COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 05 Février 2024

N° 2023/24

Rôle N° RG 23/06142 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLZTW

[Z], [X], [K] [M]

[D], [S] [M] ÉPOUSE [V]

[I] [J]

[O] [J]

C/

[N] [H]

S.A.S. ELLEY GROUPE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-baptiste [E]

M^e Paul GUEDJ

M^e Pierre-yves IMPERATORE

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 21 Août 2023.

DEMANDEURS

Madame [Z], [X], [K] [M], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

Madame [D], [S] [M] ÉPOUSE [V], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [I] [J] agissant en qualité d’héritier de Madame [F], [A] [T] épouse [J] née le 26 Janvier 1964 à [Localité 8] et décédée le 03 Octobre 2022 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [O] [J] agissant en qualité d’héritière de Madame [F], [A] [T] épouse [J], née le 26 Janvier 1964 à [Localité 8] et décédée le 03 Octobre 2022 à

[Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-baptiste POLITANO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Monsieur [N] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE assisté de M^e Fabrice LABI avocat au barreau de Marseille,

S.A.S. ELLEY GROUPE, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, M^e David LAYANI avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2023 en audience publique devant

Véronique NOCLAIN, Président,

déléguée par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2024..

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 05 Février 2024.

Signée par Véronique NOCLAIN, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V] et madame [F] [T] épouse [J] ont été propriétaires d’un immeuble indivis sis [Adresse 2].

Elles ont mandaté l’agence immobilière ENERGIE IMMOBILIER (SAS ELLEY GROUPE) et régularisé en juin 2019 un mandat de vente du bien indivis pour un prix de vente de 107.000 euros avec 7.000 euros de rémunération du mandataire soit 100.000 nets vendeur.

Monsieur [N] [H] a pris contact avec le notaire des propriétaires afin d’acquisition du bien. Un rendez-vous lui a été fixé le 5 août 2019. Les vendeurs ont refusé la passation de la vente.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2020, monsieur [N] [H] a fait assigner madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V] et madame [F] [T] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de dire la vente parfaite au prix de 107.000 euros.

Parallèlement, les vendeurs ont fait assigner la SAS ELLEY GROUPE devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins notamment de la faire intervenir à l’instance en cours.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a notamment:

— déclaré parfaite au prix de 107.000 euros la vente du bien immobilier sis, [Adresse 2] au profit de monsieur [N] [H];

— dit que la décision vaut acte de vente et sera publiée comme telle à la conservation des hypothèques;

— condamné in solidum madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V], monsieur [I] [J] et madame [O] [J], ès qualités d’héritiers de [F] [T] épouse [J], décédée le 3 octobre 2022, à verser à la SAS ELLEY GROUPE la somme de 7.000 euros au titre de la commission de vente prévue au mandat;

— condamné in solidum madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V], monsieur [I] [J] et madame [O] [J], ès qualités d’héritiers de [F] [T] épouse [J], décédée le 3 octobre 2022, à verser à la SAS ELLEY GROUPE la somme de 4.000 euros et à monsieur [N] [H] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens;

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 21 avril 2023, madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V], monsieur [I] [J] et madame [O] [J], ès qualités d’héritiers de [F] [T] épouse [J], ont interjeté appel de la décision sus-dite.

Par acte d’huissier du 9 août 2023 reçu et enregistré le 21 août 2023, les appelants ont fait assigner monsieur [N] [H] et la SAS ELLEY GROUPE devant le premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence au visa de l’article 514-3 du code de procédure civile aux fins d’ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré et condamner les défendeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les demandeurs ont maintenu lors des débats du 27 novembre 2023 leur assignation et donc, leurs demandes initiales.

Par écritures précédemment notifiées aux demandeurs et à monsieur [N] [H] le 13 octobre 2023 et maintenues lors des débats, la SAS ELLEY GROUPE a demandé de constater que les conditions de l’article 514-3 du code de procédure civile ne sont pas remplies et de rejeter les prétentions des consorts [M], [V] et [J] en les condamnant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par écritures signifiées le 13 octobre 2023, monsieur [N] [H] a sollicité le rejet des demandes, fins et prétentions des consorts [V], [M] et [J] et leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, distraits au profit de la SCP COHEN-GUEDJ.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un examen complet des moyens soutenus.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de droit de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

La recevabilité de la demande

Pour la recevabilité de leur demande d’arrêt de l’exécution provisoire, la demanderesse doit faire la preuve qu’elle a présenté en 1ère instance des observations sur l’exécution provisoire ou que l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En l’espèce, il résulte de la lecture du jugement déféré que madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V], monsieur [I] [J] et madame [O] [J], ès qualités d’héritiers de [F] [T] épouse [J], ont demandé 'si le tribunal venait à faire droit aux prétentions de monsieur [N] [H], dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire'.

Les demandeurs ont donc rempli la condition de recevabilité prévue par l’article 514-3 du code de procédure civile.

Le bien-fondé de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Les demandeurs doivent démontrer de façon cumulative qu’ils disposent d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation du jugement déféré et que l’exécution immédiate de la décision critiquée risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Les demandeurs font état de l’existence de moyens sérieux réformation du jugement déféré dans ces termes:

— le mandat de vente est nul au visa des articles 1137 et 1138 du code civil en raison de la collusion frauduleuse ayant existé entre monsieur [H] et l’agent immobilier en charge du bien litigieux; or, ce bien a été sous-évalué, ce qui constitue un dol;

— le contrat de vente est nul au visa des articles 1112-1 et 1138 du code civil; monsieur [H] est un professionnel de l’immobilier et ne pouvait donc méconnaître les informations contenues dans le contrat ni le fait que l’offre formulée apparaissait très avantageuse; son silence est volontaire alors qu’il allait obtenir un bien à une valeur vénale proche de la lésion;

— le mandat de vente est nul au visa de l’article 815-3 du code civil du fait du défaut de ratification par madame [M] en sa qualité d’indivisaire; le 1er juge n’a pas statué sur ce moyen.

Les demandeurs ajoutent qu’en temps qu’appelants, si la cour n’entendait pas retenir la collusion frauduleuse ni la faute liée au dol, ils engageraient alors à titre subsidiaire la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière pour non-respect de son obligation de conseil et de sous-évaluation.

En réplique, la SAS ELLEY GROUPE affirme que:

— le 1er juge a parfaitement analysé les faits de la cause, alors qu’il ne disposait pas de la pièce relative à la déclaration de succession par les héritiers à hauteur de la somme de 90.000 euros;

— il serait scandaleux que les appelants puissent échapper au paiement de l’article 700 auquel ils ont été condamnés en 1ère instance;

— la société ELLEY GROUPE n’a pas commis de faute; à ce titre ' ce n’est que mensonge et manipulation'; la société ELLEY GROUPE n’a pas sous-estimé un bien et ne connaissait pas l’acquéreur; la production d’une simple contre-estimation réalisée par un expert non agréé ni l’affirmation d’un prétendu compromis à 190.000 euros ne permet d’affirmer le contraire;

— les demandeurs ont volontairement caché au tribunal que l’estimation du bien a été réalisée par l’agence en novembre 2018 alors que le mandat de vente a été signé en juin 2019, soit plus de 7 mois après;

— les vendeurs ont été accompagnés dans les échanges par monsieur [E], leur avocat dans la présente procédure, et ont donc été conseillés par un professionnel aguerri; le société ELLEY GROUPE se réserve d’ailleurs le droit de diligenter une action pénale contre monsieur [E];

— lors de la déclaration de succession, les appelants ont déclaré le montant de 90.000 euros pour le bien litigieux auprès des services des impôts; l’évaluation faite en juin 2019 par l’agence ELLEY GROUPE à hauteur de 107.000 euros était donc conforme et même plus importante; les appelants n’ont à ce sujet pas produit la régularisation auprès des services des impôts.

En réplique, monsieur [N] [H] affirme que:

— les demandeurs ont une analyse à géométrie variable de la valorisation du bien immobilier, puis, de la commercialisation de ce bien; ce seul fait démontre l’absence de toute chance de réformation du jugement déféré.

La lecture du jugement déféré permet de noter que le 1er juge a analysé dans les limites des textes applicables le moyen exposé par les demandeurs au titre du dol, en précisant justement que ce dernier devait avoir existé avant la conclusion du contrat vicié pour constituer un vice du consentement et le moyen soulevé quant aux liens supposés entre monsieur [N] [H] et certains membres de la société ELLEY GROUPE, en réalité sans incidence puisqu’il n’était pas partie au contrat de mandat de vente et ne s’est manifesté que postérieurement; quant à la sous-évaluation supposée du prix de vente, le 1er juge retient à juste titre que l’agence a communiqué aux vendeurs l’estimation de la valeur du bien immobilier le 16 novembre 2016 alors que le mandat a été passé le 6 juin 2019, soit presque sept mois plus tard et ce, sans demandes d’autres évaluations ni saisine éventuelle d’une autre agence; le 1er juge a également relevé que l’estimation du bien à hauteur de 107.000 euros n’avait pas été justifiée aux débats et qu’aucun élément plus probant ne permettait de retenir une évaluation à hauteur de 190.000 euros.

Enfin, sur l’engagement de l’indivision, le 1er juge a bien répondu au moyen soulevé à ce sujet et a fait une juste application des dispositions de l’article 815-3 du code civil applicable en l’espèce.

La preuve de l’existence de moyens sérieux de réformation ou d’annulation du jugement déféré n’est donc pas démontrée.

En l’absence de cette preuve, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est mal fondée et sera donc écartée.

L’équité commande de faire application au cas d’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, sans distraction puisque le présent référé est sans représentation obligatoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, après débats en audience publique, par décision contradictoire

— Disons recevable mais non fondée la demande d’arrêt de l’exécution provisoire et écartons cette demande;

— Condamnons in solidum madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V], monsieur [I] [J] et madame [O] [J], ès qualités d’héritiers de [F] [T] épouse [J], à payer à monsieur [N] [H] la somme de 2.000 euros et à la SAS ELLEY GROUPE la somme de 1.500 au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamnons in solidum madame [Z] [M], madame [D] [M] épouse [V], monsieur [I] [J] et madame [O] [J], ès qualités d’héritiers de [F] [T] épouse [J] aux dépens du référé.

Ainsi prononcé par la mise à disposition de la présente décision au greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 5 février 2024, prorogé au 12 février 2024, date dont les parties comparantes ont été avisées à l’issue des débats.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE