COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° 2024/704

Rôle N° RG 24/02591 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUXU

[Z] [V]

[T] [V]

C/

[F] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime PLANTARD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de DIGNE-LES-BAINS en date du 25 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00218.

APPELANTS

Monsieur [Z] [V]

né le 03 Décembre 1964 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [T] [V]

née le 02 Décembre 1968 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [F] [P]

né le 27 Avril 1977 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2016, les époux [V] ont donné à bail commercial, à monsieur [F] [P], des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 1] aux fins d’y exploiter une activité accessoire d’administrateur de biens, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 170 euros.

Déplorant, à compter de juin 2022, l’absence de paiement de loyer, et, après vaine délivrance, le 07 juin 2023, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, monsieur et madame [V], ont fait citer, par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, monsieur [F] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Digne Les Bains, statuant en référé, aux fins notamment de constat d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion de l’intéressé.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Digne les Bains a rejeté les fins de non-recevoir, dit n’y avoir lieu à référé, condamné les époux [V] aux dépens et au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur et Madame [V] ont, par déclaration enregistrée au greffe le 28 février 2024, interjeté appel de la décision en l’ensemble de ses dispositions dûment reprises.

Dans leurs dernières conclusions enregistrées par RPVA le 7 octobre 2024, les appelants demandent à la cour de bien vouloir réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, statuant à nouveau :

Constater que le jeu de la clause résolutoire insérée au bail est acquis ;

Prononcer l’expulsion de monsieur [F] [P] et celle de tous occupants de son chef, sans délai et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Condamner monsieur [F] [P] à leur payer à titre provisionnel la somme de 4 930 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 octobre 2024 ;

Condamner monsieur [F] [P] à leur payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation de 170 euros jusqu’à la remise des lieux libres de toute occupation ;

Le condamner à payer à titre provisionnel la somme de 493 euros correspondant à l’application de la clause pénale de 10% convenu à l’article 9 du bail ;

Le condamner à payer à titre provisionnel le coût du constat de commissaire de justice non compris dans les dépens, soit 309, 20 euros ;

Le condamner aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et à verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [F] [P], à qui la déclaration d’appel et les conclusions, ont régulièrement été signifiées, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et ses conséquences (expulsion et indemnité provisionnelle d’occupation)

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail stipule dans un article 28 qu’en cas de violation par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure délivrée par exploit d’huissier restée sans effet.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 2040 euros correspondant à un arriéré de loyers arrêté au mois de mai 2023, échéance du mois de mai incluse, a été délivré à monsieur [F] [P], par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2023.

En première instance, monsieur [F] [P] faisait valoir qu’il avait libéré les lieux en novembre 2021 et que partant les loyers réclamés couvrant une période postérieure, soit de juin 2022 à mai 2023 n’étaient pas dus.

Le juge des référés, se fondant sur un échange de courriels entre monsieur [F] [P] et monsieur [V], par lequel le premier informait le second de son intention de quitter les lieux, a suivi ce raisonnement, et considéré qu’en l’état de cette possible résiliation, l’exigibilité des loyers postérieurs au 1er novembre 2021 faisait l’objet d’une contestation sérieuse.

Les appelants le contestent et produisent un procès-verbal en date du 16 février 2024, aux termes duquel le commissaire de justice dépêché sur place, constate que les lieux cédés à bail sont toujours occupés par monsieur [F] [P] en qualité d’administrateur de biens.

Il s’ensuit qu’ils justifient de l’absence de résiliation du bail antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontrant pas s’être acquitté du paiement des loyers sollicités au titre de l’arriéré locatif, ni avoir régularisé les causes du commandement dans le mois qui a suivi sa délivrance, il s’ensuit l’acquisition de la clause résolutoire au 08 juillet 2023 et partant la résiliation du bail depuis cette date.

Ainsi faute de libération volontaire des lieux, monsieur [F] [P] sera expulsé, si besoin est avec le concours de la force publique.

Occupant des lieux sans droit ni titre depuis le 08 juillet 2023, monsieur [F] [P] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation, dont le montant sera fixé, à titre provisionnel, à celui du dernier loyer en cours, soit 170 euros.

Il s’ensuit l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté monsieur et madame [V] des demandes présentées de ce chef.

Sur la demande de provision portant sur les loyers et charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, pour les mêmes raisons que celles développées ci-dessus, l’obligation de Monsieur [F] [P] de régler une provision de 4 930 euros à valoir sur un arriéré de loyers et charges arrêté au 07 octobre 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande provisionnelle au titre de la dette locative, constituée de loyers et postérieurement au 08 juillet 2024 d’indemnités mensuelles d’occupation, et monsieur [F] [P] sera condamné à payer la somme susvisée, laquelle constitue selon décompte actualisé la dette au 7 octobre 2024, échéance d’octobre inclus.

Sur la demande au titre de la clause pénale :

Aux termes du bail commercial il est acté à l’article 9 que tout somme due à titre de loyer non payée à son échéance sera de plein droit productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à 10% par mois de retard jusqu’à complet paiement.

Les appelants sollicitent de ce chef de condamner monsieur [F] [P] à payer à titre provisionnel la somme de 493 euros, demande auquel il convient de faire droit au regard de l’accord conventionnel précité.

Sur les autres demandes, frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance déféré sera infirmée en ce qu’elle a condamné monsieur et madame [V] à payer 800 euros au titre des frais irrépétibles et mis à leur charge les dépens.

Monsieur [F] [P] sera ainsi condamné à payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel engagés par monsieur et madame [V], ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, outre les frais d’actes supportés par les appelants dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et celui du procès-verbal de constat rendu nécessaire par les déclarations de monsieur [F] [P].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Constate la résiliation du bail liant les parties à la date du 08 juillet 2023 ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision, l’expulsion de monsieur [F] [P] et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneraient lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne monsieur [F] [P] à payer à titre provisionnel à monsieur et madame [V] les sommes suivantes :

—  170 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, outre les taxes, à compter du 08 juillet 2023 jusqu’à libération effective des lieux, caractérisé par la remise des clés ;

—  4 930 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024, échéance d’octobre inclus ;

—  493 euros au titre de la clause pénale de 10% ;

—  132,80 euros au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

—  309,30 euros au titre du procès-verbal de constat de commissaire de justice ;

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne monsieur [F] [P] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente