ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02787 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIEV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 DECEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN N° RG 23/00255

APPELANTE :

Madame [N] [C] [U]

née le 17 Mai 1950 à [Localité 5] / PORTUGAL

[Adresse 3]

Représentée par M^e Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 24/002460 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. LES PYRENEES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 1]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant ,et M^e DAHAN, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 13 février 2025 a été prorogé au 06 mars 2025; les parties en ayant été préalablement avisées.

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte du 31 octobre 2015, avec prise d’effet le 1er novembre 2015, la SCI les Pyrénées a donné à bail à Mme [N] [C] [U] un appartement de type F3, situé au [Adresse 2] (66), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros pour une durée de six ans.

Par acte en date du 10 novembre 2015, Mme [M] [O] s’est portée caution solidaire pour une durée de trois années.

La SCI les Pyrénées a délivré à Mme [C] [U], par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, un commandement de payer la somme principale de 2 968,62 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 novembre 2022, et de remettre l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire figurant au bail.

Puis, par acte du 7 février 2023, elle a assigné la locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre du non-paiement des loyers, obtenir l’expulsion du locataire et une condamnation solidaire au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux

Par ordonnance en date du 15 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— constaté le désistement d’instance et d’action de la SCI les Pyrénées à l’égard de Mme [M] [O],

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire gurant au bail conclu le 31 octobre 2015 entre la SCI les Pyrénées et Mme [N] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies le 25 janvier 2023,

— condamné à titre provisionnel Mme [N] [C] [U] à verser à la SCI les Pyrénées la somme de 3 839,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 3 671,62 euros et à compter de la signi cation de la présente décision pour le surplus,

— condamné à titre provisionnel Mme [N] [C] [U] à verser tous les mois à la SCI les Pyrénées une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le contrat n’avait pas été résilié, soit 661 euros avec intérêts au taux légal a compter de chaque échéance de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à ce qu’elle ait libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu’à la remise des clés au bailleur ou à la personne qu’il aura mandatée à cet effet,

— dit que Mme [N] [C] [U] devra quitter les lieux loués dans le délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution courant à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer et qu’à défaut dc départ volontaire il pourra être précédé a son expulsion et celle de tous occupants dc son chef avec l’appui de la force publique en cas dc besoin,

— condamné Mme [N] [C] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer ct de sa dénonce,

— condamné Mme [N] [C] [U] à verser la SCI les Pyrénées la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code dc procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision en application dc l’article 489 du code de procédure civile,

— ordonné que la présente décision sera notifiée aux services dc la Préfecture en vue dc la prise en compte dc la demande de relogement dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Par déclaration reçue le 28 mai 2024, Mme [C] [U] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue en date du 04 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 03 décembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 novembre 2024, Mme [C] [U] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1709 et suivants du code civil, de :

— accueillir et faire droit à son appel,

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— en conséquence, débouter la société les Pyrénées SCI de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner la société les Pyrénées SCI à la réintégrer dans son logement sis [Adresse 4], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, puis passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois,

— à défaut, condamner la société les Pyrénées SCI à payer la somme de 23 796 euros à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire, vu les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’autoriser à s’acquitter en 36 mensualités de la créance due à la société les Pyrénées SCI,

— en tout état de cause, condamner la société les Pyrénées SCI aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— le commandement est infondé, elle a réglé son loyer comme en justifient les quittances produites,

— elle doit être réintégrée,

— elle continue à payer son loyer, ce qui justifie des délais de paiement.

Par conclusions du 26 novembre 2024, formant appel incident, la SCI les Pyrénées demande à la cour au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture pour production de la pièce n°15,

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et infondées,

— con rmer en son entier, l’ordonnance déférée.

Y ajoutant:

— condamner Mme [N] [C] [U] à payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [N] [C] [U] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de justice sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— il existe un décalage entre les quittances et le paiement effectué, en 2022 les loyers ont été réglés avec un retard de 3 mois, l’indexation n’a pas été réglée, ni les charges,

— sa demande d’indemnisation traduit la réparation d’une intention de nuire,

— le décompte laisse apparaître des régularisations, qui ne traduisent aucun paiement de la locataire,

— la situation personnelle de la locataire ne permet pas d’assumer des délais de paiement, elle n’a jamais commencé à apurer sa dette.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 26 novembre 2024.

Par ordonnance en date du 16 octobre 2024, le premier président de cette cour a rejeté la demande de radiation pour inexécution.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au préalable, il convient de constater que les dernières conclusions de l’intimée sont antérieures à la clôture de l’instruction, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture sollicité, étant constaté que la cour n’est pas saisie d’une demande tendant à ce qu’elles soient écartées des débats.

1- Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (page 14) et le commandement de payer vise ce délai de deux mois.

Au vu du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 26 novembre 2024, le commandement de payer du 25 novembre 2022 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre la SCI les Pyrénées et Mme [C] [U] étaient réunies et ce, à la date du 25 janvier 2023.

Il en résulte que Mme [C] [U] est occupante sans droit du logement appartenant à la SCI les Pyrénées depuis la résiliation le 25 janvier 2023. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme [C] [U] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, la SCI les Pyrénées pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

2 -Sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit 661 euros par mois.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats par le bailleur, que Mme [C] [U] était redevable de la somme de 3 839,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 4 octobre 2023 (terme d’octobre 2023 inclus).

Si ce décompte mentionne qu’à la date du 26 novembre 2024 (terme de juin 2024 inclus), Mme [C] [U] serait redevable d’une somme de 4 017,44 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, arrêté au 17 juin 2024, déduction du dépôt de garantie comprise, il n’a pas pris en compte le montant de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 661 euros à compter du 25 janvier 2023 (ayant appliqué une augmentation du loyer au mois de novembre 2023). Au demeurant, le bailleur sollicite la confirmation du montant retenu par le premier juge.

Contrairement à ce que Mme [C] [U] soutient, elle est restée débitrice d’un mois de loyer à compter du mois d’avril 2018, puis à compter du mois de novembre 2019, elle n’a pas réglé l’augmentation du loyer (ne versant toujours que 640 euros en novembre 2024) et en janvier 2020, elle n’a pas réglé l’intégralité du montant des charges de l’année 2018. Au regard de ces non-paiements, la dette locative n’a jamais été résorbée et s’est accrue, les quittances de loyer produites étant antérieures au mois de novembre 2022 (date de la première augmentation du loyer appliquée).

Ainsi, Mme [C] [U] ne démontre pas que la dette locative est éteinte du fait de ses paiements.

Il est établi qu’elle a quitté le logement le 17 juin 2024.

Ainsi, l’ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif à hauteur de 3 839,62 euros et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit 661 euros par mois, jusqu’au 17 juin 2024.

3- Sur les délais de grâce et la demande de réintégration

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [C] [U] ne justifie que partiellement de ses revenus et charges actuelles, ne produisant qu’un avis d’impôt sur les revenus 2022 (2 335 euros par an) et une attestation de paiement de la Carsat Languedoc Roussillon, datée du 19 janvier 2024 (173,12 euros par mois). Elle ne produit aucun justificatif de charges.

A défaut d’avoir versé l’intégralité du loyer, les versements effectués ne démontrent pas une reprise du paiement du loyer.

Elle ne justifie pas avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation, ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant n’a pas cessé d’augmenter depuis la délivrance du commandement en novembre 2022.

Elle a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de douze mois depuis la résiliation du contrat de location et d’un délai de près six mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formée par Mme [C] [U].

La demande de réintégration, qu’elle forme, est contradictoire avec celle de suspension de la clause résolutoire. En tout état de cause, étant occupante sans droit, ni titre et l’expulsion étant régulièrement ordonnée, cette demande, ainsi que celle subséquente d’indemnisation, doivent être rejetées, étant entendu que Mme [C] [U] ne justifie pas davantage, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de sa situation afin de bénéficier d’un échéancier, qui ne pourrait excéder deux années.

L’ordonnance de référé sera complétée.

4- Sur les autres demandes

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, la SCI Les Pyrénées ne rapporte pas la preuve d’une telle faute, sa demande de dommages et intérêts sera, en conséquence, rejetée.

Mme [C] [U], partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture ;

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf à préciser que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à hauteur de 661 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, à laquelle Mme [N] [C] [U] est condamnée à compter de la résiliation du bail, a cessé le 17 juin 2024;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement de Mme [N] [C] [U] ;

Rejette la demande de réintégration et d’indemnisation de Mme [N] [C] [U] ;

Rejette la demande de la SCI les Pyrénées de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Rejette la demande de la SCI les Pyrénées formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [C] [U] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier La présidente