COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 OCTOBRE 2025

N° 2025/599

Rôle N° RG 25/03280 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOROB

[U] [Z]

C/

S.A. ADOMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Arielle LACONI

M^e Paul GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 06 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/06923.

APPELANTE

Madame [U] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002861 du 10/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

née le 16 Novembre 2011 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ADOMA,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de résidence en date du 2 juillet 2020, la société anonyme (SA) Adoma a attribué à Mme [U] [Z] un logement n° C208 situé à la résidence [Adresse 2], à [Localité 3] moyennant une redevance mensuelle initiale de 453,91 euros, outre la consommation d’eau.

Le 1er juillet 2024, la société Adoma a mis en demeure Mme [Z] de régler sa dette dans le délai d’un mois à compter de sa notification, à défaut de quoi la résiliation sera acquise de plein droit conformément à l’article 11 du contrat de résidence.

Soutenant que Mme [Z] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er août 2024, la société Adoma, l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, devant le juge du contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 mars 2025, ce magistrat a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence étaient réunies à la date du 1er août 2024 ;

— ordonné en conséquence à Mme [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier de la force publique ;

— dit que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [Z] à verser à la société Adoma, à titre provisionnel, la somme de 6 387,57 euros, décompte arrêté au 10 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 886,95 euros à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à la redevance actuelle fixée à la comme de 497,96 euros à ce jour, qui sera révisée selon les conditions prévues au contrat, à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— rejeté la demande de la société Adoma formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [H] dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 17 mars 2025, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Adoma formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de la société Adoma formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau :

à titre principal,

— constater que la dette locative fait l’objet d’un effacement à hauteur de la somme de 6 887,51 euros ;

— dire et juger que les poursuites engagées pour la dette locative à hauteur de la somme de 6 887,51 euros au 6 mars 2025 et à hauteur de 6 853,98 euros au 2 juillet 2025 se heurtent à des contestations sérieuses ;

— débouter la société Adoma de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— déduire de la dette locative pour laquelle elle est poursuivie la somme de 6 887,51 euros traités dans le cadre du surendettement ;

— lui octroyer des délais de paiement de 36 mois pour l’éventuel solde ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans la convention pendant la durée des délais de paiement accordés ;

— dire et juger qu’en cas de paiement de l’intégralité de la somme mise à sa charge dans les délais impartis, la clause résolutoire sera privée de tous ses effets ;

en tout état de cause,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisser à la charge de la société Adoma les dépens de l’instance ;

— débouter la société Adoma de toutes ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Adoma sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— condamne Mme [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rejette toutes demandes et conclusions contraires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exéxution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L 633-1 alinéa 1 du du code de la construction et de l’habitation, un logement-foyer dénommé est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

L’article L 633-2 dernier alinéa du même code énonce que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir notamment en d’inexécution de la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave et répété au règlement intérieur.

L’article L 633-3 II a) du même code prévoit que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis d’un mois dans le cas susvisé. La résiliation peut être décidée pour impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Les III et IV du même article stipulent que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de résidence en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En application de l’article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. L’article L 722-5 alinéa 1 du même code fait interdiction au débiteur, à compter de la décision de recevabilité de sa demande, de régler tout ou partie des créances autres qu’alimentaires, y compris donc ses loyers impayés.

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur notifie au débiteur la résiliation du contrat, la décision de recevabilité intervient pendant le délai imparti, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue après l’expiration du délai imparti, la condition résolutoire est alors acquise et la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence énonce que le contrat pourra être résilié à l’initiative du gestionnaire en cas d’inexécution de la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave et répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produira effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par courrier recommandé en date du 1er juillet 2024, la société Adoma a mis en demeure Mme [Z] de régler le solde débiteur de 4 381,07 euros arrêté au 1er juillet 2024, échéance du mois de juin comprise, dans un délai de 8 jours, à défaut de quoi le contrat sera résilié de plein droit à l’expiration d’un délai d’un mois en application de l’article 11 du contrat.

Dès lors que Mme [Z] ne conteste pas ne pas avoir régularisé sa dette dans le délai d’un mois suivant la notification de la résiliation par lettre recommandée avec accusé de réception, c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de résidence par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat à effet au 1er août 2024.

En effet, la décision de recevabilité de la demande de surendettement de Mme [Z] et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’ayant été prononcée que le 15 mai 2025, elle n’avait, jusqu’à cette date, aucune interdiction de régler sa dette locative telle que déclarée à la commission à hauteur de 6 887,57 euros arrêtée au 15 mai 2025. Cette décision ne prive donc pas la société Adoma de son droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue un mois après la mise en demeure restée infructueuse à la date du 1er août 2024, soit avant même la saisine de la commission et la décision de recevabilité intervenue le 15 mai 2025.

De plus, si la même commission a, par décision en date du 4 septembre 2025, orienté le dossier de Mme [Z] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, à savoir l’effacement total de ses dettes, l’apurement de l’arriéré locatif par l’effacement de la dette ne prive pas le bailleur de son droit de faire constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire intervenue un mois après la mise en demeure restée infructueuse à la date du 1er août 2024, soit avant la décision de recevabilité intervenue le 15 mai 2025.

Les conditions de la résiliation de plein droit du contrat de résidence étant réunies, il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat à effet au 1er août 2024.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, aux termes de l’article 5 du contrat de résidence, Mme [Z] est redevable d’une redevance payée mensuellement à terme échu, et au plus tard le 5ème jour du mois suivant. Il s’agit d’une redevance qui évolue chaque année en fonction de règles fixées reproduites en annexe 1.

Le dernier décompte produit par la société Adoma fait état d’une dette locative proprement dite de 6 146,34 euros, déduction faite des frais de contentieux et de dégradation du mobilier mentionnés au débit du compte locatif, arrêtée à la date du 17 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Mme [Z], qui ne conteste pas ce décompte, se prévaut de l’effacement de sa dette.

Si le dossier de Mme [Z] a été orienté, le 4 septembre 2025, par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, avec effacement total de ses dettes, il ne s’agit pas de mesures imposées et définitivement adoptées. En effet, dans sa décision du 4 septembre 2025, la commission précise bien qu’il s’agit d’une 'réorientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire’ faisant suite à une 'réévaluation de [sa] situation financière', à la suite de quoi elle 'se réunira de nouveau pour décider de l’effacement de [ses] dettes’ et lui enverra un courrier l’informant du détail de cette décision.

Dans ces conditions, l’obligation pour Mme [Z] de régler une provision de 6 387,57 euros, suivant décompte arrêté au 10 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier, à valoir sur l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [Z] à verser à la société Adoma, à titre provisionnel, la somme de 6 387,57 euros, décompte arrêté au 10 janvier 2025 incluant la mensualité de janvier, correspondant à l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 886,95 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à compter du 1er mars 2019 aux contrats en cours, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Selon le paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, celui-ci a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions précisés dans ledit paragraphe.

Il résulte du paragraphe VII du même article que, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Le paragraphe VIII du même article énonce que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, ce dernier suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement. Lorsqu’en application de l’article L 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans susvisé, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il reste qu’aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 24 susvisé ne s’applique pas aux logements-foyers, seuls les articles 6 et 20-1 imposant la délivrance d’un logement décent étant applicables.

En l’espèce, si le dernier décompte versé aux débats par la société Adoma révèle que Mme [Z] a repris le paiement de ses échances courantes postérieurement à la décision de recevabilité de son dossier par la commission de surendettement le 15 mai 2025, soit à compter du mois de juin 2025, et a réglé les frais de contentieux et de dégradation du mobilier réclamés, il n’en demeure pas moins que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements-foyers.

Dans ces conditions, Mme [Z] ne peut prétendre à la suspension de plein droit de la résiliation du contrat de résidence consenti par la société Adoma.

Si elle est en droit de solliciter des délais de paiement de droit commun, il convient de relever qu’elle ne justifie pas de ses capacités financières à apurer en plusieurs mensualités sa dette locative de plus de 6 000 euros, laquelle n’a, à ce jour, fait l’objet d’aucun effacement.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné à Mme [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Adoma pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier de la force publique ;

— dit que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à la redevance actuelle fixée à la comme de 497,96 euros à ce jour, qui sera révisée selon les conditions prévues au contrat, à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Z], succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance.

Pour les mêmes raisons, elle sera tenue aux dépens d’appel.

En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique respective des parties, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas alloué à la société Adoma de somme pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour les mêmes raisons, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la SA Adoma de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [U] [Z] aux entiers dépens d’appel.

La greffière La présidente