COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/743

Rôle N° RG 24/02112 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTH4

[P] [T] [E]

C/

[C] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joy PESIGOT

M^e Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 25 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02868.

APPELANT

Monsieur [P] [T] [E]

né le 02 Août 1970 à [Localité 6] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [C] [Z]

né le 01 Août 1948 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2017, M. [C] [Z] a donné à bail à M. [P] [T] [E] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Par exploit d’huissier en date du 30 mars 2023, M. [Z] a fait délivrer à M. [T] [E] un commandement de payer la somme de 4 360,29 euros à valoir sur un arriété locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, M. [Z] a fait assigner M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et le condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2024, ce magistrat a :

— prononcé la jonction de deux procédures ;

— constaté l’existence de contestations sérieuses ;

— prononcé la nullité du commandement de payer du 30 mars 2023 ;

— déclaré en conséquence les demandes de M. [Z] tendant à la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation irrecevables ;

— rejeté lesdites demandes du bailleur en le renvoyant à mieux se pourvoir au fond comme il avisera ;

— débouté M. [Z] de sa demande de provision au titre d’un arriéré locatif d’un montant de 8 396,20 euros arrêté au 15 décembre 2023 ;

— rejeté l’ensemble des demandes reconventionnelles de M. [T] [E] aux fins d’expertise judiciaire, de suspension de la totalité de ses loyers et de consignation de ceux-ci sur un compte ouvert à la CARPA ainsi que sa demande de dommages et intérêts provisionnels en le renvoyant à mieux se pourvoir comme il avisera ;

— condamné M. [Z] à payer directement à M^e Joy Pesigot, avocat de M. [T] [E], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700-2 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] aux dépens de référé, en ce compris le commandement de payer annulé.

Suivant déclaration transmise au greffe le 20 février 2024, M. [T] [E] a interjeté appel de cette décision mais uniquement en ce qu’elle a rejeté ses demandes reconventionnelles.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 15 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté ses demandes reconventionnelles en le renvoyant à mieux se pourvoir ;

— de débouter M. [Z] de son appel incident ;

— statuant à nouveau,

— d’ordonner la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire avec mission habituelle en matière de désordres affectant un logement d’habitation ;

— de statuer ce que de droit sur les frais d’expertise ;

— d’ordonner la suspension des loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux de remise en état ;

— de débouter M. [Z] de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, l’autoriser à consigner la totalité des loyers sur un compte CARPA à compter du prononcé de la décision et jusqu’à ce que la juridiction qui sera ultérieurement saisie ait fixé les responsabilités ou ordonné les travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués ;

— de condamner M. [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 5 160 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi des 12 derniers mois ;

— de condamner M. [Z] à lui verser la somme provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur le préjudice moral ;

— de condamner M. [Z] à verser à M^e Joy Pesigot, avocat de M. [T] [E] bénéficiant de l’aide juridictionnelle, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— de condamner M. [Z] aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 16 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [Z] sollicite de la cour qu’elle :

— réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a annulé le commandement de payer du 31 mars 2023 et l’a débouté de sa demande en paiement ;

— constate l’expiration du bail au 31 mai 2023 en raison du non-respect du commandement de payer du 30 mars 2023 et la résiliation du bail à compter du 31 mai 2023 ;

— ordonne l’expulsion de M. [T] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

— déboute M. [T] [E] de ses demandes ;

— le condamne à lui payer la somme de 8 921,70 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 15 mai 2024 ;

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 700 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamne M. [T] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamne aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 mars 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 octobre 2024.

M. [T] [E] a justifié, le 5 novembre 2024, de la décision rendue par le bureau d’aide juridictionnelle, le 23 octobre 2024, lui accordant l’aide juridictionnelle totale pour la présente procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales du bailleur

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le commandement de payer, signifié le 30 mars 2023, par huissier de justice, pour un montant principal de 4 360,29 euros, vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte de l’article VIII du contrat de bail que ce dernier sera résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux notamment à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

M. [T] [E] sollicite la nullité de cet acte au motif que ce dernier ne respecterait pas le formalisme requis par l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 comme ne précisant pas les sommes qui y sont réclamées. Cet article, dans sa version applicable en l’espèce, énonce que le commandement de payer contient, à peine de nullité, notamment le montant mensuel du loyer et des charges ainsi que le décompte de la dette.

Dès lors que la demande de nullité d’un acte excède les pouvoirs du juge des référés, c’est à tort que le premier juge a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 30 mars 2023.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

En revanche, le juge des référés ne peut constater la résiliation d’un bail dans le cas où la validité d’un commandement de payer se heurte à une contestation sérieuse.

En l’occurrence, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, le seul décompte annexé au commandement de payer n’est autre qu’un extrait de compte inséré en bas de la première page de l’acte mentionnant à la date du 1er janvier 2023 un arriéré de loyer du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022 d’un montant de 3 929,92 euros, outre le loyer du mois de janvier 2023 d’un montant de 400,37 euros et une provision sur charges de 30 euros pour le mois de janvier 2023, soit un total de 4 360,29 euros. L’acte précise en outre que le montant du loyer est de 400 euros, charges comprises.

Il convient de relever, qu’alors même que la somme principale de 3 929,92 euros qui est réclamée n’est aucunement détaillée, aucune précision n’étant apportée sur la nature des sommes réclamées et la période à laquelle elles correspondent, le locataire justifie avoir perçu, au cours de la période considérée, des allocations d’aide au logement allant de 234 euros à 279 euros selon les mois, lesquelles n’apparaissent pas dans la colonne 'crédit’ de l’extrait de compte annexé au commandement de payer.

Pour justifier des sommes réclamées, M. [Z] verse aux débats d’autres décomptes que celui annexé à l’acte litigieux. Or, s’agissement d’éléments communiqués postérieurement à la délivrance du commandement de payer, ils ne peuvent régulariser le non-respect du formalisme requis par l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, la validité du commandement de payer se heurtant à une contestation sérieuse tenant au non respect du formalisme requis par la loi, il y a lieu de débouter M. [Z] de ses demandes tendant à constater la résiliation du bail et, dès lors, à ordonner l’expulsion de M. [T] [E] des lieux et à le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle n’a pas débouté M. [Z] de ses demandes mais les a déclarées irrecevables.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le dernier décompte produit aux débats par le bailleur mentionne un arriéré locatif de 8 921,70 euros arrêté à la date du 15 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Il reste que cette somme comprend toujours celle de 3 929,92 euros correspondant à un arriéré de loyer du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2022 dont l’exigibilité est sérieusement contestable pour les raisons exposées ci-dessus.

Concernant les loyers proprement dits portant sur la période allant du mois de janvier 2023 au mois de mai 2024, ils s’élèvent à 400,37 euros en janvier 2023 et 410,30 euros à compter du mois de février 2023.

Si le loyer a été initialement fixé à la somme 400 euros, le locataire a été destinataire de deux courriers, en date des 22 décembre 2022 et 25 janvier 2023, aux termes desquels le bailleur l’informe procéder à la révision du loyer à effet au 1er février 2022 en le faisant passer à 400,37 euros puis à 410,30 euros.

Or, outre le fait que les indices appliqués par le bailleur pour calculer le montant du loyer révisé à compter du 1er février 2022 ne sont pas les mêmes, le contrat de bail n’apporte aucune précision sur les modalités de révision, les champs destinés à la date de révision et à la date ou trimestre de référence de l’IRL (en page 3) n’étant pas renseignés.

Il s’ensuit que le loyer non sérieusement contestable dû par le locataire s’élève à la somme de 400 euros, soit celle de 6 800 euros (400 euros X 17 mois) entre les mois de janvier 2023 et mai 2024.

En outre, si le bailleur réclame, en sus du loyer proprement dit, une provision sur charges de 30 euros par mois, ce montant ne résulte pas du contrat de bail. En effet, seul le loyer initial est fixé, aucune précision n’étant apportée dans la partie consacrée aux charges récupérables. De plus, si un locataire est tenu de régler les charges locatives, le bailleur doit les justifier. En l’occurrence, le bailleur ne justifie aucunement de la moindre régularisation annuelle des charges.

Dans ces conditions, l’exigibilité de la provision mensuelle sur charges de 30 euros se heurte à une contestation sérieuse.

Enfin, le dernier décompte porte au crédit du compte des sommes versées par la caisse d’allocations familiales, à savoir 279 euros réglée en janvier, février, mars, avril, octobre 2023, 280 euros en novembre, décembre 2023 et 837 euros en juillet 2023, soit un total de 2 792 euros. Si les sommes de 279 euros réglées en avril 2023 et juin 2023, soit un total de 558 euros, ont été annulées, ces dernières apparaissent comme ayant été versées directement à M. [Z] en mai et juin 2023 aux termes de l’attestation de paiement dressée par la caisse d’allocations familiales le 25 juillet 2023 produite par M. [T] [E].

Il en résulte qu’en tenant compte des allocations d’aide au logement versées par la caisse d’allocation familiales, l’arriéré de loyers proprement dit non sérieusement contestable s’élève à la somme de 3 450 euros (6 800 euros – 2 792 euros – 558 euros).

Il reste que M. [T] [E] discute son obligation de régler cette somme en raison d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Ce faisant, il fait état d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l’inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Afin d’établir les désordres affectant le logement qu’il occupe, M. [T] [E] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 6 février 2024. L’officier ministériel constate de nombreuses traces de moisissures au niveau des murs, de la faience et des plinthes de la cuisine, de la chambre et de la salle de bain ainsi que des gondolements et boursouflures à plusieurs endroits de l’appartement et de la peinture qui s’écaille totalement dans la salle de bain. Sur le mur séparant la cuisine de la salle de bain, le taux d’humidité relevé est de 64 %, tandis que le commissaire de justice relève un taux d’humidité important sur l’un des murs de la chambre et, de manière générale, une forte odeur d’humidité. Il constate que la porte d’entrée de l’appartement est en très mauvais état.

Ces constatations effectuées à hauteur d’appel ne font que corroborer les désordres résultant des photographies jointes au courrier recommandé adressé par le locataire à M. [Z] le 13 mars 2023, soit avant la procédure initiée devant le premier juge, le 29 juin 2023 et le commandement de payer délivré le 30 mars 2023, et en particulier la photographie d’un réfrigérateur totalement abîmé par l’humidité affectant les lieux, étant relevé que le bien a été loué meublé.

Le locataire démontre donc la réalité de désordres affectant le logement en raison d’une humidité anormalement élevée.

Pour autant, il ne rapporte pas la preuve d’une inexécution particulièrement grave rendant le logement inhabitable, en tout ou partie, de sorte qu’il ne peut, à l’évidence, se prévaloir d’une exception d’inexécution justifiant le non paiement de ses loyers depuis le mois de janvier 2023.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [Z] de sa demande de provision.

M. [T] [E] sera condamné à verser à M. [Z] une provision de 3 450 euros à valoir sur l’arriéré de loyers proprement dit arrêté au mois de mai 2024, loyer du mois de mai 2024 compris.

Sur les demandes reconventionnelles du locataire

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, compte tenu des désordres affectant le bien qu’il occupe, le locataire justifie d’une action future pouvant être exercée à l’encontre de M. [Z] pour un manquement à son obligation de délivrer un logement décent.

S’il apparaît que le locataire a cessé de régler ses loyers, et notamment la part résiduelle laissée à sa charge, avant de se plaindre de l’état du logement dans lequel il vit, par courrier recommandé adressé le 13 mars 2023, il n’en demeure pas moins qu’il est fondé à rechercher la responsabilité de son bailleur sans avoir à justifier d’une mise en demeure préalable dès lors que la nature des désordres, qui touche au clos et couvert voire aux dispositifs de ventilation, révèle, à l’évidence, un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent.

De même, si l’appelant ne démontre pas avoir donné suite au courrier recommandé du bailleur, en date du 23 juin 2023, dans lequel il lui demande de convenir d’un rendez-vous afin que les travaux à réaliser soient déterminés, cette absence de réponse s’explique, à l’évidence, par la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le locataire dans le cadre de la procédure initiée par son bailleur le 29 juin 2023 afin de faire valoir ses droits. En effet, cette mesure se serait révélée inutile si les travaux avaient été effectués. De plus, dans le cas où ces travaux auraient été effectués, il aurait été plus difficile pour le locataire d’établir l’origine des désordres et, dès lors, l’éventuel manquement du bailleur à son obligation de délivrance et l’étendue des préjudices subis.

M. [T] [E] justifie donc d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’ampleur des désordres affectant leur logement, les travaux à réaliser afin d’y remédier, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et les préjudices subis, et ce, au regard de l’éventuelle action en responsabilité qu’il pourra exercer à l’encontre de M. [Z].

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise sollicitée par l’appelant.

L’expertise judiciaire sera ordonnée conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, si le logement dans lequel vit M. [T] [E] est affecté de désordres en raison d’une humidité anormalement élevée, seule l’expertise judiciaire pourra apporter des précisions sur les causes de cette humidité, et notamment dire si elle résulte, en tout ou partie, d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, étant relevé que le locataire ne s’est plaint de l’état de l’appartement qu’il occupe, depuis le mois de février 2017, qu’en mars 2023, soit quelques jours avant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à son encontre.

En outre, dès lors que le dernier décompte du bailleur révèle que des allocations d’aide au logement ont continué de lui être versées tout au long de l’année 2023, l’appelant n’apparaît pas avoir informé la caisse d’allocations familiales de l’état d’indécence de son logement.

Dans ces conditions, M. [T] [E] ne démontre pas subir un trouble manifestement illicite, à savoir des préjudices de jouissance et moral, par suite d’un manquement manifeste de son bailleur à son obligation de délivrance.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelant de sa demande tendant à voir ordonner la suspension du paiement des loyers, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux de nature à remédier aux désordres.

Sur la demande de provision de l’appelant à valoir sur ses préjudices de jouissance et moral

Il est admis que l''indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, dès lors que l’expertise judiciaire qui a été ordonnée à la demande du locataire lui-même vise à déterminer l’origine de l’humidité affectant l’appartement et l’étendue de ses préjudices, l’obligation de M. [Z] de réparer les préjudices de jouissance et moral subis par M. [T] [E] par suite d’un manquement à son obligation de délivrer un logement répondant aux critères de décence se heurte à une contestation sérieuse.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté l’appelant de ses demandes de provision à valoir sur les préjudices moral et de jouissance subis.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Etant donné que l’appelant est redevable d’une provision et qu’un défendeur à une demande d’expertise ne peut être considérée comme une partie perdante, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge de M. [Z] et l’a condamné à verser au conseil de M. [T] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [E] sera tenu aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [Z] pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile

De même, M. [T] [E] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement et sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, en tant que partie perdante.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— débouté M. [P] [T] [E] de sa demande de suspension du paiement de ses loyers avec consignation ;

— débouté M. [P] [T] [E] de sa demande de provision à valoir sur les préjudices moral et de jouissance subis ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Déboute M. [P] [T] [E] de sa demande tendant à annuler le commandement de payer délivré le 30 mars 2023 ;

Déboute M. [C] [Z] de ses demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. [P] [T] [E] et le condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation ;

Condamne M. [P] [T] [E] à verser à M. [C] [Z] la somme, à titre provisionnel, de 3 450 euros à valoir sur l’arriéré de loyers proprement dit arrêté au mois de mai 2024, loyer du mois de mai 2024 compris ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [S] [R], [Adresse 2], à [Localité 5], mèl : [Courriel 4] ;

avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s’être fait remettre tous documents utiles à l’exécution de sa mission, communiquer tous renseignements à charge d’en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire ;

2°) constater et décrire la réalité des désordres affectant le logement, et en particulier, les traces de moisissures, l’éboulement des murs, le décollement des peintures, l’existence d’humidité et le dysfonctionnement du réseau électrique ;

3°) déterminer les causes et origines de ces désordres et dire s’ils résultent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou d’un manquement du preneur à son obligation d’entretien ;

4°) décrire les travaux propres à remédiert à ces désordres et en chiffres le coût ;

5°) évaluer les préjudices subis par l’occupant ;

6°) fournir tous éléments techniques permettant au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas d’empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d’office ;

Dit que l’expertise sera organisée dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent arrêt ;

Dispense M. [P] [T] [E], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, du versement de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire qui devront être avancés directement par le trésor public ;

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera avisé par le greffe de l’avance de ses frais et honoraires ;

Rappelle que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l’expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu’il déposera son rapport au greffe du tribual judiciaire de Nice dans un délai de trois mois suivant l’acceptation de sa mission, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice ;

Dit que l’expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice en cas de difficultés ;

Déboute les parties de leur demande d’indemnité formée au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel ;

Condamne M. [P] [T] [E] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente