COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° 2024/664

Rôle N° RG 24/00013 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMLK6

[O] [C]

C/

[S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sofian GARA-ROMEO

M^e Jean-Marc CABRESPINES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 07 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01387.

APPELANTE

Madame [O] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000183 du 23/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 28 Mai 1992 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par M^e Sofian GARA-ROMEO, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Madame [S] [Z]

née le 03 Décembre 1984 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence PERRAUT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Florence PERRAUT, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024,

Signé par M^me Florence PERRAUT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 juin 2020, madame [S] [Z] a donné à bail à madame [O] [C] et madame [P] [J], un appartement à usage d’habitation sis '[Adresse 3] à [Localité 5] (83), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 716 euros, outre 104 euros de provision pour charges.

Par exploit signifié le 24 février 2023, elle a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement, au principal, d’une somme de 1 785,17 euros.

Considérant que les causes du commandement sont restées infructueuses, elle les a faites assigner devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Toulon qui, par ordonnance réputée contradictoire en date du 7 novembre 2023, a :

— constaté la résiliation du bail entre les parties à compter du 24 avril 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [C] et Mme [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux loués sis '[Adresse 3] à [Localité 5] (83), avec, si besoin, le concours de la force publique ;

— condamné solidairement Mme [C] et Mme [J] à payer à Mme [Z] la somme de 6 675,53 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1erseptembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

— condamné solidairement Mme [C] et Mme [J] à payer à Mme [Z] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, par remise des clés, d’un montant fixé provisoirement à 820 euros ;

— condamné solidairement Mme [C] et Mme [J] à payer à Mme [Z] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— rejeté le surplus des demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 janvier 2024, Mme [C] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance du 2 mai 2024, la conseillère de la chambre 1-2 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré les conclusions d’intimée notifiées le 2 avril 2024 irrecevables.

Par dernières conclusions transmises le 8 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C] sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— constate qu’elle a repris le paiement des loyers ;

— lui octroie les plus larges délais de paiement ;

— suspende les effets de la clause résolutoire visée au bail liant les parties pour la durée des délais de paiement accordés ;

— juge que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Il résulte en premier lieu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En second lieu, il résulte des termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail n’est pas versé aux débats.

Cependant, le premier juge a constaté que le bail signé par les parties contenait une clause résolutoire qui prévoyait qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail serait résilié de plein droit.

Ainsi, il n’est pas contesté par Mme [C] qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 24 février 2023, pour la somme de 1785,17 euros au titre de l’arriéré locatif.

Or, cette somme n’a pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance, comme retenu par le premier juge.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 24 avril 2023, minuit.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation :

Par application, de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [C] verse aux débats un décompte de la dette locative actualisé au mois de février 2024, faisant état d’une somme de 5 226,66 euros due, au titre de la dette locative.

Par conséquent, il conviendra d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [C] et Mme [J] à payer à Mme [Z] la somme de 6 675,53 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au mois de septembre 2023.

Mme [C] et Mme [J] seront condamnées au paiement de la somme de 5 226,66 euros, à titre provisionnel pour les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, en application de l’article 553 du code de procédure civile.

En effet, l’appel formé par Mme [C] produit effet à l’égard de Mme [J] en raison de l’indivisibilité entre toutes les parties.

Par ailleurs, il conviendra de la confirmer en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [C] et Mme [J] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 820 euros, à compter du 24 avril 2023, jusqu’à libération définitive des lieux, montant non sérieusement contestable.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose : le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative … Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, Mme [C] justifie avoir du faire face à des problèmes de santé, l’ayant, selon ses dires, contrainte à arrêter son activité professionnelle.

Elle justifie avoir perçu l’aide de retour à l’emploi durant l’année 2023, du 1er février 2023 au 30 novembre 2023, à hauteur de 23,93 euros par jour. Elle verse aux débats un relevé CAF du 1er février 2024, faisant état de la perception d’une APL de 408 euros. Elle a un enfant à charge né en 2010.

Depuis la décision du premier juge, elle a réalisé des paiements dont deux versements les 11 et 12 décembre 2023 de 450 euros.

Force est de constater que si la dette locative a diminué depuis la décision du premier juge, elle reste importante et s’élève à 5 226,66 euros au mois de février 2024.

En dépit des efforts produits, Mme [C] ne justifie d’aucun élément actuel de revenus. Par conséquent, [C] ne démontre qu’elle est en mesure d’apurer sa dette locative en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Il conviendra donc de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de délais de paiement et ordonné son expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [C] et Mme [J] in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, et à payer à Mme [Z] la somme de 400 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant partiellement, elle sera condamnée à supporter les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [C] et Mme [J] à payer à Mme [Z] la somme de 6 675,53 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1erseptembre 2023, échéance du mois de septembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [C] et Mme [J] solidairement à payer à Mme [Z] la somme de 5 226,66 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

Condamne Mme [C] à supporter l’intégralité des dépens d’appel ;

La greffière La présidente