COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/01269 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3GW

[Y] [J] [D]

C/

[W] née [H] [G]

[L] [G]

[R] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile CRISANTI

M^e Marie-dominique THIODET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 15/13569.

APPELANT

Monsieur [Y] [J] [D]

né le 10 Juillet 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [W] née [H] [G] venant aux droits de M. [I] [G] décédé à [Localité 5] le 1er septembre 2016

née le 12 Février 1938 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [L] [G] venant aux droits de M. [I] [G] décédé à [Localité 5] le 1er septembre 2016

né le 07 Février 1957 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie-dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [G] venant aux droits de M. [I] [G] décédé le 1er septembre 2016

né le 21 Mars 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Marie-dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur, président suppléant

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er octobre 1991, M. [I] [G] a consenti à la société des Etablissements [G] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 72.000 francs.

Le 24 janvier 1992, la société des Etablissements [G] a cédé son droit au bail à M. [Y] [D].

Dès le mois de septembre 1994, M. [Y] [D] s’est plaint de problèmes d’étanchéité de la toiture.

Par arrêt du 18 mars 2010, la cour de céans a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 15 mai 2008 qui a condamné M. [I] [G]:

— à procéder à la remise en état et en conformité des lieux loués sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter de la présente décision,

— à payer à M. [Y] [D] la somme de 8.000 € au titre du préjudice de jouissance et 3.000 € au titre de son préjudice moral,

— à remettre à M. [Y] [D] toutes les quittances des sommes reçues par lui à titre de loyers et charges dans le délai de trois mois.

Cette cour a également confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la consignation des loyers dus par M. [Y] [D] pour une durée de six mois à compter de la décision.

Le 10 avril 2015, M. [I] [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 70.680,30 € au titre des loyers impayés.

Par acte du 17 novembre 2015, M. [Y] [D] a saisi le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d’opposition au commandement de payer qui lui a été signifié.

M. [I] [G] est décédé le 1er septembre 2016 et Mme [W] [H] veuve [G], M. [R] [G] et M. [L] [G] sont intervenus à l’instance en leur qualité d’héritiers du défunt.

Par jugement en date du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— déclaré les demandes formées par M. [Y] [D] irrecevables,

— condamné M. [Y] [D] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Marseille a rendu un jugement en date du 19 janvier 2016 aux termes duquel il a:

* liquidé à la somme de 10.000 € l’astreinte prononcée par jugement du 15 mai 2008, confirmé par l’arrêt du 18 mars 2010,

* condamné en tant que de besoin M. [I] [G] à payer cette somme à M. [Y] [D] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts,

* constaté que M. [Y] [D] a renoncé à ses demandes visant le commandement de payer délivré le 10 avril 2015 et les loyers,

* ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties,

* autorisé M. [D] à séquestrer sur un compte CARPA la somme de 30.000 €,

* condamné M. [I] [G] à payer à M. [Y] [D] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la cour d’appel d’Aix-en-Provence, par arrêt du 18 janvier 2018, a infirmé ce jugement sur le montant de la liquidation de l’astreinte mais l’a confirmé pour le surplus,

— les demandes de M. [Y] [D] ont déjà été tranchées et sont donc irrecevables en vertu de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 18 janvier 2018 de cette cour.

Par déclaration en date du 27 janvier 2021, M. [Y] [D] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 juillet 2021, M. [Y] [D] demande à la cour de:

Vu les articles L 145-41, L 145-38 et L 145-39 du code de commerce,

Vu les articles 1719 et 1219 du code civil,

— déclarer l’appel interjeté par M. [Y] [D] recevable,

— constater le désistement de M. [Y] [D] à l’encontre de M. [L] [G],

— infirmer le jugement rendu le 10 décembre 2020, en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formulées par M. [Y] [D],

— en conséquence, déclarer M. [Y] [D] recevable en son action,

A titre principal,

— rejeter l’effet attaché à la signification du commandement de payer signifié le 10 avril 2015 relatif à la demande d’acquisition de la clause résolutoire, faute pour le bailleur de justifier de l’existence de cette clause au bail,

— déclarer et juger prescrite la dette locative telle que mentionnée sur le commandement de payer du 10 avril 2015,

— en conséquence, écarter l’effet attaché au commandement de payer signifié le 10 avril 2015, relatif aux loyers qui y sont mentionnés, la dette locative étant prescrite,

— fixer le loyer mensuel dû à celui qui a été accepté entre les parties lors de leur dernier échange à cet égard, à défaut de demande de révision légalement acceptée, soit 841,47 € par mois,

— en conséquence, ordonner la nullité du commandement de payer signifié le 10 avril 2015 et rejeter l’ensemble des demandes formulées du fait de la délivrance du commandement de payer du 10 avril 2015,

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer dû à compter du 2ème trimestre 2010, à la somme de 841,47 € en l’absence de révision régulière, et en ordonner la compensation et le versement en deniers et quittances,

— accorder les plus larges délais de paiement au locataire et suspendre les effets de la clause résolutoire éventuelle, après compensation telle qu’ordonnée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 janvier 2018,

En tout état de cause,

— constater la carence du bailleur quant aux obligations nées du jugement du 15 mai 2008 et sa défaillance dans son obligation de délivrance et le respect des obligations mises à sa charge par le bail,

— autoriser M. [Y] [D] à suspendre le paiement du loyer non prescrit jusqu’au complet règlement du litige et l’exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur,

— condamner in solidum les consorts [G] au paiement de la somme de 11.000 € au titre du préjudice de jouissance,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des consorts [G],

— condamner les consorts [G], in solidum, à verser à M. [Y] [D], une indemnité de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens distraits au profit de M^e Cécile Crisanti.

Mme [W] [H] veuve [G] et M. [R] [G], suivant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2021, demandent à la cour de:

— mettre hors de cause M. [L] [G],

— déclarer l’appel interjeté par M. [Y] [D] mal fondé,

En conséquence,

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en son intégralité le jugement de première instance en date du 10 décembre 2020,

Y ajoutant,

— condamner M. [Y] [D] au paiement de la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 octobre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de constater que M. [Y] [D] se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [L] [G], en l’état de l’attestation de dévolution successorale suite au décès de M. [I] [G] qui met en évidence que le bien, objet du litige, a été attribué à Mme [W] [H] veuve [G] et M. [R] [G].

Sur la recevabilité des demandes de M. [Y] [D]

Celui-ci fait grief au premier juge d’avoir déclaré ses demandes irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 18 janvier 2018 de la cour de céans, ayant confirmé le jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande Marseille en date 19 janvier 2016, sauf sur le montant de la liquidation de l’astreinte.

En vertu de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident, a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

M. [D] a introduit la présente procédure, par acte du 17 novembre 2015, devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir, à titre principal:

— déclarer le commandement de payer qui lui a été délivré le 10 avril 2015 nul et de nul effet quant à l’application de la clause résolutoire,

— le déclarer nul quant aux loyers révisés demandés comme injustifiés dans leur principe et dans leur montant.

Il est exact que par acte du 18 mai 2015, M. [Y] [D] avait fait assigner M. [I] [G] devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Marseille, aux fins notamment de:

— voir déclarer le commandement de payer de nul effet quant à l’application de la clause résolutoire,

— le voir déclarer nul quant aux loyers demandés, injustifiés dans leur montant,

— voir constater la carence de M. [G] quant aux obligations nées du jugement du 15 mai 2008,

— de voir en conséquence, l’astreinte prononcée par ledit jugement, confirmée en appel, à compter du 22 mai 2008 et ce jusqu’au jour de l’assignation, liquidée à la somme de 76.680 €.

Le juge de l’exécution, par jugement en date du 19 janvier 2016, a, pour l’essentiel:

— liquidé à la somme de 10.000 € l’astreinte prononcée par le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 15 mai 2008, confirmé par l’arrêt du 18 mars 2010,

— condamné, en tant que de besoin, M. [I] [G] à payer cette somme à M. [Y] [D], outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

— constaté que M. [D] a renoncé à ses demandes visant le commandement de payer délivré le 10 avril 2015 et les loyers,

— ordonné la compensation entre les sommes dues par les parties,

— autorisé M. [D] à séquestrer sur un compte CARPA la somme de 30.000 €,

— condamné M. [I] [G] à payer à M. [Y] [D] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La cour de céans, par arrêt du 18 janvier 2018, a confirmé cette décision sauf sur ses dispositions portant sur le montant de la liquidation de l’astreinte.

Il n’en demeure pas moins que les dispositions d’un jugement qui constatent ou donnent acte d’une renonciation à une demande ne sont pas revêtues de l’autorité de la chose jugée. En l’espèce, à la lecture du 19 janvier 2016, il apparaît clairement que M. [D] a abandonné ses demandes portant sur le commandement de payer que M. [G] lui a fait délivrer le 10 avril 2015, au visa des articles L 145-41 et L 145-17-1 du code de commerce et sur les loyers, aux motifs que lesdites demandes ne relèvent pas de la compétence du juge de l’exécution.

Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu à tort le premier juge, les demandes de M. [D] relatives au commandement de payer du 10 avril 2015 et les loyers n’ont pas été tranchées par ce jugement, confirmé sur ce point par l’arrêt du 18 janvier 2018, le juge de l’exécution s’étant borné à constater que l’appelant renonçait à ses demandes sur ce point comme ne relevant pas de sa compétence mais de celle du tribunal de grande instance, que l’intéressé avait au demeurant saisi par assignation du 17 novembre 2015.

Le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. [Y] [D] irrecevable en ses demandes doit donc être infirmé.

Par voie de conséquence, il appartient à la cour de statuer sur les prétentions formées par l’appelant dans le cadre du présent litige.

Sur la validité du commandement de payer délivré le 10 avril 2015

Conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, dans sa version en vigueur au moment de la délivrance du commandement de payer litigieux, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, M. [I] [G] a notifié à M. [Y] [D], par acte extra-judiciaire du 10 avril 2015, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 70.680,30 €, outre 818 € au titre des charges.

Il est stipulé sur cet acte que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail ainsi que de l’article L 145-41 du code de commerce.

A ce commandement, sont annexés:

— l’acte de cession de droit au bail en date du 24 janvier 1992,

— un détail du décompte des loyers et charges réclamés sur une période courant de janvier 2009 à avril 2015.

M. [Y] [D] conclut à la nullité de ce commandement pour les motifs suivants:

— le bailleur ne justifie pas de l’existence d’une clause résolutoire prévue au bail,

— s’agissant des loyers réclamés: ceux-ci sont prescrits et, en tout état de cause, non fondés, en l’absence de révision régulière depuis le dernier montant accepté par le locataire pour le terme du 1er janvier, à savoir une somme mensuelle de 841,47 €.

Sur le premier point, il convient de rappeler que la clause résolutoire ne pouvant être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, ce manquement doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire et les conditions d’appréciation d’une telle clause doivent être interprétées strictement.

Ainsi le défaut de paiement des loyers doit être contractuellement sanctionné par l’existence d’une clause résolutoire stipulée au bail.

Le bailleur, qui a fait délivrer un commandement de payer les loyers au terme duquel il indique qu’il entend se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, doit justifier d’une stipulation contractuelle expresse en ce sens.

Or, les consorts [G] ne développent, dans leurs écritures en cause d’appel, aucune explication sur ce point et s’abstiennent de communiquer le contrat de bail initial du 1er octobre 1991.

L’acte de cession de droit au bail qui est annexé au commandement de payer est muet sur l’existence d’une quelconque clause résolutoire et mentionne uniquement que ' cette cession est faite à charge pour le cessionnaire d’exécuter toutes les clauses, charges et conditions du bail dont le droit est présentement cédé, et en particulier de payer le loyer aux dates convenues’ , ce qui ne permet pas de conclure à la présence d’une telle stipulation dans le contrat original.

En conséquence, les intimés ne pouvaient pas délivrer un commandement de payer les loyers et visant la clause résolutoire alors qu’ils échouent à démontrer que le bail comporte une telle clause.

De ce seul chef, le commandement du 10 avril 2015 est donc nul et de nul effet sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par M. [D].

Celui-ci en tire pour conséquence que les demandes formulées au titre du commandement ne peuvent qu’être rejetées, conséquence de la nullité de cet acte.

Toutefois, la cour constate que les consorts [G] ne formulent aucune demande au titre de ce commandement de payer, en ce qu’ils ne réclament ni la résiliation du bail, ni l’expulsion du locataire, ni sa condamnation au paiement de sommes qui seraient dues en vertu du bail liant les parties.

Sur la demande au titre de la fixation du loyer mensuel

M. [D] sollicite la fixation du loyer mensuel dû, à compter du 2ème trimestre 2010, à la somme de 841,47 € correspondant à ce qui, selon lui, a été accepté par les parties lors de leur dernier échange à cet égard et ce, en l’absence de révision régulière.

Il ne verse cependant aucune pièce afin de justifier d’une part, du quantum du loyer qu’il entend voir fixer et, d’autre part, de l’existence d’un accord entre les parties sur un tel montant.

Au contraire, les éléments du dossier établissent que des courriers ont été échangés entre les parties au cours de l’année 2013 dans le cadre de l’établissement d’un nouveau bail, à la lecture desquels il apparaît que M. [I] [G] proposait un loyer révisé à 1.074 € par mois, correspondant à celui qui avait été fixé, tandis que le preneur offrait de verser 900 € par mois.

En l’état de ces éléments plus que parcellaires, la cour ne peut que débouter M. [D] de cette de prétention.

Sur les autres demandes de M. [D]

M. [D] sollicite, en outre:

— l’autorisation de suspendre le paiement du loyer non prescrit jusqu’au complet règlement du litige et l’exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur,

— la condamnation in solidum des consorts [G] à lui verser une somme de 11.000 € au titre de son préjudice de jouissance.

Il soutient que malgré les mises en demeure successives et les interventions sommaires effectuées en 2013 à l’initiative de M. [I] [G], les infiltrations persistent à ce jour, l’amiante est toujours présente et les locaux ne sont pas remis en état malgré la condamnation prononcée par le tribunal de grande instance de Marseille le 15 mai, 2008, confirmé par un arrêt de cette cour du 18 mars 2010.

Il relate avoir ainsi subi d’autres sinistres en 2017 et 2018.

Les consorts [G] indiquent avoir fait procéder à de nombreux travaux entre 2013 et 2016 et que la nature et l’ampleur des réparations à effectuer n’ont pas été déterminées de manière précise.

Sur ce dernier point, la lecture des différentes décisions de justice qui ont précédé la présente procédure révèle que les travaux réclamés au bailleur étaient clairement identifiés, à savoir effectuer les travaux de remise en état de la toiture dans un état critique afin de mettre fin aux infiltrations et incluant l’éradication des fibres d’amiante affectant ladite toiture ainsi qu’il en ressort de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 janvier 2018.

Il convient de rappeler que dans cette décision, la cour a, notamment:

— liquidé l’astreinte prononcée par le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 15 mai 2008, confirmé par l’arrêt du 18 mars 2010, à la somme de 30.672 €pour la période comprise entre le 20 avril 2010 et le 19 avril 2017,

— condamné in solidum les consorts [G] au paiement de cette somme,

— dit que l’astreinte se poursuit jusqu’à exécution complète de l’obligation de mise en état et en conformité des lieux loués, laquelle comprend l’éradication de l’amiante.

M. [D] prétend que les réparations n’ont toujours pas été effectuées et avoir subi de nouveaux sinistres en 2017 et 2018 mais ne produit, au soutien de telles affirmations, que des courriers de sa part ou des photographies qui ne démontrent, rien en ce qu’il n’est pas possible de déterminer à quoi elles se rapportent. De surcroît et alors que l’astreinte se poursuit, il n’a pas saisi à nouveau le juge de l’exécution aux fins de procéder à sa liquidation.

En l’absence d’élément probant sur la persistance des désordres, l’appelant sera débouté de ses demandes relative à la suspension du paiement des loyers et tendant à l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Constate que M. [Y] [D] se désiste de ses demandes à l’encontre de M. [L] [G],

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Déclare M. [Y] [D] recevable en ses demandes,

Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 avril 2015 est nul et de nul effet,

Constate que Mme [W] [H] veuve [G] et M. [R] [G] ne formulent, cependant, aucune demande au titre de ce commandement,

Déboute M. [Y] [D] de sa demande tendant à la fixation du loyer mensuel dû à la somme de 841,47 € par mois,

Déboute M. [Y] [D] de ses demandes aux fins d’être autorisé à suspendre le paiement du loyer et d’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

Condamne in solidum Mme [W] [H] veuve [G] et M. [R] [G] à payer à M. [Y] [D] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [W] [H] veuve [G] et M. [R] [G] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,