COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/

Rôle N° RG 20/07093 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGC4B

Société CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE COTE D’AZUR

C/

[X] [E]

[Y] [C]

S.A. AXA FRANCE IARD

Société Anonyme CAISSE DE GARANTIE IMOBILIERE DU BATIMENT CGI BAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Ronit ANTEBI

M^e Sébastien GUENOT

M^e Jean-françois JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 24 Juillet 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/05756.

APPELANTE

SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE COTE D’AZUR

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMES

Monsieur [X] [E] Pacsé

, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ronit ANTEBI, avocat au barreau de GRASSE

Madame [Y] [C] pacsée

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ronit ANTEBI, avocat au barreau de GRASSE

S.A. AXA FRANCE IARD

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Sylvie GHIGO, avocat au barreau de MARSEILLE

Société Anonyme CAISSE DE GARANTIE IMOBILIERE DU BATIMENT CGI BAT

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laurent LACAZE de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Jacques CHEVALIER de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024, prorogé au 05 Décembre 2024

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] ont confié la réalisation de leur maison à la société Safra Groupe selon un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans non daté, prévoyant un délai d’exécution de douze mois à compter de la déclaration d’ouverture du chantier, au prix ferme et définitif de 197.132,29 euros TTC correspondant au prix total de la construction, financé à l’aide de deux prêts souscrits auprès de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur (de 118.560€ et de 241.600€).

La déclaration d’ouverture de chantier est datée du 21 décembre 2012.

Par correspondance du 04 août 2014, Monsieur [E] et Madame [C] ont mis en demeure la société Safra Groupe de reprendre le chantier et de leur communiquer l’attestation d’assurance dommages-ouvrage ainsi que l’attestation de garantie de livraison.

Se plaignant de divers désordres, notamment d’étanchéité, non-conformités et malfaçons ainsi que de l’abandon du chantier, Monsieur [E] et Madame [C] ont obtenu la désignation de Monsieur [M] en qualité d’expert judiciaire, par ordonnance de référé en date du 04 janvier 2016, au contradictoire de la Caisse d’Epargne de la Côte d’Azur, des sociétés Safra Groupe, de la société AXA France Iard (AXA) et de la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment (la CGI Bât).

Au cours de la procédure de référé, la CGI Bât et AXA ont soutenu que les attestations délivrées par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur étaient des faux en écriture et refusé de garantir. Une information judiciaire était ouverte à l’encontre des dirigeants de la société Safra Groupe.

Parallèlement, Monsieur [M] a déposé son rapport le 09 juin 2017.

Par exploits d’huissier délivrés les 31 octobre, 8 et 29 novembre 2017, Monsieur [E] et Madame [C] ont assigné en indemnisation la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur, la SA AXA France Iard et la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu tribunal judiciaire.

Par jugement en date du 24 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— Jugé irrecevable la note en délibéré de la SA AXA France Iard,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par la SA AXA France Iard,

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à [X] [E] et [Y] [C] la somme de 56.294,55 € au titre des travaux de reprise ;

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à [X] [E] et [Y] [C] la somme de 6.733,05 € au titre du coût de la dommages-ouvrage, du déménagement et de stockage de meubles ;

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à [X] [E] et [Y] [C] la somme de 22.097,73 € au titre des travaux de fournitures avancés par les consorts [E] [C] ;

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à [X] [E] et [Y] [C] la somme de 2.487,12 € au titre du retard dans la livraison ;

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à [X] [E] et [Y] [C] la somme de 6.897,00 € au titre du préjudice locatif ;

— Débouté [X] [E] et [Y] [C] de leur demande au titre du préjudice moral ;

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur par application des dispositions de l’article 700 du CPC à verser la somme de 2.000 € à :

— [X] [E] et [Y] [C],

— la SA AXA France IARD,

— la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT,

Soit 6.000 € en tout ;

— Condamné la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 29 juillet 2020, la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur a interjeté appel de ce jugement et intimé Monsieur [X] [E], Madame [Y] [C], la SA AXA France Iard et la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment ' CGI Bât, en ce qu’il l’a condamnée à payer à [X] [E] et [Y] [C] les sommes de :

-56.294,55 € au titre des travaux de reprise ;

-6.733,05 € au titre du coût de la dommages-ouvrage, du déménagement et de stockage de meubles ;

-22.097,73 € au titre des travaux de fournitures avancés par les consorts [E] [C] ;

-2.487,12 € au titre du retard dans la livraison ;

-6.897,00 € au titre du préjudice locatif ;

-2.000 € à [X] [E] et [Y] [C], à la SA AXA France IARD, à la SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT, soit 6.000 € en tout au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Le 05 août 2020, Monsieur [E] et Madame [C] déclaraient un appel incident à l’encontre de la SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur, en présence de la SA AXA France Iard et de la SA Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment ' CGI Bât, en ce que le jugement en date du 24 juillet 2020 a dit :

— qu’il n’y avait pas lieu de prendre en compte la facture de la société BATI CONSTRUCTION d’un montant de 15.986,75 euros TTC, au motif que les travaux entrepris « se sont révélés sans effet sur les désordres d’étanchéité » de sorte que la somme retenue au titre des dommages matériels indemnisables a été de 33.481, 41 euros au lieu de 53.236,52 euros TTC tandis que la facture BATI CONSTRUCTION doit être prise en compte au titre des travaux et fournitures avancés par les maîtres de l’ouvrage ;

— qu’il n’y avait pas lieu de retenir la clause de pénalité de retard insérée dans le CCMI au motif que le préjudice n’a pas été chiffré, tout en relevant que le délai d’exécution prévu au CCMI était de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier, le retard excédant 30 jours entrainant le paiement d’une indemnité égale à 1/3000 par jour calendaire de retard alors que la clause de pénalité de retard doit être prise en compte pour la détermination du préjudice de retard dans la livraison ;

— qu’il n’y avait pas lieu de retenir le préjudice moral subi du fait des infractions avec abandon de chantier sans assurances tandis que des éléments médicaux avaient été produits notamment en pièces jointes annexées au dire de M. [E] et Mme [C] figurant au rapport d’expertise judiciaire ;

— qu’il y avait lieu de cantonner l’article 700 du CPC à 2000 euros au profit des consorts [C] [E] tandis que les frais d’Avocats ont été supérieurs en première instance ;

Ainsi, les dispositions du « Par ces motifs » contestées sont les suivantes :

(')

« Condamne la SA CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR à payer à [X] [E] et [Y] [C] la somme de 33.481,41 euros au titre des travaux et fournitures avancés par les consorts [C] [E] »

(')

« Déboute [X] [E] et [Y] [C] de leur demande au titre du préjudice moral »

(')

Condamne la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR par application des dispositions de l’article 700 du CPC à verser la somme de 2000 € à [X] [E] et [Y] [C] ».

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 20/07093.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

La SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur (conclusions récapitulatives notifiées par rpva le 28 juin 2022) sollicite de la cour d’appel de :

Vu les dispositions de l’article L 231-10 du Code de la construction et de l’Habitation.

REFORMER EN TOUS SES POINTS LA DECISION ENTREPRISE :

CONSTATER que la banque n’a pas commis une faute tenant au déblocage des fonds antérieurement à la communication de l’attestation d’assurance.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONSTATER que la banque n’a commis aucune faute et a fait droit à ses obligations consistant au seul contrôle de la régularité formelle des garanties financières.

DEBOUTER les consorts [E] [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

SUBSIDIAIREMENT :

REFORMER la décision entreprise quant au principe et aux montants de l’indemnisation accordée aux consorts [E] [C].

EN CONSEQUENCE :

DIRE que les consorts [E] [C] ne peuvent être indemnises qu’à hauteur d’une perte de chance qui sera évaluée à hauteur de 20% du préjudice total souffert par eux ;

DIRE que les travaux réalisés par la société BATI CONSTRUCTION et présentant des malfaçons relèvent de sa seule responsabilité (travaux chiffres par l’expert à hauteur de 48.535,66 € TTC.)

DIRE que les consorts [E] [C] ne peuvent pas tout à la fois demander la prise en charge des travaux qu’ils ont mis en 'uvre pour pouvoir prendre possession des lieux – alors que ces travaux se sont avérés défectueux – et la prise en charge des travaux nécessaires pour remédier auxdits désordres.

LES DEBOUTER de toutes autres demandes.

REFORMER la décision entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de la somme de 2000 € au bénéfice de AXA France IARD et de la CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BATIMENT au titre de l’article 700 du CPC, l’équite ne commandant pas l’accueil d’une telle demande.

DONNER ACTE à la concluante qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de sursis à statuer exposée par AXA.

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 3500 € au paiement en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance reproche au tribunal d’avoir commis une erreur d’appréciation des faits et d’avoir confondu les dates des appels de fonds émanant du constructeur, antérieures à la communication des documents frauduleux, avec les dates de déblocages des fonds intervenus le 14 décembre 2012, soit postérieurement à la communication de ces documents.

Elle critique aussi la décision du tribunal en ce qu’il a considéré que les attestations d’assurance étaient « incontestablement frauduleuses » et ne correspondaient pas à celles délivrées « en pareille matière » sans plus de motivation.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance expose avoir respecté ses obligations légales en procédant à la vérification de ce que le CCMI comportait bien les énonciations requises par l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation, puis avoir demandé la communication des attestations d’assurance. Elle ajoute que ce n’est qu’en cours de procédure de référé que AXA et la CGI Bat ont contesté leur qualité et fait état de faux.

Elle fait valoir le principe selon lequel le prêteur de deniers n’est pas tenu d’une obligation excédant le contrôle formel de l’existence de l’attestation de garantie de livraison.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance critique aussi le jugement sur la proportion de responsabilité retenue au titre de la perte de chance qu’elle considère comme étant excessive (66%).

Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] (conclusions n°2 notifiées par rpva le 15 juin 2022) sollicitent de :

Vu l’article L 231-10 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu la faute précontractuelle de la banque Caisse d’Epargne,

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il avait Rejeté la demande de sursis à statuer comme contraire à une bonne administration de la justice et eu égard aux préjudices s’aggravant,

Confirmer le jugement en ce qu’il a Constaté la réalité des désordres, malfaçons, non façons et non finitions tels que recensés par M [M] ès qualités,

Confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a dit que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur a manqué à son obligation de vérification contractuelle avant l’accord de prêt et le déblocage des fonds.

En conséquence,

Dire qu’elle n’a pas correctement exercé son obligation d’information et de conseil à l’égard de ses emprunteurs si tel s’avère que la société SAFRA GROUP avait en réalité dû lui transmettre de fausses attestations de garanties obligatoires que la banque aurait dû vérifier,

Dire qu’elle a privé les consorts [C] [E] de la chance de recourir auprès d’une autre entreprise plus sérieuse, ou de renoncer au projet de financement avec le constructeur SAFRA GROUP,

Dire que la Caisse d’Epargne a commis un défaut de conseil, une faute précontractuelle au regard des dispositions de l’article L 231-10 du Code de la construction et de l’habitation,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les consorts [C] et [E] ont subi des préjudices matériels, immatériels, accessoires directement causés par le comportement défaillant de la banque,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la perte de chance au détriment des maîtres de l’ouvrage,

Infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la perte de chance devait être estimée à hauteur de 66 % des préjudices subis alors qu’elle doit être appréciée à concurrence de 80 % au vu des circonstances de la survenance du sinistre et de la très forte probabilité d’esquiver le risque encouru si la banque a rempli son obligation de vérification et de contrôle avant le déblocage des fonds,

Infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a écarté ou omis certains postes de préjudices allégués, en l’occurrence le coût des travaux conservatoires de la sté BATI CONSTRUCTION, le préjudice moral et l’indemnité de retard dans la livraison,

En conséquence :

Dire que les préjudices subis par les demandeurs sont chiffrés selon les postes suivants :

PREJUDICE MATERIEL (144.994,83 euros TTC)

. Travaux techniques réparatoires : 85.294, 77 euros TTC

. Prime d’assurance DO : 3000 euros

. Coût du déménagement pendant travaux : 5485 euros TTC

. Coût de stockage des meubles pendant travaux (durée de 3 mois) : 1737 euros TTC, et cylindre 9.90 euros

. Coût de travaux et prestations avancés afin de prendre possession des lieux avant d’aboutir à une accumulation de loyers irréversible (chauffage au sol, climatisation, étanchéité des murs enterrés, réalisation de la terrasse) et acquisition de matériaux (plinthes, pare-vapeur, baguettes en bois, vasque, bonde, mitigeur ') totalisant 53.236,52 euros TTC se décomposant comme suit :

. 15.986,75 € TTC BATI CONSTRUCTION

. 6.800 € TTC MISTRAL FROID

. 4.290 € TTC (AUDIRAC)

. Fournitures acquises par les consorts [C] [E] auprès de divers fournisseurs, à hauteur de 22.391,41 euros TTC

. facture Homebox de 3.768, 36 euros TTC (liée au retard)

Soit un Total des préjudices matériels : 144.994,83 € TTC

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que « le montant de la facture de 15.986,75 € TTC de BATI CONSTRUCTION ne sera pas prise en compte, ces travaux n’ayant pas rempli leur objet », page 14

Dire en conséquence, que les travaux de BATI CONSTRUCTION seront pris en compte dans le calcul des indemnités matérielles,

Soit un total de 80 % (taux de la perte de chance) X 144.994,83 € TTC = 115.995,86 € TTC au titre des préjudices matériels

PREJUDICE LIE AU RETARD DANS LA LIVRAISON

. Factures HOMEBOX : 3.768,36 euros TTC (susvisée)

Faire application de la page 13 du CCMI (le délai d’exécution sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. Tout retard de livraison excédant 30 jours entraînera ' le paiement d’une indemnité égale à 1/3000 par jour calendaire) soit 120.

Constater que la DROC ayant été régularisée le 21 décembre 2012, l’ouvrage aurait dû être livré le 21 décembre 2013 au plus tard,

Dire qu’ils sont fondés à réclamer l’allocation d’une indemnité équivalente à 1/3000 par jour calendaire sur la période du 21 décembre 2013 au jour du jugement à venir, soit 157.990 X 80 % au 31 décembre 2020, soit 126.392 euros (à mettre à jour au jour de l’arrêt à venir),

PREJUDICE LOCATIF

Constater que les consorts [E] [C] ont été obligés de louer un logement et souscrire un contrat de bail pour que la famille ne soit pas désocialisée, et ce, du 1er septembre 2014 à juillet 2015, soit 950 euros X 11 mois = 10.450 euros (Soit 80 % au titre de la perte de chance),

En tout état de cause

Constater que les consorts [C] [E] et par ricochet pour leurs enfants ont subi un préjudice moral, de contrariété et de santé et de temps passé qui ne saurait être évalué à une somme inférieure à 20.000 euros (Soit 80 % au titre de la perte de chance),

Condamner la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE CA et subsidiairement la condamner in solidum avec la cie AXA France IARD et CGI BAT à les indemniser de tous les préjudices subis sus-évoqués,

Rejeter toutes demandes formées à leur encontre comme irrecevables et infondées,

Condamner les défendeurs in solidum à leur payer la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens y compris les frais d’huissiers, d’expertise privée et d’expertise judiciaire en application de l’article 699 du CPC ;

Ordonner l’exécution provision de la décision à intervenir compte tenu de la nature et des enjeux de l’affaire.

Monsieur [E] et Madame [C] concluent que l’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation impose au prêteur de deniers une obligation de contrôle de la régularité de l’opération, qu’il doit d’abord vérifier que le CCMI comportent toutes les mentions légales obligatoires et les justifications de garantis de remboursement et de livraison du constructeur qui doivent être annexées au contrat. En outre, avant tout déblocage de fonds, le prêteur doit obtenir la communication de l’attestation de garantie de livraison et contrôler la réalité des garanties obligatoires souscrites par le constructeur. Ils reprochent à la Caisse d’Epargne d’avoir manqué à ses obligations en émettant une offre de prêt sur la base d’un CCMI incomplet (contrat non daté, des imprécisions sur la DO, sur la garantie de livraison, dans la notice descriptive), puis d’avoir débloqué des fonds pour payer la société Safra Group sans leur demander leur accord et sans vérifier que le CCMI était accompagné d’une attestation de garantie de livraison. Se faisant, la Caisse d’Epargne leur aurait fait perdre une chance de choisir de conclure avec une autre entreprise plus fiable.

Monsieur [E] et Madame [C] maintiennent leur demande de mobilisation des garanties de livraison et d’assurance DO contre AXA et la CGI Bat tant qu’il n’est pas établi que les attestations sont des faux. Ils sollicitent donc la réformation du jugement à ce titre.

Ils sollicitent aussi la réformation du jugement sur le ratio de la perte de chance (80% au lieu de 66% retenu par le tribunal).

La Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment -CGI Bat (conclusions notifiées par rpva le 15 décembre 2020) sollicite de :

DIRE mal fondé l’appel incident de Monsieur [E] et de Madame [C] en tant que dirigé à son encontre la CGI BATIMENT et contre la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment.

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle l’a mise hors de cause.

DEBOUTER Monsieur [E] et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre.

CONDAMNER Monsieur [E] et Madame [C] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LES CONDAMNER en tous les dépens dont distraction au profit de Maître JOURDAN.

La CGI Bat fait valoir que l’attestation de garantie de livraison versée aux débats est un faux et qu’elle n’a jamais délivré de garantie de livraison à prix et délai convenus à la société Safra Group au titre de la construction de la maison de Monsieur [E] et Madame [C].

La SA AXA France Iard (conclusions récapitulatives notifiées par rpva le 27 août 2024) sollicite de :

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture

Le Confirmer.

Vu l’Ordonnance de consignation du 14 février 2018,

Vu l’attestation arguée de faux,

Vu l’Ordonnance de renvoi devant le Tribunal Correctionnel de GRASSE,

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en suite de la plainte pénale déposée par la compagnie AXA FRANCE IARD.

JUGER que l’attestation litigieuse qui n’émane pas d’un agent, ni d’un courtier, n’est pas de nature à créer une apparence de garantie.

JUGER de surcroit que Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] n’étaient pas en possession de ladite attestation puisqu’ils avaient sollicité sa communication dans le cadre de l’instance en référé.

JUGER qu’ils ne sont en rien victimes de cette apparence de garantie.

En conséquence :

CONFIRMER la décision de débouter Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre.

CONDAMNER Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux dépens.

AXA fait valoir qu’une plainte avec constitution de partie civile a été déposée le 24 mai 2017 devant le Doyen des juges d’instruction du tribunal judiciaire de Grasse pour faux et usage de faux concernant l’attestation d’assurance DO établie à l’entête d’AXA produite aux débats. Elle précise que, par jugement correctionnel en date du 21 mars 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a reconnu Monsieur [L], gérant de la société Safra Group, coupable du chef de faux et usage de faux s’agissant de l’attestation d’AXA.

L’ordonnance de clôture est en date du 1er juillet 2024.

Avant l’ouverture des débats, la cour a interrogé les parties sur la recevabilité des conclusions de la SA AXA France Iard notifiées après clôture et a, avec l’accord des parties, rabattu l’ordonnance de clôture, reçu les conclusions postérieures à cette ordonnance et prononcé à nouveau la clôture de l’instruction.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de sursis à statuer d’AXA :

En l’état du jugement en date du 21 mars 2022 du tribunal correctionnel de Grasse, la demande de sursis à statuer d’AXA est devenue sans objet. D’ailleurs, interrogée à l’audience sur le maintien de cette demande, le conseil d’AXA a indiqué que tel n’était pas le cas.

Sur la responsabilité du prêteur de deniers :

L’article 1147 ancien du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture du plan est régi par les articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, les règles que ces textes édictent étant d’ordre public comme en dispose l’article L 230-1 du même code.

L’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation dispose qu'« aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison.

Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat ».

L’article L 231-2 du même code prévoit que les contrats de construction d’une maison individuelle doivent comporter les énonciations suivantes, notamment :

« j) la référence de l’assurance de dommages souscrites par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L 242-1 du code des assurances,

k) les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ».

L’article 231-10 du code de la construction et de l’habitation, applicable au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, comporte donc une double obligation pour la banque :

— avant d’émettre une offre de prêt : s’assurer que le contrat comporte les mentions légales prévues à l’article L. 231-2,

— avant de débloquer les fonds : s’assurer qu’il est en possession de l’attestation de la garantie de livraison.

Ces obligations sont propres au CCMI avec fourniture du plan. Mais la banque est également tenue, selon le droit commun, d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de ses clients.

Cette obligation d’information et de conseil, notamment sur les risques encourus du fait de l’absence de garantie de livraison, est distincte du manquement du prêteur de deniers aux obligations spécifiques qui sont les siennes en matière de CCMI avec fourniture du plan (vérification par ses soins des mentions obligatoires devant figurer sur le contrat en application de l’article L. 231-2 et interdiction de débloquer les fonds avant communication par l’entreprise de la garantie de livraison).

La jurisprudence le dispense toutefois d’avoir à vérifier la véracité des documents produits par l’accédant à la propriété ou à requalifier le contrat qui lui est soumis.

En outre, si le prêteur de deniers ne peut débloquer les fonds tant qu’il n’a pas reçu l’attestation de garantie de livraison, il n’a pas l’obligation de s’assurer de l’authenticité des documents produits. Il n’a pas l’obligation de vérifier l’efficacité, non plus que l’entrée en vigueur, de la garantie de livraison.

De son côté, le maître d’ouvrage n’est pas tenu de s’assurer de la délivrance de l’attestation de garantie de livraison pour l’obtention d’un prêt destiné à financer un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (civ. 3e ,25 mai 2011, n°10-10.905).

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclut entre la société Safra Groupe, Monsieur [E] et Madame [C] se borne à mentionner à l’article 2-4 relatifs aux garanties que la durée maximum du chantier est fixée à 12 mois et que le maître d’ouvrage bénéficie des garanties suivantes :

« -Garanties de livraison à prix et délai convenus

— Garanties de responsabilité civile

— Garanties de parfait achèvement

— Garanties de bon fonctionnement

— Garanties décennale

— Assurance dommages-ouvrage

— Garantie du remboursement de l’acompte ».

Ce contrat ne comporte pas la référence de l’assurance dommages-ouvrage ni les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, pas plus que les attestations de ces garanties établies par le garant devant être, en principe, annexées au contrat.

Or, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur a fait une offre de prêts que Monsieur [E] et Madame [C] ont acceptée le 10 octobre 2012 et dont les conditions particulières et générales leur ont été remises le 17 novembre 2012.

En outre, elle affirme n’avoir débloqué les fonds qu’après avoir obtenu la communication de l’attestation de garantie de livraison, ce qu’elle ne démontre pas. En effet, la date de communication de l’attestation de garantie de livraison n’est pas établie ni justifiée. Elle en veut pour preuves les appels de fonds de la société Safra Groupe et les courriers qu’elle a adressés aux emprunteurs pour les informer du déblocage des fonds ainsi que des documents internes mais ces documents ne comportent aucune mention sur la date d’obtention de l’attestation de garantie de livraison, et les dates figurant sur les attestations dommages-ouvrage (05 décembre 2012) ou de garantie de livraison (20 décembre 2012 et 09 janvier 2013) sont insuffisantes à prouver que ces documents auraient été communiqués à la banque les mêmes jours. Dès lors, le débat relatif à l’authenticité des attestations de dommages-ouvrage et de garantie de livraison est superfétatoire.

En conséquence, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur ne démontre pas qu’elle a respecté le devoir de conseil et d’information général ainsi que les obligations de vérification du contrat de construction de maison individuelle et d’obtention d’une attestation de garantie de livraison avant le déblocage des fonds mises à sa charge par les dispositions de l’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation.

En accordant son concours au financement d’un contrat de construction de maison individuelle dépourvu des mentions légales relatives aux garanties dommages ouvrages et de livraison sans alerter les emprunteurs sur les risques pouvant résulter de l’absence de telles garanties, et en débloquant des fonds sans s’assurer d’avoir eu communication d’une attestation de la garantie de livraison, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur a manqué au devoir de conseil et d’information prévu par les dispositions sus-visées à l’égard de Monsieur [E] et Madame [C].

Par ailleurs, il y a lieu de débouter Monsieur [E] et Madame [C] de leur demande formée, à titre subsidiaire, tendant à condamner la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur in solidum avec AXA et la CGI Bat à les indemniser de tous leurs préjudices dès lors que, dans leurs dernières conclusions ils semblent ne plus contester le caractère frauduleux des attestations d’assurance dommages-ouvrage et de garantie de livraison, et qu’ils font état du jugement du tribunal correctionnel de Grasse en date du 21 mars 2022 ayant retenu les infractions de faux et usage de faux, et reçu leur constitution de partie civile.

C’est donc à juste titre que le jugement attaqué a dit que AXA et la CGI Bat ne peuvent être tenues à garantir Monsieur [E] et Madame [C].

Sur l’indemnisation des préjudices :

Le prêteur de denier qui a manqué à son devoir de conseil et d’information est tenu de supporter les préjudices qui devraient être garantis par le garant si une garantie de livraison avait été souscrite.

Par application de l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, le garant prend à sa charge, dans le CCMI sans fourniture du plan, comme il y est tenu dans le CCMI avec fourniture du plan :

' a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret'.

Le dépassement de prix objet de la garantie est constitué par la différence entre le coût total réel de la construction et le prix global stipulé au contrat.

La garantie de livraison s’étend aux risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat de construction de maison individuelle.

La garantie est due lorsque le constructeur mis en demeure d’exécuter les travaux n’a pas rempli ses engagements contractuels dans les quinze jours.

Il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que la méconnaissance par un prêteur de deniers de ses obligations lors de l’octroi d’un prêt destiné à financer la construction d’une maison individuelle entraîne un préjudice certain résultant de l’absence des protections prévues en faveur de l’acquéreur, préjudice qui doit être intégralement réparé (voir notamment 3e Civ., 24 septembre 2014, n 13-20.338, 13-21.289 ; 3e Civ., 8 décembre 2016, pourvoi n 12-14.790 ; 3e Civ., 8 décembre 2016, pourvoi n 12-14.790, 3e Civ, 18 janv. 2023, n°20-20.788).

*Les frais liés aux travaux de reprise et d’achèvement :

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier, en particulier du rapport d’expertise judiciaire, que les travaux ont été interrompus par la société Safra Groupe le 04 août 2014, date de la mise en demeure restée infructueuse, que des désordres et malfaçons, notamment liés à l’absence d’étanchéité, à un drainage inopérant, à une insuffisance de l’isolation, et inachèvements ont été constatés par l’expert qui a évalué le coût des préjudices matériels comme suit :

— les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres, malfaçons et achever l’ouvrage : 85.294,77euros TTC, somme à laquelle il ajoute le coût de la prime minimale en matière d’assurance dommages-ouvrage de 3.000euros, le coût du déménagement du mobilier et de sa remise en place après travaux évalué à 5.485euros TTC, le coût du stockage des meubles pendant la durée des travaux estimée à environ 3 mois, soit 1.737euros TTC (hors assurance et cylindre de sécurité), soit au total la somme de 95.516,77euros TTC ;

— le coût des travaux et matériaux financés par Monsieur [E] et Madame [C] afin de prendre possession des lieux, estimé à la somme totale de 53.236,52euros TTC, comprenant les sommes de 15.986,75euros au titre des travaux exécutés par la société Bati Construction, 6.800euros au titre des travaux exécutés par la société Mistral Froid, 4.290euros au titre des travaux exécutés par la société Audirac, 22.391,41euros de fournitures acquises par les maîtres d’ouvrage et 3.768,36euros de factures Home Box.

La faute de la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur ayant privé Monsieur [E] et Madame [C] du bénéfice de la garantie de livraison a donc entrainé pour eux un préjudice certain devant être intégralement réparé.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur doit, en conséquence, être condamnée à supporter l’ensemble du préjudice résultant de l’absence de garantie.

La jurisprudence a, par ailleurs, retenu que la banque, fournisseur de la garantie de livraison, est garante de la bonne exécution du contrat de construction de maison individuelle, par conséquent, les maîtres de l’ouvrage sont fondés à s’adresser directement à ce garant sans être tenus d’exercer une action contre les assureurs « dommages-ouvrage » et en responsabilité décennale (civ. 3e, 12 janv.2000, n°98-15.279). En outre, il a été jugé que le domaine de la garantie de livraison comprend les malfaçons à caractère décennal (civ. 1re, 3 juill.2001, n°98-12.570).

Il n’y a pas lieu, ainsi que l’a fait le tribunal, d’exclure le montant de la facture de 15.986,75euros TTC de la société Bati Construction pour des travaux de reprise de l’étanchéité qui se sont révélés inefficaces.

Cependant, Monsieur [E] et Madame [C] sollicitent de fixer le montant de leurs préjudices en tenant compte d’un pourcentage de perte de chance qu’ils estiment à hauteur de 80%. Il y a donc lieu de fixer le montant de leurs préjudices dans la limite de leurs demandes, soit à hauteur de la somme de 119.764,22euros TTC (80% de 144.994,83euros TTC + 3.768,36euros).

*Les pénalités de retard :

S’agissant des pénalités de retard, le garant peut être tenu de les supporter en cas de retard de livraison excédant trente jours mais le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir dès sa formation quelles seront les pénalités applicables en cas de retard de livraison (art. R 231-14 CCH : les pénalités de retard ne peuvent être fixée à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard).

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle fixe le délai d’exécution des travaux à 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. Il n’est pas contesté que la déclaration d’ouverture de chantier est datée du 21 décembre 2012, soit une fin de travaux prévue le 21 décembre 2013. Le 04 août 2014, la société Safra Groupe était vainement mise en demeure de terminer les travaux. Le retard de livraison excède donc le délai de trente jours fixé par l’article L 231-6 c) du code de la construction et de l’habitation permettant de déclencher la prise en charge des pénalités de retard par le garant.

Le contrat de construction de maison individuelle fixe les pénalités de retard à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (article 10).

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Monsieur [E] et Madame [C] à hauteur de la somme de 126.392 euros au titre des pénalités de retard (calculée sur la base de 80% de 185.000euros mentionnés comme étant le coût de la construction, pour 2562 jours de retard du 26/12/2013 au 31/12/2020).

Le jugement attaqué sera donc infirmé en ce qu’il a fixé le montant du préjudice lié au retard de livraison à la somme de 2.487,12 euros.

*Le préjudice locatif :

Par ailleurs, le garant de livraison peut être condamné, au titre d’une faute personnelle sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil, à indemniser un préjudice locatif lorsqu’il a été négligent dans la mise en 'uvre de la garantie. Les pénalités de retard n’excluent pas la condamnation du garant à des dommages-intérêts pour d’autres préjudices subis par les maîtres d’ouvrage. En particulier, les préjudices financier, de jouissance et moral subis par le maître d’ouvrage peuvent être distincts de ceux forfaitairement indemnisés par l’application des pénalités de retard en application de l’article R 231-14 (civ. 3e ; 5 janv.2022, n°20-21.208). Ces préjudices doivent également être pris en charge par le prêteur de deniers qui a manqué à son devoir de conseil.

Le jugement a condamné la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer la somme de 6.897euros au titre du préjudice locatif, soit 66% de 10.450euros correspondant à 11 mois de loyers pour la période.

Monsieur [E] et Madame [C] sollicitent de fixer le montant de leur préjudice à hauteur d’une perte de chance de 80% soit 8.360euros. Tandis que la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur sollicite la réformation de tous les chefs du jugement et conclut que Monsieur [E] et Madame [C] ne peuvent pas être indemnisés au-delà d’une perte de chance de 20% du préjudice total souffert.

Monsieur [E] et Madame [C] justifient le paiement d’un loyer de 900euros dont 50euros de provisions pour charges, pendant neuf mois, du 1er septembre 2014 au mois de mai 2015, soit 8.100euros.

Le jugement sera donc infirmé sur le préjudice locatif et la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur sera condamnée à payer la somme de 8.100euros.

*Le préjudice moral :

Monsieur [E] et Madame [C] produisent les certificats de Madame [G], psychologue, ainsi que des attestations de témoins corroborant l’existence d’un préjudice moral en lien avec les faits susceptible de recevoir indemnisation.

Compte tenu de l’existence des préjudices examinés plus haut, il y a lieu de limiter l’indemnisation du préjudice moral à la somme de 1.500euros pour Monsieur [E] et 1.500euros pour Madame [C].

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement attaqué doit être confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur, qui succombe, sera condamnée à payer à Monsieur [E] et Madame [C] pris ensemble une indemnité de 3.000euros pour les frais qu’ils ont dû exposer en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Monsieur [E] et Madame [C], qui ont maintenu des demandes contre AXA et la CGI Bat, seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 2.000euros chacune.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT sans objet la demande de sursis à statuer de la SA AXA France Iard,

INFIRME le jugement en date du 24 juillet 2020 en toutes ses dispositions, sauf celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] de leur demande formée à titre subsidiaire tendant à condamner la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur in solidum avec la SA AXA France Iard et à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment ' CGI Bat à les indemniser de tous leurs préjudices,

CONDAMNE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] les sommes suivantes :

-119.764,22euros TTC (80% de 144.994,83euros TTC + 3.768,36euros) au titre des frais liés aux travaux de reprise et d’achèvement,

-126.392 euros au titre des pénalités de retard,

-8.100euros au titre du préjudice locatif,

-3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à Monsieur [X] [E] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur à payer à Madame [Y] [C] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [E] et Madame [Y] [C] à payer à la SA AXA France Iard et à la Caisse de Garantie Immobilière du Bâtiment ' CGI Bat, la somme de 2.000euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur aux entiers dépens d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX , greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE