COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/373

Rôle N° RG 21/03251 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBQP

S.A.S.U. F.L.C

C/

[E] [P]

[L] [P]

[S] [P]

[R] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Valérie WATRIN

M^e Caroline HAMON-CHETRIT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01061.

APPELANTE

S.A.S.U. FLC

Exerçant sous l’enseigne commerciale 'Stéphane Plaza Immobilier'

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie WATRIN, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [E] [P]

Née le 14 Mai 1963 à [Localité 8]

Demeurant [Adresse 3]

Monsieur [L] [P]

Né le 09 Novembre 1963 à [Localité 7]

Demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)

Monsieur [S] [P]

Né le 11 Novembre 1985 à [Localité 7]

Demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [M] [I] veuve [P]

Née le 22 octobre 1959 à [Localité 5]

Demeurant [Adresse 4]

tous représentés par M^e Caroline HAMON-CHETRIT, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 22 janvier 2018, M. [S] [P], Mme [E] [P], et M. [L] [P] (les consorts [P]) ont confié à la société par actions simplifiée unipersonnelle FLC (la SASU FLC), exerçant sous l’enseigne Stéphane Plaza Immobilier à [Localité 7], un mandat exclusif de vente, au prix de 383 000 euros, du bien immobilier leur appartenant en nue-propriété, situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Les 25 et 30 mars 2018, deux offres d’achat ont été formulées au prix demandé par M. [B] [F] et M. [A] [V].

Les mandants ont refusé ces offres.

Par acte du 12 février 2019, la SASU FLC a assigné les consorts [P] devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence en responsabilité contractuelle afin d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de 21 680 euros au titre de la clause pénale et 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’une atteinte à son image.

Mme [R] [P], usufruitière du bien, est intervenue volontairement à l’instance.

Les consorts [P] ont soulevé la nullité du contrat de mandat.

Par jugement du 15 janvier 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Aix en Provence a :

— reçue Mme [R] [P] en son intervention volontaire ;

— débouté la SASU FLC de ses demandes ;

— condamné la SASU FLC à payer aux consorts [P] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer en ce sens, après avoir écarté toute nullité du mandat, le tribunal a considéré que selon les échanges de courriers électroniques entre les parties, les deux acquéreurs, l’un particulier investisseur et le second marchand de biens, avaient pour projet une division de la parcelle, dont ils entendaient faire une condition de la vente, alors que le contrat de mandat ne comportait pas une telle condition, de sorte que les mandants n’ont commis aucune faute en refusant de s’engager à de telles conditions.

Il s’est également référé au fait que l’agent immobilier a communiqué à ses mandants des informations erronées en leur indiquant, dans un courriel du 5 avril 2018, que les acquéreurs potentiels avaient obtenu un accord officieux de la mairie sur la division de la parcelle, alors que celle-ci l’avait informé le 27 février 2018 qu’un seul logement nouveau pourrait être créé. Il en a déduit une déloyauté manifeste consacrant une faute dans l’exécution de ses obligations, observant que l’agent immobilier avait, dès le 6 février 2018, entrepris des démarches auprès de la mairie sans en informer ses mandants, tout en sachant que Mme [R] [P], usufruitière, habitait la maison voisine de la parcelle proposée à la vente. Selon le tribunal, ce comportement, pour le moins indélicat, est constitutif d’une faute aussi bien délictuelle que contractuelle, caractérisant une absence de bonne foi dans l’exécution du contrat.

Par acte du 3 mars 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SASU FLC a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes, condamnée à payer aux consorts [P] une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 2 octobre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SASU FLC demande à la cour de :

' infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence ;

' condamner solidairement les consorts [P] à lui rembourser la somme de 8 379,83 euros et à lui payer la somme de 21 680 € au titre de la clause pénale, ainsi la somme 5 000 euros en réparation de son préjudice d’image ;

' condamner solidairement les consorts [P] à lui payer 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et 3 000 euros pour la procédure en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, elle fait valoir que :

Sur l’exécution du contrat de mandat :

— elle n’a jamais eu l’intention d’induire ses mandants en erreur et a respecté son obligation de conseil puisqu’il est inexact que les deux acheteurs entendaient conditionner la vente à une autorisation de division de la parcelle même s’ils avaient pour projet de diviser celle-ci ;

— les mandants n’avaient aucune raison valable de refuser les deux offres d’achat conformes aux termes du mandat de vente, de sorte qu’il doit être fait application de la clause pénale, aux termes de laquelle, à défaut de signature et après une mise en demeure restée infructueuse, les mandants doivent lui payer, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à la rémunération TTC prévue par le contrat ;

Sur l’atteinte à son image : l’attitude des consorts [P] a porté atteinte à son image et elle a dû faire face au mécontentement des acquéreurs.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, les consorts [P] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter la SASU FLC de toutes ses demandes ;

Y ajoutant,

' condamner la SASU FLC à leur payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en procédure d’appel et aux dépens, distraits au profit de leur avocat.

Ils font valoir que :

— les acquéreurs potentiels avaient l’intention d’ajouter au compromis une condition suspensive d’autorisation de procéder à la division de la parcelle, or, d’une part ce morcellement aurait dévalorisé la parcelle voisine occupée par Mme [R] [P], d’autre part les services de l’urbanisme ont indiqué dans un écrit daté du 19 juin 2018 que la configuration des lieux rendait impossible la création de lots ou de logements nouveaux et qu’ils en avaient informé l’agent immobilier le 27 février 2018 ;

— au regard de ces éléments, l’agent immobilier ne peut utilement soutenir que la vente était parfaite ;

— l’agent immobilier a fait preuve d’un manque de déontologie élémentaire en ne les informant pas clairement sur les conditions de la vente et en prétendant que la mairie avait donné une réponse officieuse favorable alors que tel n’était pas le sens du courrier que celle-ci leur a adressé, n’hésitant pas à les induire en erreur sur l’étendue des risques et de l’aléa procédant de la nécessité d’obtenir une autorisation administrative ;

— il résulte de la combinaison de l’article 6 de la loi Hoguet et de l’article 74 du décret d’application qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Motifs de la décision

Sur la clause pénale

Le mandat de vente conclu le 22 janvier 2018 entre les consorts [P], à l’exclusion de Mme [R] [P], stipule que l’ensemble immobilier sera proposé à la vente au prix de 383 000 euros, que le mandant s’oblige, pendant la durée du mandat, soit jusqu’au 5 mars 2028 inclus, à signer aux prix, charges et conditions convenues dans le mandat, tout compromis ou promesse de vente, éventuellement assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts, avec tout candidat acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire, et qu’à défaut de signature, et après une mise en demeure restée infructueuse, le mandant devra verser au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice forfaitaire d’un montant égal à la rémunération TTC prévue à l’article 2, en application des articles 1221 et 1231-5 du code civil.

Le contrat stipule qu’aux termes des quarante-cinq premiers jours d’exécution du mandat, sauf réalisation de la vente, il sera tacitement reconduit pour une nouvelle durée ferme et irrévocable de quarante-cinq jours, commençant le 6 mars 2018 et expirant le 20 avril 2018, date à laquelle il prendra fin de plein droit et sans formalité, sauf révocation par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’autre partie, moyennant préavis de quinze jours.

L’article 2 du contrat fixe la rémunération du mandataire, en cas de réalisation de la vente, à la somme de 6 % TTC du prix de vente.

Le prix fixé par le mandat étant de 383 000 euros, la rémunération prévue par le contrat s’élevait à 22 980 euros.

La SASU FLC justifie que deux offres d’achat ont été formulées, au prix demandé, par M. [F] et M. [V] les 25 et 30 mars 2018, soit pendant la durée d’exécution du mandat dont aucune des parties ne démontre qu’il a été révoqué dans les conditions fixées par l’article 3.

Ces lettres d’intention d’achat ne contiennent aucune autre condition que celle afférente à son financement, 'à déterminer dans l’avant contrat'.

Les mandants ne contestent pas avoir refusé ces propositions d’achat, ni avoir été mis en demeure, par la SASU FLC, par courrier du 2 mai 2018, de conclure avec l’un ou l’autre des acquéreurs potentiels.

Cependant, il résulte d’un courrier électronique adressé le 27 mars 2018 à l’un des mandants par Mme [O] [Y], agent commercial exerçant pour le compte de la SASU FLC, que les acheteurs envisageaient de soumettre la vente à une condition suspensive de division de la parcelle, qu’elle présente comme indispensable à l’obtention par ceux-ci d’un financement.

Dans ce courrier, elle précise 'cela consiste à avoir la validation manuscrite de la part de l’urbanisme’ et ajoute 'l’acheteur, le particulier, attend votre feu vert pour aller déposer à l’urbanisme le détachement de la parcelle. Cet élément est nécessaire pour le compromis. Nous sommes allés en amont à l’urbanisme pour étudier la faisabilité de ce projet, la mairie a répondu de manière positive. Pour la signature du compromis, nous avons besoin de la preuve du dépôt ainsi que du bornage. La réponse de la mairie est donnée sous un mois donc entre le compromis et la signature de l’acte authentique'.

Dans un courrier électronique ultérieur du 4 mai 2018, elle leur indique que 'pour les deux acquéreurs la mairie a donné un accord officieux pour leur projet respectif. L’accord officiel sera donné après la signature d’un compromis'.

Il résulte de ces courriers, dont l’un est antérieur aux propositions d’achat, que la possibilité de diviser la parcelle a été présentée aux mandants comme conditionnant la réalisation de la vente.

Or, le mandat de vente ne comportait qu’une seule et unique condition suspensive, afférente au financement de l’achat.

Par ailleurs, s’il est exact que les propositions d’achat signées par les acquéreurs potentiels ne contiennent qu’une condition suspensive afférente au financement de l’acquisition, l’agent immobilier dans le courrier électronique précité du 27 mars 2018, a indiqué aux mandants, au sujet des acheteurs que l’autorisation de division de la parcelle était une 'clause obligatoire à l’obtention de leur crédit'.

Cette condition leur a donc été présentée comme implicitement contenue dans celle relative à l’obtention d’un concours bancaire.

Or, dans un courrier adressé le 19 juin 2018 à Mme [R] [P], l’adjointe au maire, déléguée à l’urbanisme et au cadre de vie au sein de la commune de [Localité 7], expose que, compte tenu de la largeur de la voirie de déserte existante et du nombre d’habitations déjà desservies par l’impasse, la création de lots ou de logements nouveaux ne pourra pas être autorisée, un seul logement supplémentaire pouvant être envisagé, sous réserve que la largeur de la voirie soit portée à cinq mètres minimum sur la parcelle et qu’un avis favorable des différents services publics soit donné.

Dans ce courrier, elle précise que ce sont les termes de la réponse faite à M. [V] le 20 avril 2018, ce qui démontre qu’après avoir formulé sa proposition d’achat au prix demandé, l’intéressé souhaitait toujours obtenir la division de la parcelle.

L’adjointe ajoute qu’un rendez-vous a été accordé à l’agence Plaza immobilier le 6 février 2018 et qu’il lui a été indiqué le 27 février suivant qu’un seul nouveau logement pourrait être autorisé.

Or, dans le courrier électronique adressé aux consorts [P] le 27 mars 2018, Mme [Y] prétend le contraire, indiquant que la mairie a répondu de manière positive et que sa réponse officielle serait formalisée entre la date de signature du compromis et celle de l’acte authentique.

La SASU FLC conteste les termes du courrier de l’adjointe au maire en se référant à un courrier qu’elle a elle-même adressé au maire de la commune le 6 septembre 2019 dans lequel elle explique que M. [U], employé de la commune, au cours d’un rendez-vous le 28 août 2019, lui a déclaré ne pas avoir trouvé trace d’un rendez-vous la concernant le 6 février 2018. Elle y conteste, par ailleurs, avoir été informée par les services de la mairie le 27 février 2018 que la réponse à une demande de division serait négative.

Cependant, elle ne produit aucune pièce étayant ses assertions, notamment ses échanges avec M. [U], permettant de considérer que le contenu du courrier de l’adjointe au maire est inexact.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, si les deux acquéreurs potentiels ont signé une proposition d’achat au prix demandé, sans autre condition suspensive que celle relative au financement, l’agent immobilier a laissé entendre à ses mandants que la division de la parcelle conditionnerait l’obtention par les acquéreurs d’un financement.

Le courrier de l’adjoint au maire démontre également que la perspective de division avait d’ores et déjà été exclue par la commune lorsque les offres d’achat ont été signées et qu’elle en avait dûment informé l’agent immobilier dès le 27 février 2018.

Tel n’est pas le sens des informations communiquées par Mme [Y] à ses mandants puisque, dans ses échanges avec eux après le 27 février 2018, tels qu’ils sont produits devant la cour, il n’est jamais fait état de la réponse officieuse négative de la commune alors que celle-ci était acquise. Par ailleurs, dans un courrier électronique du 4 mai 2018, Mme [Y] prétend toujours le contraire, laissant entrevoir la perspective d’un accord officiel après la signature du compromis.

La SASU FLC qui ne produit aucune pièce contredisant les termes du courrier de l’adjointe au maire du 19 juin 2018, verse aux débats des attestations qui font état de sa bonne moralité et de l’aide que Mme [Y] a pu, par ailleurs, apporter à M. [J] [P]. Or, ces éléments sont inopérants pour remettre en cause les effets de ce courrier.

La mise à exécution de la clause pénale stipulée au mandat de vente suppose que les mandants aient refusé de signer le compromis de vente faisant suite à une ou plusieurs propositions d’achat aux prix et conditions figurant dans l’offre de vente.

En l’espèce, si l’offre de vente ne prévoyait aucune autre condition suspensive que celle afférente au financement et que, de même, les offres d’achat ne prévoyaient aucune autre condition que celle-ci, l’agent immobilier a indiqué aux mandants que le financement ne pourrait être obtenu sans un accord de la mairie sur la division de la parcelle, tout en les rassurant sur le fait que celui-ci était acquis, même s’il ne serait formalisé qu’après signature du compromis.

Or, non seulement cette information était fausse, ce qu’elle ne pouvait ignorer, mais l’agent immobilier a laissé entendre à ses mandants, vendeurs non professionnels, que, bien que non formulée expressément, la condition de division de la parcelle était virtuellement comprise dans celle afférente au financement.

Par la clause pénale, dont la SASU FLC demande l’application, les parties ont évalué forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

La cause efficiente de la clause pénale étant le contrat qui la stipule, la peine est due dans tous les cas où les dommages et intérêts sont dus, c’est à dire en cas inexécution fautive de l’obligation, même si le créancier de l’indemnité n’est pas tenu de rapporter la preuve d’un préjudice.

Le fait dont la survenance rend exigible la pénalité suppose donc la transgression volontaire par celui auquel elle est réclamée de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, les consorts [P] ont refusé de signer le compromis de vente parce que la condition suspensive de financement leur a été présentée comme incluant une autre condition suspensive, implicite, d’obtention d’une autorisation de division de la parcelle.

Or, le contrat de mandat ne prévoyait pas une telle condition au titre des conditions de vente et rendait l’issue de l’opération aléatoire.

Par ailleurs, alors que les conventions doivent toujours être exécutées de bonne foi, les consorts [P] démontrent que l’agent immobilier leur a sciemment dissimulé qu’aucune autorisation administrative ne pourrait être obtenue.

L’agent immobilier, professionnel de la vente, a donc sciemment manqué à une obligation essentielle à l’égard de ses mandants, vendeurs non professionnels, qu’il a manifestement manipulés en vue d’obtenir la réalisation de la vente et la perception de ses honoraires.

Dès lors que l’absence de réalisation de la vente n’a pas pour cause un refus des consorts [P] de respecter leurs obligations, mais une violation par l’agent immobilier de ses propres obligations à leur égard, la clause pénale n’est pas due.

Sur la demande de dommages-intérêts pour atteinte à l’image de la SASU FLC

En sus du paiement de la clause pénale stipulée au contrat, la SASU FLC sollicite la condamnation des consorts [P] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’atteinte portée à son image et sa réputation.

Il lui incombe donc de démontrer que les consorts [P] ont manqué à leurs obligations contractuelles.

Or, il résulte des développements qui précèdent et qui sont tenus pour repris, qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations contractuelles en refusant de vendre le bien immobilier objet du mandat.

Par ailleurs, il est établi par les pièces produites aux débats que Mme [Y], agissant pour le compte de la SASU FLC, a sciemment menti en prétendant, pour convaincre les mandants de signer, que la commune avait donné un accord officieux à une division de la parcelle, alors que tel n’était pas le cas et que, bien plus, elle savait qu’aucune autorisation ne serait délivrée.

En l’absence de manquement par les consorts [P] à leurs obligations et au regard de cette violation caractérisée par l’agent immobilier à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, la demande de dommages-intérêts n’est pas fondée et ne peut prospérer, de sorte que le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a débouté la SASU FLC de sa demande de dommages-intérêts au titre d’une atteinte à son image.

Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [P]

En application de l’article 1104 du code civil, d’ordre public, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Mme [Y], de l’agence Plaza immobilier, a, en mars 2018, communiqué aux mandants une information mensongère en leur expliquant que la commune de [Localité 7] avait d’ores et déjà donné un accord officieux pour la division de la parcelle, leur laissant ainsi entendre que l’obtention d’un accord officiel, présenté comme conditionnant l’issue de la vente, ne poserait aucune difficulté.

Or, il résulte des développements qui précèdent que l’agence immobilière avait été informée le 27 février 2018, que la perspective d’une telle autorisation était exclue.

Un tel comportement, pour le moins indélicat, comme l’a relevé le premier juge, consacre un manquement majeur à son obligation de loyauté et de bonne foi, qui engage sa responsabilité à l’égard de ses co-contractants.

Le dommage en résultant, qui est d’ordre moral, ne saurait demeurer sans réparation.

En conséquence, c’est à juste titre que le tribunal a sanctionné l’inexécution par la SASU FLC de son obligation de bonne foi et l’a condamnée, en réparation du préjudice moral subi par les consorts [P], à leur payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SASU FLC, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux consorts [P] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

****

Dans le dispositif de ses conclusions, la SASU FLC sollicite également la condamnation des consorts [P] à lui 'rembourser la somme de 8 379,83 euros', correspondant aux sommes payées en exécution du jugement. Outre qu’une telle demande est superfétatoire dans l’hypothèse où un jugement est infirmé, en l’espèce, elle est sans objet dès lors que le jugement est confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SASU FLC aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SASU FLC de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la SASU FLC à payer à Mme [E] [P], M. [L] [P], M. [S] [P] et Mme [M] [I] veuve [P], ensemble, une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier Le président