COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 412

Rôle N° RG 24/01697 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMRX2

Syndic. de copro. SDC [Adresse 7]

C/

[L] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie POSTEL-VINAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 05 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04930.

APPELANTE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 7], demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [L] [J]

né le 01 Avril 1983 à CHINE, demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

Assigné le 04/03/2024 par PVRI

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] est propriétaire du lot n°44 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

N’ayant pas réglé les charges de copropriété dont il est redevable en sa qualité de copropriétaire, il lui a été adressé, après plusieurs relances, par acte extra-judiciaire en date du 04 septembre 2023 un commandement de payer, à hauteur de 3.596,97 euros, demeuré infructueux.

Suivant acte de commissaire de justice du 05 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE a assigné Monsieur [J] devant le tribunal judiciaire de Marseille , selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner ce dernier au paiement de :

*la somme de 4.734,37 € avec intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2023, date de la sommation de payer délivrée au débiteur restée vaine à concurrence de la somme de 3.596,97 euros et à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus ;

* la somme de 311,08 euros au titre des frais nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

* la somme de 1.045 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* des dépens, en ceux compris les frais de commissaire de justice exposés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 décembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [J] n’était ni présent, ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire en date du 05 février 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*rejeté les demandes en paiement présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE ;

*rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE ;

*rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*laissé les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE.

Suivant déclaration au greffe en date du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— rejette les demandes en paiement présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » , pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE ;

— rejette la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » , pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE ;

— rejette la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— laisse les dépens de l’instance à la charge du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » , pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE.

— rappelle que le jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré ;

Ce faisant, :

*juger que l’exigence de mise en demeure préalable fixée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été dûment respectée ;

*juger que les formalités définies par l’article 659 du Code de procédure civile ont été parfaitement respectées par le commissaire de justice ayant fait délivrer le commandement de payer valant mise en demeure du 04 septembre 2023 ;

En conséquence, :

*recevoir le syndicat des copropriétaires requérant en ses demandes et les juger bien fondées ;

*donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il a régulièrement adopté une clause d’aggravation des charges et qu’il a fait signifier à la requise la mise en demeure de payer les charges de copropriété conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*condamner Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 4.734,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2023, date de la sommation de payer délivrée au débiteur restée vaine à concurrence de la somme de 3.596,97 euros et à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus ;

— la somme de 561,08 euros au titre des frais nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1.045 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en première instance ainsi qu’aux entiers dépens en lesquels seront compris les frais de commissaire de justice exposés, notamment pour la sommation du 04 septembre 2023 ;

— la somme de 958 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel ;

*condamner Monsieur [J] aux entiers dépens en lesquels seront compris les frais de signification de la déclaration d’appel et des conclusions.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » fait valoir que le magistrat de première instance a cru pouvoir juger que la mise en demeure était dénuée d’effet au motif qu’il ne produisait pas la lettre recommandée avec accusé de réception du commissaire de justice portant copie du procès-verbal adressée au défendeur alors qu’aucun texte légal ne fixe d’exigence en ce sens.

Il souligne qu’une simple réouverture des débats aurait permis de trancher la difficulté, ce qui n’a pas été ordonné.

Il soutient que le commandement de payer a été signifié le 04 septembre 2023, qu’il vise expressément l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il fait expressément référence à l’envoi de la LRAR exigée par l’article 659 du Code de procédure civile, que le commissaire de justice s’est rendu à l’adresse connue de Monsieur [J] et que celui-ci a parfaitement renseigné les diligences entreprises.

Il produit tout de même la copie de la LRAR litigieuse et soutient qu’il n’existe aucune irrégularité.

Il ajoute qu’il rapporte la preuve des manquements de Monsieur [J] au paiement des sommes dues au titre des charges impayées échues et exigibles et sollicite le paiement des frais de relance et honoraires ainsi que de dommages et intérêts.

******

Le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE a signifié à Monsieur [J], la déclaration d’appel et les conclusions suivant procès-verbal de recherches infructueuses du 4 mars 2024 délivré par commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2024 et mise en délibéré au 07 novembre 2024.

Monsieur [J] n’a pas constitué avocat.

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SUR CE

1°) Sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » produit un commandement de payer les charges de copropriété visant les articles 19 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et délivré par acte de commissaire de justice le 04 septembre 2023 ;

Qu’a été dressé le même jour un procès-verbal de recherches infructueuses en vertu de l’article 659 du Code de procédure civile qui dispose que : « lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Les dispositions du présent article sont applicables à la signification d’un acte concernant une personne morale qui n’a plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés. »

Attendu qu’il ressort du commandement de payer versé aux débats que la SCP Franck MASCRET ' Stéphane FORNELLI ' [M] [T], Commissaires de Justice Associés, s’est rendue au [Adresse 5] ' [Localité 2] aux fins de signifier l’acte à Monsieur [J].

Qu’elle n’a pas trouvé le requis et n’a pu obtenir aucun renseignement des personnes rencontrées sur place.

Qu’elle a laissé un avis de passage sur place à toutes fins utiles, a recherché une éventuelle adresse ou des coordonnées téléphoniques sur Internet, et a interrogé les services postaux et municipaux.

Qu’il est également mentionné dans cet acte que le même jour a été adressé à Monsieur [J] à la dernière adresse connue par lettre recommandée avec demande d’avis de réception numéro 2C 163 500 4035 1 une copie du présent procès-verbal à laquelle était joint une copie de la de signification et ses annexes.

Que ce dernier a été avisé, toujours le même jour, de cette formalité par lettre simple.

Qu’ainsi force est de constater que les diligences prescrites par l’article 659 précité ont été respectées.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » a fait assigner Monsieur [J] le 05 octobre 2023, soit plus de 30 jours après la signification du commandement de payer les charges de copropriété valant mise en demeure resté infructueux ;

Que les prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont ainsi été respectées, la décision dont appel ayant ajouté au texte une condition qu’il ne prévoit pas.

Qu’il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE ;

2°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’en l’espèce, Monsieur [J] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] demande à la Cour de condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 4.734,37 euros au titre des impayés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 09 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 septembre 2023 pour la somme de 3.596,97 euros et à compter de l’assignation du 05 octobre 2023 pour le surplus.

Que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] produit à l’appui de sa demande :

— la relevé de propriété démontrant que Monsieur [J] est propriétaire du lot n°44 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 4] à [Localité 6] – le décompte des sommes dues ;

— les appels de fonds pour la période allant du 1er juillet 2022 au 31 mars 2024 ;

— le commandement de payer les charges de copropriété en date du 4 septembre 2023

— le relevé de compte depuis le 30 septembre 2021 ;

— la lettre de relance du 07 novembre 2022 ;

— la lettre de relance du 10 février 2023 ;

— la lettre de relance du 11 avril 2023 ;

— la lettre de relance du 14 septembre 2023 ;

— la sommation de payer du 4 septembre 2023

— la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 07 juin 2023 et justificatif LRAR;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, les budgets prévisionnels ayant en outre été votés à cette occasion et justificatif LRAR;

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] et la société IMMO DE FRANCE en date du 07 juin 2023 ;

— le relevé des formalités délivré par le service de la publicité foncière ;

Attendu que le relevé de compte arrêté au 09 février 2024 fait apparaître un solde débiteur de 4.010,13 euros.

Qu’à cette somme, il convient d’ajouter en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 la somme de 724,24 euros au titre des provisions sur charges jusqu’au 1er juillet 2024.

Qu’il convient dés lors de fixer à la somme de 4.734,37 euros l’arriéré de charges de copropriété imputable à Monsieur [J].

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » est fondé en sa demande.

Qu’il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » la somme de 4.734,37 euros au titre des charges de copropriété impayées échues et exigibles selon décompte arrêté au 09 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 septembre 2023 pour la somme de 3.596,97 euros et à compter de l’assignation du 05 octobre 2023 pour le surplus ;

3°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce il ressort du décompte arrêté au 09 février 2024 que Monsieur [J] est redevable de la somme de 561,08 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » frais prévus au contrat de syndic en son article 9-1.

Qu’il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] à payer à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 561,08 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » demande à la Cour de condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil lequel dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de Monsieur [J] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient par conséquent de faire droit à la demande de l’appelant et de condamner Monsieur [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [J] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point, de condamner Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » la somme de 1.045 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en première instance et la somme de 958 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 5 février 2024 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions ;

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 4.734,37 euros au titre des charges de copropriété impayées échues et exigibles, décompte arrêté au 09 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2023, date de la sommation de payer délivrée au débiteur restée vaine, à concurrence de la somme de 3.596,97 euros et à compter de l’assignation valant mise en demeure extrajudiciaire pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 561,08 euros au titre des frais nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] » la somme de 1.045 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en première instance ;

CONDAMNE Monsieur [J] aux dépens de première instance ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMO DE FRANCE, la somme de 958 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur [J] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,