse 57] accepte de condamner une emprise de terre importante pour permettre à la propriété [S] de rejoindre la voie publique au travers des parcelles AO [Cadastre 37] à AO [Cadastre 40],

— que l’accord de la SCI La ferme [Adresse 57] était conditionné pour des raisons économiques, à la réalisation du projet objet de la procédure de désenclavement engagée, en vue de permettre l’accès au terrain dans le cadre du projet de construction d’un lotissement de trois villas,

— que l’exposé du protocole mentionne le rapport d’expertise judiciaire de M. [U] [P] du 23 mai 2012, lequel fait ainsi partie intégrante du champ contractuel du protocole et l’objectif de la procédure de désenclavement figurant à la page 51 du rapport, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal,

— que la jurisprudence considère qu’il importe peu que l’élément essentiel figure au contrat, dès lors qu’il était connu du contractant (Cass. com., 12 févr. 2013, n° 11-22.641),

— que la jurisprudence considère qu’il n’est nullement nécessaire que le résultat du dol porte sur la substance de la chose objet du contrat,

— l’erreur provoquée par le dol peut être prise en considération même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui fait l’objet du contrat (V. Cass. 3e civ., 2 oct. 1974, n° 73-11.901),

— le seul critère est que le dol porte sur un élément essentiel sans lequel le cocontractant n’aurait pas acquis le bien (Cass. 3e civ., 8 févr. 2018, n° 15-28.524),

— que l’objectif des époux [W] était d’obtenir que l’échange se fasse pour réaliser leur propre projet de deux villas tout en empêchant les époux [S] de réaliser le leur,

Sur les man’uvres dolosives,

— que les époux [W] ont omis de leur communiquer leurs revendications en ce qui concerne les prétendus chemins d’exploitation,

— que le recours gracieux à l’encontre de l’arrêté du 21 septembre 2016 autorisant l’aménagement du lotissement, leur a été notifié le 3 novembre 2016, soit quatre jours ouvrés après la signature de l’acte notarié,

— la saisine d’un conseil chargé d’élaborer un recours gracieux à l’encontre d’un arrêté pris par la mairie [Localité 58] a nécessairement été faite bien avant la régularisation de l’accord d’échange,

— les époux [W] reconnaissent dans leurs conclusions qu’ils ont eu connaissance de l’arrêté quelques jours avant la régularisation de l’acte authentique,

— les époux [W] ont signé sans évoquer leur intention de contester l’arrêté, car cela aurait eu pour conséquence de voir les consorts [S] renoncer à signer l’acte authentique,

— que l’assignation en rétablissement des chemins d’exploitation a été délivrée par les époux [W] le 25 novembre 2016, moins d’un mois après la signature de l’acte authentique,

— il ressort d’un échange de courrier (mail du 24 octobre 2016 par Me [N] au conseil des époux [W]) que Me [N] a été saisie de l’existence de prétendues servitudes, voire de la création de servitudes de passage au profit des époux [W] au travers du futur lotissement, mais nullement de revendication sur l’existence de chemins d’exploitation,

— le conseil des époux [W] ne peut s’être mépris sur la qualification juridique des demandes qu’il formait auprès de Me [N], et ne peut confondre chemin d’exploitation et servitude,

— lesdits chemins évoqués étaient inexistants comme le juge la décision du tribunal judiciaire du 12 novembre 2019, confirmant l’absence de chemin d’exploitation et qu’il s’agissait bien d’une man’uvre dolosive des époux [W],

— que le recours contentieux à l’encontre de l’arrêté du 21 septembre 2016 a été notifié le 3 mars 2017,

— d’un côté, les époux [W] signent un accord d’échange en vue de permettre la réalisation d’une voie de désenclavement et acceptent de reconnaitre nécessairement que le désenclavement puisse se faire au travers d’une zone pouvant être qualifiée d’élément de paysage à préserver, mais de l’autre ils font un recours contentieux qui empêche la réalisation de cette voie au motif que celle-ci violerait la protection d’élément de paysage à préserver (EPP),

— l’accord d’échanges ne pouvait être conclu, compte tenu des circonstances, que dans la perspective de la possible jonction des deux unités foncières, celle de la SCI La ferme [Adresse 57] et celle des parcelles appartenant aux consorts [S],

— que la dissimulation par les époux [W] du recours gracieux qu’ils avaient déjà préparé avant même la signature de l’acte authentique ainsi que la dissimulation de leur revendication sur les prétendus chemins d’exploitation, l’illégalité soulevée au titre de la violation de la protection d’éléments de paysage à préserver (EPP), constituent des man’uvres dolosives, les époux [W] ne pouvant ignorer le caractère déterminant pour eux de l’information relative à la mise en 'uvre d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme,

Sur le préjudice,

— qu’en l’état des recours régularisés par les époux [W], ils ont été contraints d’en informer M. [B], le bénéficiaire des promesses de vente, lequel, a refusé de lever l’option,

— que le manque à gagner correspond au prix de cession après déduction du prix d’acquisition et des frais et débours,

— que subsidiairement, il y a une perte de valeur vénale du terrain, qui est passé, en raison des man’uvres dolosives des époux [W], de terrain constructible à un classement en zone agricole au titre du plan local d’urbanisme, évaluée par une expertise,

Sur les réponses aux conclusions adverses,

— qu’ils ne sont pas promoteurs ni agents immobiliers, et que les époux [W] ne sont pas des « oies blanches » comme ils essaient de le présenter,

— qu’au final ils ont cédé 1253 m² aux époux [W] contre 549 m² en échange,

— que c’est à tort que les époux [W] affirment que le protocole a entraîné un désenclavement des consorts [S], alors que l’échange n’a fait que permettre à la société La ferme [Adresse 57] de se retrouver voisine des consorts [S], que physiquement la propriété des consorts [S] est toujours enclavée et nécessitait la servitude de passage consentie par la SCI La ferme [Adresse 57] pour réaliser un lotissement de trois maisons, que la réalisation du projet de plusieurs villas permettait à la SCI La ferme [Adresse 57] d’accepter l’échange à perte et de voir sa propriété grevée d’une servitude de passage pour véhicule et en tréfonds, à compenser avec la cession envisagée au profit de M. [B],

— qu’il est mensonger pour les époux [W] d’affirmer qu’ils n’étaient pas au courant que les consorts [S] voulaient désenclaver leur propriété pour réaliser trois villas, alors qu’ils le savaient depuis 2009, en tant que partie à l’expertise en désenclavement,

— que les époux [W] essaient de justifier que leur revendication de chemins d’exploitation serait légitime, mais il est établi qu’il n’existe aucun chemin d’exploitation et que les époux [W] n’ont pas interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 20 novembre 2021 dans chacun des dossiers 21/08565 et 21/11674, M. et Mme [W] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] à leur payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] aux entiers dépens d’instance.

M. et Mme [W] soutiennent pour l’essentiel :

Sur l’objet du protocole transactionnel,

— que la condition déterminante du protocole d’accord transactionnel régularisé entre les parties procède du simple désenclavement des parcelles de terres appartenant aux consorts [S],

— les appelants ont laissé prononcer la radiation administrative de la procédure de désenclavement et n’ont jamais réenrôlé par la suite, entraînant désormais la péremption d’instance,

— que le protocole d’accord régularisé entre les parties ne fait état d’aucun objectif de construire plusieurs villas et ne fait aucunement référence au rapport d’expertise judiciaire qui mentionnerait que la procédure engagée par les demandeurs l’aurait été en vue d’obtenir un accès pour construire une opération immobilière visant la construction de nombreuses villas, qu’il en est de même de l’acte notarié,

Sur l’absence de man’uvres frauduleuses,

— que la simple réitération de l’échange de parcelles par acte authentique n’emportait aucunement renoncement à leurs droits d’engager un recours administratif éventuel pour préserver leurs droits,

— le projet de lotissement devait respecter les chemins existants sans les faire disparaître,

— le projet de lotissement ne respectait pas les éléments de paysage à préserver (EPP),

— que les appelants ne démontrent aucunement que les époux [W] auraient dissimulé un recours gracieux ou que celui-ci était en préparation avant la signature de l’acte authentique,

— que c’est M. [I] [S] qui n’a pas souhaité attendre le jugement du tribunal administratif sur les anomalies techniques du permis d’aménager (PA1) et a choisi de le retirer,

— qu’il en a été de même pour un second permis ultérieur (PA2), également contesté,

— que si dol il y a, celui-ci ne provient que des consorts [S] et de la SCI La ferme [Adresse 57] qui ont sciemment omis d’informer leurs cocontractants d’une demande de permis d’aménager et d’une signature d’une promesse de vente avec M. [B] préalablement à la signature du protocole d’accord et de l’acte authentique d’échange,

— qu’aucune servitude passive n’a été cachée, puisque les chemins étaient parcourus régulièrement depuis toujours, avant et après les acquisitions [S], que le pétitionnaire a dédaigné le recours et n’a pas apporté les diligences nécessaires pour proposer des alternatives crédibles et modifier son projet,

— que les jurisprudences invoquées ne sont pas applicables en l’espèce,

— qu’il n’existe aucune erreur provoquée,

Sur l’absence de tout préjudice,

— que la demande d’indemnisation formée par les consorts [S] a déjà été formée à titre reconventionnel dans le cadre de l’action introduite pour voir qualifier les chemins litigieux en chemins d’exploitation et le tribunal judiciaire de Grasse, par jugement du 12 novembre 2019, les a déboutés de cette demande, l’argumentation développée étant strictement identique,

— que s’agissant de la demande d’indemnisation formée par la SCI La ferme [Adresse 57], elle est fantasque dès lors que l’évaluation non contradictoire de M. [E] produite, porte sur le projet de lotissement des consorts [S], dont ils ont demandé le retrait des permis d’aménager,

— les consorts [S] tentent maladroitement de contourner la force de chose jugée du jugement du 12 novembre 2019 en sollicitant un préjudice pour le compte de la SCI La ferme [Adresse 57],

— les appelants omettent de préciser que la SCI La ferme [Adresse 57] a vendu depuis, l’intégralité de ses parcelles aux consorts [F] moyennant le prix de 2 500 000 euros,

— le rapport d’expertise de M. [T] [E] établi de manière unilatérale ne fait même pas état de la date d’application du plan local d’urbanisme adopté le 27 décembre 2019, rendant inconstructible l’ensemble des terrains, bien postérieurement à la vente des propriétés par la SCI La ferme [Adresse 57].

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 20 août 2024.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

Les articles 367 et 368 du code de procédure civile prévoient que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. Les décisions de jonction ou disjonction d’instance sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, les deux appels portent sur le même jugement, la SCI La ferme [Adresse 57] étant ajoutée comme appelante avec les consorts [S].

Il convient de prononcer la jonction des deux appels sous le numéro unique de RG 21/08565.

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que la cour n’est pas saisie d’une quelconque demande concernant l’absence d’effet dévolutif de l’appel, présentée initialement devant le conseiller de la mise en état, alors que les chefs de jugement sont précisés dans un document annexe, accompagnant la déclaration d’appel, ce qui est suffisant pour saisir la cour des chefs mentionnés.

Sur la nullité fondée sur le dol

Les appelants demandent l’annulation du protocole d’accord du 28 juillet 2016 et de l’acte notarié d’échange de parcelles du 27 octobre 2016, sur le fondement des articles 1109 et 1116 anciens du code civil d’une part, des article 1130 et suivants du code civil nouveau d’autre part, selon la date de conclusion des conventions, en arguant de man’uvres dolosives.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des article 1109 et 1116 anciens du code civil, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol, le dol étant une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

L’article 1130 nouveau du code civil énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, il est relevé qu’alors que le protocole transactionnel prévoyait un échange concernant la totalité de la parcelle B [Cadastre 8], l’échange selon acte notarié du 27 octobre 2016, porte sur les parcelles suivantes :

D’une part :

— B [Cadastre 45] de 796 m² provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 8] appartenant à la SCI La ferme [Adresse 57], divisée en B [Cadastre 45] et [Cadastre 46], selon document d’arpentage du 11 août 2016

— B [Cadastre 49] de 460 m² provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 35] appartenant à la SCI La ferme [Adresse 57], divisée en B [Cadastre 49] et [Cadastre 50],

D’autre part :

— B [Cadastre 48] de 549 m² provenant de la division de la parcelle B [Cadastre 18] appartenant aux époux [W], divisée en B [Cadastre 48] et [Cadastre 47].

L’examen des pièces versées aux débats permet de déterminer la chronologie suivante :

— un premier rapport d’expertise judiciaire selon ordonnance de référé du 25 juin 2003, en présence de M. et Mme [W], a été déposé en l’état, car toutes les parties concernées n’avaient pas été appelées.

— un deuxième rapport d’expertise daté du 23 mai 2012, a été déposé par M. [U] [P] désigné pour la première fois en référé par ordonnance du 11 avril 2007. En page 51 du rapport, il est mentionné que le chemin qui servira à désenclaver la propriété [S] devra être suffisant pour permettre la réalisation d’une opération de construction de trois maisons d’habitation, évoque les EPP sur lesquelles toute construction est interdite à l’exception des accès et voiries.

— par un courriel du 15 mars 2016, M. [I] [S] a proposé aux époux [W], au visa de l’une des propositions de l’expert judiciaire de passer par le haut du terrain [W], l’achat d’une bande de terre en partie basse de six mètres, pour éviter de passer par le haut.

— M. [I] [S] a déposé le 13 juillet 2016 une demande de permis d’aménager portant sur la création d’un lotissement de quatre lots destinés à recevoir des maisons individuelles et leurs annexes sur une surface de plancher maximale envisagée de 2169,70 m², concernant les parcelles B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 28], [Cadastre 34], [Cadastre 38], [Cadastre 39] et [Cadastre 56] ; cette demande a été déposée avant la signature du protocole transactionnel, intervenu le 28 juillet 2016 et mentionne parmi les parcelles concernées par le projet, la parcelle B [Cadastre 18] appartenant aux époux [W], ainsi que les parcelles B [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 25], [Cadastre 28], [Cadastre 34] appartenant à la SCI La ferme [Adresse 57], seules les parcelles B [Cadastre 34] et [Cadastre 25] confrontant le chemin [Adresse 57], donné comme adresse du terrain ; cette demande a été acceptée par arrêté municipal du 21 septembre 2016.

— le 22 juillet 2016, les consorts [S] ont signé un acte notarié, par lequel ils promettaient de vendre à M. [D] [B], avec faculté de substitution, les parcelles B [Cadastre 19], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 39], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 5], [Cadastre 38], [Cadastre 56], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] d’une superficie totale de 2ha 20a 38ca, sous la condition suspensive d’un acte d’échange à intervenir entre la SCI La ferme [Adresse 57] et M. et Mme [W], avec création d’une servitude de passage pour piétons et véhicules automobile ainsi qu’en tréfonds sur les parcelles B [Cadastre 34], [Cadastre 25], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 28] et [Cadastre 18] objet de l’échange, appartenant à la SCI La ferme [Adresse 57] au profit des parcelles objet de la promesse de vente ; la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager pour un minimum de quatre lots pour une surface de plancher de 2169,70 m² et l’absence de tout recours sur ce permis, y est également stipulée ; le prix mentionné est de 1 500 000 euros ; le 2 mars 2017, les parties à cette convention, ont convenu d’en proroger la validité, de même que celle de la promesse signée avec la SCI La ferme [Adresse 57] signée le 22 juillet 2016, portant sur les parcelles B [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 36] et parties des parcelles B [Cadastre 8], [Cadastre 35] et [Cadastre 18] ; le 30 mars 2017 M. [B] a déclaré renoncer à ces promesses au visa du recours contentieux formé par M. et Mme [W] contre le permis d’aménager.

— par un courrier du 24 octobre 2016, l’avocat de M. [W] a alerté le notaire en charge de la rédaction de l’acte d’échange, sur l’absence de solution concernant les servitudes privées créées par M. [S] dans le lotissement, s’agissant de servitudes de canalisation du lot 2 ; ce courrier a fait l’objet d’une réponse du notaire selon laquelle, la servitude de canalisation constituée sur le lot 2 au profit du lot 1 relatée dans le titre de propriété de la SCI La ferme [Adresse 57], ne concerne pas les parcelles échangées ; il est évoqué le cahier des charges du lotissement dont copie lui a été adressée et qui est à nouveau adressée ; le cahier des charges du lotissement « La Ferme [Adresse 57] » joint à la promesse de vente signée par la SCI La ferme [Adresse 57], contient effectivement, des servitudes de canalisation entre les lots.

— par courrier non daté, le conseil des époux [W] a contesté l’arrêté municipal du 21 septembre 2016, au motif qu’ils sont voisins de ce projet et disposent de parcelles dont l’accès s’effectue par des chemins d’exploitation existant, traversant l’unité foncière de M. [S], que le calcul de la surface de plancher de M. [S] est erroné, car il n’a pas pris en compte ces chemins d’exploitation, et que des constructions et chemins sont prévus dans les EPP ; ce courrier a été porté à la connaissance de M. [S] le 3 novembre 2016.

— M. [W] a déposé une déclaration préalable pour lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager, le 24 février 2017, portant sur les parcelles B [Cadastre 7], [Cadastre 45], [Cadastre 47] et [Cadastre 49], pour la création de deux terrains à bâtir, à laquelle le maire ne s’est pas opposé.

— par un courrier du 11 avril 2017, le conseil des consorts [S] et de SCI La ferme [Adresse 57], déclare s’opposer à ce projet au motif qu’il existe deux chemins d’exploitation traversant l’unité foncière de M. [W] et qu’ainsi le calcul de la surface de plancher est erroné, car il n’a pas pris en compte ces chemins d’exploitation et qu’une procédure en annulation de l’échange est en cours.

— les consorts [S] ont assigné M. et Mme [W] devant le tribunal de grande instance de Grasse le 12 avril 2017, aux fins de dire que les époux [W] ne pourront opérer de division foncière de nature à faire disparaître les chemins d’exploitation existants et de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure ayant pour objet l’annulation du protocole d’accord et de l’acte d’échange.

— M. [I] [S] a déposé une nouvelle demande de permis d’aménager le 29 mai 2017, portant sur la création d’un lotissement de quatre lots destinés à recevoir des maisons individuelles et leurs annexes sur une surface de plancher maximale envisagée de 2169,70 m², même adresse que précédemment, concernant les parcelles B [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 23], [Cadastre 22], [Cadastre 56], [Cadastre 6], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 48], [Cadastre 42], [Cadastre 41], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 29] (sont soulignés les numéros de parcelles qui diffèrent par rapport au premier projet d’aménager) ; cette demande a été acceptée par arrêté municipal du 26 juillet 2017 ; l’extrait cadastral annexé permet de comprendre que les parcelles B [Cadastre 42], [Cadastre 41], [Cadastre 43], [Cadastre 44], [Cadastre 29] proviennent de la division des parcelles B [Cadastre 28], [Cadastre 16], [Cadastre 15], [Cadastre 25] et [Cadastre 34] propriété de la SCI La ferme [Adresse 57], la parcelle B [Cadastre 48] appartenant à la SCI La ferme [Adresse 57] issue de l’échange, faisant le lien avec les autres parcelles de la SCI La ferme [Adresse 57], créant ainsi un passage entre les parcelles propriété des époux [S] et les parcelles propriété de la SCI La ferme [Adresse 57] ; on ne comprend pas où se trouve la parcelle B [Cadastre 6] visée, sauf à ce qu’il s’agisse d’une erreur de numérotation, le bon numéro étant B [Cadastre 5], comme précédemment, ce qui est conforté par l’extrait de plan cadastral joint à l’arrêté municipal.

— M. et Mme [W] ont déposé une requête devant le tribunal administratif de Nice le 2 mars 2017, aux fins d''annulation de l’arrêté municipal du 21 septembre 2016, en arguant d’une unité foncière erronée ne tenant pas compte de l’existence de chemins d’exploitation et du non-respect du POS volet paysager (espace planté d’oliviers en restanques) ; le 15 septembre 2017, ils ont déposé une nouvelle requête aux fins d’annulation de l’arrêté municipal du 26 juillet 2017, pour les mêmes raisons, en visant également l’avis défavorable du préfet.

— par deux arrêtés du 22 décembre 2017, le maire [Localité 58] a constaté le retrait des deux permis d’aménager délivrés le 21 septembre 2016 et le 26 juillet 2017, à la demande dans les deux cas, de M. [S], faite le 30 novembre 2017.

— par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a débouté les époux [W] de leur demande de rétablissement et de remise en état des chemins d’exploitation au droit des parcelles B[Cadastre 54], [Cadastre 55], [Cadastre 24] et [Cadastre 18] ; ce jugement a été signifié le 27 décembre 2019.

— par délibération du 19 décembre 2019, le conseil municipal de la commune [Localité 58] a approuvé le nouveau PLU passant en zone agricole, notamment, toutes les parcelles des consorts [S], objet du projet du lotissement, ainsi que la parcelle B [Cadastre 18] appartenant aux époux [W] avant leur division en vue de l’échange litigieux.

Au regard du contenu du protocole signé le 28 juillet 2016 qui fait expressément référence à l’expertise de M. [U] [P], à laquelle ils étaient parties et mentionne que le désenclavement est destiné à permettre la réalisation d’une opération de construction de trois maisons d’habitation, M. et Mme [W] ne peuvent soutenir que le protocole avait pour objet exclusif le désenclavement des parcelles des consorts [S] et qu’ils ignoraient l’objectif poursuivi, de construire plusieurs villas.

La problématique des EPP déjà dans le débat dans le cadre de l’expertise, aboutissant selon les consorts [S], à l’irrecevabilité de toute solution de désenclavement par une voie passant ou aboutissant en zone EPP, ceux-ci reprochaient à l’expert de présenter des solutions de désenclavement imposant la création de voies incompatibles avec le POS, et estimaient que ne restaient au final, que trois solutions 1, 4 et 6, la 4 étant la plus dommageable et la solution 1 non privilégiée par les consorts [S] dans le cadre de leur assignation au fond en désenclavement, étant la solution passant par le haut de la propriété [W], à l’origine de la proposition d’achat faite par M. [S] aux époux [W].

En revanche, à aucun moment il n’est évoqué une problématique tirée de l’existence de chemins d’exploitation, revendiquée par les époux [W] sur les parcelles objet du projet de lotissement, dont ils connaissaient l’existence et qu’ils auraient dû exprimer dans le cadre de la signature du protocole d’accord et de l’acte d’échange qui a suivi, qu’ils ont signé en laissant croire aux consorts [S] que leur projet de lotissement pouvait prospérer en vertu du permis d’aménager obtenu le 21 septembre 2016.

Or, très peu de temps après la signature de l’acte notarié d’échange le 27 octobre 2016, ils ont, le 3 novembre 2016, soit sept jours après, déposé un recours contre l’arrêté municipal du 21 septembre 2016 accordant un permis d’aménager à M. [I] [S], au motif qu’ils sont voisins de ce projet et disposent de parcelles dont l’accès s’effectue par des chemins d’exploitation existants, traversant l’unité foncière de M. [S], que le calcul de la surface de plancher de M. [S] est erroné, car il n’a pas pris en compte ces chemins d’exploitation, et que des constructions et chemins sont prévus dans les EPP.

Cette dissimulation d’un élément manifestement important pour M. et Mme [W] qui préexistait à la date de la formalisation de l’échange envisagé, de nature à faire échec au projet de lotissement des consorts [S], qui était déterminant de leur consentement, ce qui était connu par M. et Mme [W], caractérise une man’uvre dolosive.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’annulation du protocole transactionnel conclu le 28 juillet 2016 et de l’acte notarié d’échange du 27 octobre 2016. Le jugement sera donc infirmé.

Sur la demande d’indemnisation

Les consorts [S] réclament une indemnisation de 864 243 euros et la SCI La ferme [Adresse 57], une indemnisation de 2 361 947 euros, correspondant au manque à gagner sur leurs projets, soit un préjudice financier, en se référant à une expertise privée.

Il est opposé qu’il a déjà été statué sur la même demande devant le tribunal saisi de la revendication de chemins d’exploitation et que l’évaluation non contradictoire, est fantasque, car ce sont les consorts [S] qui ont renoncé à leur projet, et que le bien a été vendu en dernier lieu.

Aux termes de l’article 1382 ancien du code civil, aujourd’hui 1240 du code civil, celui qui commet une faute doit réparer le préjudice qui en résulte.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans le dispositif.

En l’espèce, le dol retenu de M. et Mme [W], caractérise une faute.

Il est justifié que par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse qui a rejeté la demande de M. et Mme [W] quant à la revendication de l’existence de chemins d’exploitation, a débouté les consorts [S] de leur demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 864 243 euros, soit exactement la même demande que dans la présente instance, étant observé que les consorts [S] arguaient alors, que le but des époux [W] était de les empêcher de mener à terme leur projet d’aménagement, ce qui correspond à la même faute reprochée.

Les consorts [S] doivent donc être déclarés irrecevables en leur demande d’indemnisation.

S’agissant de la SCI La ferme [Adresse 57], il est établi qu’elle avait signé une promesse de vente avec M. [B] moyennant le prix de 4 388 000 euros s’appliquant aux biens immobiliers, portant sur les parcelles B [Cadastre 10], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 36] et parties des parcelles B [Cadastre 8], [Cadastre 35] et [Cadastre 18], et que le 30 mars 2017, M. [B] a déclaré renoncer à ces deux promesses d’achat, comprenant celle portant sur les parcelles appartenant aux consorts [S], au visa du recours contentieux formé par M. et Mme [W], contre le permis d’aménager.

Les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57], ont été sommés par le conseil des époux [W], par demande signifiée sur le RPVA le 26 novembre 2020, au cours de l’instance devant le tribunal judiciaire de Grasse, de communiquer l’acte authentique de vente entre la SCI La ferme [Adresse 57] et les consorts [F], portant sur les parcelles anciennement cadastrées section B [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 16], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 35] et [Cadastre 36], mais ne produisent pas cet élément d’information important, sans contester qu’une vente est bien intervenue (les parcelles soulignées correspondent pour partie, à celles objet de la promesse de vente, qui a échoué).

Les parcelles non vendues sont cadastrées B [Cadastre 15] et [Cadastre 34], ainsi que partie de la parcelle B [Cadastre 18], correspondant pour partie, à l’ancien passage envisagé entre les parcelles de la SCI La ferme [Adresse 57] et celles des consorts [S]. Cependant, les consorts [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] ont obtenu l’annulation de l’échange portant sur partie de la parcelle B [Cadastre 18], si bien que les parcelles de la SCI La ferme [Adresse 57] ne confrontent plus les parcelles des consorts [S].

L’avis privé obtenu par les appelants, porte sur la perte de constructibilité du terrain d’une contenance totale de 21697 m², correspondant au projet de lotissement sur les parcelles appartenant aux consorts [S], avec un accès privé situé au Nord, sur les parcelles appartenant à la SCI La ferme [Adresse 57].

Or, seules les parcelles des consorts [S] sont devenus inconstructibles et ils sont déclarés irrecevables en leur demande d’indemnisation.

Etant non discuté qu’une partie des parcelles de la SCI La ferme [Adresse 57] ont finalement été vendues, la SCI La ferme [Adresse 57] ne démontre pas qu’il persiste un préjudice financier causé par le dol commis par M. et Mme [W]. La SCI La ferme [Adresse 57] sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile, au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement appelé dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles.

M. et Mme [W] qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge des consorts [S] et de la SCI La ferme [Adresse 57].

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

Aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation solidaire aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des appels enregistrés sous les numéros de RG 21/08565 et RG 21/11674, sous le numéro unique de RG 21/08565 ;

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation du protocole transactionnel signé le 28 juillet 2016 par M. [I] [S], Mme [C] [Y] [X], M. [A] [S], Mme [G] [S] et la SCI La ferme [Adresse 57] d’une part, M. [T] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] d’autre part ;

Prononce l’annulation de l’acte notarié d’échange signé le 27 octobre 2016 devant Me [M] [N], notaire, entre la SCI La ferme [Adresse 57] d’une part, M. [T] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] d’autre part ;

Déclare irrecevable la demande d’indemnisation formée par M. [I] [S], Mme [C] [Y] [X], M. [A] [S], Mme [G] [S] ;

Déboute la SCI La ferme [Adresse 57] de sa demande d’indemnisation ;

Condamne M. [T] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] aux entiers dépens ;

Condamne M. [T] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] à verser à M. [I] [S], Mme [C] [Y] [X], M. [A] [S], Mme [G] [S] ensemble, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [W] et Mme [J] [L] épouse [W] à verser à la SCI La ferme [Adresse 57], la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT