COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 MAI 2024

N° 2024/333

Rôle N° RG 23/13779 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMD3V

[H] [Y]

[X] [I] épouse [Y]

C/

[T] [P]

[C] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cindy FRIGERIO

M^e Sophie JONQUET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 05 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02143.

APPELANTS

Monsieur [H] [Y]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/7804 du 20/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 14 Août 1980 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cindy FRIGERIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [X] [I] épouse [Y]

née le 30 Octobre 1991 à [Localité 6] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cindy FRIGERIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [T] [P],

né le 9 Décembre 1949 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE

Madame [C] [P],

née le 17 Avril 1951 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie JONQUET de la SCP SJ2A, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie LEYDIER, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par M^me Sophie LEYDIER, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige:

Suivant contrat du 1er août 2020, madame [C] [P] et monsieur [T] [P] (ci-après les époux [P]) ont donné à bail à monsieur [H] [Y] et madame [X] [I] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]) un appartement T3 situé [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer de 860 euros et d’une provision sur charge de 120 euros par mois.

Par acte du 10 janvier 2023, les époux [P] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement de payer la somme de 5 169,35 euros incluant, outre les loyers et charges impayés, les frais leur incombant.

Par acte du 3 mai 2023, les époux [P] ont fait assigner les époux [Y], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, principalement aux fins :

— de constater la résiliation du bail,

— d’ordonner leur expulsion sous astreinte,

— de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et d’une provision au titre de l’arriéré locatif incluant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés.

M. [H] [Y] a comparu à l’audience et son épouse, madame [X] [Y], n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 5 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré l’action des époux [P] recevable,

— constaté la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise au 10 mars 2023,

— ordonné en conséquence aux époux [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— ordonné qu’à défaut de libération volontaire et de remise des clés dans ce délai et, deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrrurier et de la force publique,

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [P], à titre provisionnel, 8 930 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2023 sur la somme de 5 010,52 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [P], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— rejeté la demande des époux [P] aux fins de conservation du dépôt de garantie,

— débouté les époux [Y] de leur demande reconventionnelle de délais de paiement de la dette locative,

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [P] 400 euros en application de I’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Y] aux dépens de I’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

— débouté Ies parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le premier juge a notamment considéré :

— que par acte d’huissier du 10 janvier 2023, les bailleurs avaient fait commandement à leur locataire d’avoir à leur payer Ia somme de 5 010,52 euros en principal (correspondant à l’arriéré des loyers impayés) et que celle-ci n’avait pas été intégralement réglée dans Ies deux mois, de sorte qu’il y avait lieu de constater la résiliation du bail par I’effet de Ia clause résolutoire acquise au 10 mars 2023, et à défaut de départ volontaire, d’ordonner l’expulsion des occupants,

— que le bailleur rapportait la preuve de sa créance arrêtée à la somme de 8 930 euros au 21 août 2023,

— qu’il n’y avait pas lieu d’autoriser les bailleurs à conserver le montant du dépôt de garantie, ce dernier étant restitué postérieurement au départ du locataire dans le cadre d’un dernier décompte locatif,

— que vu le montant de l’arriéré locatif et la situation personnelle et financière des locataires, il n’était pas possible de leur accorder des délais de paiement.

Par déclaration reçue au greffe le 8 novembre 2023, les époux [Y] ont interjeté appel de toutes les dispositions de l’ordonnance entreprise dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 18 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau :

— in limine litis, de juger que l’action diligentée par la SARL GLS, au nom et pour le compte des époux [P], est irrecevable, faute de formulaire unique de diagnostic social et financier obligatoire,

— au fond, de juger que les époux [Y] sont bien fondés à solliciter les plus larges délais de paiement,

— de juger qu’ils pourront solder leur dette locative sur 26 mois.

Par dernières conclusions transmises le 18 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, les époux [P], représentés par le cabinet Borne et Delaunay, SAS inscrite au RCS de Nice, demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de débouter les appelants de toutes leurs demandes,

Et y ajoutant, de condamner les époux [Y] à leur payer à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’instruction a été déclarée close par ordonnance en date du 13 mars 2024.

MOTIFS:

Sur la fin de non-recevoir soulevée par les appelants

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Il s’ensuit que les prétentions énoncées par les intimés concernant l’irrecevabilité de la demande formée in limine litis par les appelants, comme étant nouvelle en appel figurant en page 5 de leurs conclusions, non reprises dans le dispositif de celles-ci, ne seront pas examinées.

En vertu de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 : 'A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’état dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale des services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.'

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir effectué ces formalités puisqu’ils versent aux débats :

— l’accusé de réception électronique de la préfecture leur indiquant que la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives dans les Alpes Maritimes a bien été saisie, suite à la réception de la signification du commandement de payer délivré aux locataires, le 12 janvier 2023,

— un courrier du responsable de la maison des solidarités départementales de [Localité 7]-[Localité 3] en date du 23 mai 2023 leur demandant de lui faire parvenir leurs observations éventuelles, dans le cadre de la rédaction du diagnostic social et financier devant être transmis au tribunal de proximité avant l’audience, et l’imprimé dûment rempli par leurs soins le 31 mai suivant.

Les formalités susvisées ont bien été accomplies par les bailleurs, et aucune irrecevabilité de leur demande en résiliation du bail n’est encourue si l’assignation a bien été notifiée à la préfecture deux mois avant l’audience, mais que le rapport d’enquête sociale n’a pas été reçu par le juge au jour de l’audience, ce qui est le cas en l’espèce, les intimés faisant valoir à juste titre que la réalisation de ce diagnostic et sa transmission avant l’audience incombe au seul représentant de l’état dans le département.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les appelants sera rejetée et l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a déclaré l’action formée par les époux [P] recevable.

Sur la demande de délais de paiement

La cour constate que, si les appelants sollicitent la réformation de l’ordonnance entreprise, ils ne formulent aucune critique de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise au 10 mai 2023 ainsi que sur les condamnations provisionnelles prononcées à leur encontre au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité mensuelle d’occupation, de sorte qu’il y a lieu à confirmation de l’ordonnance entreprise de ces chefs.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il en résulte qu’en matière de baux d’habitation, tant qu’aucune décision constatant la résolution du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge saisi d’une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

En l’espèce, si les appelants prétendent être des débiteurs de bonne foi, ils ne contestent pas ne pas avoir commencé à apurer leur dette locative arrêtée à la somme de 8 930 euros au 21 août 2023, par le moindre règlement, même d’un faible montant, ce qui questionne leur capacité à respecter leur obligation de paiement du loyer, étant observé que les pièces qu’ils produisent montrent qu’ils bénéficient d’une allocation logement de 408 euros par mois, outre le RSA à hauteur de 913 euros pour le mois de décembre 2023, et qu’ils incluent dans leurs charges des factures de téléphonie mobile s’élevant à 82 euros pour le mois de novembre 2023 (ce montant étant manifestement disproportionné par rapport à leurs revenus).

Si les appelants font valoir que M. [Y] perçoit un revenu mensuel de 1516,21 euros, ils n’en justifient par aucune pièce (aucun contrat de travail ou fiche de paie n’étant produite), tandis que l’unique avis d’imposition sur les revenus de l’année 2022 ne fait apparaître aucun revenu.

En l’état de ces éléments, et alors que les époux [Y] ont à charge leur fille âgée de 5 ans, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté leur demande de délais de paiement compte tenu de leur situation financière et personnelle qui ne leur permet pas actuellement de faire face à leur dette locative.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné les époux [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’à payer aux époux [P], une indemnité de 400 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Succombant, les époux [Y] seront également condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’à régler aux époux [P], pris ensemble, une indemnité de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais qu’ils ont été contraints d’exposer pour assurer leur défense en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par les appelants et déclare les demandes formées par M. [T] [P] et Mme [C] [P] recevables,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne M. [H] [Y] et Mme [X] [I] épouse [Y] à payer à M. [T] [P] et Mme [C] [P] une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [Y] et Mme [X] [I] épouse [Y] aux dépens d’appel et dit qu’ils seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente