Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 41 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14906 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGJPS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2022 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 19/5904

APPELANTE

Société L’AGENCE REGIONALE AGREG

SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 612 031 468

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphanie DELACHAUX et plaidant par M^e Paul MARIANI – SELARL BJA – avocats au barreau de PARIS, toque : E1811

INTIMES

Madame [B] [I]

née le 21 septembre 1971 à [Localité 13] (44)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Valérie TRORIAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1027

Monsieur [Z] [H] [U]

né le 27 février 1971 à [Localité 9] (28)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Valérie TRORIAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1027

SYNDICAT DES COPROPRIETAIERS [Adresse 3] représenté par son administrateur provisoire Maître [A] [D],

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [Z] [H] [U] et Mme [B] [I] sont propriétaires du lot n° 20 situé dans le bâtiment B au sein d’un immeuble en copropriété La Villa des musiciens situé [Adresse 3] à [Localité 11] et dont le syndic est la société Agence Régionale AGREG.

Selon jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 18 octobre 2019, l’assemblée générale du 1er février 2017 a été annulée.

Par acte d’huissier du 26 juillet 2019, M. [H] [U] et Mme [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, et la société Agence Régionale AGREG devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2021, ils ont demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal :

de voir prononcer la nullité de plein droit du mandat du syndic, l’Agence Régionale AGREG, et prononcer la nullité des assemblées générales des 28 mars 2018, 4 avril 2019, 25 février 2020 et 2 février 2021 irrégulièrement convoquées,

de dire que les assemblées générales des 28 mars 2018, 4 avril 2019, 25 février 2020 et 2 février 2021 sont nulles,

la condamnation de l’Agence Régionale AGREG à leur rembourser la totalité des fonds indûment perçus dans le cadre d’un mandat nul,

de condamner celle-ci et, à défaut, le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la totalité des fonds engagés à l’occasion des procédures dans lesquelles il reconnaît sa responsabilité,

la condamnation solidaire de l’Agence Régionale AGREG et du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

de voir désigner un administrateur provisoire avec pour mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic, reprendre préalablement les comptes, de dresser la comptabilité et d’affecter les charges selon les dispositions du règlement de copropriété uniquement pour les charges effectivement votées par une assemblée pour les exercices 2017-2018-2019-2020-2021, de recalculer la répartition des charges telle qu’elle aurait dû l’être par le syndic en 2017 et ce, pour les exercices 2011 à 2016 en respectant les dispositions du règlement de copropriété, et par voie de conséquence de rectifier leur compte individuel,

de juger que les frais de cet administrateur devront être supportés par l’Agence Régionale AGREG ou tout au moins l’écart entre le montant du contrat AGREG et le coût du mandataire,

de la condamner, à défaut, à exécuter les décisions de l’assemblée générale 2016 avec remboursement des sommes avancées au titre de la procédure sous astreinte de 10 euros par jour de retard,

de lui ordonner de tenir à leur disposition, et plus généralement de la copropriété, les comptes-rendus du conseil syndical, et notamment ceux contenant les votes relatifs aux décisions prises à la suite des délégations de l’assemblée générale de 2018, et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,

de lui ordonner de présenter un compte individuel des charges conforme aux dispositions de règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, pour l’ensemble des exercices de 2011 à 2021,

— à titre subsidiaire :

concernant les assemblées générales du 4 avril 2019 et du 2 février 2021 : de voir prononcer la nullité des résolutions n°5 et 8 de la première et la nullité des résolutions n°4 et 15 de la seconde relatives à l’approbation des comptes des années 2018 et 2019 et au vote des budgets prévisionnels des années 2020 et 2021,

concernant l’assemblée générale du 4 avril 2019, de voir prononcer la nullité des résolutions n°6, 8-7-9-15-16-17-18-21-22-23-24-27-32-33-37 et 39,

concernant l’assemblée générale du 25 février 2020, de voir prononcer la nullité des résolutions n°1-2-3-4-8-9-10-11-12 A,

— en tout état de cause :

de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 4000 euros a titre de l’article 700 du code de procédure civile,

de le condamner à leur verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison du non-respect des dispositions du règlement de copropriété et des règles comptables,

de dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,

de mettre à la charge du syndic et du syndicat des copropriétaires l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement,

de se réserver la liquidation de l’astreinte prononcée.

Par jugement réputé contradictoire du 20 mai 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— constaté la nullité de plein droit du mandat de l’Agence Régionale AGREG, syndic de l’immeuble, à compter de la date du 1er janvier 2017,

— annulé les assemblées générales du 28 mars 2018, du 4 avril 2019, du 25 février 2020, et du 2 février 2021,

— désigné Maître [A] [D]

Administrateur Judiciaire

[Adresse 4]

[Localité 5]

en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 3] avec pour mission de :

se faire remettre les documents et archives du syndicat des copropriétaires,

convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic,

reprendre préalablement les comptes, dresser la comptabilité et affecter les charges selon les dispositions du règlement de copropriété en ne faisant pas figurer les frais d’archivage confiés à une entreprise privée en l’absence d’autorisation en ce sens de l’assemblée générale des copropriétaires, et ce pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,

recalculer la répartition des charges concernant les factures de ménage telle qu’elle aurait dû l’être par le syndic lors de l’assemblée générale du 1er février 2017 et, ce pour les exercices 2011 à 2016, en distinguant charges communes générales et charges communes spéciales, et de rectifier en conséquence le compte individuel de charges de Monsieur [H] [U] et Madame [I], sans y mentionner les frais d’assignation du 4 juin 2018,

— fixé la durée de la mission à huit mois, et ce, sauf prorogation,

— dit que dans le délai de six mois du présent jugement, l’administrateur provisoire devra convoquer en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 l’assemblée générale de la copropriété, aux fins de procéder à l’élection d’un syndic, sa mission prenant fin dès acceptation de sa désignation par le syndic élu,

— dit que l’administrateur provisoire désigné sera remplacé en cas de refus ou d’empêchement par simple ordonnance rendue sur requête,

— dit qu’il incombera à Maître [X], avocat, de notifier la présente décision à Maître [D], Administrateur judiciaire, dans les meilleurs délais,

— dit que la rémunération de l’administrateur provisoire sera prise en charge par la copropriété au titre des charges communes générales,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic et l’Agence Régionale AGREG à verser à Monsieur [H] [U] et Madame [I], la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et L’Agence Régionale AGREG à verser à Monsieur [H] [U] et Madame [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et l’Agence Régionale AGREG aux dépens,

— dit que Madame [I] et Monsieur [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires,

— met à la charge du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et de L’Agence Régionale AGREG l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— rejeté toute plus ample demande.

La société Agence Régionale AGREG a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 8 août 2022.

Le 13 avril 2023, les parties ont été avisées du calendrier de fixation de l’affaire prévoyant sa clôture le 21 mai 2025 en cabinet et l’audience de plaidoirie en rapporteur le 4 septembre 2025 à 9h30.

Le 21 mai 2025, les parties ont été informées, par le conseiller de la mise en état, du report de la clôture à la date du 25 juin 2025 à la suite des messages postés la veille par le conseil du syndicat des copropriétaires et de M. [H] [U] et Mme [I] : le premier demandant, en accord avec le second, ce report, compte tenu de la communication le jour précédent, par ce dernier, de conclusions en réplique et de plus de 40 pièces.

Le 19 juin 2025, le conseil de M. [H] [U] et de Mme [I] a communiqué de nouvelles conclusions avec de nouvelles pièces.

Le 20 juin 2025 à 14h35, les parties ont été avisées électroniquement du rendu à cette date d’une ordonnance ce clôture, accompagné d’une pièce jointe au contenu suivant, après le chapeau visant l’affaire et les parties :

«ORDONNANCE DE CLÔTURE

(MISE EN ÉTAT)

Nous, , magistrat en charge de la mise en état,

Assisté de , greffière

Vu les articles 779, 780, 782, 783 et 907 du code de procédure civile,

Attendu que l’état du dossier permet le renvoi de l’affaire devant la Cour ;

PAR CES MOTIFS,

Prononçons la clôture de l’instruction et renvoyons l’affaire devant la Cour pour être plaidée le 04 Septembre 2025 à 09 H 30.

Salle d’audience , escalier , étage.

PARIS, le

Le greffier Le magistrat en charge de la mise en état,

Copie au dossier

Copie aux avocats».

A cette même date et à cette même heure, il leur a été notifié un avis de fixation mentionnant une date de clôture au 25 juin 2025 et reprenant la date d’audience précédemment retenue.

A cette même date à 14h54, les conclusions du syndicat des copropriétaires ont été communiquées électroniquement.

Le 26 juin 2025, les parties ont été avisées du rendu d’une ordonnance de clôture le 25 juin, laquelle a été jointe au message la signalant.

Les parties ont, ensuite, chacune repris des conclusions avant l’audience du 4 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 7 juillet 2023 par voie électronique par lesquelles la société Agence Régionale AGREG appelant, invite la cour, à :

réformer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 20 mai 2022 en ce qu’il a constaté la nullité de plein droit du mandat de l’Agence Régionale AGREG, syndic de l’immeuble, à compter de la date du 1er janvier 2017, en ce qu’il a annulé les assemblées générales des 28 mars 2018, 4 avril 2019, 25 février 2020 et 2 février 2021, désigné maître [D] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 3]) avec une mission définie, attribué à M. [H] [U] et Mme [I] des dommages-intérêts et une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Statuant à nouveau,

rejeter l’intégralité des demandes de M. [H] [U] et Mme [I], comme étant irrecevables ou à tout le moins infondées,

rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles de M. [H] [U] et Mme [I], comme étant irrecevables ou à tout le moins infondées,

condamner M. [H] [U] et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Masson, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, outre à payer 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu les conclusions intitulées «de procédure» notifiées le 4 juillet 2025 par voie électronique par lesquelles la société Agence Régionale AGREG appelant, au visa des articles 15, 16 et 906 du code de procédure civile, invite la cour, à :

rejeter des débats les conclusions n°2 et n°3 de M. [H] [U] et de Mme [I] ainsi que leurs pièces à compter de la pièce n°44,

rejeter des débats les conclusions n°2 de Maître [A] [D] ès qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 7].

Vu les conclusions notifiées le 4 avril 2023 par voie électronique par lesquelles Monsieur [H] [U] et Madame [I], intimés, invitent la cour, à :

— les juger recevables en leurs demandes, fins et conclusions, et y faisant droit,

— à titre principal :

confirmer le jugement du 20 mai 2022 :

en ce qu’il a annulé de plein droit le mandat de syndic de la société Agence Régionale AGREG,

en ce qu’il a annulé les assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date des 28 mars 2018, 4 avril 2019, 25 février 2020 et 2 février 2021 ;

Y ajoutant en tant que de besoin :

dire que l’Assemblée Générale du 4 avril 2019 est nulle et de nul effet,

dire que l’Assemblée Générale en date du 25 février 2020 est nulle et de nul effet,

dire que l’Assemblée Générale en date du 2 février 2021 est nulle et de nul effet

confirmer le jugement du 20 mai 2022 : en ce qu’il a désigné Maître [D] en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble et fixé les termes de sa mission ;

infirmer le jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il a exclu certaines charges dans la mission de calcul des charges de copropriété donnée à Maître [D] désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble et rejeté les demandes relatives à la prise en charge des frais de l’administrateur provisoire et au remboursement des ppels de fonds de la société Agence Régionale AGREG, à l’exécution des décisions de l’AG de 2016.

Statuant à nouveau :

juger que la mission de Maître [D] désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble devra également inclure dans le recalcul de la répartition des charges d’électricité et de matériel incendie en distinguant celles qui relèvent des parties communes générales et celles des parties communes spéciales sur une période de cinq ans antérieure à l’assemblée générale du 1er février 2017 annulée par un jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil, soit pour les exercices de 2011 à 2016 et de rectifier en conséquence le compte individuel de monsieur [Z] [H] [U] et madame [B] [I], en ne faisant pas figurer les frais de l’assignation du 4 juin 2018 ;

juger que les frais de cet administrateur devront être supportés par la société Agence Régionale AGREG ou tout au moins l’écart entre le montant du contrat de la société Agence Régionale AGREG et le coût du mandataire ;

condamner, à défaut, la société Agence Régionale AGREG à exécuter les décisions de l’assemblée générale 2016 avec remboursement des sommes avancées au titre de la procédure sous contrainte de 10 € par jour de retard ;

ordonner à la société Agence Régionale AGREG de tenir à la disposition de M. [H] [U] et Mme [B] [I], et plus généralement de la copropriété, les comptes rendus du conseil syndical, et notamment ceux contenant les votes relatifs aux décisions prises suite aux délégations de l’Assemblée Générale de 2018, et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard ;

ordonner à la société Agence Régionale AGREG de présenter un compte individuel des charges conformes aux dispositions du règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard, pour l’ensemble des exercices de 2011 à 2021.

Infirmer le jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il n’a que partiellement retenu les manquements invoqués à l’encontre de la société Agence Régionale AGREG engageant sa responsabilité et fixé à la somme de 1.000 Euros le montant des dommages et intérêts dus en réparation aux préjudices subis par M. [H] [U] et Mme [I].

Statuant à nouveau :

juger que l’action en référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 11 février 2021 engagée par la société Agence Régionale AGREG à l’encontre de M. [H] [U] et Mme [I] sans pouvoir d’ester en justice donnée par l’assemblée générale des copropriétaires constitue un manquement fautif faisant grief qui nécessite réparation ;

juger que l’action inutilement engagée devant le Tribunal d’Instance de Nogent-sur-Marne par la société Agence Régionale AGREG par assignation en date du 18 avril 2018 à l’encontre de M. [H] [U] et Mme [I] puisque abandonnée constitue un manquement fautif faisant grief qui nécessite réparation ;

juger que les actions engagées par les appelants ayant abouti à l’annulation des assemblées générales du 1 er février 2017 et du 28 mars 2018 caractérisent un manquement fautif au demeurant expressément reconnu par la société Agence Régionale AGREG faisant grief qui doit être réparé ;

juger que l’absence de mise à disposition des copropriétaires par quelque moyen que ce soit par la société Agence Régionale AGREG des documents et pièces comptables que les copropriétaires ont le droit de consulter constitue un manquement fautif faisant grief qui doit être réparé ;

juger que le non-respect par la société Agence Régionale AGREG d’une résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires constitue un manquement fautif faisant grief qui implique réparation ;

juger que la perte de chance de choisir un contrat et les démarches pour faire rectifier une négligence constituent des préjudices qui doivent être pris en compte et réparés ;

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à verser aux intimés la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

condamner la société Agence Régionale AGREG à rembourser à M. [H] [U] et Mme [I] la totalité des fonds indûment perçus dans le cadre d’un mandat nul et de nul effet.

— A titre subsidiaire :

S’agissant de l’annulation des résolutions n°5 et 8 de l’assemblée générale du 4 avril 2019 et des résolutions n°5 et 14 l’assemblée générale du 2 février 2021 relatives à l’approbation des comptes des années 2018 et 2019, et l’adoption des budgets prévisionnels 2020 et 2021 en raison des irrégularités affectant la comptabilité et la répartition des charges :

juger que les états des dépenses de la copropriété pour les exercices 2018 et 2019 mentionnent une répartition des charges non conforme aux dispositions actuelles du règlement de copropriété de l’immeuble VILLA DES MUSICIENS sis [Adresse 3]) ;

prononcer en conséquence la nullité des résolutions n°5 et 8 de l’assemblée générale du 4 avril 2019 et la nullité des résolutions n°5 et 14 de l’assemblée générale du 2 février 2021 relatives à l’approbation des comptes des années 2018 et 2019, et au vote des budgets prévisionnels des années 2020 et 2021 ;

juger que la comptabilité présente des charges et contrats n’ayant pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale et l’absence de charge lui incombant ;

juger que les copropriétaires du bâtiment B ne sont pas concernés par le système de sécurité incendie des bâtiments A et C, de leurs ménages, ou de l’entretien de leurs équipements ;

juger que les règles de présentation de la comptabilité n’ont pas été respectées.

Ce faisant :

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des musiciens à justifier, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, des modalités de calcul et d’affectation des charges de copropriété des exercices 2011 à 2016 imputées aux lots leur appartenant et de fournir les justificatifs associés, et de produire un compte individuel rectifié ;

désigner tel mandataire qu’il plaira à la cour pour vérifier et reprendre, s’il y a lieu, la comptabilité de la copropriété du [Adresse 3] ([Adresse 12]) ;

juger que Mme [I] et M. [H] [U] seront exonérés du paiement des charges (y compris travaux et contrats) non préalablement validées par une assemblée générale ;

condamner le syndicat des copropriétaires à représenter la comptabilité suivant les règles légales ;

S’agissant de l’assemblée générale du 4 avril 2019 :

juger nulles les résolutions n° 6-8-9-15-16-17-18-21-22-23-24-27-32-33-37 et 39 en ce que lesdites résolutions ne sont pas suivies des indications obligatoires concernant « le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et le nombre de leur voix, ni le nom des copropriétaires ou associés qui se seraient abstenus et leur nombre de voix, ni les majorités requises et les tantièmes associés » ;

juger nulle la résolution n°6 en ce que ladite résolution ne respecte pas l’ordre du jour et qu’il est impossible de savoir sur quoi porte le vote ;

juger nulle la résolution n°7 en ce que ladite résolution est contraire aux dispositions légales relatives à la désignation des membres du conseil syndical ;

juger nulle la résolution n°15 en ce que ladite résolution est contraire aux dispositions relatives aux règles de vote des assemblées générales ;

juger nulle la résolution n°16 en ce que ladite résolution est contraire aux dispositions relatives aux règles d’inscription des tantièmes attachés aux copropriétaires votants ;

juger nulle la résolution n°22 en ce que ladite résolution n’a pas été valablement votée, les informations dont elle fait état étant erronées ;

juger nulle la résolution n°27 en ce que ladite résolution ne pouvait pas être votée en raison de l’existence de résolutions contraires votées lors d’une assemblée générale précédente et du non-respect des règles de vote ;

juger inexistantes les résolutions n°28, 29 et 30 en ce que lesdites résolutions ne sont pas reproduites dans le procès-verbal signé ;

juger nulle la résolution n° 32 en ce que ladite résolution va à l’encontre d’une résolution votée lors d’une précédente assemblée Générale devenue définitive ;

juger nulle la résolution n°39 en ce que ladite résolution ne reflète pas la réalité des votes exprimés lors de l’assemblée générale du 4 avril 2019 et qu’il est d’ailleurs impossible de connaître la teneur des décisions ;

juger nulles les résolutions n°1-8-9-10 en ce que lesdites résolutions sont contraires aux dispositions des règles relatives à la tenue des assemblées générales (copropriétaires votants différents des présents) ;

juger nulles les résolutions n°-8-9-10-11 en ce que lesdites résolutions sont contraires aux dispositions des règles relatives au vote en assemblée générale ;

juger que les résolutions n°-2-3-4 sont nulles et de nul effet en raison de leur absence de mention dans le procès-verbal ;

juger que la résolution n°12A est nulle et de nul effet en raison du non-respect de l’ordre du jour.

— En tout état de cause :

juger l’AGREG mal fondée en ses demandes et les rejeter en tous les chefs qu’elles comportent ;

condamner l’AGREG à verser à madame [I] et monsieur [H] [U], la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des musiciens, [Adresse 3] [Localité 7] ([Adresse 12]) à verser à Mme [I] et M. [H] [U], la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison du non-respect des dispositions du règlement de copropriété et des règles comptables ;

juger que Mme [I] et M. [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires ;

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

condamner solidairement l’AGREG et le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des musiciens, [Adresse 3] à [Localité 7] aux entiers dépens ;

mettre à la charge de la société Agence Régionale AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ;

se réserver la liquidation de l’astreinte prononcée.

Vu les conclusions notifiées le 19 juin 2025 par voie électronique par lesquelles M. [H] [U] et Mme [I], intimés, notamment sur le fondement des articles 1240, 1241, 1355 du code civil, des articles 4, 63 et suivants du code de procédure civile, des articles 10, 10-1, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1, 11, 13, 17 et 18 du décret du 17 mars 1967, invitent la cour, à :

— Les juger recevables en leurs demandes, fins et conclusions, et y faisant droit,

— à titre principal :

confirmer le jugement du 20 mai 2022 :

en ce qu’il a annulé de plein droit le mandat de syndic de la société Agence Régionale AGREG,

et en ce qu’il a annulé les assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en date des 28 mars 2018, 4 avril 2019, 25 février 2020 et 2 février 2021 ;

Y ajoutant en tant que de besoin :

dire que l’assemblée Générale du 4 avril 2019 est nulle et de nul effet,

dire que l’assemblée Générale en date du 25 février 2020 est nulle et de nul effet,

dire que l’assemblée Générale en date du 2 février 2021 est nulle et de nul effet

infirmer le jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il fait remonter la nullité du mandat de syndic de l’AGREG au 1er janvier 2017.

Statuant à nouveau :

dire que le contrat de syndic de la société Agence Régionale AGREG est nul de plein droit à compter du 4 février 2016, date de l’assemblée générale l’ayant désigné.

infirmer le jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il a fixé à la somme de 1.000 Euros le montant des dommages et intérêts dus en réparation aux préjudices subis par M. [H] [U] et Mme [I].

Statuant à nouveau :

dire que les manquements de la société Agence Régionale AGREG ayant entraîné l’annulation de son mandat de syndic constituent une faute faisant grief impliquant réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 3.192,67 Euros au titre de leur quote-part des honoraires et frais annexes perçus par la société Agence Régionale AGREG depuis le 4 février 2016 date d’effet de l’annulation de son mandat.

dire que les manquements de la société Agence Régionale AGREG ayant entraîné l’annulation du mandat de syndic de la société Agence Régionale AGREG constitue une faute faisant grief impliquant réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 827,60 euros au titre de leur quote-part des travaux votés et exécutés par la société Agence Régionale AGREG depuis l’annulation de son mandat de syndic ayant pris effet le 4 février 2016.

condamner en tant que de besoin solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] le montant complémentaire de leur quote-part des travaux votés et exécutés par la société Agence Régionale AGREG à compter de l’annulation de son mandat le 4 février 2016, qui pourra être déterminé à l’issue des opérations comptables toujours en cours réalisées dans le cadre de l’administration provisoire de l’immeuble.

dire que le non-respect par la société Agence Régionale AGREG des obligations relatives à l’ouverture et à la tenue des comptes bancaires devant être ouverts au nom du syndicat des copropriétaires constitue un grave manquement faisant nécessairement grief et nécessitant réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

dire que le non-respect par la société Agence Régionale AGREG du règlement de copropriété, du fait du non-respect de la répartition des charges qu’il prévoit et de l’imputation impropre de charges aux copropriétaires, constitue un manquement fautif faisant grief qui nécessite réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts à ce titre.

dire que le défaut de tenue du carnet d’entretien, la souscription d’un contrat d’assurance de l’immeuble sans possibilité de choix ainsi que l’absence de mise à disposition des copropriétaires par quelque moyen que ce soit par la société Agence Régionale AGREG des documents et pièces comptables que les copropriétaires ont le droit de consulter caractérisent la carence fautive de la société Agence Régionale AGREG dans la gestion administrative de l’immeuble et constituent des manquements fautifs faisant grief qui doivent être réparés.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 12] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts à ce titre.

dire que la violation par la société Agence Régionale AGREG des règles de tenue des comptes et de présentation des états financiers du syndicat des copropriétaires constituent des manquements fautifs faisant grief qui doivent être réparés.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts à ce titre.

dire que le non-respect par la société Agence Régionale AGREG d’une résolution votée par l’assemblée Générale des copropriétaires ayant eu pour effet le retard des travaux pour faire cesser un dégât des eaux et des sur-dégâts, constitue un manquement fautif de la société Agence Régionale AGREG de son obligation d’entretien et de préservation de l’immeuble faisant grief qui implique réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts à ce titre.

dire que le paiement de dépenses non autorisées liées à des surcoûts dans la réalisation de travaux votés en assemblée générale constitue un manquement fautif faisant grief qui implique réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 12] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 1.153,38 euros correspondant à leur quote-part sur les surcoûts des travaux votés.

condamner en tant que de besoin solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] le montant complémentaire de leur quote-part sur les surcoûts des travaux votés qui pourra être déterminé à l’issue des opérations comptables toujours en cours réalisées dans le cadre de l’administration provisoire de l’immeuble.

dire que l’exécution et le paiement par la société Agence Régionale AGREG de contrats non votés en assemblée générale constitue un manquement fautif faisant grief qui nécessite réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 12] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 5.570,75 euros correspondant à leur quote-part sur les dépenses engagées par la société Agence Régionale AGREG sur des contrats non votés.

condamner en tant que de besoin solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] le montant complémentaire de leur quote-part sur les dépenses engagées par la société Agence Régionale AGREG sur des contrats non votés qui pourra être déterminé à l’issue des opérations comptables toujours en cours réalisées dans le cadre de l’administration provisoire de l’immeuble. dire que l’exécution et le paiement par la société Agence Régionale AGREG de travaux non votés en assemblée générale constitue un manquement fautif faisant grief qui nécessite réparation.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 12] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 2.775,03 euros correspondant à leur quote-part sur les dépenses engagées par la société Agence Régionale AGREG sur des travaux non votés.

condamner en tant que de besoin solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] le montant complémentaire de leur quote-part sur les dépenses engagées par la société Agence Régionale AGREG sur des travaux non votés qui pourra être déterminé à l’issue des opérations comptables toujours en cours réalisées dans le cadre de l’administration provisoire de l’immeuble.

dire que les manquements de la société Agence Régionale AGREG ont conduit à l’annulation des assemblées générales du 1er février 2017 et 28 mars 2018 à la suite de deux procédures initiées par madame [I] et monsieur [H] [U] constituent des fautes faisant grief, que la société Agence Régionale AGREG a expressément reconnues et s’est engagée à payer les frais par eux exposés dans lesdites actions, et doivent être réparées.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 6560 Euros au titre des frais engagés dans les procédures susdites en réparation de leur préjudice.

dire que les faits d’engagement de procédures injustifiées, de refus de procéder aux travaux de mise hors d’eau de leur lot, d’exécuter des condamnations de justice et d’exercer sa mission de police commis par la société Agence Régionale AGREG à l’encontre de Mme [I] et M. [H] [U] caractérisent le harcèlement commis par le Syndic contre ces derniers et constituent des manquements fautifs, dont certains expressément reconnus, faisant grief aux intéressés qui doivent être réparés.

condamner en conséquence solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 8.000 Euros en réparation du préjudice que leur a causé le manquement de la société Agence Régionale AGREG dans l’exécution de sa mission de police.

Infirmer le jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il a désigné Maître [A] [D] en qualité d’administration provisoire de l’immeuble.

Statuant à nouveau :

Procéder à la désignation d’un nouvel administrateur provisoire.

Infirmer le jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il a incomplètement fixé la mission de l’administration provisoire de l’immeuble et rejeté les demandes relatives à la prise en charge des frais de l’administration provisoire et à l’exécution des décisions de l’assemblée générale de 2016.

Statuant à nouveau :

dire que la mission de l’administration provisoire de l’immeuble devra être étendue et reprendre la comptabilité de l’exercice 2016 qui n’a pas été approuvée, suite à l’annulation de l’assemblée générale du par jugement portant sur ledit exercice, dès lors que la mission de dresser les comptes de l’immeuble pour les années 2017 à 2021 implique pour 2017 qu’un comparatif soit fait avec les comptes de l’année précédente dûment établis.

dire que la mission de l’administration provisoire de l’immeuble devra également inclure dans le recalcul de la répartition des charges, outre les factures relatives au contrat PRO ARCHIVE et les charges de ménage visées par le jugement du tribunal Judiciaire de Créteil du 22 mai 2022, les charges d’électricité et de matériel incendie en distinguant celles qui relèvent des parties communes générales et celles des parties communes spéciales sur une période de cinq ans antérieure à l’assemblée générale du 1 er février 2017 annulée par jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 18 octobre 2019, soit pour les exercices de 2011 à 2016 et rectifier en conséquence le compte individuel de Mme [I] et M. [H] [U], en ne faisant pas figurer les frais de l’assignation du 4 juin 2018.

dire que la mission de l’administration provisoire de l’immeuble devra exclure de la comptabilité, pour le recalcul du compte individuel à Mme [I] et M. [H] [U] depuis 2011, les honoraires et frais de la société Agence Régionale AGREG depuis le 4 février 2016 date d’effet de l’annulation de son mandat de syndic, les factures correspondant aux travaux votés et engagés par la société Agence Régionale AGREG après l’annulation de son mandat, et toutes les factures relatives à des dépenses non nécessaires au fonctionnement de la copropriété (eau, électricité, assurance) qui n’auraient pas eu l’aval d’une assemblée générale soit directement, soit via l’approbation écrite du conseil syndical conformément à la procédure fixée en assemblée générale.

dire, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que l’article 12 du règlement de copropriété ne respectent pas les dispositions de l’article 10 précité.

dire en conséquence que l’article 12 est réputé non écrit et fixer la clé de répartition pour les charges d’électricité en répartissant, en l’absence de compteur, l’abonnement et consommation pour 1/3 entre charges générales, 1/3 bâtiment A et 1/3 emplacements de stationnement et de garage, afin de pouvoir établir la comptabilité de l’immeuble depuis 2016 et la rectification du compte de M. [H] [U] et Mme [I] depuis 2011.

dire que les frais de l’administration provisoire de l’immeuble y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire devront être supportés par la société Agence Régionale AGREG, ou tout au moins, l’écart entre le montant du contrat de l’Olympie Gestion et le coût global de l’administration provisoire.

condamner en conséquence, solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Mme [I] et M. [H] [U] la somme de 4.310,25 Euros au titre de la quote-part des frais de l’administration provisoire de l’immeuble y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire, ou tout au moins, la somme de 3.902,98 Euros représentant la quote-part sur la différence entre le coût global de l’administration provisoire et le montant du contrat de syndic d’Olympie Gestion.

condamner en tant que de besoin solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à Mme [I] et M. [H] [U] le montant complémentaire de leur quote-part sur les frais définitifs de l’administration de l’immeuble y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire, ou de leur quote-part sur la différence entre le coût définitif et global de l’administration provisoire et le montant du contrat de syndic d’Olympie Gestion.

condamner, à défaut, la société Agence Régionale AGREG à exécuter les décisions de l’assemblée générale 2016 avec remboursement des sommes avancées au titre de la procédure sous contrainte de 10 € par jour de retard.

ordonner à la société Agence Régionale AGREG de tenir à la disposition de Mme [I] et M. [H] [U], et plus généralement de la copropriété, les comptes rendus du conseil syndical, et notamment ceux contenant les votes relatifs aux décisions prises suite aux délégations de l’assemblée Générale de 2018, et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard.

ordonner à la société Agence Régionale AGREG de présenter un compte individuel des charges conformes aux dispositions du règlement de copropriété et ce, sous astreinte de 10 € par jour de retard, pour l’ensemble des exercices de 2011 à 2021.

— A titre subsidiaire :

S’agissant de l’annulation des résolutions n°5 et 8 de l’assemblée générale du 4 avril 2019 et des résolutions n°5 et 14 l’assemblée générale du 2 février 2021 relatives à l’approbation des comptes des années 2018 et 2019, et l’adoption des budgets prévisionnels 2020 et 2021 en raison des irrégularités affectant la comptabilité et la répartition des charges :

dire que les états des dépenses de la copropriété pour les exercices 2018 et 2019 mentionnent une répartition des charges non conforme aux dispositions actuelles du règlement de copropriété de l’immeuble Villa des musiciens sis [Adresse 3]).

prononcer en conséquence la nullité des résolutions n°5 et 8 de l’assemblée générale du 4 avril 2019 et la nullité des résolutions n°5 et 14 de l’assemblée générale du 2 février 2021 relatives à l’approbation des comptes des années 2018 et 2019, et au vote des budgets prévisionnels des années 2020 et 2021.

dire que la comptabilité présente des charges et contrats n’ayant pas fait l’objet d’un vote en assemblée générale et l’absence de charge lui incombant.

dire que les copropriétaires du bâtiment B ne sont pas concernés par le système de sécurité incendie des bâtiments A et C, de leurs ménages, ou de l’entretien de leurs équipements.

dire que les règles de présentation de la comptabilité n’ont pas été respectées.

Ce faisant :

condamner le Syndicat des copropriétaires des Copropriétaires de la résidence Villa des musiciens à justifier, sous astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, des modalités de calcul et d’affectation des charges de copropriété des exercices 2011 à 2016 imputées aux lots leur appartenant et de fournir les justificatifs associés, et de produire un compte individuel rectifié.

désigner tel mandataire qu’il plaira à la Cour pour vérifier et reprendre, s’il y a lieu, la comptabilité de la copropriété du [Adresse 3] ([Adresse 12]).

dire que Mme [I] et M. [H] [U] seront exonérés du paiement des charges (y compris travaux et contrats) non préalablement validées par une assemblée générale.

condamner le syndicat des copropriétaires à représenter la comptabilité suivant les règles légales.

S’agissant de l’assemblée générale du 4 avril 2019 :

dire nulles les résolutions n° 6-8-9-15-16-17-18-21-22-23-24-27-32-33-37 et 39 en ce que lesdites résolutions ne sont pas suivies des indications obligatoires concernant « le nom des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et le nombre de leur voix, ni le nom des copropriétaires ou associés qui se seraient abstenus et leur nombre de voix, ni les majorités requises et les tantièmes associés ».

dire nulle la résolution n°6 en ce que ladite résolution ne respecte pas l’ordre du jour et qu’il est impossible de savoir sur quoi porte le vote.

dire nulle la résolution n°7 en ce que ladite résolution est contraire aux dispositions légales relatives à la désignation des membres du conseil syndical.

dire nulle la résolution n°15 en ce que ladite résolution est contraire aux dispositions relatives aux règles de vote des assemblées générales.

dire nulle la résolution n°16 en ce que ladite résolution est contraire aux dispositions relatives aux règles d’inscription des tantièmes attachés aux copropriétaires votants.

dire nulle la résolution n° 22 en ce que ladite résolution n’a pas été valablement votée, les informations dont elle fait état étant erronées.

dire nulle la résolution n°27 en ce que ladite résolution ne pouvait pas être votée en raison de l’existence de résolutions contraires votées lors d’une assemblée générale précédente et du non-respect des règles de vote.

dire inexistantes les résolutions n° 28, 29 et 30 en ce que lesdites résolutions ne sont pas reproduites dans le procès-verbal signé.

dire nulle la résolution n° 32 en ce que ladite résolution va à l’encontre d’une résolution votée lors d’une précédente Assemblée Générale devenue définitive.

dire nulle la résolution n° 39 en ce que ladite résolution ne reflète pas la réalité des votes exprimés lors de l’assemblée générale du 4 avril 2019 et qu’il est d’ailleurs impossible de connaître la teneur des décisions.

dire nulles les résolutions n°1-8-9-10 en ce que lesdites résolutions sont contraires aux dispositions des règles relatives à la tenue des assemblées générales (copropriétaires votants différents des présents).

dire nulles les résolutions n°-8-9-10-11 en ce que lesdites résolutions sont contraires aux dispositions des règles relatives au vote en assemblée générale.

dire que les résolutions n°-2-3-4 sont nulles et de nul effet en raison de leur absence de mention dans le procès-verbal.

dire que la résolution n°12A est nulle et de nul effet en raison du non-respect de l’ordre du jour.

— En tout état de cause :

dire la société Agence Régionale AGREG mal fondée en ses demandes et les rejeter en tous les chefs qu’elles comportent.

dire le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des musiciens, [Adresse 3] à [Localité 7] mal fondé en ses demandes et les rejeter en tous les chefs qu’elles comportent.

condamner solidairement la société Agence Régionale AGREG le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des musiciens, [Adresse 3] à Fontenay sous [Localité 8] à verser à Mme [I] et M. [H] [U], la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

dire que Mme [I] et M. [H] [U] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires.

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

condamner solidairement la société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa des musiciens, [Adresse 3] à [Localité 7] aux entiers dépens.

mettre à la charge de la société Agence Régionale AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7], l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement.

se réserver la liquidation de l’astreinte prononcée.

Vu les conclusions intitulées « d’irrecevabilité » notifiées 17 juillet 2025 par voie électronique par lesquelles M. [H] [U] et Mme [I], intimés, notamment sur le fondement des articles 15, 16, 132 à 137, 564 à 566, 748-1, 748-3, 778, 802, 906 et 910-4 du code de procédure civile, invitent la cour, à :

— à titre principal :

déclarer irrecevables les conclusions de procédure de la société Agence Régionale AGREG noti’ées par RPVA le 4 juillet 2025 et les conclusions d’intimés n°2 du Syndicat des copropriétaires noti’ées par RPVA le 20 juin 2025. ;

en conséquence, les rejeter des débats.

— à titre subsidiaire :

débouter la société Agence Régionale AGREG de sa demande de rejet des conclusions récapitulatives n°2 et n°3 et des pièces numérotées de 44 à 87 de Mme [I] et M. [H] [U] ;

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’irrecevabilité à l’encontre des demandes de Mme [I] et M. [H] [U] formées dans leurs conclusions récapitulatives n°2 et n°3.

Vu les conclusions notifiées le 20 juin 2025 par voie électronique par lesquelles le syndicat des copropriétaires, représenté par Me [D], intimé, sur le fondement des articles 14, 29-1, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 29 et 47 du décret du 17 mars 1967, 1991, 1192, 1302, 1302-1, 1302-3 du code civil, 564, 909, 910-4, 915-2 du code de procédure civile, 16 du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, invite la cour, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— dire que Mme [I] et M. [H] [U] ont formulé des prétentions nouvelles en cause d’appel ;

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de Mme [I] et M. [H] [U] sur le double fondement du non-respect des articles 564 et 910-4 (dans sa rédaction applicable à la cause) du code de procédure civile ;

— débouter Mme [I] et M. [H] [U] de leur appel incident ;

— débouter Mme [I] et M. [H] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— condamner la société Agence Régionale AGREG à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner Mme [I] et M. [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

— les condamner en outre aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 31 juillet 2025 par voie électronique par lesquelles le syndicat des copropriétaires, représenté par Me [D], intimé, sur le fondement des articles 14, 29-1, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 29 et 47 du décret du 17 mars 1967, 1991, 1192, 1302, 1302-1, 1302-3 du code civil, 564, 779, 780, 909, 910-4, 915-2 du code de procédure civile, 16 du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, invite la cour, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— déclarer recevable ses conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 20 juin 2025 ;

— partant rejeter les demandes d’irrecevabilité des parties M. [H] [U] et Mme [I] et la société Agence Régionale AGREG ;

— dire que Mme [I] et M. [H] [U] ont formulé des prétentions nouvelles en cause d’appel ;

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles de Mme [I] et M. [H] [U] sur le double fondement du non-respect des articles 564 et 910-4 (dans sa rédaction applicable à la cause) du code de procédure civile ;

— débouter Mme [I] et M. [H] [U] de leur appel incident ;

— débouter Mme [I] et M. [H] [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant,

— condamner la société Agence Régionale AGREG à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— condamner Mme [I] et M. [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

— les condamner en outre aux entiers dépens de l’instance d’appel.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1- Sur la recevabilité des conclusions des 19 mai et 19 juin 2025, des pièces de Mme [I] et de M. [H] [U] et des conclusions du 20 juin 2025 du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

L’appelant fait valoir que les communications des deux derniers jeux des conclusions au fond de tous les intimés, ainsi que des 40 pièces adjointes aux conclusions n°2, des quatre nouvelles pièces adjointes aux conclusions n°3 de Mme [I] et de M. [H] [U], ont eu lieu dans des conditions volontairement déloyales, contraires au principe du contradictoire, pour le mettre dans l’impossibilité d’exercer les droits de la défense. Il soutient ainsi qu’il ne pouvait pas analyser la multitude des pages des conclusions, les nouveaux documents et pièces produits aux débats après deux ans sans écritures, tardivement, puisque dans les jours précédents les dates fixées pour l’ordonnance de clôture, ni être en mesure d’y répliquer, ce d’autant plus, concernant les conclusions de Mme [I] et M. [H] [U], que certaines pièces se sont avérées manquantes et impossibles à identifier en l’absence de tampon et à défaut de numérotation sur celles transmises. Il fait également valoir son changement de cabinet d’avocats en 2024, régularisé par la constitution de Me [P], le 18 juin 2025.

Mme [I] et M. [H] [U] font valoir à titre principal, d’abord à l’encontre des conclusions et pièces notifiées par l’appelant le 4 juillet 2025, qu’il a communiqué celles-ci après la date de clôture et que les pièces visées dans le bordereau ne lui ont pas été transmises. Ensuite, s’agissant des conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 20 juin 2025 à 14h54, ils soutiennent qu’elles ont été déposées après la clôture. Ils indiquent, en effet, qu’une clôture prématurée avait été ordonnée le 20 juin 2025 à 14h35, peu important la seconde ordonnance rendue le 25 juin suivant, dans la mesure où cette dernière ne mentionnait pas venir remplacer la première. Subsidiairement, pour voir retenir leurs conclusions et pièces n°44 à 84, ils soutiennent avoir notifié celles-ci dès le 19 mai 2025, laissant le temps à l’appelant pour conclure avec le report de la clôture ; et que leurs conclusions suivantes, notifiées le 19 juin, n’apportaient que des corrections mineures aux précédentes avec seulement 3 pièces supplémentaires n°85 à 87, dont deux décisions judiciaires. Ils soutiennent que les communications de leurs pièces ont été régulières, les numéros de celles-ci étant identifiables et l’absence de tampon de l’avocat indifférente.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le document qualifié d'« ordonnance de clôture » transmis électroniquement le 20 juin 2025 ne constitue pas une telle décision, ne comportant aucun nom de magistrat, de greffier, n’étant pas signé et qu’il procède d’une erreur matérielle du greffe, ayant été transmis concomitamment à un avis de fixation rappelant la date de la clôture le 25 juin suivant. Il ajoute que c’est bien à cette date que l’ordonnance a été rendue donc que ces conclusions notifiées antérieurement sont recevables.

Décision de la cour

En vertu de l’article 802 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ces dispositions énumèrent ensuite différentes exceptions relatives aux demandes en intervention volontaire, aux conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi qu’aux demandes de révocation de l’ordonnance de clôture et aux conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Les articles 15 et 16 du code de procédure civile imposent aux parties et au juge le respect du principe du contradictoire, rappelant qu’il est fait obligation aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, et que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En application de l’ensemble de ces dispositions et de l’article 135 de ce même code, le juge peut écarter des débats des conclusions et pièces qui n’auraient pas été communiquées en temps utile et il doit recevoir, même après le prononcé de l’ordonnance de clôture, les conclusions qui sollicitent de voir écarter les conclusions et pièces transmises dans les conditions précitées (Civ. 1ère, 25 septembre 2013, n°12-22.531, Civ.. 2e, 14 décembre 2006, n°05-19.939).

L’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, précise notamment que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, et qu’un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 798 du code de procédure civile, la clôture de l’instruction, dans les cas prévus aux articles 778, 779, 799 et 800 est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d’aucun recours. Copie de cette ordonnance est délivrée aux avocats.

En l’espèce, il doit d’abord être analysé que le document notifié par la présente cour, par voie électronique, le 20 juin 2025 à 14h35 ne peut pas être qualifié «d’ordonnance de clôture ». En effet, l’absence de mention du nom d’un magistrat, auteur d’une telle décision, du greffier l’assistant à ce titre, de précision sur la salle de l’audience ensuite fixée, de signature, son envoi concomitant avec un avis de fixation reprenant la date de clôture du 25 juin 2025 prorogée par ordonnance du 21 mai 2025 et l’ordonnance ensuite signée par «M^me C. MOREAU, magistrat en charge de la mise en état» et par «M^me C. BONETIE, adjoint faisant fonction de greffier», prononçant la clôture de l’instruction à la date du 25 juin 2025, démontrent qu’il s’agissait non pas d’une décision judiciaire mais d’un envoi résultant d’une erreur technique sans aucune valeur dans le cadre de la présente procédure.

Dans ces conditions, les conclusions du syndicat des copropriétaires dites d’intimé n°2 notifiées par la voie électronique le 20 juin 2025 sont recevables.

Ensuite, les conclusions du 4 juillet 2025 de l’appelant qui sollicitent, après le prononcé de l’ordonnance de clôture, de voir écarter les conclusions et des pièces adverses sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile précitées doivent être déclarées recevables.

S’agissant, alors, des demandes de l’appelant contenues dans ces écritures du 4 juillet 2025 visant à voir écarter les conclusions du 20 juin 2025 précitées ainsi que celles n°2 et 3 de Mme [I] et M. [H] [U], outre leurs pièces, il doit d’abord être observé que l’appelant est responsable du choix de son conseil et de la date de constitution de celui-ci auprès de la cour un an après la sollicitation d’un autre cabinet d’avocats à ce titre. Puis, il convient de rappeler que c’est d’abord le 19 mai 2025 que M. [H] [U] et Mme [I] ont notifié régulièrement des conclusions n°2, de 66 pages (hors bordereau de pièces) contenant 40 nouvelles pièces, aux autres parties, y compris l’appelant. Compte tenu de la prorogation ordonnée le 21 mai 2025, à la demande du syndicat des copropriétaires justement pour y répondre, l’appelant disposait lui aussi de plus d’un mois pour y répliquer. Si M. [H] [U] et Mme [I] lui ont ensuite transmis, le 19 juin 2025, de nouvelles conclusions du même nombre de pages (hors bordereau), il ressort de celles-ci que seules 3 modifications y ont été apportées de quelques lignes chacune en pages 27, 48 et 50, qu’elles étaient tout à fait apparentes comme l’exigent les dispositions de l’article 954 précité, et que seules quatre pièces nouvelles ont été produites, constituées notamment de deux décisions de justice, d’un certificat médical et d’une liste des entrées de fonds versées par les copropriétaires entre 2017 et 2021 établie par Me [D], citée en page 50, au soutien d’un argument supplémentaire succinct pour obtenir la nomination d’un nouvel administrateur provisoire, déjà demandée dans leurs précédentes conclusions. Il n’est donc ici pas démontré que les cinq jours (dont trois jours ouvrables) suivants ne lui auraient pas permis de compléter ses conclusions en réplique.

Au sujet des pièces contestées, si l’appelant produit des pièces non numérotées et sans tampon, il ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer que le fichier de transmission incriminé excluait, comme il le soutient, toute identification des pièces communiquées ou que certaines d’entre elles étaient manquantes. L’autre intimé, le syndicat, n’a fait état d’aucune difficulté à cet égard.

Ainsi, l’appelant ne rapporte la preuve d’aucune atteinte au principe du contradictoire justifiant d’écarter les conclusions n° 2 et 3 et les pièces nouvelles produites en annexe de ces écritures par M. [H] [U] et Mme [I] et sa demande doit être rejetée à ce titre.

Il ne démontre pas davantage que le délai de quatre jours pleins dont deux ouvrables ne lui permettaient pas de répliquer aux conclusions de 13 pages du syndicat des copropriétaires notifiées le 20 juin 2025, qui ne versait, au surplus, aucune pièce nouvelle au soutien de celles-ci. Il n’est pas inutile de constater que l’appelant n’a pas sollicité, avant le 25 juin 2025, une prorogation de la date de l’ordonnance de clôture ni ensuite sollicité, par conclusions, un rabat de cette ordonnance en justifiant d’une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile. Sa demande de voir écarter les conclusions d’intimé n°2 du 20 juin 2025 du syndicat des copropriétaires, représenté par Me [D], devra être pareillement rejetée.

2- Sur la recevabilité des prétentions de M. [H] [U] et Mme [I] et du syndicat des copropriétaires, hors application du principe du contradictoire, mentionnées dans leurs conclusions du 17 et du 31 juillet 2025

Les conclusions notifiées après l’ordonnance de clôture par M. [H] [U] et Mme [I] ainsi que par le syndicat des copropriétaires, les 17 et 31 juillet 2025, contiennent, outre les demandes et moyens précédemment développés, des demandes et moyens relatifs aux irrecevabilités de certaines prétentions soulevés par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions antérieures du 20 juin 2025, voire, pour celles du syndicat, à la reprise de l’intégralité des demandes et moyens de ses conclusions du 20 juin 2025.

Ces demandes et moyens n’ont pas été rattachés aux demandes de voir écarter les conclusions et pièces sur le fondement du principe du contradictoire et ne font pas partie des exceptions énumérées à l’article 802 du code de procédure civile.

La cour doit donc relever d’office cette fin de non-recevoir et déclarer irrecevables les demandes et moyens des conclusions du 17 juillet 2025 de M. [H] [U] et Mme [I] et du 31 juillet 2025 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble qui ne sont pas relatifs à l’irrecevabilité des conclusions postérieures à une supposée ordonnance de clôture du 20 juin 2025 ou à la mise à l’écart des conclusions et pièces pour atteinte au principe du contradictoire (Cass. 2e civ, 11 mars 1992, n°90-19.699).

3- Sur la recevabilité des prétentions de madame [I] et monsieur [H] [U] mentionnées dans leurs conclusions du 19 juin 2025

Moyens des parties

Il convient, dès lors, d’analyser les prétentions et moyens développés par le seul syndicat des copropriétaires dans ses conclusions du 20 juin 2025.

Il soutient que M. [H] [U] et Mme [I] développent des prétentions nouvelles en cause d’appel en détaillant des postes de préjudices qu’ils n’avaient jamais évoqués jusqu’alors en articulant des griefs nouveaux à son encontre, sans justifier que leurs nouvelles prétentions sont destinées à répliquer à un adversaire, proviennent d’un fait nouveau survenu après leurs premières conclusions ou de l’intervention d’un tiers en cause d’appel. Il ajoute qu’ils formulent, en outre, des prétentions qui ne figuraient pas dans leur premier jeu de conclusions en violation du principe de concentration des prétentions.

Décision de la cour

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

Les articles 565 à 567 précisent ensuite, que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ; et que les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Par ailleurs, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance introduite avant l’entrée en vigueur du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023 portant simplification de la procédure d’appel en matière civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées à titre principal par M. [H] [U] et Mme [I] dans leurs conclusions du 19 juin 2025 :

Aux termes de leurs conclusions du 15 décembre 2021, ils ont demandé, au premier juge, une condamnation solidaire de l’AGREG et du syndicat des copropriétaires chiffrée à 10 000 euros, outre le remboursement par l’AGREG de la totalité des « fonds indûment perçus dans le cadre d’un mandat nul », le remboursement par ce dernier, à défaut par le syndicat, de la totalité des fonds engagés à l’occasion des procédures dans lesquelles il reconnaît sa responsabilité, exactement similaires, s’agissant de la demande chiffrée, à celles comprises dans leurs conclusions du 9 avril 2023, c’est-à-dire dans leurs conclusions mentionnées aux articles 906-2, 908 à 910 précités.

La demande chiffrée est fondée sur les mêmes manquements de l’ancien syndic, à savoir le non-respect des obligations relatives à l’ouverture et à la tenue des comptes bancaires ouverts au nom du syndicat des copropriétaires, le non-respect du règlement de copropriété, une carence dans l’administration de la copropriété (au titre du carnet d’entretien et de la fiche synthétique, de la souscription d’une assurance, du défaut de communication des pièces), ainsi que dans la tenue des comptes du syndicat, en matière de travaux et d’entretien de l’immeuble, dans l’organisation et les délibérations des assemblées générales, leur exécution et dans l’exécution, par l’ancien syndic, des condamnations judiciaires et de sa mission de police.

Ainsi les demandes de M. [H] [U] et Mme [I] tendant à la condamnation du syndic et du SDC à leur verser des dommages-intérêts formulées dans leurs premières conclusions sont identiques à celles dont les premiers juges avaient été saisis.

Dans leurs conclusions du 19 juin 2025, il convient d’abord de constater que les intimés sollicitent toujours des condamnations solidaires du syndicat des copropriétaires et de la société Agence Régionale AGREG au titre de fautes de gestion de ce dernier, à titre principal, mais qu’ils demandent désormais une somme totale plus de trois fois supérieure à celle demandée initialement puisqu’elle est de 39 538,43 euros et qu’ils énumèrent, à ce titre, dans le dispositif de leurs conclusions, douze demandes chiffrées de condamnations à des dommages et intérêts. Ils sollicitent nouvellement, en outre, dans ces demandes de dommages et intérêts, une condamnation désormais solidaire du syndicat avec l’ancien syndic au remboursement de la somme de 3192,67 euros au titre de la quote-part d’honoraires et frais perçus par la société Agence Régionale AGREG depuis le 4 février 2016, outre le montant complémentaire de leur quote-part sur les dépenses engagées par la société Agence Régionale AGREG sur des contrats ainsi que sur des travaux non votés, le tout au titre des opérations comptables en cours réalisées dans le cadre de l’administration provisoire de l’immeuble.

Ces deux dernières demandes de dommages et intérêts nouvellement formulées à l’encontre du syndicat, dans leurs conclusions du 19 juin 2025 par rapport à celles du 9 avril 2023 doivent être déclarées irrecevables comme contraires au principe de concentration des prétentions, aucune justification d’une question nouvelle ou d’une réplique à des conclusions adverses n’étant apportée.

Ensuite l’examen des préjudices cités au soutien des douze demandes chiffrées (à savoir encore les quotes-parts des honoraires et frais, des travaux votés et exécutés depuis le 4 février 2016 jusqu’à l’exercice comptable 2021 inclus pour les premiers et celui 2018 pour les seconds, puis les préjudices issus du non-respect des obligations en termes de compte bancaire, du non-respect du règlement de copropriété, de la mauvaise gestion administrative de l’immeuble, des fautes comptables de l’ancien syndic, dans la préservation de l’immeuble, leurs quotes-parts sur les surcoûts de travaux votés durant les assemblées générales en cause, leurs quotes-parts de dépenses sur des contrats jusqu’à l’exercice 2019 inclus et pour des travaux non votés jusqu’à l’exercice 2021 inclus, les frais engagés dans les procédures judiciaires visées déjà en première instance, le harcèlement pour les faits invoqués en première instance déjà fait apparaître qu’ils ne constituent pas des questions nées postérieurement à ces conclusions de l’intervention d’un tiers, de la survenance ou de la révélation d’un fait. Il n’est pas davantage démontré que la multiplication des demandes de dommages et intérêts entre les deux jeux de conclusions ait pour objet de répliquer aux conclusions et pièces adverses qui concluaient au débouté de la demande d’indemnisation de 10 000 euros et à la confirmation du jugement du 2 mai 2022 sur ce point.

Dans ces conditions (voir notamment Civ. 2e, 11 septembre 2025, n°22.20-458), l’ensemble des demandes indemnitaires contenues à partir de « dire que les manquements de l’AGREG ayant entraîné l’annulation de son mandat de syndic constituent une faute faisant grief ['] et condamner en conséquence solidaire l’AGREG et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Adresse 12] à payer à madame [B] [I] et monsieur [Z] [H] [U] la somme de 3.192,67 Euros au titre de leur quote-part des honoraires et frais annexes perçus par l’AGREG depuis le 4 février 2016 date d’effet de l’annulation de son mandat.» jusqu’à «condamner en conséquence solidairement l’AGREG et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [B] [I] et monsieur [Z] [H] [U] la somme de 8.000 Euros en réparation du préjudice que leur a causé le manquement de l’AGREG dans l’exécution de sa mission de police.» seront déclarées irrecevables à hauteur de 29 538,49 euros en application de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Sur les demandes concernant les termes de la mission de l’administrateur provisoire :

De la même façon, il doit être constaté une évolution non justifiée entre les conclusions du 9 avril 2023 et celles du 19 juin 2025 de M. [H] [U] et Mme [I] des demandes concernant les termes de la mission de l’administrateur provisoire au titre de la reprise de la comptabilité de l’exercice 2016, de l’exclusion du compte individuel des intimés des honoraires et frais de la société Agence Régionale AGREG depuis le 4 février 2016, de toutes les factures de travaux votés et engagés par cette société après l’annulation de son mandat ou relatives aux dépenses de fonctionnement non nécessaires de la copropriété qui n’auraient pas eu l’aval d’une assemblée générale soit directement soit via l’approbation écrite du conseil syndical, ainsi que concernant la charge des frais de l’administration provisoire, nouvellement sollicitée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Ces demandes seront donc déclarées irrecevables en application de l’article 910-4 susvisé.

Sur les demandes relatives à remise en cause de la désignation de Me [D] et au règlement de copropriété :

Concernant, ensuite, les demandes relatives à la remise en cause de la désignation de Me [D] ainsi qu’au règlement de copropriété contenues dans les conclusions du 19 juin 2025, il ressort des termes du jugement du 22 mai 2022 que ce sont des demandes nouvelles. En effet, au stade de celui-ci, les intimés remettaient en cause la validité du mandat de la société Agence Régionale AGREG et demandaient la nomination d’un administrateur provisoire. Ils ne sauraient venir nouvellement, en cause d’appel, demander la désignation d’un autre administrateur provisoire, qui ne constitue aucunement une demande accessoire ou qui serait la conséquence, le complément nécessaire de la demande initiale de désignation d’un administrateur provisoire formulée en première instance, ce d’autant plus qu’ils n’ont pas attrait Me [D] à la cause.

Cette demande ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge et n’a pas pour objet de faire écarter des prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tier ou encore de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les intimés appelants incidents ne sauraient davantage demander nouvellement en appel que l’article 12 du règlement de copropriété soit réputé non écrit et la fixation d’une clé de répartition pour les charges d’électricité. Il n’est pas justifié en quoi ces demandes seraient la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge sur le recalcul de la répartition des charges confiée à l’administrateur provisoire puisque, à supposer leurs demandes bien fondées, la nouvelle répartition prendrait effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision serait devenue définitive (3è Civ, 10 juillet 2013, n°1214.569, puis, à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019, en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965), ne pouvant donc pas impacter les charges des exercices 2011 à 2016 dont il était demandé qu’elle soient recalculées par l’administrateur provisoire. Ces demandes n’apparaissent pas davantage recevables au titre des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

Il s’ensuit que l’ensemble de ces demandes seront donc également déclarées irrecevables.

4- Sur la nullité du mandat de la société Agence Régionale AGREG

Moyens des parties

La société Agence Régionale AGREG fait valoir qu’elle a rempli les conditions posées par l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’entré en vigueur à compter du 1er janvier 2017. Elle soutient avoir ouvert un compte travaux n°58089745001, cité par le jugement contesté, au nom du syndicat des copropriétaires, séparé et destiné à recevoir les cotisations des copropriétaires versées au titre des fonds travaux ALUR, dès le 19 décembre 2016. Elle ajoute que, contrairement, à ce qu’a retenu le premier juge, il était versé sans délai les seules cotisations au fonds de travaux ALUR que le syndic virait ensuite sur le compte de gestion général de la copropriété n°00222522531, d’où le solde à 0 du premier compte au 31 décembre 2017 et l’intitulé « VIR SEPA » des cotisations de fonds de travaux sur le second compte. Elle soutient, ensuite, avoir ouvert un compte général de copropriété séparé dans les trois mois de sa désignation comme syndic, le 7 avril 2016, compte dont la nature juridique avait été modifiée en 2015 passant d’un sous-compte à un compte séparé sans changement de numéro de compte. Elle réfute l’argumentation de M. [H] [U] et Mme [I] sur l’absence d’enregistrement de leurs chèques sur le compte général de copropriété en rappelant que les mentions « VIR SEPA PIVOT ENCAISSEMENT » et le délai d’encaissement mentionnés sur les écritures produites montrent ces encaissements et s’expliquent par le mécanisme de remise de chèque entre les banques de l’émetteur et du destinataire du chèque.

M. [H] [U] et Mme [I] invoquent la nullité du mandat de l’ancien syndic à compter de sa désignation le 4 février 2016 au motif que l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi dite ALUR est entré en vigueur le 24 mars 2015. Sur ce fondement, ils se prévalent de l’absence de tout versement, par l’ancien syndic, sur le compte destiné à recevoir les fonds travaux en soutenant que les écritures relatives aux appels pour travaux fonds ALUR qui ont eu lieu en 2017 apparaissent sur le seul compte général, non sur le compte destiné aux fonds de travaux sur lequel ces fonds n’ont jamais été transférés puisqu’il n’y avait aucun solde au 31 décembre 2017. Ils réfutent la démonstration, par l’ancien syndic, du respect de ses obligations à ce titre, en indiquant que l’existence arguée de virements entre les comptes de la copropriété n’est pas démontrée, seuls des virements de copropriétaires sur le compte général étant mentionnés sur les écritures produites. Ils ajoutent que les appels de fonds travaux étant réalisés sur ce compte général et qu’aucun vote de l’Assemblée générale n’avait décidé de la sortie des sommes affectées aux fonds de travaux face à un solde de compte nul. Ils soutiennent qu’aucun compte séparé au nom du syndicat de copropriété n’a été ouvert par le syndic dans les trois mois du contrat du 4 février 2016 passé avec celui-ci, contrat postérieur à l’entrée en vigueur du décret du 26 mars 2015, le compte n°[XXXXXXXXXX01]présenté comme le compte de la copropriété en 2017 ayant préexisté à la date du 4 février 2016 et constituant un sous-compte individuel du syndic, non pas un compte séparé, sur lequel le nom du syndicat des copropriétaires n’est apparu qu’en 2017 et de façon irrégulière. Ils font enfin valoir l’absence de démonstration, par l’appelant, de l’existence de versements sans délai des sommes reçues sur ce compte présenté comme celui du syndicat des copropriétaires, les relevés bancaires pour 2017 et les écritures comptables ne mentionnant aucun chèque, les mentions «VIR SEPA» postérieures de quelques jours à la remise des chèques, correspondant, comme l’appelant le soutenait pour le compte dit de fonds travaux, à des virements en provenance d’un autre compte bancaire non pas à un encaissement sans délai de ces chèques sur ce compte. Ils en déduisent que le mandat de l’Agence Régionale AGREG était entaché de nullité trois mois après sa désignation.

Décision de la cour

En application de l’article 18 II troisième alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui impose cette obligation depuis l’entrée en vigueur le 27 mars 2014 de l’article 55 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

Par ailleurs, depuis l’entrée en vigueur le 1er janvier 2017 de l’article 58 de cette même loi, en application de l’alinéa 4 de l’article 18 II précité, le syndic est également chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques de ces deux comptes, dès réception de ceux-ci.

En l’espèce, il est constant que le contrat nommant l’Agence Régionale AGREG comme syndic a été agréé par l’assemblée générale du 4 février 2016.

Il devait donc, dans les trois mois suivant cette date, soit avant le 5 mai 2016, ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et verser sans délai sur celui-ci les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, puis, compte tenu de l’entrée en vigueur postérieure de cette obligation, il devait ouvrir, dès le 1er janvier 2017, un compte bancaire séparé toujours au nom du syndicat sur lequel il devait verser sans délai les cotisations au fonds de travaux.

S’agissant du compte bancaire général de la copropriété, l’appelant verse aux débats en appel une attestation du 23 juin 2022 établie par les représentants de la banque Delubac & Cie ainsi qu’un courriel de M. [E], l’un des rédacteurs de cette attestation, selon lesquels le compte n°[XXXXXXXXXX01]a été ouvert le 7 avril 2016 jusqu’au 9 juin 2022 au nom du «SDC 18/20 CLOS D'[Localité 14]» en tant que compte séparé pour la gestion des opérations propres du syndicat des copropriétaires et indiquant que ce compte préexistait comme sous-compte jusqu’en 2015, date à laquelle il avait changé de catégorie juridique pour devenir un compte séparé. La société Agence Régionale AGREG démontre ainsi, en cause d’appel, avoir ouvert un compte général séparé portant le nom du syndicat des copropriétaires, peu important qu’elle ait repris le compte séparé existant précédemment (3e Civ, 21 décembre 2017, n°16-24.587) qui avait déjà été distingué du sous-compte portant le même numéro en 2015 en application de l’article 55 la loi du 24 mars 2014.

Ensuite, la lecture des relevés bancaires de ce compte pour l’année 2017 fait apparaître les mentions «VIR SEPA PIVOT ENCAISSEMENT ' REMISE DE CHEQUES chaque mois correspondant aux mentions des montants des chèques remis sur l’extrait du grand livre également à des dates de quelques jours antérieures. La mention «SEPA PIVOT ENCAISSEMENT» vise, alors, ici le mécanisme d’encaissement d’un chèque entre les banques de l’émetteur du chèque (dite «le tiré») et celle du bénéficiaire de ce chèque, passant par le retour du chèque présenté à la banque du bénéficiaire au tiré ; les quelques jours de décalage s’expliquant, pour les chèques, par le délai d’encaissement lié à la vérification de la provision du compte du tireur, le tout en application des dispositions des articles L.131-1 et suivants du code monétaire et financier. Ces mentions ne doivent pas être confondues avec la mention distincte «VIR SEPA» suivie du seul nom de l’émetteur d’un virement : comme celle de «M. [M] [R]» à la date du 21 mars 2017 sur le relevé bancaire afférent et du 22 mars 2017 sur l’extrait du grand livre d’un même montant de 885,98 euros, démontrant encore une fois le versement sans délai, alors par virement, des sommes et valeurs reçues sur le compte du syndicat en 2017.

Il n’est donc pas rapporté la preuve de l’inexécution par l’Agence Régionale AGREG de ses obligations au titre du compte général de la copropriété.

S’agissant du compte bancaire affecté aux fonds travaux, il ressort de l’attestation du 25 juillet 2022 établie par les représentants de la banque Delubac et Cie, produite désormais aux débats par l’appelant, et du relevé bancaire du 31 décembre 2017 portant sur le compte n°58089745001 versé aux débats par les intimés, l’ouverture, dès le 19 décembre 2016, donc avant même le 1er janvier 2017, par l’ancien syndic, d’un compte ainsi numéroté intitulé «TRAVAUX» au nom du «SDC 18/20 CLOS D'[Localité 14]» destiné, selon les déclarations de l’appelant auprès de la banque, à recevoir les fonds de travaux sur un compte séparé du précédent.

Il reste à déterminer si le syndicat des copropriétaires y a bien versé sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Or, le solde négatif au 31 décembre 2017 de ce compte bancaire, ainsi que les mentions portées sur le compte général de la copropriété n°[XXXXXXXXXX01]de cotisations au fonds de travaux comme le 6 septembre 2017 les «VIR SEPA ROSSIGNOL Fonds de travaux 2017 T3» le 6 septembre 2017 pour 89,67 euros, «VIR SEPA MR [R] [M] ALUR» le 7 septembre 2017 de 109,17 euros, ou le «VIR SEPA [V] [L] Appel de fonds «Travaux loi Alur» le 26 septembre 2017 pour 195,98 euros, démontrent que ces fonds ont été versés sur le seul compte général de la copropriété par virement SEPA des copropriétaires ainsi dénommés, sans que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve de virements entre les deux comptes de la copropriété, l’identifiant du compte travaux ou son numéro n’apparaissant pas sur le compte général et aucun relevé bancaire du compte travaux portant mention de ces virement n’étant produit aux débats. Il doit, au surplus, être rappelé que si les dispositions précitées de l’article 18 II autorisent le syndic à faire procéder au paiement par les copropriétaires des cotisations dites travaux sur le compte général de la copropriétaire c’est à condition de les virer ensuite sur le compte bancaire séparé propre à ces cotisations, non pas l’inverse, lequel ne pouvait donc pas être négatif au 31 décembre de l’année en cause.

Dans ces conditions, il est démontré que la société Agence Régionale AGREG, en sa qualité d’ancien syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 10], a manqué à son obligation au titre de l’alinéa 4 de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu de la date d’entrée en vigueur de ces dispositions, il convient de confirmer la décision déférée quant à la nullité de plein droit du mandat de cette société à la date du 1er janvier 2017.

5- Sur la nullité des assemblées générales des 28 mars 2018, 4 avril 2019, du 25 février 2020, et du 2 février 2021

Moyens des parties

L’appelant fait valoir, s’agissant de l’assemblée générale du 4 avril 2019 qu’elle ne devait pas être annulée, son mandat de syndic ayant été valable. Concernant les assemblées des 28 mars 2018, 25 février 2020 et 2 février 2021, il soutient que les demandes additionnelles ayant trait à leur annulation, formulées en première instance dans les dernières conclusions de M. [H] [U] et de Mme [I] du 15 décembre 2021, sont irrecevables comme dénuées de lien suffisant avec leur demande initiale, en violation de l’article 70 du code de procédure civile, puisque l’assignation ne portait que sur l’annulation de l’assemblée générale du 4 avril 2019, et en ce que ces demandes auraient dû être formulées par des assignations dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il répond aux moyens de défense adverses que le délai de deux mois a bien couru, les notifications des procès-verbaux de ces assemblées reproduisant, comme les intimés le reconnaissent, les dispositions de l’article 42 précité dans leur version antérieure à la loi ELAN. Il ajoute que la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 mars est irrecevable du fait de l’autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 2 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil ayant déjà rejeté la demande de M. [H] [U] et de Mme [I] à ce titre, sans que la nullité de son mandat au moment de la convocation de chaque assemblée générale ne puisse être considérée comme étant un fait intervenu après ce jugement.

M. [H] [U] et Mme [I] déduisent de l’annulation du mandat de l’ancien syndic avec effet rétroactif celle des assemblées générales qu’il avait irrégulièrement convoquées faute de mandat régulier. Ils réfutent l’absence de lien suffisant en se prévalant de cette cause commune de nullité et soutiennent que des conclusions additionnelles peuvent demander l’annulation d’autres assemblées générales que celle initialement sollicitée. Ils excluent, à l’égard des assemblées générales des 25 février 2020 et 2 février 2021, toute opposabilité du délai de forclusion de deux mois faute de la reproduction, dans les procès-verbaux notifiés, de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi ELAN alors en vigueur, et l’application, dès lors, d’un délai de 10 ans pour contester ces assemblées. Concernant l’assemblée générale du 28 mars 2018, ils font valoir que l’autorité de chose jugée du jugement du 2 juillet 2020 ne peut pas leur être opposée en application de l’article 1351 devenu 1355 du code civil, la nullité du mandat du syndic n’ayant pas été connue lors de l’assignation relative à cette instance et constituant une cause distincte de celles alors invoquées.

Décision de la cour

Le syndic dont le mandat est nul de plein droit perd tout pouvoir de gestion du syndicat et ne peut donc pas valablement convoquer une assemblée générale.

Par voie de conséquence, toute assemblée, convoquée par ce syndic sans pouvoir, peut être annulée à la demande d’un copropriétaire, sous réserve que soient respectées les dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précisent, depuis l’entrée en vigueur de cette loi, que les actions en contestation de ces décisions doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de leur notification par le syndic (Civ. 3e, 7 avril 2009, n°08-15.204).

Si le texte de l’article 42 a été modifié à plusieurs reprises s’agissant du délai donné au syndic pour procéder à cette notification, la loi du 23 novembre 2018, dite ELAN, l’ayant notamment fait passer de deux mois à un mois ; cependant le délai de contestation de deux mois n’a pas été modifié. Aussi, tant que, dans la notification du procès-verbal d’assemblée générale, la mention du délai de deux mois est effectuée (Civ. 3e, 28 janvier 2015, n°13-23.552), l’absence de reproduction de la partie finale de l’article 42 alinéa 2 qui précise le délai dans lequel le syndic doit procéder à cette notification est indifférente, la volonté du législateur ayant été d’informer le copropriétaire opposant ou défaillant de son droit de contester la décision (Civ. 3e, 4 juin 2003, n°02-11.34).

En application des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Par ailleurs, conformément aux articles 122 du code de procédure civile et 1355 du code civil, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée suppose que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; et entre les mêmes parties. Il doit être précisé qu’une nouvelle demande qui invoque un fondement juridique que le demandeur s’était abstenu de soulever en temps utile se heurte à l’autorité de chose précédemment jugée relativement à la même contestation, le demandeur devant présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci sauf survenance de circonstances nouvelles.

En l’espèce, en premier lieu, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 avril 2019, formulée dès l’assignation du 26 juillet 2019 et dont la recevabilité n’est pas contestée, doit être accueillie compte tenu de l’irrégularité précédemment constatée du mandat du syndic lors de sa convocation. La décision du premier juge devra donc être confirmée sur ce point.

Concernant, ensuite, les assemblées générales des 25 février 2020 et 2 février 2021, si le lien suffisant entre les demandes d’annulation des différentes assemblées générales est établi par la cause commune d’irrégularité invoquée par M. [H] [U] et Mme [I] issue de la nullité de plein droit du mandat de syndic au moment de la convocation de chacune de ces assemblées, il n’en reste pas moins que la recevabilité des demandes principales de nullité des assemblées générales du 25 février 2020 et du 2 février 2021 et celles, subsidiaires, de résolutions votées lors de ces assemblées, suppose une action introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification des procès-verbaux de ces assemblées comportant la mention de ce délai.

Or, M. [H] [U] et Mme [I] reconnaissent qu’ils comportaient bien la mention de l’article 42 de l’alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le délai de contestation de deux mois, peu important qu’il n’ait pas fait état de la dernière phrase de cet alinéa ajoutée par la loi dite ELAN. Le délai de deux mois avait donc bien commencé à courir dès cette notification et ils ne contestent pas qu’il était échu à la date de leurs conclusions le 15 décembre 2021.

Aussi, le jugement du 20 mai 2022 sera infirmé s’agissant de l’annulation des assemblées générales du 25 février 2020 et du 2 février 2021 et seront déclarées irrecevables les demandes de M. [H] [U] et de Mme [I], présentées à titre principal, d’annulation des assemblées générales des 25 février 2020 et 2 février 2021, ainsi que leurs demandes, présentées subsidiairement, de nullité des résolutions n°5 et 14 de l’assemblée générale du 2 février 2021 relatives à l’adoption des budgets prévisionnels 2020 et 2021 et celles subséquentes de cette dernière de condamnation du syndicat sous astreinte à justifier des modalités de calcul et d’affectation des charges de copropriété des exercices 2011 à 2016 imputées aux lots leur appartenant et de fournir les justificatifs associés, et de produire un compte individuel rectifié, de désignation d’un mandataire, d’exonération des charges (y compris travaux et contrats) non préalablement validées par une assemblée générale à leur profit et de condamnation du syndicat des copropriétaires à représenter la comptabilité suivant les règles légales.

S’agissant enfin de l’assemblée générale du 28 mars 2018, saisi par assignation du 19 juillet 2018, le tribunal judiciaire de Créteil a, par jugement du 2 juillet 2020, annulé les résolutions n°9,16,13a, 13b, 15 et 28 de cette assemblée sans que n’ait été soulevé, alors, par les intimés, le moyen tiré de la nullité du mandat de l’ancien syndic. Ils ne sauraient sérieusement venir soutenir, à cet égard, que la nullité prononcée dans le jugement du 20 mai 2022 constitue une circonstance nouvelle alors qu’il leur appartenait de soulever ce moyen, dans les deux mois de la notification du procès-verbal de notification de l’assemblée du 28 mars 2018 devant la juridiction saisie, de la demande de nullité de cette assemblée générale. Leur demande principale de nullité de cette assemblée générale se heurte donc à l’autorité de chose jugée attachée au jugement du 2 juillet 2020.

Dès lors, le jugement du 20 mai 2022 sera également infirmé concernant l’annulation de l’assemblée générale du 28 mars 2018 et la demande de M. [H] [U] et de Mme [I] à ce titre sera déclarée irrecevable.

6- Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [H] [U] et de Mme [I] :

Moyens des parties

M. [H] [U] et Mme [I] font valoir les conséquences de l’annulation du mandat de l’ancien syndic, celle des assemblées générales, outre différents manquements de l’ancien syndic et les préjudices qui ont résulté, selon eux, de l’ensemble de ces manquements. Ils soutiennent que la responsabilité du syndicat à l’égard des actions de son mandataire doit être engagée.

En conséquence de l’annulation du mandat de l’ancien syndic, selon eux dès le 4 février 2016, liée à son défaut d’ouverture et tenues de comptes bancaires séparés, ils soutiennent d’abord, pouvoir obtenir le remboursement de leur quote-part des honoraires et frais perçus par l’ancien syndic depuis cette date, outre le remboursement de leurs quotes-parts des travaux votés et engagés dès le 4 février 2016 et lors des assemblées générales tenues par celui-ci ou annulées, et ils se prévalent des répercussions sur eux reconnues par le jugement pour défaut d’information, ainsi que sur la copropriété, dénuée de syndic pour la représenter et ayant vu son fonctionnement bloqué.

S’agissant des autres manquements de l’ancien syndic, ils font valoir les conséquences dommageables pour eux et la copropriété liées au non-respect du règlement de copropriété au titre de la répartition des charges communes générales prévues entre les copropriétaires des bâtiments A et B pour les frais de ménage, d’électricité, de maintenance de matériel incendie, au titre de l’état des dépenses des années 2018 et 2019, malgré des avertissements à cet égard, ainsi que d’autres frais de justice, administratifs ou liés à un dégât des eaux qui leur ont été imputés ou à la copropriété de façon erronée et ils en déduisent une comptabilité erronée et l’imputation impropre de charges aux copropriétaires. Ils se prévalent ensuite de carences de l’ancien syndic dans la gestion administrative de la copropriété, au titre du carnet d’entretien complété de façon erronée les obligeant à rechercher les informations relatives aux travaux dans les procès-verbaux d’assemblée générale ou à l’extérieur ; de la souscription d’une assurance non choisie par la copropriété avec une mention erronée sur le contrat de l’adresse de l’immeuble, leur ayant fait perdre la possibilité du choix d’un contrat plus intéressant et occasionnant une perte de temps pour faire rectifier cette erreur ; d’un défaut d’accès à la convention de compte bancaire relative au compte n°[XXXXXXXXXX01]de cotisations au fonds de travaux constituant un contrat devant être mis à leur disposition au sens de l’article 1er du décret du 23 mai 2019 portant atteinte à leur droit d’information.

Ils font encore valoir des fautes dans la tenue des comptes et les opérations comptables du syndicat comme l’introduction d’éléments qui n’ont pas à y figurer, l’omission de charges devant y figurer, la répartition erronée des charges précitée, des annexes financières des années 2018 et 2019 ne reprenant pas les montants des années précédentes tels que présentés en assemblée générale ou un montant et des dates variables pour le financement des mêmes travaux selon les années pour chaque assemblée générale concernée, conduisant à un compte erroné pour la copropriété et les intimés. Ils arguent de fautes en matière de travaux d’entretien de l’immeuble et de contrats et marchés de travaux, consistant en une absence d’engagement de travaux pour remédier au défaut d’étanchéité de la dalle du sous-sol 22 atteint d’inondations ; en des travaux tardifs du balcon et inexistants dans le séjour de leur lot n°20 consécutivement aux infiltrations ayant atteint le 27 décembre 2020 ce balcon qui se sont répercutées dans leur séjour ; en un non-respect de l’autorisation préalable du conseil syndical pour engager les dépenses de travaux pour les années 2016 à 2021, au travers de surcoûts sur des travaux votés entre 2016 et 2019, ou de dépenses engagés au titre de contrats non votés en assemblée générale, voire de la non-exécution d’une décision d’assemblée d’annuler un contrat, ou des dépenses liées à des travaux qui auraient dû être votés en assemblée générale, entraînant une comptabilité erronée et des factures que les copropriétaires n’étaient pas tenues de payer.

Ils font enfin valoir l’engagement de procédures injustifiées à leur encontre devant le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne le 18 avril 2018, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en novembre 2018 les ayant contraints à se défendre face à un syndic dépourvu de mandat, outre l’absence d’exécution des décisions de justice et les coûts des procédures engagées, après déduction des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi que des fautes dans la mise en 'uvre de la mission de police de l’immeuble, un harcèlement ayant provoqué un arrêt maladie de Mme [I] et un préjudice pour les intimés.

L’appelant fait valoir que les demandes de dommages et intérêts sont fondées sur les comptes présentés en annexe des assemblées générales des 28 mars 2018, 25 février 2020 et 2 février 2021. Il déduit de leur validité que ces comptes ont été approuvés définitivement donc qu’ils ne peuvent plus être critiqués ni l’information délivrée par le syndic à leur égard, ou qu’il appartenait aux intimés de contester la validité d’autres assemblées relatives aux erreurs qu’ils disent exister en comptabilité. Il soutient que les demandes de remboursement de charges concernent le syndicat des copropriétaires, tout comme leurs demandes au titre des contrats et travaux non votés en assemblée générale, à supposer qu’ils soient recevables à former ces dernières. Il ajoute que les manquements évoqués quant au carnet d’entretien, au défaut d’affectation des cotisations de travaux à un compte bancaire spécifique n’entraînent pas de préjudice spécifique aux copropriétaires contestataires. Il soutient que la répartition des charges, à la supposer erronée, ne cause pas un préjudice spécifique indemnisable aux copropriétaires en ce qu’ils conservent la faculté de contester l’état de leur compte de copropriétaire malgré l’approbation des comptes par les différentes assemblées générales. Il fait valoir que le juge d’instance avait dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il appartenait aux intimés de demander des dommages et intérêts dans cette instance, que la procédure de 2018 les opposait au syndicat des copropriétaires, non à lui, que les frais de justice dans les procédures qu’ils ont engagées ont déjà été compensés au titre de l’article 700 précité et qu’il leur appartient d’engager des voies d’exécution. Il réfute avoir empêché la consultation physique de la convention de compte bancaire et toute tardiveté dans la gestion de l’inondation du 27 décembre 2020, faute de devis produit dans les temps par les intimés. Il remet en cause le harcèlement invoqué, à défaut de preuve sérieuse et l’incident invoqué concernant le seul président du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires reprend les termes du jugement de première instance quant à l’absence de preuve d’un préjudice issu de l’assignation en référé invoquée, quant au rejet de leurs demandes de frais compte tenu de la condamnation du syndicat aux dépens et du rejet de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, concernant le défaut de preuve d’un préjudice lié à l’absence de choix d’un assureur, à l’adresse erronée invoquée, au défaut d’exécution des décisions de justice, au manque d’éléments produits sur les travaux d’étanchéité de la dalle ou à la cause des infiltrations de leur lot n°20, au défaut de faute démontrée quant à la publication de la convention de compte bancaire qui n’est pas obligatoire, ainsi qu’au défaut de preuve de l’attitude d’acharnement du président du syndic invoquée. Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient que la responsabilité du syndicat est personnelle, que les autres intimés ne fondent pas juridiquement la solidarité dont ils demandent l’application et que le dommage commis n’a pas été effectué dans le cadre de l’exécution de son mandat par le syndic au sens des articles 1991 et 1992 du code civil.

Décision de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il s’en déduit qu’outre les actions dont l’exercice lui est réservé (action en contestation d’une assemblée générale'), le copropriétaire peut agir pour solliciter la réparation de son dommage personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat, sauf s’il demande le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte à une partie commune par un autre copropriétaire ou un tiers (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°21-21.5692).

En application de l’article 1240 du code civil tout fait dommageable du syndic, qui cause à un copropriétaire le préjudice personnel précité, peut donner lieu à réparation.

Par ailleurs, conformément aux articles 29 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 2, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, n’a pas droit à rémunération le syndic de copropriété qui ne justifie plus d’un mandat écrit et ni le quitus, ni l’approbation des comptes ne font échec à la demande de la copriété de remboursement des honoraires indus (Civ. 3e, 27 mars 2008, n°06-21.728).

En vertu des dispositions combinées des articles 10, 14-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions prises en assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été prononcée (Civ. 3ème, 25 octobre 2018, n°17-26.306) et l’annulation d’une assemblée générale est sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n°13-12.455).

Conformément aux dispositions de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, il n’en reste pas moins que l’approbation des comptes de la copropriété n’emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires qui peuvent les contester aux motifs notamment de l’application d’une répartition des charges non conforme au règlement de copropriété, d’une erreur d’imputation, d’une reprise de solde antérieur injustifié.

Enfin, il doit être rappelé que, conformément aux articles 1242 alinéa 5, 1988 et suivants du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires, mandant du syndic, engage sa responsabilité du fait de son mandataire, à l’égard d’un copropriétaire, tiers au mandat, quand le syndic, déclaré responsable des dommages subis par ce tiers, a agi dans le respect de sa mission ou a commis une faute dans les limites de son mandat. Tel n’est pas le cas lorsque le syndic a agi au-delà des limites de sa mission.

Enfin, si la solidarité ne se présume pas, celle-ci étant légale ou conventionnelle au sens de l’article 1310 du code civil, lorsque plusieurs codébiteurs sont tenus d’un même objet ou d’une même prestation envers un créancier, il y a obligation in solidum.

En l’espèce, il doit être rappelé qu’il a été précédemment établi une faute de gestion par l’ancien syndic, à savoir l’absence de versement des cotisations travaux sur le compte séparé ouvert à ce titre, qui a conduit à l’annulation de son mandat. Si M. [H] [U] et Mme [I] ne sauraient se prévaloir du préjudice causé à l’ensemble des copropriétaires à ce titre, il n’en reste pas moins que cette faute de gestion leur a causé un préjudice personnel qu’il y a lieu de qualifier de moral, ceux-ci n’ayant pu s’assurer, comme ils en ont le droit, de la bonne tenue de cette comptabilité au titre des cotisations travaux et subissant les répercussions de la nullité du mandat du syndic, de la reprise de la comptabilité par l’administration provisoire. Une somme de 300 euros doit donc leur être allouée à ce titre. Cette faute ayant été commise dans le cadre des missions qui sont attribuées au syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat doit également être engagée à ce titre.

Par ailleurs, s’ils peuvent solliciter de se voir restituer, du fait de cette annulation du mandat de syndic de la société Agence régionale AGREG, les quotes-parts des honoraires et frais imputés sur leur seul compte individuel et qu’ils ont versé à celui-ci depuis le 1er janvier 2017, peu important que les assemblées générales ayant approuvé les comptes n’aient pas toutes été annulées, c’est à condition de démontrer qu’ils ont bien versé les sommes qu’ils invoquent à la société Agence Régionale AGREG. Or, ils ne se prévalent d’aucun élément de nature à vérifier qu’ils sont à jour des versements de charges au titre des exercices comptables 2017 à 2021 invoqués. Le jugement contesté sera donc confirmé quant au rejet de leur demande alors formulée au titre de la restitution de fonds indûment versés à l’appelant et leur demande à ce titre sera rejetée.

En outre, la seule annulation du mandat de la société Agence régionale AGREG n’emporte pas en soi remise en cause du bien-fondé des travaux engagés pour le bon fonctionnement de la copropriété donc du montant des quote-parts qu’ils ont payées à ce titre. Les demandes des intimés au titre de ces quote-part chiffrées ou à chiffrer devront donc être rejetées.

Concernant les autres fautes de gestion invoquées, en premier lieu relatives au non-respect du règlement de copropriété qu’ils ont intérêt à contester, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que les factures de ménage n’auraient pas dû être incluses comme charges communes générales mais qualifiées, en application du règlement de copropriété, de charges spéciales propres au bâtiment A en particulier dans les états des dépenses en vue des assemblées générales du 1er février 2017, ce point n’ayant pas été contesté par les autres parties en appel, et au vu des nouveaux états de dépenses versés en appel, celui transmis pour l’assemblée générale du 4 avril 2019, ainsi que pour celle du 28 mai 2018.

Cependant, il n’est ensuite démontré l’existence d’aucune erreur affectant la répartition des charges d’électricité par rapport au règlement de copropriété. En effet, si les articles 6 I B et C affectent les compteurs d’électricité, raccordements ['] propres au bâtiment considéré ainsi que l’éclairage des stationnements aux parties communes spéciales, les articles 11-2 a) et 11 3° ne portent que sur les charges de conservation et d’entretien de ces installations sur les parties communes (la réfection, le remplacement, la conservation et l’entretien de ces installations ou «toute dépense faite dans l’intérêt de la collectivité» pour les emplacements de stationnement), non pas sur les charges entraînées par ce service collectif ou d’équipement commun que constitue les consommations d’électricité. Dès lors, à défaut d’affectation spéciale par bâtiment, ces charges doivent être considérées comme des charges communes générales, à l’instar des consommations d’électricité sur les parties communes générales citées à l’article 11 1°. De la même façon, il n’est pas prouvé d’erreur relative aux charges liées à la maintenance du matériel incendie, aucune mention concernant celui-ci n’étant portée dans les charges spéciales définies à l’article 11 2° et 3°, même par référence à l’article 6 I C qui définit comme partie commune spéciale aux emplacements de stationnement et garage «le matériel de protection et de lutte contre l’incendie». Il s’agit donc bien d’une charge commune générale.

Dès lors, au seul titre du préjudice qu’il convient de qualifier de moral de M. [H] [U] et Mme [I] issu de la répartition erronée des charges d’électricité, les empêchant d’être justement informés sur les charges qu’ils devaient payer en vue de chacune des assemblées générales votant celles-ci et les préoccupant sur la répartition de ces charges sur leur compte individuel, il convient de leur allouer la somme de 250 euros. Ces fautes ayant été commises dans le cadre des missions qui sont attribuées au syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat doit également être engagée à ce titre.

Comme cela sera étudié ensuite, les termes de la mission de l’administrateur provisoire tels que définis par le jugement contesté seront confirmés, en l’absence de contestation, s’agissant de la reprise du compte individuel des intimés au sujet de l’assignation relative à l’action initiée par le syndicat en 2018 devant le tribunal d’instance de Nogent-Sur-Marne. Pour autant, les intimés ne se prévalent ni ne démontrent, ensuite, un préjudice distinct de la reprise qui sera opérée à ce titre par l’administrateur provisoire. Ils ne prouvent pas davantage qu’auraient été imputées, sur leur compte individuel au titre de l’exercice 2019 (pièce n°12), des sommes indues, alors qu’ils se prévalent d’un état de dépenses présenté à l’assemblée générale du 2 février 2021 (pièce n°37) valide, c’est-à-dire ayant définitivement voté les comptes qu’ils remettent en cause. Leurs demandes à ces titres seront donc rejetées.

S’agissant du carnet d’entretien, il n’est pas contesté par le syndic, qu’ainsi que l’avait retenu le premier juge, celui-ci n’était pas conforme aux exigences de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2001-477 du 30 mai 2011, concernant la mention des travaux effectivement réalisés dans la copropriété, comme ceux de réfection des balcons. Les intimés démontrent un préjudice personnel moral à ce titre, lié à la recherche d’informations sur ces travaux auxquels ils ont le droit d’avoir accès par ce biais, notamment pour vérifier les travaux effectués, leurs années de réalisation, et qu’il convient d’évaluer à un montant de 80 euros. Cette faute ayant été commise dans le cadre des missions qui sont attribuées au syndic par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité du syndicat doit également être engagée à ce titre.

Les intimés ne produisant en appel aucun élément relatif au contrat d’assurance dont ils se prévalent et n’invoquant, au surplus, pas de préjudice personnel distinct de celui collectif des copropriétaires, leurs demandes d’indemnisation à ce titre seront rejetées.

Si l’article 1er 6° du décret n°2019-502 du 23 mai 2019 a prévu, à compter de son entrée en vigueur le 1er juillet 2020, l’accès par les copropriétaires sur l’espace électronique relatif à la gestion de l’immeuble, à l’ensemble des contrats en cours signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, incluant donc l’accès à la convention pour l’ouverture du compte général n°00222522531 ; il n’est pas pour autant démontré que les intimés auraient sollicité, avant l’engagement de la présente instance, une consultation «physique» de cette convention auprès de la société Agence régionale AGREG. Surtout, ils ne démontrent pas de préjudice personnel à ce titre puisqu’ils ont pu se voir transmettre et produire aux débats des relevés de ce compte bancaire postérieurs à la désignation de la société Agence régionale AGREG (pièce n°6). Aussi leur demande d’indemnisation sera rejetée.

Seule l’assemblée générale du 4 avril 2019 étant annulée et les intimés invoquant ici non pas le non-respect du règlement de copropriété mais la violation de règles comptables au sens des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 du décret du 17 mars 1967, seule la conformité des annexes financières présentées avec la convocation pour celle-ci par rapport à l’année précédente sera ici retenue. Or, il est démontré que la comptabilité présentée pour l’exercice arrêté au 31 décembre 2017 pour cette assemblée ne correspond pas à celui arrêté comme clos d’après l’annexe de l’assemblée du 28 mars 2018, tout comme celui de l’exercice clos au 31 décembre 2018 pour l’assemblée du 4 avril 2019, en violation des dispositions précitées. Concernant l’annexe 5 qui présente l’état des travaux, il est vrai que les mêmes sommes sont mentionnées année après année à la date du 1er janvier 2017 pour l’assemblée de 2018, 2018 pour celle de 2019, au titre des travaux votés, payés, réalisés au titre du «procès Kaufmann» entretenant encore la confusion sur le moment des appels et des paiements effectués pour ces travaux. Dès lors, au titre du seul préjudice moral personnel pour les intimés, qui ne sauraient invoquer un préjudice collectif, résultant d’un défaut d’information fiable en résultant sur les dépenses et comptes pour l’assemblée générale de 2019 puis à l’égard de l’établissement de leur compte individuel en exécution de celle-ci, il leur sera alloué une somme de 150 euros d’indemnisation. Cette faute ayant été commise dans le cadre des missions qui sont attribuées au syndic, la responsabilité du syndicat doit également être engagée à ce titre.

Si les intimés indiquent se prévaloir ensuite, toujours sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’une faute de l’ancien syndic, dans l’entretien d’une partie commune, la dalle du sous-sol du lot n°22, affectée par des inondations, ils ne produisent aucun élément susceptible de démontrer la persistance de désordres après le vote de travaux par l’assemblée du 4 avril 2019 donc l’inaction de l’ancien syndic à cet égard. Ils font ensuite valoir un dégât des eaux ayant affecté, le 27 décembre 2020, leur terrasse, partie commune, ainsi que leur séjour, en reprochant à l’ancien syndic de ne pas avoir convoqué d’assemblée générale pour voter les travaux ou de ne pas les avoir fait réaliser lui-même au vu de leur urgence. Or, il ressort du dossier que l’expertise diligentée contradictoirement par les assureurs des parties ne l’a été qu’après l’assemblée générale du 4 février 2021, avec un rapport établi le 5 mai 2021, un courrier de l’assureur des copropriétaires du 1er juin évoquant les devis remis et demandant des travaux de remise en état, sans qu’aucune urgence ne soit démontrée depuis la survenance du dégât du 27 décembre 2020 précédent. Ensuite, les intimés ne démontrent pas que les travaux ont été réalisés seulement en 2024 comme ils le soutiennent et qu’ils n’ont pas inclus leur séjour, puisqu’ils ne se prévalent que d’une facture extérieure au sinistre en cause du 18 mai 2016 et d’un extrait de rapport incomplet (pièce n°68), non daté, de Me [D] et adressé au président du tribunal judiciaire de Créteil sans explication. Leurs demandes d’indemnisation au titre de fautes du syndic dans l’entretien de l’immeuble seront ainsi rejetées.

S’agissant des travaux, il y a lieu de rappeler qu’en application des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, si les décisions du syndicat sont, en principe, prises en assemblée générale des copropriétaires, le syndic peut conclure seul les contrats et marchés relatifs aux travaux de maintenance au sens de l’article 45 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire relatifs à l’entretien courant et exécutés en vue de maintenir l’état de l’immeuble ou de prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun (dont les menues réparations), les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien y afférent et les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs. Or, comme l’a justement retenu le premier juge, compte tenu de leur intitulé («digicode», «porte basculante», «ménage» '), de leur montant et en l’absence de preuve contraire apportée par les intimés, les travaux dont ils se prévalent doivent être considérés comme des travaux de maintenance ne nécessitant pas le recueil de l’autorisation de l’assemblée générale.

La seule invocation, ensuite, de charges imputées sur leur compte individuel, au titre de travaux et d’un constat d’huissier de justice portant sur des parties privatives, sans démonstration de leur réalisation sur de telles parties n’est pas probante, ni davantage le document présenté comme le compte-rendu du conseil syndical au titre de l’assemblée générale de 2020 (pièce n°34) non daté, non signé, pour se prévaloir d’une non-dénonciation de contrat par le syndic.

Concernant la consultation préalable, selon les intimés obligatoire, du conseil syndical pour les travaux votés à partir de 1 euro, force est de constater qu’ils se prévalent d’une résolution particulièrement ancienne puisque remontant à une assemblée du 20 juin 2002 et non conforme aux dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 qui exige une décision prise à la majorité de l’article 25 pour arrêter un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. Or, la résolution n°11 visée a été prise à la majorité de l’article 24. Il n’est donc pas démontré la violation, par l’ancien syndic, d’une obligation imposée par l’assemblée générale à ce titre.

M. [H] [U] et Mme [I] ne rapportent pas davantage la preuve du manquement du syndic à sa mission de police, le courriel du 1er décembre 2018 produit aux débats, non conforme aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, étant particulièrement confus sur la relation des faits auquel son auteur, présenté comme un policier, aurait assisté, et n’étant étayé par aucun autre élément de preuve.

Il n’est pas démontré que l’établissement du constat d’huissier du 9 octobre 2018, qui plus est par le syndicat, seulement représenté par son ancien syndic, pour vérifier si M. [H] [U] aurait installé un abri de jardin conforme ou non au règlement de copropriété, le 9 octobre 2018, soit constitutif d’un comportement illégal et harcelant, et il n’est pas davantage relevé de mention inadaptée sur les convocations aux assemblées générales ni d’intrusion abusive dans des travaux d’électricité.

Par ailleurs, il appartenait aux intimés, dans chacune des procédures judiciaires engagées par eux et contre eux, de justifier des frais engagés au titre des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile, voire de demander l’octroi de dommages et intérêts, d’attraire à la cause le syndic en tant que tel, et de contester, le cas échéant, les décisions judiciaires prises, y compris à la suite de l’assignation devant le tribunal d’instance de Nogent-sur-Marne qui a nécessairement donné lieu à une décision judiciaire, qu’ils ne communiquent pas. La présente cour ne saurait remettre en cause l’autorité attachée à ces décisions, revenir sur des litiges dont elle n’est pas saisie. Elle n’est pas davantage compétente pour empiéter sur l’exécution des décisions de justice qui relève du commissaire de justice voire du juge de l’exécution.

Les intimés ne démontrent pas davantage les détournements des fonds mis en avant qu’ils ne peuvent, au surplus, invoquer qu’au titre de leur compte individuel, la résolution n°12 de l’assemblée du 4 février 2016 ne précisant pas la procédure dont il est question pour en suivre ensuite le remboursement ou non, ceux-ci ne produisant aucun élément sur la procédure ensuite invoquée contre le constructeur Kaufmann et le détournement invoqué entre les copropriétaires des bâtiments à leur détriment n’est pas davantage démontré.

Leur demande d’indemnisation à ces titres sera donc également rejetée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la décision contestée doit être infirmée et qu’il y a lieu de condamner in solidum (leurs fautes étant communes) la société Agence régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires à payer à M. [H] [U] et à Mme [I] la somme de 820 euros à titre de dommages et intérêts.

7- Sur les demandes de M. [H] [U] et de Mme [I] au titre de l’administration provisoire

Moyens des parties

M. [H] [U] et Mme [I] soutiennent que la société Agence régionale AGREG doit payer les frais de l’administration provisoire et du recours à des sachants, dès lors que cette désignation et ces coûts lui sont imputables. Ils font valoir leur qualité et intérêt à cet égard et le montant des frais engagés, également en comparaison avec le coût de l’intervention du précédent syndic, Olympic Gestion. Ils sollicitent une extension des missions de l’administrateur provisoire à la comptabilité de l’année 2016 pour permettre une comparaison avec l’année 2017 à l’issue de l’annulation de l’assemblée générale du 1er février 2017 par jugement du 18 octobre 2019 donc de leur défaut de validation, l’ajout d’un nouveau calcul des charges 2011 à 2016 d’électricité et de matériel incendie en distinguant celles appartenant aux parties communes générales ou spéciales, l’exclusion des honoraires et frais de leur compte individuel depuis le 4 février 2016, ainsi que de toutes factures injustifiées soit pour défaut d’aval de l’assemblée générale soit du conseil syndical.

L’appelant conclut à l’infirmation du jugement quant à la désignation d’un administrateur provisoire en l’absence d’annulation des assemblées générales 2018, 2010 et 2021, et, à défaut, au rejet de la demande visant à mettre à sa charge les frais de l’administration provisoire en l’absence de qualité et d’intérêt des intimés à présenter une telle demande à la place du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat conclut à la confirmation de la décision contestée quant aux termes de la mission du syndic et au rejet de la demande de remboursement des honoraires, en application des articles 1302 et suivants du code civil et 29 du décret du 17 mars 1967 en arguant que le contrat de mandat le lie au syndic et que nul ne plaide pas procureur.

Décision de la cour

L’annulation du mandat de la société Agence régionale AGREG à la date du 1er janvier 2017 ayant été confirmée, il convient, conformément à l’article 47 du décret n°67-223 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, de confirmer la décision de désignation de Me [D], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Concernant les frais de l’administration provisoire, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice au nom de la collectivité des propriétaires au titre de ces dépenses d’administration de l’immeuble (voir Civ.3e, 7 mai 2014, n°13.10-943). Les demandes de condamnation de la société Association régionale AGREG à ce titre seront donc déclarées irrecevables.

S’agissant des termes de la mission de l’administrateur provisoire, il n’y a pas lieu de procéder à un nouveau calcul des charges d’électricité et de matériel incendie dont la non-conformité au règlement de copropriété n’a pas été démontrée. Les termes de la mission tels que fixés par le premier juge n’étant pas remis en cause par les parties, la décision sera donc intégralement confirmée sur ce point.

8- Sur les demandes de M. [H] [U] et de Mme [I] de condamnations sous astreinte à l’encontre de la société Agence Régionale AGREG et de réservation de celle-ci

Les intimés n’ont pas développé, dans le corps de leurs écritures, de moyens distincts de ceux précédemment exposés au soutien de leurs demandes de condamnation sous astreinte de l’appelant à exécuter les décisions de l’assemblée générale de 2016 avec remboursement des sommes avancées au titre de la procédure, de mise à disposition des comptes-rendus du conseil syndical ou de présentation d’un compte individuel de charges conforme aux dispositions du règlement de copropriété.

En tout état de cause, les inexécutions reprochées de l’assemblée générale de 2016 ayant été précédemment écartées, l’intérêt collectif des copropriétaires relevant du syndicat et l’association AGREG ayant vu son mandat annulé, le jugement sera confirmé et ces demandes seront rejetées, tout comme celle de voir la cour se réserver la liquidation de l’astreinte prononcée.

9- Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de M. [H] [U] et de Mme [I] sont exclusivement fondées sur des manquements allégués de la société AGREG.

Décision de la cour

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute personne qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. En application de l’article 334 du code de procédure civile, la garantie est simple quand le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé.

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que l’ancien syndic avait commis différentes fautes dans l’exercice de sa mission, en n’alimentant pas le compte bancaire séparé ouvert pour le versement des cotisations de travaux, en ne mettant pas à jour le carnet d’entretien de la copropriété, en procédant à une répartition des charges de ménage non conforme au règlement de copropriété et dans la présentation des comptes en vue des assemblées générales, qui ont causé un préjudice au syndicat dont la responsabilité est engagée en qualité de mandant.

Aucune faute n’a été, au contraire, reprochée personnellement au syndicat des copropriétaires.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et la société Agence Régionale AGREG sera condamnée à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre, en vertu du présent arrêt, en ce compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

10- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Agence Régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [H] [U] et à Mme [I] la somme supplémentaire de 1800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser M. [H] [U] et à Mme [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il doit être rappelé que l’application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution quant aux contestations relatives aux droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement mis à la charge du débiteur, dont la nécessité manifeste serait remise en cause, relèvent du juge de l’exécution et non de la présente juridiction qui statue au fond. La décision contestée sera infirmée à ce titre et la demande de voir dire que l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement seront mis à la charge de la société Agence Régionale AGREG et du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

L’arrêt étant exécutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de celui-ci.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Déclare recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires dites d’intimé n°2 notifiées par la voie électronique le 20 juin 2025, ainsi que les conclusions du 4 juillet 2025 de la société Agence Régionale AGREG ;

Rejette la demande de la société Agence Régionale AGREG de voir écarter des débats les conclusions n° 2 et 3, les pièces n°44 et suivantes produites en annexe de ces écritures par M. [H] [U] et Mme [I] ainsi que les conclusions n°2 du 20 juin 2025 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 11] ;

Déclare irrecevables les demandes et moyens des conclusions du 17 juillet 2025 de M. [H] [U] et Mme [I] et des conclusions du 31 juillet 2025 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui ne sont pas relatifs à l’irrecevabilité des conclusions postérieures au document du 20 juin 2025 intitulé «ordonnance de clôture» ou à la mise à l’écart des conclusions et pièces pour atteinte au principe du contradictoire ;

Déclare irrecevables les demandes, incluses dans les conclusions du 19 juin 2025 de M. [H] [U] et Mme [I],de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] :

— la somme de 3.192,67 Euros au titre de leur quote-part des honoraires et frais annexes perçus par la société Agence régionale AGREG depuis le 4 février 2016,

— outre la somme de 827,60 euros au titre de leur quote-part des travaux votés et exécutés par l’AGREG depuis l’annulation de son mandat de syndic ayant pris effet le 4 février 2016,

— le montant complémentaire de leur quote-part des travaux votés et exécutés par la société AGREG à compter de l’annulation de son mandat le 4 février 2016, qui pourra être déterminé à l’issue des opérations comptables toujours en cours réalisées dans le cadre de l’administration provisoire de l’immeuble,

— la somme de 4310,25 euros au titre de la quote-part des frais d’administration provisoire y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire, ou celle de 3902,48 euros correspondant à la différence entre le coût de l’administration provisoire et le montant du contrat du syndic d’Olympic Gestion,

— outre le montant complémentaire de leur quote-part sur les frais définitifs de l’administration de l’immeuble y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire, ou de leur quote-part sur la différence entre le coût définitif et global de l’administration provisoire et le montant du contrat de syndic d’Olympic Gestion ;

Déclare irrecevables les demandes suivantes incluses dans les conclusions du 19 juin 2025 de M. [H] [U] et Mme [I] :

— les demandes de complément de la mission de l’administrateur provisoire de l’immeuble ;

— les demandes d’infirmation du jugement du 20 mai 2022 en ce qu’il a désigné Maître [A] [D] en qualité d’administration provisoire de l’immeuble et qu’il soit statué à nouveau pour procéder à la désignation d’un nouvel administrateur provisoire ;

— les demandes tendant à voir réputer non écrit l’article 12 du règlement de copropriété, à voir fixer la clé de répartition pour les charges d’électricité ;

Déclare irrecevables, à hauteur de 29 538,49 euros, les demandes suivantes incluses dans les conclusions du 19 juin 2025 de M. [H] [U] et Mme [I] :

— la demande de condamnation de la société Agence régionale AGREG à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 3.192,67 Euros au titre de leur quote-part des honoraires et frais annexes perçus par la société Agence régionale AGREG depuis le 4 février 2016 ;

— la demande de condamnation de la société Agence régionale AGREG à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 827,60 euros au titre de leur quote-part des travaux votés et exécutés par l’AGREG depuis l’annulation de son mandat de syndic ayant pris effet le 4 février 2016 ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts au titre du non-respect par la société AGREG de ses obligations relatives à l’ouverture et à la tenue de comptes bancaires séparés ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du non-respect du règlement de copropriété concernant la répartition des charges ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts au titre des fautes de la société AGREG dans la gestion administrative de l’immeuble ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la violation des règles de tenue des comptes et de présentation des états financiers ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du non-respect par la société AGREG d’une résolution votée par l’Assemblée Générale des copropriétaires ayant eu pour effet le retard des travaux pour faire cesser un dégât des eaux et des sur-dégâts ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 1.153,38 euros correspondant à leur quote-part sur les surcoûts des travaux votés ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 5.570,75 euros correspondant à leur quote-part sur les dépenses engagées par l’AGREG sur des contrats non votés ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 2.775,03 euros correspondant à leur quote-part sur les dépenses engagées par l’AGREG sur des travaux non votés.

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 6.560 Euros au titre des frais engagés dans les procédures ayant conduit à l’annulation des assemblées générales du 1 er février 2017 et 28 mars 2018 ;

— la demande de condamnation solidaire de la société AGREG et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 8.000 Euros en réparation du préjudice que leur a causé le manquement de l’AGREG dans l’exécution de sa mission de police ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

— a annulé les assemblées générales du 28 mai 2018, du 25 février 2020, et du 2 février 2021,

— a condamné solidairement le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et la société Agence Régionale AGREG à verser à M. [H] [U] et Mme [I] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— a rejeté la demande de voir juger que les frais de l’administrateur provisoire seront supportés par la société Agence Régionale AGREG ;

— a mis à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et de la société Agence Régionale AGREG l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ;

Statuant à nouveau :

— déclare irrecevables les demandes principales de M. [H] [U] et de Mme [I] d’annulation des assemblées générales du 28 mars 2018, du 25 février 2020 et du 2 février 2021 et leurs demandes subsidiaires de nullité des résolutions n°5 et 14 de l’assemblée générale du 2 février 2021 relatives à l’adoption des budgets prévisionnels 2020 et 2021, de condamnation du syndicat sous astreinte à justifier des modalités de calcul et d’affectation des charges de copropriété des exercices 2011 à 2016 imputées aux lots leur appartenant et de fournir les justificatifs associés, et de produire un compte individuel rectifié, de désignation d’un mandataire, d’exonération des charges (y compris travaux et contrats) non préalablement validées par une assemblée générale à leur profit et de condamnation du syndicat des copropriétaires à représenter la comptabilité suivant les règles légales ;

— déclare irrecevables les demandes de condamnation de la société Agence régionale AGREG à payer à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 4310,25 euros au titre de la quote-part des frais d’administration provisoire y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire, ou celle de 3902,48 euros correspondant à la différence entre le coût de l’administration provisoire et le montant du contrat du syndic d’Olympic Gestion, outre le montant complémentaire de leur quote-part sur les frais définitifs de l’administration de l’immeuble y incluant les frais des sachants appelés dans le cadre de ladite administration provisoire, ou de leur quote-part sur la différence entre le coût définitif et global de l’administration provisoire et le montant du contrat de syndic d’Olympic Gestion ;

— condamne in solidum la société Agence régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à verser à madame [I] et monsieur [H] [U] la somme de 820 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rejette la demande de Mme [I] et M. [Z] [H] [U] de voir dire que l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement seront mis à la charge de la société Agence Régionale AGREG et du syndicat des copropriétaires ;

Y ajoutant :

— condamne la société Agence régionale AGREG à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] des condamnations prononcées à son encontre par le présent arrêt en ce compris l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— condamne in solidum la société Agence régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux dépens d’appel,

— condamne in solidum la société Agence régionale AGREG et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] à verser à Mme [I] et à M. [H] [U] la somme supplémentaire de 1800 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

— dispense Mme [I] et M. [H] [U] de participer aux frais de la procédure qui seront répartis entre les autres copropriétaires ;

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la présente décision ;

— rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE