COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 12 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/444

N° RG 23/11841 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5FG

[X] [S] ÉPOUSE [N]

[P] [N]

C/

[O] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e POTHET

M^e ALEXANDRE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de DRAGUIGNAN en date du 05 Septembre 2023 enregistré (e) au répertoire général sous le n°23/1481 .

APPELANTS

Madame [X] [S] ÉPOUSE [N],

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Joseph-André POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur [P] [N],

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Joseph-André POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉE

Madame [O] [H]

née le [Date naissance 4] 1976 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidante

*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2024

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Présidente et Madame Ingrid LAVALLEE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions des parties :

Le 8 septembre 2022, madame [H] signait avec les époux [N] un compromis de vente pour un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7], avec stipulation d’une clause pénale de 72 000 € en cas de rétractation non fondée. Les époux [N] consignaient une somme de 36 000 € entre les mains du notaire.

Le 9 novembre 2022, jour de signature de l’acte de vente en la forme authentique, les époux [N] refusaient de réitérer la vente. Par lettre recommandée du 18 novembre 2022, ils rétractaient leur consentement au motif allégué d’un élément d’urbanisme nouveau porté tardivement à leur connaissance, à savoir un certificat d’urbanisme de nature à amputer la superficie du bien acquis.

Une ordonnance du 24 janvier 2023 du juge de l’exécution de Draguignan autorisait madame [H] à pratiquer une saisie conservatoire de créances aux fins de garantir le paiement de la somme de 72 000 €.

Les 6 et 7 février 2023, madame [H] faisait délivrer, entre les mains, de la société Janer Associés, notaires, et de la Société Générale, trois saisies conservatoires des sommes détenues pour le compte des époux [N] aux fins de garantie de paiement de la somme de 72 000 €. Le 8 février 2023, les trois saisies précitées étaient dénoncées aux époux [N].

Le 22 février 2023, les époux [N] faisaient assigner madame [H] devant le juge de l’exécution de Draguignan aux fins :

— à titre principal, de rétractation de l’ordonnance du 24 janvier 2023 et de mainlevée de toutes les saisies conservatoires subséquentes dénoncées le 8 février 2023,

— à titre subsidiaire, ordonner la mainlevée des saisies conservatoires dénoncées le 8 février 2023 sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— à titre infiniment subsidiaire, dire la saisie abusive au-delà du montant de 72 000 € et annuler toutes les mesures d’exécution forcée délivrées pour un montant supérieur à 72 000 €,

— en tout état de cause, condamner madame [H] au paiement de la somme de 40 000 € de dommages et intérêts outre une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles et aux dépens.

Un jugement du 5 septembre 2023 du juge de l’exécution de Draguignan :

— déboutait les époux [N] de toutes leurs demandes,

— condamnait les époux [N] au paiement d’une indemnité de 1 500 € pour frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Ledit jugement était notifié par voie postale aux époux [N] par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 16 septembre 2023. Par déclaration du 20 septembre 2023 au greffe de la cour, les époux [N] formaient appel du jugement précité.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 16 février 2024, auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé de leurs moyens, les époux [N] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— et statuant à nouveau,

— à titre principal, ordonner la rétractation de l’ordonnance rendue le 24 janvier 2023 n°23/366

autorisant à hauteur de 72 000€ des saisies conservatoires à la demande de madame [H] sur les sommes bloquées à la suite du compromis du 8 septembre 2022 sur le compte de maître [D], notaire, à hauteur de 36 000€,

— ordonner en conséquence la mainlevée de toutes les saisies-conservatoires et notamment celles dénoncées par les actes du 8 février 2023 à 13h15, 13h16 et 13h18,

A titre subsidiaire,

— ordonner la mainlevée des saisies-conservatoires pratiquées, dénoncées le 8 février 2023 à 13h15, 13h16 et 13h18,

— juger que cette mainlevée se fera sous astreinte de 150€/jour de retard à compter de la décision à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la saisie a été pratiquée de manière abusive aux delà des 72 000€ autorisés par l’ordonnance de ce siège du 24 janvier 2023,

En conséquence, annuler toutes mesures d’exécution forcée au-delà de l’autorisation présidentielle ayant amené à bloquer leurs comptes à hauteur de 99 133,04 €,

En tout état de cause,

— condamner madame [H] au paiement d’une somme de 40 000€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice économique, outre une indemnité de 5 000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [H] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la Selas Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils contestent l’existence d’un principe de créance et rappellent l’existence d’une offre du 20 août 2022 d’achat d’un bien immobilier de madame [H] pour le prix de 720 000 €.

Le compromis de vente du 8 septembre 2022 ne renseignait pas la situation urbanistique du bien et il a été procédé au séquestre de la somme de 36 400 € à titre de dépôt de garantie.

Suite à la demande de leur notaire du 19 octobre 2022 de communication du certificat d’urbanisme, ce dernier n’était remis que lors du rendez-vous du 9 novembre 2022 de signature de la réitération de la vente et mentionnait que l’immeuble était frappé d’alignement au profit de la commune afin d’agrandir la voie publique.

Suite à une mise en demeure du 11 novembre 2022 d’avoir à comparaître aux fins de réitération au motif notamment que leur notaire avait été informé des contraintes urbanistiques avant la signature du compromis, ils demandaient, le 21 novembre 2022, la levée du séquestre, refusée par courrier du 5 décembre suivant.

Ils affirment avoir exercé leur droit de rétractation et qu’en application de l’article L 271-2 alinéa 2 CCH, le professionnel est tenu de restituer les fonds séquestrés dans un délai de 21 jours à compter de la rétractation.

Ils contestent qu’un nouveau délai de rétractation ait été ouvert par l’effet d’un courrier de leur notaire du 12 août 2022 dont ils nient la réception et de courriels entre notaires du 29 août 2022 dont ils n’ont pas été destinataires selon attestation de leur expert informatique.

Ils rappellent que le litige porte sur des dispositions d’urbanisme non renseignées et non sur le droit de préemption de la commune et écartent la valeur probante du témoignage de monsieur [B], préposé du compagnon de l’intimée, sur la volonté de monsieur [F] de renoncer à la vente alors qu’il justifie avoir procédé à toutes les démarches préalables ( La Poste, assurance Generali, abonnement Total Energie, et relevé de compteur ).

Ils concluent à la découverte lors de la réitération de la vente, de nouveaux éléments de nature à modifier les éléments de cet acte et à ouvrir un nouveau délai de rétractation.

A titre subsidiaire, les époux [F] invoquent l’absence de menace dans le recouvrement de la créance aux motifs qu’ils ont été en capacité financière d’acheter un autre bien au [Localité 9] contre un prix de 670 000 €. Ils disposaient de 100 000 € de liquidités sur leurs comptes bancaires au jour de la saisie. Leurs revenus annuels étaient de 82 607 € au titre de l’année 2023.

Ils fondent leur demande de dommages et intérêts sur l’abus de saisie en l’état d’une autorisation pour garantir une créance de 72 000 € et de saisies conservatoires à hauteur d’un montant total de 99 133,04 €. Ils affirment que des mesures conservatoires pour un montant supérieur à 36 000 € établit une volonté d’humiliation. Enfin, ils soutiennent que le préjudice invoqué par madame [H] en lien avec son engagement d’acheter un autre bien sans certitude sur la vente du bien dont elle était propriétaire est imputable à sa négligence.

Aux termes de ses écritures notifiées le 3 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, madame [H] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— débouter les époux [N] de toutes leurs demandes,

— condamner les époux [N] au paiement d’une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles et aux entiers dépens incluant les frais du timbre dématérialisé.

Elle invoque une créance paraissant fondée en son principe aux motifs qu’un compromis de vente a été signé le 8 septembre 2022 suivi d’une sommation de comparaître le 9 novembre suivant aux fins de réitération de la vente en la forme authentique. Elle précise que si les appelants ont rétracté leur consentement et invoqué le défaut de transmission du certificat d’urbanisme, ce dernier avait été transmis à leur notaire par courriel du 29 août 2022 de sorte qu’ils ont changé d’avis tardivement et sans motif valable comme en témoigne monsieur [B]. Elle conclut à l’impossibilité pour leur notaire d’ouvrir un nouveau délai de rétractation dès lors que l’ensemble des documents d’urbanisme avaient été transmis le 29 août 2022 ainsi que son titre de propriété du 20 septembre 2018 mentionnant le droit d’alignement et l’emplacement réservé. Enfin, le projet d’acte établi par le notaire des appelants annexé à la sommation de comparaître du 21 octobre 2022 mentionne les informations précitées.

Elle invoque une rupture abusive de la relation contractuelle en l’état d’un changement tardif d’avis et une créance de 72 000 € au titre de la clause pénale outre les dommages et intérêts complémentaires prévus en page 29 du compromis de vente.

Au titre des menaces dans le recouvrement de la créance, elle invoque les manoeuvres opérées par les époux [N], anciens agents immobiliers, et leur incapacité à payer le complément de 36 000 € au titre du dépôt de garantie. Elle affirme que la propriété d’un bien immobilier n’est pas une garantie suffisante en l’absence de liquidités disponibles, celles existant ayant été utilisées pour financer des travaux et les placements en assurance-vie étant bloqués.

Elle conteste la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive en l’état de l’obligation réglementaire de tenir compte des opérations en cours pendant quinze jours et précise que l’huissier de justice mandaté a donné mainlevée du surplus de la saisie.

Elle rejette toute intention d’humilier les appelants et rappelle la nécessité de préserver ses droits dès lors qu’elle est débitrice d’une clause pénale de 103 000 € pour avoir été contrainte de renoncer sans motif à l’achat d’un autre bien immobilier acquis pour se reloger.

Aux termes de conclusions notifiées le 7 mai 2024, madame [H] demandait à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner les intimés au paiement d’une indemnité de 5 000€ pour frais irrépétibles outre les dépens. Elle réitérait la même argumentation à l’appui des trois nouvelles pièces n°26 à 29 communiquées simultanément.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 14 mai 2024.

Par conclusions de procédure notifiées le 21 mai 2024, les époux [N] demandaient à la cour de rejeter des débats les conclusions et pièces notifiées le 7 mai 2024 par madame [H], laquelle était informée de la date de clôture du 14 mai 2024 depuis le 3 octobre 2023. De plus, ils invoquent le manque de temps pour les examiner et y répliquer en l’état du pont de l’Ascension.

Par conclusions de procédure notifiées le 27 mai 2024, madame [H] demandait à la cour de recevoir ses dernières conclusions et pièces et de rejeter les demandes des époux [N]. Elle affirmait que ses conclusions n’apportaient pas d’éléments nouveaux importants et qu’en tout état de cause, les époux [N] disposaient du délai suffisant d’une semaine pour y répliquer.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la demande de rejet des débats des conclusions et pièces notifiées le 7 mai 2024 par madame [H],

Selon les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, madame [H] a déposé de nouvelles écritures et pièces (26 à 29) le 7 mai 2024 alors que les dernières écritures des appelants dataient du 16 février 2024 et qu’elle connaissait la date de clôture du 14 mai 2024 depuis l’avis de fixation du 3 octobre 2023. De plus, les 8 et 9 mai 2024 sont des jours fériés de sorte que les époux [N] ne disposaient que de deux jours utiles ( dont le vendredi 10 mai constitutif du 'pont’ dit de l’ascension ) et non d’une semaine pour les examiner et y répliquer si nécessaire. Le délai utile précité de deux jours ne peut être considéré comme suffisant et de sorte qu’il est nécessaire d’assurer l’effectivité du principe du contradictoire.

Par conséquent, les conclusions et pièces notifiées le 7 mai 2024 par madame [H] seront écartées des débats.

— Sur la demande principale de mainlevée des saisies conservatoires,

L’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge, l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

* Sur l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe,

Le compromis de vente du bien immobilier de madame [H] situé [Adresse 5] à [Localité 7] signé le 8 septembre 2022 avec les époux [N], stipule une pénalité de 72 000€ à titre de dommages et intérêts au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique alors que ses obligations seraient exigibles. Il prévoit en outre une réitération de la vente en la forme authentique fixée au plus tard le 9 novembre 2022 devant maître [W], notaire à [Localité 13].

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de déterminer les droits des parties et de tirer les conséquences juridiques du compromis de vente du 8 septembre 2022 et du refus des époux [N] de signer l’acte notarié du 9 novembre 2022 mais seulement d’examiner le caractère vraisemblable d’un principe de créance de madame [H].

A la suite du compromis de vente du 8 septembre 2022, les époux [F] n’ont pas formalisé de rétractation dans le délai légal de 10 jours à compter du lendemain de la notification du compromis. Mais, le 9 novembre 2022, ils ont refusé de signer l’acte authentique de vente au motif allégué de la communication d’un élément nouveau constitué par un certificat d’urbanisme portant renvoi à un arrêté d’alignement de nature selon eux à amputer à court ou moyen terme la superficie du terrain acheté. Ils ont formalisé leur rétractation par lettre recommandée du 18 novembre suivant pour le motif précité.

Les époux [N] doivent établir le caractère nouveau du certificat d’urbanisme de nature à amputer le bien immobilier acquis. Or, le courriel du 29 août 2022 à 23h05 ( pièce n°8 ) du notaire de madame [H] à celui des époux [N] établit la transmission ' des pièces en sa possession’ et notamment les pièces jointes intitulées ' plan cadastral', ' titre de propriété’ et ' origine de propriété'. La page 24 du titre de propriété de madame [H] mentionne l’existence d’un certificat d’urbanisme en annexe 12 sous le numéro CU 083 085 18K0066 et en page 25 l’existence d’un ' emplacement réservé n°10- Aménagement d’une voie au [Adresse 12]. Le plan matérialisant cet emplacement est demeuré ci-annexé Annexe n°13 et dont l’acquéreur déclare avoir pris connaissance préalablement aux présentes par mail du 13 juillet 2017 adressé par le notaire soussigné et ci-annexé Annexe 14. L’acquéreur reconnaît avoir été informé préalablement aux présentes de la possibilité de reculement sur la propriété, objet des présentes. Il déclare renoncer expressément et irrévocablement à tout recours contre le vendeur pour un manquement à l’obligation de délivrance en vue d’obtenir une indemnisation ou la résolution de la vente)'.

Les informations précitées sur la situation d’urbanisme du bien immobilier vendu ont bien été reçues par le notaire des époux [N] puisque la sommation de comparaître du 21 octobre 2022 est accompagnée du projet d’acte notarié de vente portant mention de la référence du certificat d’urbanisme susvisé ' 083 085 18 K 0066'.

Enfin, le témoignage de monsieur [B], mentionne qu’il a assisté à une conversation téléphonique entre madame [H] et les époux [N], le 8 novembre 2022, au cours de laquelle ces derniers ont exprimé leur intention, de renoncer à l’achat du bien immobilier, de 'trouver un accord amiable’ et qu’à défaut, leur renonciation 'leur coûterait cher'. La photographie produite par les époux [N] ( pièce 26d ) ne permet pas d’identifier le témoin et de remettre en cause la valeur probante de son témoignage au prétendu motif d’un lien de subordination allégué avec le compagnon de l’intimée.

Les éléments précités sont donc de nature à établir que les époux [N] avaient connaissance avant le 9 novembre 2022 de l’existence et du contenu du certificat d’urbanisme, de sorte qu’ils ne peuvent remettre en cause le principe de créance au motif allégué d’un élément nouveau et par voie de conséquence d’un nouveau délai de rétractation.

Il s’en déduit que madame [H] établit le caractère vraisemblable d’un principe de créance constitué par le montant de la clause pénale de 72 000 € pour défaut de réitération, par les époux [N], de la vente en la forme authentique.

— Sur l’existence de circonstances de nature à menacer son recouvrement,

Il appartient à madame [H] de rapporter la preuve de circonstances de nature à menacer le recouvrement de sa créance de 72 000 € à l’égard des époux [N].

Les parties ont convenu d’un séquestre limité à 36 000 € de sorte que madame [H] ne peut invoquer une difficulté financière des époux [N] à procéder à la consignation de la somme de 72 000 € correspondant au montant total de la clause pénale.

Par contre, la saisie conservatoire a permis de saisir dans un premier temps une somme de 99 133 € épargnée par les époux [N].

Madame [H] ne peut invoquer utilement la vente de la maison du [Localité 6] des époux [N] et la disparition de leur patrimoine immobilier puisque l’attestation notariée du 24 février 2023 établit qu’ils ont fait l’acquisition de leur nouveau logement constitué par une villa au [Localité 9] pour le prix de 670 000 €.

De plus, les époux [N] disposent de ressources importantes puisqu’ils justifient avoir perçu 82 607 € dont 63 024 € de revenus fonciers au cours de l’année 2022 selon avis d’imposition 2023 (pièce n°27 ). Ils épargnent une partie de leurs ressources puisqu’une épargne de 62 743€ a été saisie grâce aux mesures conservatoires contestées. De plus, la Société Générale atteste qu’ils disposaient au 25 septembre 2023 d’une épargne sur livrets de 20 790 € et sur assurance-vie de 138 053 €, outre la somme saisie de 36 315 €.

Ainsi, les époux [N] disposent d’un patrimoine immobilier d’une valeur de 670 000 €, de ressources importantes ( 82 607 € au titre de l’année 2022 ), et d’avoirs financiers de 195 158€ selon attestation précitée de la Société Générale ( pièce n°29 appelants ).

Par conséquent, madame [H] n’établit pas l’existence de circonstances de nature à menacer le recouvrement de sa créance paraissant fondée en son principe d’un montant de 72 000 €. Le jugement déféré sera donc infirmé et la mainlevée des saisies conservatoires contestées sera ordonnée. La demande de rétractation relève du seul pouvoir du juge ayant délivré l’ordonnance autorisant les saisies conservatoires et non de celui de la cour.

La nécessité d’assortir la mainlevée précitée d’une astreinte n’est pas établie dès lors que la présentation du jugement au tiers saisi suffit pour obtenir la mainlevée effective des saisies conservatoires.

Enfin, les époux [N] procèdent par voie d’affirmation et ne justifient pas de l’existence d’un préjudice en lien avec les saisies contestées qu’ils évaluent à 40 000 € sans aucune pièce justificative. De plus, l’article L 161-2 du code des procédures civiles d’exécution imposait, le 7 février 2022, la saisie de l’intégralité du solde compte tenu de son incertitude liée aux opérations en cours dans un délai de 15 jours. A cet effet, madame [H] justifie avoir donné mainlevée partielle, le 24 février 2022, à hauteur de la différence entre la somme initialement saisie de 99 133 € et celle mentionnée dans l’ordonnance d’autorisation de 72 000 €.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts des époux [N] n’est pas fondée et sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires,

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties.

Madame [H], partie perdante, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels n’incluront pas la contribution de 225 € non définie comme dépens par l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

ECARTE des débats les conclusions et pièces (n°26 à 29 ) notifiées le 7 mai 2024 par madame [O] [H],

INFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

ORDONNE la mainlevée de la saisie conservatoire du 6 février 2023 entre les mains de la SELAFA Janer associés, notaires,

ORDONNE la mainlevée des deux saisies conservatoires du 7 février 2023 entre les mains de la Société Générale,

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

REJETTE la demande de dommages et intérêts des époux [N],

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [O] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la Selas Cabinet Pothet, avocat, au titre des frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE