COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 AVRIL 2024

N° 2024/ 192

Rôle N° RG 21/03148 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBC4

S.C.I. ACRI

C/

Syndicat HERMES CENTER E

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Albert-david TOBELEM

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Janvier 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04910.

APPELANTE

S.C.I. ACRI, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Albert-david TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Syndicat HERMES CENTER syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SARL A.I.A., elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Fabienne LATTY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Avril 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ACRI est propriétaire de divers lots au sein de l’ensemble immobilier Hermes Center en copropriété à Vallauris.

La société AIA a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir le 12 juin 2018. Cette société n’avait pas été reconduite dans ses fonctions de syndic lors d’une assemblée générale qui s’était tenue le 15 juin 2017.

Par acte d’huissier du 29 août 2018, la SCI ACRI a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Hermes Center aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 12 juin 2018 et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser des dommages et intérêts et une indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 13 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la SCI ACRI de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2018 en relevant qu’il résultait du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2017 que le mandat de gestion du syndic AIA avait été renouvelé pour la période du 15 juin 2017 au 15 juin 2018. Il en a conclu que la société AIA avait donc bien qualité pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 12 juin 2018.

Il a noté que les résolutions de l’assemblée générale avaient été prises à l’unanimité des présents ou représentés. Il a souligné que la loi n’imposait pas au syndic d’annexer au procès-verbal de l’assemblée générale notifié aux copropriétaires la feuille de présence, si bien que l’assemblée générale ne pouvait être annulée sur ce fondement.

Il a indiqué que la SCI ACRI ne justifiait pas que les travaux visés à la résolution n° 14 excédaient le cadre des travaux d’entretien de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Par déclaration du premier mars 2021, la SCI ACRI a relevé appel de tous les chefs du jugement critiqué.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2021 auxquelles il convient de se reporter, la SCI ACRI demande à la cour :

— de déclarer la SCI ACRI recevable et bien fondée dans ses demandes,

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Sur la forme et à titre principal,

— de constater que les assemblées générales ordinaire et extraordinaire du 26 avril 2016 ont été annulées par jugement rendu par le tribunal de grande instance de GRASSE le 3 décembre 2018.

— de juger que la SCI AIA ès qualité de syndic, n’avait donc pas la qualité pour convoquer les assemblées générales ultérieures.

En conséquence :

— d’ordonner l’annulation de toutes les résolutions prises au cours de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2018, le syndic SARL AIA n’ayant pas la qualité pour convoquer les copropriétaires à ladite assemblée générale.

— d’ordonner l’annulation de toutes les résolutions prises au cours de l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2018, pour absence de délivrance de la feuille de présence.

— d’ordonner l’annulation de l’assemblée générale pour non-respect des règles de majorité, notamment dans le vote de la résolution n°14 de l’Assemblée générale du 12 juin 2018.

— de constater l’absence d’urgence et l’irrégularité de la réalisation des travaux qui ont été sollicités à l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2018 et réalisés les 2 et 3 juillet 2018 soit avant l’expiration du délai de contestation.

Sur le fond et à titre subsidiaire, et statuant pour la première fois,

— de juger que les travaux de transformation du trottoir ne bénéficient qu’à un seul copropriétaire et qu’ils dénaturent l’organisation de la copropriété.

— de juger l’aliénation de parties communes sur l’emprise goudronnée qui est devenue l’accès au local de ce seul copropriétaire.

— de juger que le comportement inqualifiable de la SARL AIA qui prétend abusivement au titre

de syndic de la copropriété ne peut perdurer.

En tout état de cause :

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière 'HERMES CENTER', à lui payer à la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi.

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière 'HERMES CENTER’ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence immobilière 'HERMES CENTER', à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens directement distraits au profit de Maître Albert David TOBELEM, Avocat aux offres de droit.

Elle sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2018 pour plusieurs motifs.

Elle fait valoir l’absence de qualité de la SARL AIA pour convoquer les copropriétaires. Elle souligne que les assemblées générales du 26 avril 2016 ont été annulées. Elle soutient que cette société n’avait donc plus qualité à convoquer les assemblées générales postérieures à l’assemblée générale du 26 avril 2016. Elle note que la société AIA n’a pas été reconduite dans ses fonctions lors de l’assemblée générale du 15 juin 2017.

Elle fait état de l’absence de communication de la feuille de présence qu’elle a pourtant sollicitée. Elle indique avoir sollicité cette feuille à plusieurs reprises et indique que la feuille de présence ainsi que la copie des pouvoirs ne lui ont toujours pas été remises.

Elle relève qu’il manque des informations sur le nom des copropriétaires qui n’avaient pas pris part au vote des décisions.

Elle argue de la violation des règles de majorité, notamment dans la résolution n° 14, qui avait pour objet, non la réfection des trottoirs, mais une suppression partielle du trottoir existant, uniquement destinée à un agrandissement de la voie privée d’un copropriétaire. Elle expose que cette résolution aurait dû être votée sur le fondement de l’article 25 ou 26 et non 24, puisqu’il s’agissait d’une modification de la jouissance des parties communes.

Elle reproche au syndicat d’avoir effectué les travaux visés dans cette résolution, sans attendre le délai de purge de la contestation de deux mois et sans respecter les termes de cette résolution. Elle déclare que les travaux qui ont consisté dans la suppression d’un trottoir, lui ont créé un préjudice et n’ont profité qu’à un seul copropriétaire. Elle fait état de travaux qui n’étaient pas nécessaires, effectués à la hâte.

Elle estime subir un préjudice pour l’ensemble de ces raisons et sollicite des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2021 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Hermes center demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de débouter la SCI ACRI de ses demandes,

— de condamner la SCI ACRI au paiement de la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif,

— de condamner la SCI ACRI au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI ACRI aux dépens d’appel.

Il expose qu’il n’existe aucun motif d’annulation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 juin 2018.

Il indique que l’assemblée générale du 15 juin 2017, qui est définitive, n’a pas reconduit la société AIA dans ses fonctions de syndic mais qu’a été adoptée une résolution qui a désigné cette société et lui a donné mandat de gestion de syndic pour une durée d’un an, du 15 juin 2017 au 15 juin 2018. Il en conclut que cette société avait donc pouvoir pour convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale du 12 juin 2018.

Il souligne qu’aucun texte n’impose la communication de la feuille de présence et relève que les copropriétaires peuvent la consulter et en obtenir copie s’ils le souhaitent.

Il conteste toute violation des règles de majorité.

Il précise que les résolutions ont été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés et qu’il a été noté l’identité des copropriétaires ayant voté favorablement.

Il déclare qu’il n’y avait pas lieu de désigner un administrateur provisoire.

Il estime la procédure intentée par la SCI ACRI abusive et en demande réparation.

MOTIVATION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater’ ou 'juger’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2018

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (…).

L’assemblée générale du 15 juin 2017 n’a pas fait l’objet d’une demande d’annulation ; elle est définitive. Lors de cette assemblée générale, a été votée la résolution n°8 aux termes de laquelle un mandat de gestion était donné au syndic, la société A.I.A, pour une période d’un an, du 15 juin 2017 au 15 juin 2018.

Dès lors, en l’absence de contestation de cette assemblée générale, et même si les assemblées générales du 26 avril 2016 ont été annulées par un jugement du 03 décembre 2018, la société AIA pouvait convoquer l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 juin 2018. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Selon l’article 14 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l’article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l’assemblée.

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

Selon l’article 33 du même décret, le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

La SCI ACRI ne justifie pas des demandes qu’elle aurait faites concernant la communication de la feuille de présence de l’assemblée générale du 12 juin 2018 avant la procédure judiciaire qu’elle a intentée. Dans ses conclusions d’appel, elle note que cette feuille de présence n’a pas été transmise 'ce qui est le cas encore aujourd’hui'. Le syndicat des copropriétaires n’a pas produit au débat cette feuille de présence, ni en première instance, ni en appel.

S’il est exact qu’il n’est pas fait obligation au syndic d’adresser à chacun des copropriétaires la feuille de présence à l’issue de chaque assemblée générale, le syndic doit toutefois satisfaire à la demande de communication de la feuille de présence, sollicitée par un copropriétaire, sans pouvoir se faire juge de son utilité et de sa légitimité; le défaut de communication d’une feuille de présence conforme aux prescriptions légales équivaut à son absence. A défaut de communication de la feuille de présence à la SCI ACRI qui en fait la demande, l’assemblée générale du 12 juin 2018 doit être annulée, quand bien même il est indiqué que les résolutions ont toutes été adoptées à l’unanimité des copropriétaires présents, la feuille de présence devant permettre d’ailleurs de vérifier qu’il n’y a pas de discordance entre ce qui est mentionné sur le procès-verbal et sur la feuille de présence.

Il n’y a pas lieu d’étudier les autres moyens tendant à voir annuler cette assemblée générale.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ACRI

La SCI ACRI a obtenu gain de cause en obtenant l’annulation de l’assemblée générale du 12 juin 2018 en raison de l’absence de communication de la feuille de présence de cette assemblée générale.

Elle affirme que les travaux qui ont été votés par la résolution 14 'réfection des trottoirs', réalisés dans le délai de contestation de l’assemblée générale, n’étaient pas nécessaires, ne profitent qu’à un seul copropriétaire et transforment les parties communes.

Elle ne démontre pas l’existence d’une aliénation des parties communes.

Elle ne démontre pas le préjudice qu’elle aurait subi personnellement en raison de l’exécution des travaux contestés, ou en raison de l’absence de communication de la feuille de présence de l’assemblée générale du 12 juin 2018 ou en raison du comportement allégué de la société A.I.A. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la procédure intentée par la SCI ACRI, qui a partiellement abouti, aurait dégénéré en abus de droit. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est en partie succombante. Dès lors, il convient de faire masse des dépens de première instance et de les partager par moitié entre les parties, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il s’agisse des frais irrépétibles de première instance ou d’appel.

Le jugement déféré qui a condamné la SCI ACRI aux dépens sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ACRI,

STATUANT A NOUVEAU,

ANNULE l’assemblée générale du 12 juin 2018,

REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Hermes Center à Vallauris et la SCI ACRI à les prendre en charge chacun par moitié, ceux d’appel pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,