COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2024

N°2024/724

Rôle N° RG 24/06555 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNB7K

[S] [T] divorcée [X]

C/

[G] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 17 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04220.

APPELANTE

Madame [S] [T] divorcée [X]

née le 16 Mai 1950 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Anne-Hélène PINEAU, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [G] [B]

née le 22 Juin 1952 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président,

et Madame Sophie TARIN-TESTOT, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Madame [S] [T] divorcée [X] (ci-après madame [T]) a, selon acte sous seing privé du 04 avril 2015, donné à bail d’habitation meublée à madame [G] [B], un appartement sis, [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire inséré au bail, a été délivré à madame [B] le 31 août 2023, sollicitant le règlement d’un arriéré locatif de 24 050 euros selon décompte arrêté au 31 août 2023.

Déplorant l’absence de règlement, madame [S] [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, fait assigner madame [G] [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins notamment de voir :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de madame [G] [B] et celle de tous occupants de son chef, du bien situé [Adresse 2] à [Localité 4], et, à défaut de départ volontaire, au besoin avec le concours de la force publique, ce sous astreinte ;

— condamner madame [G] [B] à lui régler une somme de 26 078,52 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er novembre 2023, outre une provision de 650 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

— condamner madame [B] au paiement de frais irréptibles et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 22 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, a :

— déclaré l’action de madame [S] [T] en résiliation du bail meublé du 04 avril 2015 pour impayés locatifs, sérieusement contestable ;

— rejeté en conséquence les demandes subséquentes de madame [S] [T] en expulsion de la locataire, madame [G] [B], sous astreinte, ainsi que celle tendant à la voir condamnée à verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle ;

— condamné madame [G] [B] à payer à madame [S] [T] la somme de 24 050 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 août 2023 ;

— condamné madame [G] [B] à payer à madame [S] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 31 août 2023 ;

— débouté madame [S] [T] du surplus de ses prétentions ;

— condamné madame [G] [B] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 17 avril 2024, madame [T] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur les dispositions rejetant ses demandes de :

voir constater la résiliation du bail ;

ordonner l’expulsion de madame [B] à défaut de départ volontaire ;

condamner madame [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle ;

réactualiser sa dette au 1er novembre 2023 ;

condamner madame [B] au paiement du commandement de payer.

Par dernières conclusions transmises le 27 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l’appelante sollicite de la cour de bien vouloir :

' la recevoir en son appel et le dire bien fondé ;

' infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— déclaré l’action de madame [S] [T] en résiliation du bail meublé du 4 avril 2015 pour impayé locatif sérieusement contestable ;

— rejeté les demandes subséquentes de madame [S] [T] en expulsion de la locataire madame [G] [B] sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à défaut de libération des lieux ainsi que celle tendant à la voir condamner à lui verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle ;

— débouté madame [S] [T] du surplus de ses prétentions ;

' confirmer l’ordonnance déférée pour le surplus.

statuant à nouveau,

' constater la résiliation de plein droit du bail meublé sous seing privé du 4 avril 2015, pour défaut de paiement des loyers suivant le commandement du 31 août 2023, et faute de régularisation dans les deux mois dudit commandement ;

en conséquence,

' ordonner l’expulsion de madame [G] [B] et celle de tous occupants de son chef, du bien situé [Adresse 2], au rez-de-chaussée, à [Localité 4], et au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

' autoriser que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' condamner madame [G] [B] à payer à madame [S] [T] :

la somme de 6 500 euros à titre de provision complémentaire sur les loyers et charges impayés de septembre 2023 au mois de juin 2024 inclus (11 mois), en sus de celle déjà ordonnée par la décision du 17 avril 2024 ;

une indemnité provisionnelle de 650 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation outre la régularisation des charges, impôts et taxes à compter de la résiliation et ce, jusqu’au jour de la reprise de possession par le requérant des locaux litigieux libres de tout occupant ;

la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer du 31 août 2023.

Madame [B], régulièrement citée à domicile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 16 des conditions générales du contrat de location, signé par les parties le 4 avril 2015, stipule qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges aux termes convenus, ou à défaut de versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, et le bailleur pourra, dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, l’y contraindre par simple ordonnance de référé.

En l’espèce, le 31 août 2023, madame [T] a fait délivrer à madame [B] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 24 050 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 31 août. Cet acte, auquel était joint un relevé de compte locataire a été signifié à domicile par le commissaire de justice instrumentaire.

Le contrat de bail et l’arrêté de compte locatif établissent la dette locative, qu’il appartient au locataire de contester.

Madame [G] [B], non comparante en première instance, et qui n’a pas constitué avocat en appel, ne justifie pas qu’elle s’est acquittée des causes de ce commandement de payer dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

Il convient, dans ces conditions, de constater que le bail a été résilié de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire, ce le 1er novembre 2023 et d’ordonner, à défaut de départ volontaire de madame [B], son expulsion, dans les termes du dispositif, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte.

Madame [B] sera en outre condamnée à payer à madame [T], à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, établie par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 650 euros.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a débouté madame [T] de sa demande de constatation de la résiliation du bail signé avec madame [B], de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle subséquentes.

Sur la provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse.

Par application des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Madame [T] réactualise sa créance, exposant n’avoir perçu aucun règlement de madame [B] au titre de l’occupation de l’appartement cédé à bail et ce, postérieurement à la délivrance du commandement de payer. Elle sollicite en conséquence le versement d’une somme de 6 500 euros au titre des loyers et indemnités mensuelle d’occupation dus entre le 1er septembre 2023 et le mois de juin 2024, date à laquelle elle a interrompu son décompte.

Madame [B], à qui incombe la charge de la preuve, n’a pas constituée avocat ; elle ne justifie d’aucun règlement depuis la délivrance du commandement de payer précité.

En l’état de l’obligation de paiement pesant sur cette dernière, la demande de l’appelante n’apparaît pas sérieusement contestable, madame [B] sera donc condamnée à verser à titre de provision la somme de 6 500 euros selon décompte arrêté au mois de juin 2024 et l’ordonnance déférée infirmée en ce qu’elle a arrêté le décompte au 31 août 2023 rejetant toute demande provisionnelle ultérieure.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de constater que le coût du commandement de payer sera mis à la charge de madame [B] et d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros en cause d’appel ; madame [B] supportera en outre les dépens de la procédure d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 août 2023.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate la résiliation du bail établi le 4 avril 2015 entre les parties à compter du 1er novembre 2023 ;

Ordonne l’expulsion de madame [G] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec, si besoin, le concours de la force publique ;

Dit n’avoir lieu au prononcé d’une astreinte provisoire assortissant cette mesure ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressée soit assuré dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Condamne madame [G] [B] à payer à madame [S] [T] divorcée [X], à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant fixé provisoirement à 650 euros ;

Condamne madame [G] [B] à payer à madame [S] [T] divorcée [X] la somme provisionnelle de 6 500 euros, correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus entre le 1er septembre 2023 et le mois de juin 2024 inclus ;

Condamne madame [G] [B] à payer à madame [S] [T] divorcée [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [G] [B] aux dépens de première instance et d’appel, ce compris les frais du commandement de payer.

La greffière Le président