RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04763 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIUQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN- RG n° 22/02799

APPELANT

Monsieur [T] [X]

né le 16 Mars 1990 à [Localité 3] (AFGHANISTAN)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Caroline MESLE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002667 du 17/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Association ADEF HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500, substitué à l’audience par M^e Rebecca ILL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 27 mai 2025 puis prorogé au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de résidence en date du 22 mai 2018, l’association pour le développement des foyers a mis à disposition de M. [T] [X] un local privatif meublé, situé [Adresse 4], moyennant une redevance de 455,37 euros par mois.

Par courrier recommandé en date du 20 janvier 2022, l’association pour le développement des foyers a mis en demeure M. [T] [X], de payer la somme de 1 508,95 euros dans un délai d’un mois, précisant qu’à défaut, celui-ci s’expose à une procédure d’expulsion judiciaire.

Saisi par l’association ADEF Habitat par acte de commissaire de justice délivré le 29 avril 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 8 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun a rendu la décision suivante :

— constate, que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence conclu le 22 mai 2018 entre l’association pour le développement des foyers, d’une part, et M. [T] [X] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 février 2022 ;

— ordonne, en conséquence, à M. [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les dés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit, qu’à défaut pour M. [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association pour le développement des foyers pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamne M. [T] [X] à verser à l’association pour le développement des foyers la somme de 3362,51 euros (décompte arrêté au 9 septembre 2022, terme du mois d’août 2022 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamne M. [T] [X] à verser à l’association pour le développement des foyers une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, indexé selon les dispositions contractuelles, à compter du terme du mois de septembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— déboute l’association pour le développement des foyers de sa demande d’astreinte ;

— déboute l’association pour le développement des foyers du surplus de ses demandes et de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M.[T] [X] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 8 mars 2023, M. [T] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 31 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [T] [X] demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise ;

— et juger à nouveau :

— déclarer l’association pour le développement des foyers mal fondée en ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter purement et simplement ;

— subsidiairement :

— suspendre la clause résolutoire, en lui octroyant un délai de paiement de 24 mois pour le règlement des arriérés de loyers ;

— déduire de la dette les éventuels frais ;

— très subsidiairement, si la cour ordonnait l’expulsion :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant de la redevance sans majoration ;

— octroyer le bénéfice des meilleurs délais prévus par l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution et suivants afin qu’il puisse se reloger ;

— infiniment subsidiairement :

— condamner l’association pour le développement des foyers à procéder à sa réintégration dans les lieux sis ADEF [Adresse 4] et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

ou,

— ordonner son relogement aux frais et charges de l’association pour le développement des foyers, correspondant à ses besoins et capacités et dans des limites géographiques satisfaisantes, soit dans le même arrondissement ou dans les arrondissements et communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve la location actuelle, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— en tout état de cause,

— débouter l’association pour le développement des foyers de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner l’association pour le développement des foyers à payer à M^e Caroline Mesle la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l’association ADEF Habitat demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun, en date du 8 novembre 2022 ;

— en conséquence, statuant à nouveau :

— à titre principal :

— constater le défaut de paiement des redevances par M. [T] [X] ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire en conséquence que M. [T] [X] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois après la notification de la mise en demeure de payer ou à défaut et à titre subsidiaire un mois après la signification de la présente assignation et déclarera le défendeur occupant sans droit ni titre à l’une ou l’autre de ces dates ;

— à titre subsidiaire :

— constater le défaut de paiement des redevances, constitutif de manquements aux obligations contractuelles ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre elle et M. [T] [X] à compter de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause et en conséquence :

— débouter M. [T] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— rejeter toute demande de délai de grâce ;

— dire, que faute par M. [T] [X] de quitter la chambre 315, [Adresse 2] dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner M. [T] [X] à lui payer :

— la somme de 5 168,51 euros représentant les redevances arriérées, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure ;

— une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance globale mensuelle actuelle, outre les charges, à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue le cas échéant au contrat de résidence ;

— condamner M. [T] [X] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner M. [T] [X] à lui payer les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire,

Le contrat de résidence de l’association ADEF Habitat est soumis aux dispositions des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 3 du contrat de résidence :

« La redevance est payable à terme échu, dans les dix premiers jours du mois »

L’article 6 dudit contrat de résidence, intitulé « Obligation du résident en local privatif meublé », stipule expressément que :

«  Le résident s’oblige :

1° à payer la redevance et le sommes dont il est débiteur au terme convenu ;"

Une demande de résiliation pour impayé peut être fondée sur l’impayé (trois termes mensuels consécutifs) ou sur un paiement partiel (somme au moins égale à deux fois le montant mensuel), la condition étant alternative.

En cas de manquement aux stipulations contractuelles, l’article 15 du contrat de résidence prévoit une clause résolutoire.

M. [T] [X] s’est engagé à payer une redevance mensuelle payable à terme échu, dans les dix premiers jours du mois, soit la somme de 455,37 euros par mois en contrepartie de l’occupation du logement sis [Adresse 4].

Cette redevance inclut le coût de la mise à disposition d’un logement, dans les conditions stipulées dans le contrat, mais également une quote-part des charges et des services rendus (fluides, changement de draps, prestations de maintenance, d’entretien, de ménage').

M. [T] [X] a manqué à son obligation de s’acquitter de ses redevances mensuelles.

Le compte locataire de M. [T] [X] est débiteur car il ne paie pas régulièrement ses redevances à échéance, et sa dette locative n’a cessé d’augmenter.

De nombreuses relances informelles et formelles ont été adressées à M. [T] [X] qui n’a jamais régularisé sa situation.

Le 20 janvier 2022, M. [T] [X] a été mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, de régulariser dans un délai d’un mois sa dette locative.

Il avait jusqu’au 20 février 2022 pour apurer ses arriérés de redevances.

Or, à cette date, il était encore débiteur de la somme de 1 553,71 euros et la mise en demeure est restée infructueuse.

Au vu du dernier décompte actualisé, M. [T] [X] est redevable de la somme de 5 168,51 euros.

Il est relevé que M. [T] [X] a bien signé le règlement intérieur annexé à son contrat de résidence.

En outre, la signature du contrat de résidence vaut acceptation du règlement intérieur comme stipulé à l’article 10 du contrat.

La lettre recommandée de mise en demeure de payer a été présentée le 24 janvier 2022 à l’adresse de M. [T] [X] mais a été retournée avec la mention pli avisé et non réclamé.

M. [T] [X] aurait dû se présenter au service de la poste pour récupérer sa lettre recommandée.

La procédure de résiliation du bail est dès lors conforme.

L’appelant n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et les manquements à ses obligations de paiement de la redevance. Il est débouté de ses contestations portant sur le montant des sommes dues et l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire en raison du manquement du résident à ses obligations contractuelles, et déclaré M. [T] [X] occupant sans droit ni titre, un mois après la notification de la mise en demeure de payer.

— Sur la demande de délai de paiement, de suspension des effets de la clause résolutoire, et d’actualisation des dettes de redevances,

M. [T] [X] sollicite le bénéfice des articles 1343-5 et suivants du code civil, lesquels prévoient que tout débiteur peut obtenir des délais.

Il fait valoir qu’il n’a pas les moyens de régler les sommes mises à sa charge en une fois.

L’association ADEF Habitat réplique que la situation de l’appelant était la même lorsque l’affaire est venue devant le premier juge. Elle ajoute que sa situation ne supprime pas son obligation de paiement des redevances et qu’il ne justifie pas d’éléments portant sur la nature de ses difficultés. Il ne démontre pas qu’il cherche à améliorer sa situation financière. La dette de redevances n’a cessé d’augmenter, notamment depuis mars 2023, où aucune redevance n’a plus été réglée.

Elle s’oppose à la demande de délais, la dette ne faisant qu’augmenter ; elle demande donc que M. [T] [X] soit condamné à lui payer la somme de 5 168,51 euros qui représente les redevances impayées au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

Sur ce,

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Par ailleurs, le juge peut même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années, en prenant en considération la situation du locataire et les besoins du bailleur.

M. [T] [X] ne s’explique pas sur la façon dont il pourra apurer sa dette dans un délai de deux ans, étant relevé que sa dette a augmenté depuis la décision du premier juge.

M. [T] [X] a enfin bénéficié de fait de délais et ce depuis plus d’un an qu’il n’a pas mis à profit pour apurer ne serait-ce que partiellement sa dette, il sera donc débouté de sa demande de délais et le jugement confirmé quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

Au vu du dernier décompte produit arrêté au 31 juillet 2023 et en l’abences de contestation fondée et objectivée par des pièces, il sera fait droit à la demande d’actualisation des sommes dues formulée par l’association ADEF Habitat et M. [T] [X] sera condamné à lui payer la somme de 5 168,51 euros correspondant aux redevances impayées au 31 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

— Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux,

M. [T] [X] sollicite l’application de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution aux termes duquel le juge peut d’office accorder des délais, compris entre trois mois et un an.

Il invoque une demande de logement social qu’il attend depuis 2018 et indique que son relogement n’est pas possible dans des conditions normales.

Sur ce,

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation, L 412-3, L 412-4, L 412-6 à L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à trois ans.

M. [T] [X] a déjà bénéficié de délais pour quitter les lieux, et a été expulsé en exécution de la décision dont appel.

La demande de délais pour quitter les lieux et devenue sans objet.

Il n’y a pas lieu d’ordonner sa réintégration sous astreinte qui n’est justifiée par aucune circonstance de l’espèce.

— Sur les demandes accessoires,

Le jugement est confirmé en ce qu’il a laissé à chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle avait pu exposer et condamné M. [T] [X] aux dépens.

M. [T] [X], partie perdante, sera débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle.

L’équité ne commande pas de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et l’association ADEF Habitat est déboutée de sa demande à ce titre.

M. [T] [X] est condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a condamné M. [T] [X] à verser à l’association ADEF Habitat la somme de 3 362, 01 euros (décompte arrêté au 31 août 2022) avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

Statuant à nouveau sur le chef du jugement infirmé,

Condamne M. [T] [X] à payer à l’association ADEF Habitat la somme de :

—  5 168, 51 euros au titre des redevances impayées au 31 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Rejette toute demande plus amples ou contraires,

Condamne M. [T] [X] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,