COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2024

N° 2024/ 270

N° RG 21/02753

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG72N

[S], [K], [F], [M] [D]

[J], [N] [L] épouse [D]

[Z], [I], [E] [D]

C/

[R] [W]

[Y] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-José COUDERC-POUEY

M^e Fanny ROSTAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 01 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01493.

APPELANTS

Monsieur [S], [K], [F], [M] [D]

né le 08 Juin 1944 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2]

Madame [J], [N] [L] épouse [D]

née le 26 Mai 1941 à [Localité 6] (06), demeurant [Adresse 2]

Monsieur [Z], [I], [E] [D]

né le 22 Décembre 1974 à [Localité 3] (06), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Marie-José COUDERC-POUEY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Marilyn DIET, membre de la SCP DIET – DECONDE LE BUTOR, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [R] [W], assisté de l’ATIAM, mandataire judiciaire

né le 19 Septembre 1962 à [Localité 5] (59), demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [P]

née le 03 Mai 1980, demeurant [Adresse 1], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant en qualité de précédente curatrice de Monsieur [R] [W] désignée suivant jugement de placement sous curatelle renforcée rendu le 27 mai 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Grasse, statuant en qualité des tutelles

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/0077237 du 09/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentés par M^e Fanny ROSTAN, avocat au barreau de GRASSE, ayant pour avocat plaidant M^e Romain FESSAGUET, avocat au barreau de TOULOUSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [S] [D] ont donné à bail à M. [R] [W] un appartement à usage d’habitation appartenant aux consort [D], situé [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat en date du 13 juillet 2018 pour un loyer mensuel de 700 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M.[S] [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2019.

Par acte d’huissier en date du 24 mars 2020, M. [S] [D], M.[Z] [D] et Mme [J] [D] ont assigné M.[R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de GRASSE pour obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Ils ont également assigné Mme [Y] [P], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, curatrice de M.[R] [W].

Celui-ci a été placé sous sauvegarde de justice le 12 décembre 2019 et sous curatelle renforcée le 27 mai 2020.

Par jugement rendu le 1er décembre 2020, le Tribunal a:

DECLARE irrecevables les demandes formées par M. [S] [D], M. [Z] [D] et Mme [J] [D] à l’égard de M. [R] [W] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation.

DECLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de Mme [Y] [P].

CONDAMNE M.[R] [W], assisté de sa curatrice Mme [Y] [P], à verser à M. [S] [D], M. [Z] [D] et Mme [J] [D] la somme de 7.131,10 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2020) avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.500 euros à compter du 15 octobre 2019.

DIT n’y avoir lieu a application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M.[R] [W], assisté de sa curatrice Mme [Y] [P], aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 22 février 2021, les consorts [D] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

RECEVOIR M. [S] [D], Mme [J] [D] et M. [Z] [D] en leur appel,

REFORMER le jugement entrepris sur les chefs suivants :

— En ce qu’il déclare irrecevables les demandes formées par M. [S] [D], M. [Z] [D] et Mme [J] [D] à l’égard de M.[R] [W] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation,

— En ce qu’il dit n’y avoir lieu à application de I’article 700 du Code de procédure civile,

Ce faisant,

Vu les pièces versées aux débats,

DECLARER que les appelants produisent la lettre de Maître [O] du 25 mars 2020 aux termes de laquelle l’Huissier de justice dénonçait l’assignation au Préfet des Alpes-Maritimes avec les deux accusés de réception électronique EXPLOC de la Préfecture des Alpes-Maritimes, conformément aux dispositions de I’article 24 lll de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

DECLARER que la dénonce de l’assignation du 24 mars 2020 a bien été effectuée auprès du Préfet des Alpes-Maritimes le 25 mars 2020 par Maître [O], Huissier de justice, soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 2 juin 2020, conformément aux dispositions de I’article 24 Ill de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

DECLARER recevables les demandes des Consorts [D],

Vu I’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1741 du Code Civil,

Vu la libération des lieux loués par Monsieur [W] au 5 novembre 2021,

Vu les pièces versées aux débats,15

DECLARER que le logement a été libéré le 5 novembre 2021 par M.[W],

DECLARER que le logement a été restitué dans un état de saleté important et en mauvais état d’entretien avec des dégradations, nécessitant sa remise en état,

CONDAMNER M.[W] [R] assisté de sa curatrice Mme [P] au paiement de la somme de 3.793,19 Euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges pour la période allant de juillet 2021 au 5 novembre 2021 et au titre des frais de remise en état du logement, sauf à parfaire et outre intérêts au taux légal prévu par I’article 1231-6 du code civil, Avec capitalisation des intérêts jusqu’au parfait paiement, selon les dispositions de I’article

1343-2 du Code Civil.

DEBOUTER M. [W] et Mme [P] de toutes leurs demandes,

CONDAMNER M. [W] [R] assisté de sa curatrice Mme [P] au paiement aux Consorts [D] de la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de I’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER M. [W] [R] assisté de sa curatrice Mme [P] aux entiers dépens d’appel, en application des dispositions de I’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— que l’assignation a bien été dénoncée au préfet par huissier de justice le 25 mars 2020 soit plus de deux mois avant l’audience du 2 juin 2020 conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ce qui rend recevable leur action en demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— que les demandes en résiliation du bail et en expulsion sont devenues sans objet du fait de la restitution du logement par M.[W] le 5 novembre 2021,

— que la dette locative retenue par le premier juge et reconnue par M.[W] existait bien lors du jugement, quand bien même postérieurement des paiements sont intervenus pour un montant de 6 831,10€ le 14 mai 2021 de la caution de M.[W],

— qu’il reste dû par M.[W] au 5 novembre 2021 la somme de 3 793,19€ (898,69€ au titre des loyers et charges + 3 594,50€ au titre des réparations locatives – 700€ de dépôt de garantie).

M.[W] et Mme [P], es qualité de curatrice de M.[W] concluent:

REJETER toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

CONSTATER que les demandes formulées par les consorts [D] au titre de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire sont devenues sans objet,

CONFIRMER le jugement rendu le 1 er décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Grasse en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par les consorts [D] à l’encontre de Mme [P] à titre personnel,

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes nouvelles formulées par les consorts [D] au titre des frais de remise en état,

DEBOUTER les consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNER la compensation entre la somme de 1.263 € ayant fait l’objet d’un effacement par décision de la Commission de surendettement avec la somme de 898,69 € réclamée par les consorts [D] au titre de l’arriéré locatif et des charges pour la période de juillet 2021 au 5 novembre 2021,

CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [D], Madame [J] [L] épouse [D] et Monsieur [Z] [D] à verser une somme de 1.500 € à Mme [Y] [P], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent:

— que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a jugé irrecevable l’action des consorts [D] à l’encontre de Mme [P] nommément,

— que les demandes de résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet,

— que le locataire conteste l’arriéré locatif de juillet 2021 au 5 novembre 2021, date de son départ, à hauteur de 898,69€, sa dette locative d’un montant de 1263€ ayant été effacée par décision de la commission de surendettement des particuliers le 15 juillet 2021, alors même qu’elle a été réglée par la caution, lui même versant depuis janvier 2021 500€ par mois outre l’APL de 189€ ramenée à 30€, faute pour les bailleurs de délivrer les quittances de loyers et d’informer la CAF de la reprise de paiement des loyers,

— que la demande au titre des réparations locatives formulée pour la première fois en cause d’appel est irrecevable, qu’en tout état de cause il conteste devoir une quelconque somme à ce titre.

La clôture a été prononcée le 12 juin 2023.

Par courrier du 1er juin 2023, les consorts [D] ont sollicité le rejet des conclusions d’intimés n°2 signifiées le 26 mai 2023 soit tardivement par rapport à la clôture.

Par courrier du 9 juin 2023, les intimés font valoir que si leurs conclusions ont été notifiées peu avant la clôture, les appelants disposaient d’un délai suffisant pour y répondre.

La décision a été mise en délibéré au 20 septembre 2023.

Par arrêt avant dire droit du 20 septembre 2023, la réouverture des débats a été prononcée pour régularisation de la procédure eu égard au nouveau curateur de M.[W].

Par jugement du tribunal judiciaire de GRASSE Service de la protection des majeurs en date du 19 octobre 2023, a prononcé la mainlevée de la mesure de protection confiée à l’ATIAM.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu 'il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L 'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic ''.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’assignation a bien été dénoncée au préfet des Alpes Maritimes par Me [O], huissier de justice, le 25 mars 2020, comme l’établissent son courrier et les deux accusés de réception électronique EXPLOC de la préfecture.

En outre, le délai de plus de deux mois entre la notification du 25 mars 2020 et l’audience de première instance fixée au 2 juin 2020 a bien été respecté, de sorte que le jugement est infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action des consorts [D] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation.

Pour autant, M.[W] ayant libéré les lieux et restitué le logement le 5 novembre 2021, les parties sont d’accord pour considérer que la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire comme celle en expulsion sont sans objet.

Sur l’action engagée à l’égard de Mme [Y] [P]

Retenant que Mme [Y] [P] assistait M.[W] en qualité de curatrice, c’est valablement que le premier juge a dit que les demandes des consorts [D] en condamnation conjointe de cette dernière sont irrecevables.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La dette locative ayant évolué depuis le jugement entrepris, il convient de l’actualiser.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de loyers et charges de juillet 2021 au 5 novembre 2021 (date du départ) déduction faite des versements reçus s’élève à la somme de 898,69€.

Si une dette de loyers de 1263€ a fait l’objet d’un effacement par la commission de surendettement des particuliers, il s’agit de loyers de novembre 2020 à mai 2021 soit antérieurs à ceux sollicités et postérieurs à ceux dus au 31 octobre 2020 et réglés par le versement de la caution de 6 831,10€.

M.[W] ne justifie pas de la reprise du règlement de son loyer courant ni d’avoir perçu des allocations logements postérieurement à février 2021, or il est rappelé que la dette dont le paiement est sollicité concerne la période de juillet 2021 au 5 novembre 2021.

Il ne peut être reprocher aux bailleurs de ne pas avoir délivré de quittances de loyers pour des loyers non intégralement réglés.

Il résulte de l’article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

La demande relative aux réparations locatives est nécessairement l’accessoire, la conséquence ou le complément de la demande principale en résiliation du bail, de sorte qu’elle est recevable même si sollicitée pour la première fois en appel.

Les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, les deux états des lieux ont été établis amiablement au contradictoire des deux parties.

Si l’état des lieux d’entrée indique une peinture du plafond et des murs de l’entrée en très bon état, comme pour le plafond de la chambre, rien n’est indiqué pour les murs de la chambre et l’état de la peinture des murs et plafond du séjour comme de la salle de bain ou de la cuisine est noté bon.

A la sortie l’état des lieux, manuscrit, tenant sur une page, note 'peinture totale à refaire', 'murs très sales tachés café et jaunis par la fumée de cigarettes’ sans davantage de précision alors que le logement a été occupé depuis plus de 3 ans.

Cette imprécision ne permet pas qu’il soit fait droit à la demande de réfection de la peinture de l’appartement à hauteur de la somme de 2 905,10€.

Rien n’est indiqué sur l’état des lieux d’entrée concernant des climatiseurs, notamment quant à leur état d’entretien, ni à la mise à disposition d’une télécommande, de sorte qu’aucune indemnisation au titre des réparations locatives ne peut être accordée à ce titre.

Rien n’étant davantage indiqué concernant l’état du pare douche dans l’état des lieux d’entrée aucune indemnisation ne saurait être accordée à ce titre également.

L’état des lieux d’entrée note un abattant double dans les WC en très bon état, l’état des lieux de sortie précise que 'l’abattant toilette ne tient pas', de sorte qu’il est fixé à la somme de 50,40€ le montant de la réparation locative à ce titre.

En conséquence, le compte entre les parties est le suivant:

dette locative au 5 novembre 2021 898,69€

réparations locatives 50,40€

à déduire dépôt de garantie -700,00€

TOTAL 249,09€

somme à laquelle M.[W] est condamné.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 1er décembre 2020 par le Tribunal judiciaire de GRASSE, juge des contentieux de la protection du pôle de proximité,

SAUF en ce qu’il a:

DECLARE irrecevable les demandes formées par les consorts [D] à l’encontre de Mme [Y] [P],

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[W], assisté de sa curatrice Mme [Y] [P] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

STATUANT à nouveau

DECLARE recevables les demandes formées par M. [S] [D], M. [Z] [D] et Mme [J] [D] à l’égard de M. [R] [W] en constat d’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation,

DIT sans objet les demandes formées par M. [S] [D], M. [Z] [D] et Mme [J] [D] à l’égard de M. [R] [W] en constat d’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion,

CONDAMNE M.[R] [W] à verser à M. [S] [D], M. [Z] [D] et Mme [J] [D] la somme de 249,09 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges pour la période allant de juillet 2021 au 5 novembre 2021 et au titre des frais de remise en état du logement outre intérêts au taux légal prévu à l’article 1231-6 du code civil,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT