COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/01301 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3J4

SARL MAI

C/

S.C.I. GC ESPARIAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Michel GOUGOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/01141.

APPELANTE

SARL MAI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée et assistée de M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

S.C.I. GC ESPARIAT prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée et assistée de M^e Michel GOUGOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, et Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes notariés en date des 17 et 20 février 2006, la société Savimm, aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI GC Espariat, a donné à bail commercial à la SARL MAI des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 4] à usage de bar-restaurant, exploités sous l’enseigne ' [11]'.

Ledit bail était conclu pour une durée de neuf années à compter du 20 février 2006 et moyennant un loyer initial de 84.000 € par an.

Par acte extra- judiciaire du 17 septembre 2014, la SARL MAI a sollicité le renouvellement du bail commercial, pour une nouvelle période de neuf années à compter du 19 février 2015, aux mêmes clauses et conditions.

Le bailleur n’a pas répondu dans le délai de trois mois.

Après notification d’un mémoire préalable en fixation du loyer le 3 août 2015, la société MAI a fait assigner, par acte du 8 février 2016, la société CG Espariat devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de fixation du loyer annuel renouvelé à la somme de 72.563 € HT.

Par ordonnance du 10 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 19 février 2015 et a ordonné une expertise aux fins de déterminer si une évolution notable des facteurs de commercialité ayant un intérêt pour le commerce considéré est intervenue en cours de bail.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 3 novembre 2017 aux termes duquel il conclut que:

— les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon positive durant la période du bail écoulé et que cette évolution a pu développer une synergie propice à l’activité exercée dans les locaux considérés,

— sur la base d’une surface utile pondérée estimée à 86,05 m² et d’un prix de secteur retenu pour 1.135 €/ m²/ an, le loyer de renouvellement s’établirait à la somme arrondie de 97.000 €, proposant d’affecter un coefficient de 15% pour tenir compte de la capacité d’accueil des terrasses supérieure des locaux considérés, et de porter en conséquence le loyer à la somme de 111.150 €.

Par jugement en date du 18 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— dit que le déplafonnement est justifié par la modification notable des facteurs de commercialité ayant une influence favorable pour l’activité considérée,

— fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 111.550 € hors taxes et hors charges, à compter du 20 février 2015,

— dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer précédent courent à compter du 7 juin 2016,

— condamné la SARL MAI à payer à la SCI CG Espariat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL MAI aux dépens, y compris les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

Ce magistrat a retenu que:

1. Sur le déplafonnement:

— l’établissement [11] se situe en bas du [Adresse 8], à proximité immédiate de la [Adresse 18],

— il ressort du rapport d’expertise que la modification des facteurs locaux de commercialité est incontestable et a un effet positif sur l’activité considérée au regard de la création du nouveau quartier des [Adresse 5] aux portes du centre ville, l’agrandissement du parking de [Adresse 12], l’augmentation des capacités de transports publics ainsi que de l’offre culturelle, la création de nouveaux équipements culturels à compter de 2001, l’augmentation de la population et des logements, le déplacement de l’office de tourisme en 2011 et du marché forain sur le [Adresse 8] en 2012,

— ces éléments ont eu pour conséquence l’augmentation dans des proportions importantes de la clientèle de passage,

— le chiffre d’affaires du preneur est passé sur la période de référence de 489.612 € à 1.132.643 € sans que celui-ci ne rapporte la preuve que cette hausse serait la conséquence des gros travaux qu’il a entrepris,

— nonobstant la concurrence occasionnée par l’implantation de nouveaux bars et restaurants, l’évolution notable des facteurs de commercialité a eu une influence favorable sur le commerce considéré, justifiant le déplafonnement du loyer qui sera fixé selon la valeur locative.

2. Sur la valeur locative:

— dès lors que le bailleur indique qu’il n’entend pas se prévaloir des clauses du bail qui sont contraires aux dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, il n’y a pas lieu à minoration de la valeur locative du fait de la présence de ces clauses dans le bail d’origine,

— la zone destinée à l’accueil de la clientèle, accessible depuis le [Adresse 8], étant constituée d’une première terrasse non formée se prolongeant par une terrasse bâtie et mi-fermée, le tout ouvert sur le [Adresse 8], il apparaît justifié de retenir un coefficient 1 pour l’espace voué à accueillir les clients,

— il convient de retenir l’évaluation de l’expert et de fixer le prix du m² pondéré à la somme de 1.135 € par an,

— compte tenu de l’importance des terrasses extérieures, il apparaît justifié de majorer la valeur locative de 15%.

Par déclaration en date du 28 janvier 2021, la société MAI a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 juin 2023, la SARL MAI demande à la cour de:

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles R 145-3 à R 145-6, R 145-8 et R 145-23 et suivants du code de commerce,

— réformer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

— débouter la SCI CG Espariat de son appel incident et de toutes ses prétentions,

— dire et juger qu’il n’y a pas eu d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de bar-restaurant du commerce ' [11]' exploité par la SARL MAI sur la période considérée,

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer et qu’il convient de fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative,

— fixer en conséquence le prix du bail renouvelé des locaux loués à la SARL MAI à la somme de 80.558 € par an ( 1.034 € x 77,91 m²) à compter de la date de renouvellement du contrat, soit le 20 février 2015,

— subsidiairement, fixer le prix du loyer renouvelé à la somme de 88.975 € / an à compter du 20 février 2015,

— condamner la SCI CG Espariat au paiement de la somme de 6.000 € au profit de la SARL MAI ainsi qu’aux entiers dépens, incluant notamment les frais d’expertise.

La SCI CG Espariat, suivant ses dernières conclusions notifiées et déposées et par RPVA le 4 juillet 2023, demande à la cour de:

— constater que le bail commercial liant les parties, souscrit pour une durée de neuf ans à compter du 20 février 2006, est venu à expiration le 19 février 2015 et qu’il s’est renouvelé pour une période de neuf ans à compter du 20 février 2015,

— recevoir la société CG Espariat en son appel incident,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que le déplafonnement est justifié par la modification notable des facteurs de commercialité ayant une influence favorable pour l’activité considérée,

— l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,

— dire et juger qu’en application des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce, le loyer relatif au bail liant les parties sera déplafonné et s’établira, à compter du 20 février 2015, à la somme de 126.966 € hors taxes et hors charges par an,

— dire et juger que cette somme sera assortie du paiement des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016, date de notification du premier mémoire de la bailleresse,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL MAI à payer à la SCI CG Espariat la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant

— la condamner à payer à la société CG Espariat une somme supplémentaire de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société MAI aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire, et en ordonner la distraction, pour ceux d’appel, à la société d’avocats soussignée.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la modification notable des factures locaux de commercialité

La SARL MAI considère que la motivation ' type’ retenue par le premier juge sur ce point n’est pas assez étayée, ni assez précise en ce qu’elle ne comporte aucune analyse de la différence entre la clientèle du commerce considéré ( en l’espèce une clientèle jeune de café-bar de jour et de soir ainsi que d’un restaurant non gastronomique) et celle potentiellement attirée par les modifications retenues ( une clientèle utilisant les parkings, propriétaire de logement nouveaux construits dans le quartier et attirée par une offre culturelle notamment un musée rénové).

Elle reproche à l’expert judiciaire de s’être référé à deux jugements rendus par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence concernant des locaux où étaient exploitées une librairie- papeterie pour le premier et une agence immobilière pour le second, commerces qui n’ont rien à voir avec une activité de bar-restaurant. Elle souligne, en revanche, que ce même tribunal a rendu une décision concernant l’établissement ' [14]' ayant une activité de bar-restaurant et attenant à ' [11]' , estimant qu’il n’est pas démontré que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité a eu in concreto une influence favorable sur l’activité de cet établissement et a rejeté la demande de déplafonnement.

Elle conteste l’analyse de l’expert qui a estimé que l’installation des [Adresse 5] a eu un effet positif sur l’exercice de l’activité de ' [11]' , soutenant au contraire que leur création a aggravé la concurrence des bars-restaurants. Elle expose que l’établissement a connu une évolution positive de son chiffre d’affaires uniquement grâce à des choix de gestion et de management judicieux qui ne sauraient être pris en compte pour une majoration du loyer renouvelé. Elle ajoute que l’analyse comparative des chiffres d’affaires des activité des bars-restaurants, certains entrant dans le périmètre des [Adresse 5] et d’autres, situés en dehors de ce périmètre, démontre que la création de cette galerie marchande n’a pas joué un rôle déterminant dans l’évolution du chiffre d’affaires de ' [11]' mais a eu au contraire un impact négatif.

La société EG Espariat sollicite, pour sa part, la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu que le déplafonnement du loyer est justifié par la modification notable des facteurs de commercialité ayant une influence favorable pour l’activité considérée, en rappelant les éléments notables et favorables survenus à compter de 2006 affectant le quartier considéré. Elle relève que l’expert judiciaire en a d’ailleurs convenu et conteste l’affirmation de la preneuse qui prétend que cette évolution favorable, qu’elle ne conteste d’ailleurs pas, n’a pas eu d’impact positif sur son activité.

Elle souligne que si les juridictions ont refusé le déplafonnement du loyer concernant un établissement voisin '[14]' , elles ont adopté une position inverse s’agissant de la brasserie ' [Adresse 12] ', à proximité immédiate de '[11]' et que l’affirmation selon laquelle il y aurait lieu de tenir compte de l’aggravation de la concurrence ne repose sur aucun élément et est au contraire le signe de la vitalité de la zone de chalandise considérée. Elle met également en évidence l’évolution du chiffre d’affaires de la société MAI dont il n’est nullement démontré qu’elle résulterait des importants travaux prétendument réalisés ou d’un choix de gestion judicieux.

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L 145-34 du même code pose le principe d’un plafonnement du loyer d’un bail n’excédant pas neuf ans, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

L’article R 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ainsi, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Par ailleurs, l’impact de la modification des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier au cours du bail écoulé, à savoir sur la période de février 2006 à février 2015.

Le commerce litigieux est situé dans le centre ville d'[Localité 4] , au [Adresse 3] et [Adresse 17], l’accès aux lieux loués s’effectuant depuis le [Adresse 8]. Les locaux sont implantés au début du [Adresse 8], sur le trottoir nord qui comporte une meilleure commercialité, au niveau de la [Adresse 18] et à proximité immédiate des [Adresse 5].

L’expert [J] considère que la modification notable des facteurs de commercialité est incontestable sur la période litigieuse en retenant plus particulièrement:

— l’évolution de la population qui a connu une augmentation comprise entre 1,5% et 13% selon les territoires,

— une augmentation du nombre de logements de l’ordre de 4,4%, notamment l’achèvement de l’opération [Adresse 22],

— une explosion de la fréquentation touristique avec la mise en service de la ligne TGV Méditerranées et la croissance de l’aéroport qui s’est accentuée avec l’arrivée des vols ' low cost’ ( MP2),

— l’augmentation de l’offre culturelle avec le lancement d’équipements prestigieux (Centre [7] à compter d’octobre 2006, [9] inauguré en juillet 2007 ) ou encore la rénovation du Musée [10] achevée en 2006,

— le renforcement de l’offre en hébergement hôtelier sur la ville ( + 14% entre 2006 et 2015),

— une amélioration des conditions d’accès et de stationnement au centre ville avec l’extension du parking Mignet en 2010, l’ouverture du parking de [Adresse 12] (en deux tranches 2004 et 2007), d’une capacité de 1.800 places et aux portes du centre ville, outre l’inauguration de parcs relais permettant de rejoindre le centre ville en utilisant un service de navettes ( ouverture du parc relais [Adresse 16] en 2007 et [Adresse 21] en 2011) et de la nouvelle gare routière en 2014, en périphérie immédiate du centre ville,

— des aménagements urbains significatifs avec la [Adresse 22], nouveau quartier créé entre 2004 et 2009, ou la requalification de la [Adresse 18] en 2012, avec pour objectif de réduire la circulation automobile au profit des piétons,

— une évolution favorable de la commercialité découlant de l’agrandissement en 2007 des [Adresse 5], véritable centre commercial à ciel ouvert situé dans le prolongement de la [Adresse 18], accueillant une cinquantaine de boutiques principalement composées d’enseignes nationales, du transfert de l’office de tourisme en novembre 2011 [Adresse 6], ainsi du déplacement à compter de 2012 du marché forain sur le [Adresse 8].

Ces éléments sont significatifs et attestent des évolutions favorables et notables intervenues sur la commune d'[Localité 4] entre 2006 et 2015 et plus particulièrement dans le quartier où se situe l’établissement ' [11]'.

Cette évolution n’est d’ailleurs pas réellement contestée par la société MAI qui en revanche, affirme que celle-ci n’a pas eu d’impact favorable sur son activité.

Sur ce point, il ressort du rapport d’expertise que, sur la période de référence, le chiffre d’affaires de la société appelante est passé de 489.612 € à 1.132.643 €, soit une augmentation de 131% et le bénéfice a augmenté de 75 % , passant de 12.047 € à 21.097 €.

La société MAI explique cette évolution positive de son chiffre d’affaires grâce à des choix de management et de gestion judicieux qui ne sauraient être pris en compte pour une majoration du loyer renouvelé. Elle ajoute que de gros travaux ont été entrepris à compter de 2008 pour redorer l’image de l’établissement et renouveler la clientèle. Or, d’une part, elle ne produit strictement aucun élément pour étayer de telles affirmation ( factures de travaux notamment) et, d’autre part, entre 2006 et 2008, soit avant la réalisation des aménagements annoncés, le chiffre d’affaires était déjà passé de 489.612 € à 714.814 € et les bénéfices de 12.047 € à 30.019 €.

La société locataire dénonce également l’aggravation de la concurrence résultant de l’ouverture des [Adresse 5] sans toutefois le démontrer alors que:

— l’arrivée de concurrents démontre la commercialité accrue de la zone,

— la rive Nord du [Adresse 8] formant la limite avec la vieille ville commerçante, a toujours présenté une commercialité continue et variée, le secteur de [Adresse 12] accueillant de nombreux établissements de restauration et débits de boissons avant même la création des [Adresse 5],

— à la lecture des conclusions de l’appelante, il est fait uniquement état de l’ouverture de deux nouveaux établissements dans les [Adresse 5], ' [15] ' et ' [13]' .

La société MAI indique, par ailleurs, qu’elle a procédé à des analyses comparatives du chiffre d’affaire des établissements situés dans le périmètre des [Adresse 5] dont la progression serait inférieure à celle d’établissements situés hors de ce périmètre. Toutefois, elle se prévaut d’établissements qui se trouvent [Adresse 20] ou [Adresse 19] soit dans un secteur totalement différent du sien et ne cite d’ailleurs aucune référence d’un bar-restaurant dans le secteur de la [Adresse 18].

En outre, le commerce considéré se situe sur la voie d’accès entre le centre ville et le nouveau quartier des [Adresse 5] et la création de ce nouveau quartier comprenant notamment de nouveaux parkings entraîne un afflux de clientèle qui entend à la fois profiter des commerces du centre ville mais aussi du centre commercial des [Adresse 5], de sorte que l’activité de débits de boissons et de restauration exercée par '[11]' ne peut que bénéficier de cet accès facilité pour les chalands qui passent devant l’établissement en se rendant des [Adresse 5] à la vieille ville commerçante.

Ainsi, entre février 2006 et février 2005, l’évolution notable des facteurs de commercialité a eu une influence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Par conséquent, le loyer de renouvellement doit être déplafonné et fixé selon la valeur locative.

Sur la détermination de la valeur locative

La valeur locative du loyer déplafonné doit tenir compte de la surface utile pondérée du local et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur la détermination de la surface pondérée

La SARL MAI expose, que dans le cadre des opérations d’expertise, le bailleur a communiqué des plans inexacts en ce qu’ils ne comptabilisent pas les locaux loués et ne font pas mention de la première salle de restaurant, construction indépendante, avec structure en dur érigé sur le domaine public.

Elle relate que l’expert avait judicieusement, dans son pré-rapport, affecté la surface du local loué par un coefficient de pondération de 0,80 conformément à la charte de l’expertise pour tenir compte de l’existence de la première salle de restaurant sur le [Adresse 8], propriété de la commune ( à savoir des locaux situés en 2ème et 3ème zones selon ladite charte) avant finalement retenir de manière erronée dans son rapport définitif, un coefficient de 1.

Elle propose de retenir une surface utile pondérée de 77,91 m²

La bailleresse conteste une telle analyse, considérant que la locataire avance une superficie pondérée de 77,91 m² sans s’expliquer alors que l’expert a fixé la surface pondérée à 86,05 m², chiffre qu’il convient de retenir.

En matière de détermination de la valeur locative commerciale d’un local, il est d’usage de procéder à la pondération de la superficie des lieux loués, pour tenir compte de l’affectation des diverses parties du local.

Si effectivement, dans son pré-rapport, Mme [J] a affecté la salle du rez-de-chaussée d’un coefficient de 0,80, elle a revu cette pondération pour finalement lui attribuer un coefficient de 1, en ce que cette salle ouvre sur une terrasse fermée édifiée sur le domaine public. En effet, comme le souligne à juste titre la société intimée, lorsque la charte de l’expertise fait référence à telle ou telle zone en profondeur pour déterminer les coefficient de pondération, ce ne peut être qu’au regard des surfaces données à bail, à l’exclusion des surfaces données sur le domaine public.

Il ne peut donc être soutenu, au visa de la charte de l’expertise que dès lors que la zone destinée à l’accueil de la clientèle, accessible depuis le [Adresse 8], est constituée d’une première terrasse non fermée, prolongée par une terrasse bâtie et mi-fermée, toutes deux sur le domaine public, que les locaux loués seraient en 2ème et 3ème zones de ladite charte, justifiant un coefficient moindre.

C’est donc à juste titre que l’expert a retenu sur ce point un coefficient de pondération de 1 pour retenir une surface utile pondérée de 86,05 m².

Sur l’analyse des termes de comparaison

La société appelante fait grief à l’expert de s’être référé à des termes de comparaison portant sur des commerces ayant une activité différente alors qu’il n’y a pas lieu de rechercher de tels termes autres que ceux d’activités similaires situés sur le [Adresse 8] lequel regroupe l’essentiel des bars-brasseries, soit une disparité plus que significative. Elle s’appuie sur une étude réalisée par le cabinet Aixpertise qui, après avoir analysé sept termes de comparaison tous situés sur le [Adresse 8] et concernant des activités de bar-brasserie, qui conclut à une valeur moyenne de 1.034 € par m² et par an.

L’expert judiciaire, pour sa part, a fait ressortir un prix moyen de 1.135 et par m² et par an, valeur qui n’est pas contestée par la bailleresse.

Mme [J] a retenu treize termes de comparaison, dont quatre émanant du bailleur, quatre du preneur et cinq produites par ses soins. Parmi ces références, six correspondent à une activité de restauration ou de débits de boissons. En réponse aux dires du conseil des deux parties, l’expert a expliqué avoir examiné les références de chaque partie et avoir retenu les termes de comparaison qui semblaient pertinents, sans faire écho au tri opéré par les parties sous des prétextes divers ( situation géographique, activité exercée…) mais dont le but ne visait qu’ à retenir les références allant dans le sens de leur démonstration. L’expert a ainsi déterminé, une valeur moyenne de référence de 1.135 € par m² pondéré et par an, après avoir exclu les valeurs minimales et maximales, reflétant peu le marché locatif, en tenant compte des caractéristiques propres des locaux considérés, à savoir un bon emplacement commercial eu égard à l’activité, la surface utile pondérée, une configuration des lieux assez adaptée et une durée de bail de neuf ans. En outre, si des valeurs locatives relatives à des locaux dont la destination est différente a pu être retenue, Mme [J] en a tenu compte en appliquant un abattement pour certains des termes de comparaison.

Il convient donc, en considération de ces éléments, de retenir l’évaluation de l’expert et de fixer le prix du m² pondéré à la somme de 1.135 € par an.

Sur les obligations respectives des parties et l’existence d’éléments de minoration de la valeur locative

La SARL MAI soutient par ailleurs que n’ont pas été pris en considération les travaux très importants de consolidations du premier étage qu’elle a effectués, lesquels ont eu un impact négatif pendant leur durée sur l’exploitation, expliquant la faiblesse du chiffre d’affaires en 2006 et 2007 ( date des travaux) et son évolution favorable à compter de 2008 ( conséquence de ces travaux).

Elle souligne que pourtant, aux termes du bail, le bailleur a transféré sur le locataire les charges résultant de l’article 606 du code civil, ayant trait au gros oeuvre, celui-ci bénéficie directement des travaux réalisés en cours de bail par le locataire pour la fixation de la valeur locative de renouvellement.

Elle se prévaut ainsi de l’article R 145- 8 du code de commerce, qui précise que du point de vue des obligations des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées au lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge.

Or, la SARL MAI ne produit strictement aucune pièce de nature à justifier les travaux qu’elle a entrepris et dont il a déjà été relevé, qu’en tout état de cause, ils n’ont pas empêché une augmentation significative du chiffre d’affaires et du bénéfice.

Il est exact que le bail d’origine comporte deux clauses particulières pouvant être considérées comme des charges supplémentaires pesant sur le locataire et tenant à l’imputation à ce dernier des travaux et de réparation, en ce compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil et les travaux de mise aux normes.

Toutefois, l’article R 145-35 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à la cause, résultant du 3 novembre 2014 lui-même pris en application de la loi Pinel, prohibe le transfert de tels charges sur le locataire. Il ne peut donc être fait application à la valeur locative théorique d’un coefficient de minoration tenant à ce qui pouvait constituer, à l’origine, des charges supplémentaires pour le preneur, mais qui, par l’effet des dispositions d’ordre public, n’existent plus.

Sur la majoration pour terrasse

La SARL MAI conteste la majoration de 15% appliquée compte tenu de la présence de la terrasse qu’elle estime injustifiée.

La société GC Espariat sollicite l’application d’un coefficient de 30% compte tenu de l’importance des terrasse extérieures offrant une capacité de réception de 94,69 % contre seulement 5, 31% pour la salle de bar, essentiellement occupée par le comptoir.

L’expert a mis en évidence que:

— la salle intérieure et la mezzanine ont une surface utile de 55,40 m² dont environ 20 m² de bar et de circulation, ramenant la surface exploitable à environ 35 m²,

— la terrasse ' fermée’ a une surface de 48 m²,

— la terrasse ' ouverte’ a une surface de 30 m².

Elle en conclut que le rapport des terrasses aux salles intérieures est de plus du double, générant une capacité d’accueil de tables supérieure en extérieur.

Il n’est pas contesté que la locataire bénéfice d’autorisations d’occupation du domaine public, espace aménagé en deux terrasses. Si la surface du domaine public n’est pas comprise dans le bail, il n’en demeure pas moins que le local bénéficie d’un avantage indiscutable de part sa situation à cet endroit qui lui permet de bénéficier d’une capacité supplémentaire de 107 places par rapport à la capacité globale évaluée à 113 places.

C’est à juste titre que l’expert a proposé de majorer la valeur locative de 15% pour tenir compte de l’importance de la terrasse, une majoration de 30% telle que réclamée par la bailleresse étant manifestement excessive au regard de la fourchette habituellement appliquée en pareille espèce qui oscille entre 10% et 15%.

En définitive, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a retenu que sur la base d’une surface pondérée arrêtée par l’expert à 86,05 m² et d’un prix moyen de 1.135 € le m² par, la valeur locative doit être fixée à la somme de 97.667 €, arrondie à 97.000 €. Compte tenu de la majoration de la valeur locative de 15% pour tenir compte des terrasses, la valeur locative s’établit à 111.550 € par an hors taxes et hors charges.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL MAI à payer à la SCI GC Espariat la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SARL MAI aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,