COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 23/03611 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK5XE

SAS ATRIUM

C/

S.A.S. V TRADING

E.U.R.L. LE DORON

Copie exécutoire délivrée

le :30/04/2025

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal [L] Commerce [L] FREJUS en date du 06 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 2021004719.

APPELANTE

SAS ATRIUM

représentée en la personne [L] ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée [L] M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocat au barreau [L] LYON, plaidant

INTIMEES

S.A.S. V TRADING

prise en la personne [L] son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté [L] M^e Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau [L] LYON, plaidant

E.U.R.L. LE DORON

prise en la personne [L] son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté [L] M^e Samuel BECQUET de la SELEURL SAMUEL BECQUET AVOCAT, avocat au barreau [L] LYON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION [L] LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code [L] procédure civile, Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère, a fait un rapport oral [L] l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée [L] :

Madame Valérie GERARD, Président [L] chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé [L] la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président [L] chambre et M^me Dominique ALARD, adjoint administratif faisant fonction [L] greffier auquel la minute [L] la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 janvier 2020, la société Le Doron, propriétaire d’un terrain sur la commune [L] [Localité 3] (Savoie), a signé avec la société Atrium une promesse unilatérale [L] vente dudit terrain moyennant le prix [L] 1 958 179,56 euros.

Une indemnité d’immobilisation à hauteur [L] 250 000 euros devait être versée par la société Atrium.

Parallèlement, M. [O], gérant [L] la société Le Doron et également gérant [L] la société V Trading, a émis une facture d’un montant [L] 180 000 euros, payée par la société Atrium, et intitulée «'Apport d’affaires, projet [Localité 5], espace Diamant, présentation [L] terrain'», correspondant selon la société Le Doron et la société V Trading à la contrepartie donnée à la société Atrium [L] pouvoir participer à un autre projet immobilier dans la station [L] ski [L] [Localité 5] (Savoie).

Dans un contexte [L] crise sanitaire, la société Atrium a sollicité un délai pour la réitération [L] l’acte devant notaire en indiquant qu’elle devait finalement recourir à un concours bancaire.

Le 30 juin 2020 le notaire a dressé un procès-verbal [L] carence et la société Le Doron a sollicité le versement [L] l’indemnité d’immobilisation fixée à 250 000 euros.

Par ordonnance du 13 octobre 2020, le juge des référés du tribunal [L] commerce [L] Saint-Etienne, saisi par la société Le Doron, a refusé [L] faire droit à sa demande en paiement [L] la somme provisionnelle [L] 250 000 euros en raison [L] l’existence [L] contestations sérieuses. La cour d’appel [L] Lyon a infirmé l’ordonnance et condamné la société Atrium à payer à la société Le Doron la somme [L] 250 000 euros par arrêt du 7 septembre 2021.

Par actes des 3 et 8 décembre 2021 la société Atrium a assigné la société Le Doron et la société V Trading au fond devant le tribunal [L] commerce [L] Fréjus pour voir à titre principal':

— condamner la société Le Doron à lui restituer la somme [L] 250 000 euros indûment perçue et en toutes hypothèse toute somme perçue au titre [L] l’exécution provisoire attachée à l’arrêt rendu par la cour d’appel [L] Lyon le 7 septembre 2021,

— condamner la société V Trading à lui restituer la somme [L] 180 000 euros indûment perçue

Subsidiairement, la société Atrium a sollicité la compensation des sommes dues et la restitution du trop-perçu.

Par jugement en date du 6 février 2023, le tribunal [L] commerce [L] Fréjus :

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal [L] commerce [L] Villefranche Tarare pour juger du litige entre la société Atrium et I’Eurl Le Doron

— ordonné la disjonction des affaires

— s’est déclaré territorialement compétent pour juger du litige entre la société Atrium et la société V Trading

— dit que la société Atrium n’apportait pas la preuve que les sommes payées au titre [L] la facture n°2020-00-02 émise par la société V Trading constituaient une partie du prix [L] vente du terrain concerné par le compromis contesté

— dit que la somme [L] 180 000 ' restait acquise à la société V Trading

— débouté la société Atrium [L] toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à la société V Trading

— condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à I’Eurl Le Doron

— mis les entiers dépens à la charge [L] la société Atrium.

— -------

Par acte du 6 mars 2023 la société Atrium a interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 9 mars 2023 la société Atrium a été autorisée à faire délivrer assignation à jour fixé à la société Le Doron et la société V Trading devant la cour d’appel pour l’audience du 5 octobre 2023, reportée au 8 février 2024.

— -------

Par premier arrêt en date du 18 avril 2024 la présente cour a':

— dit recevable l’appel interjeté par la société Atrium,

— rejeté la demande des sociétés Le Doron et V Trading tendant à ce que la pièce numérotée 22 produite par la société Atrium soit retirée des débats,

— infirmé le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal [L] commerce [L] Fréjus en ce qu’il s’est déclaré incompétent au profit du tribunal [L] commerce [L] Villefranche Tarare pour juger du litige entre la société Atrium et la société Le Doron et ordonné la disjonction des affaires,

— invité la société Le Doron à conclure au fond sur les demandes présentées par la société Atrium à ce titre,

— renvoyé les parties à l’audience du jeudi 16 janvier 2025 à 9 heures salle D afin d’évoquer le litige,

— sursis à statuer sur l’appel interjeté par la société Atrium relativement au litige l’opposant à la société V Trading jusqu’à l’audience évoquée ci-dessus afin qu’il soit statué sur le tout,

— réservé l’examen des frais et dépens.

— --------

Par dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 9 janvier 2025, auxquelles il convient [L] se reporter pour l’exposé détaillé [L] ses prétentions et moyens, la société Atrium (Sas) demande à la cour [L]':

Vu les articles 1104, 1231-1 et 1231-5, 1240, 1290, 1291 et suivants du code civil,

Vu les articles 568 et suivants du code [L] procédure civile,

Vu l’article 1348-1 du code civil

Vu les jurisprudences

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions adverses,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal [L] commerce [L] Fréjus le 6 février 2023 en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant la société Atrium a I’EURL Le Doron, mais également en ce qu’il a débouté la société Atrium [L] l’ensemble [L] demandes [L] condamnation formées à l’encontre [L] la société V Trading.

Statuant à nouveau,

Juger le tribunal [L] commerce [L] Fréjus compétent pour connaître du litige opposant la société Atrium à l’Eurl Le Doron,

Evoquer dans l’intérêt d’une bonne justice et ainsi':

Condamner la société EURL Le Doron à payer à la société Atrium la somme [L] 250 000' TTC indûment perçue augmentée des frais, soit un total [L] 261 594,30 ' au titre [L] l’exécution provisoire attachée à l’arrêt rendu par la Cour d’Appel [L] Lyon le 7 septembre 2021

Infirmer le jugement querellé en ce qu’il a aussi':

— Dit que la société Atrium ne rapporte pas la preuve que les sommes payées au titre [L] la facture n°2020.00.02 émise par la société V Trading constitue une partie du prix [L] vente du terrain concerné par le compromis contesté,

— Dit que la somme [L] 180 000 ' restera acquise à la société V Trading,

— Débouté la société Atrium [L] toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à la société V Trading en application des dispositions [L] l’article 700 du code [L] procédure civile,

— Condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à I’Eurl Le Doron en application des dispositions [L] l’article 700 du code [L] procédure civile,

— Mis les entiers dépens a la charge [L] la société Atrium.

Et statuant à nouveau,

Condamner la société V Trading à payer à la société Atrium la somme [L] 180 000 ' TTC indûment perçue,

Subsidiairement

Ordonner la compensation [L] la créance [L] la société Eurl Le Doron [L] 250 000' avec la créance [L] la société Atrium d’un montant [L] 180 000 ', tenant compte [L] l’accord intervenu entre les parties,

Condamner en conséquence la société Eurl Le Doron et la société V Trading ou qui mieux d’entre elles le devra à rembourser à la société Atrium les sommes qu’elles auraient indûment perçues ensuite [L] la compensation,

En toutes hypothèses,

Débouter les intimées [L] toutes leurs demandes,

Condamner I’Eurl Le Doron et la société V Trading a payer chacune à la société Atrium la somme [L] 50 000 euros à titre [L] dommages et intérêts, en réparation [L] son préjudice moral et financier résultant des agissements dilatoires et des comportements fallacieux constatés;

Condamner I’Eurl Le Doron et la société V Trading ou qui mieux d’entre elles le devra à payer chacune a la société Atrium la somme [L] 10 000 euros au titre [L] l’article 700 du code [L] procédure civile;

Condamner I’Eurl Le Doron et la société V Trading ou qui mieux d’entre elles le devra aux entiers dépens [L] l’instance au profit [L] Maître Roseline Simon Thibaud avocat sur son affirmation [L] droit.

— --------

Par dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 10 décembre 2024, auxquelles il convient [L] se reporter pour l’exposé détaillé [L] leurs prétentions et moyens, l’Eurl Le Doron et la société V Trading (Sas) demandent à la cour [L]':

Vu les articles 1103, 1347 et 1353 du Code civil,

Vu les articles 1302 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’arrêt du 18 avril 2024,

Confirmer le jugement entrepris en ce que le Tribunal [L] Commerce [L] Fréjus :

' A dit qu’Atrium n’apporte pas la preuve que les sommes payées au titre [L] la facture N°2020.00.02 émise par V Trading, constitue une partie du prix [L] vente du terrain concerné par le compromis contesté.

' A dit que la somme [L] 180 000 ' restera acquise à V Trading.

' A débouté Atrium [L] toutes ses demandes, fins et conclusions.

' A mis les entiers dépens à la charge [L] la Société Atrium

Le réformer en ce qu’il :

' A condamné Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à V Trading au titre des dispositions [L] l’article 700 du CPC,

Réparer l’omission [L] statuer affectant le jugement quant à la demande [L] condamnation d’Atrium au titre [L] la procédure abusive,

En conséquence, et statuant également par voie d’évocation,

Sur l’action [L] la société Atrium contre la société Le Doron

' Constater le droit [L] la Société Le Doron à l’indemnité d’immobilisation [L] 250 000 ' prévue par la promesse unilatérale [L] vente du 23 janvier 2020, ainsi qu’aux intérêts légaux à partir du 16 juin 2020, et aux dépens et frais d’exécution [L] l’arrêt [L] la Cour d’Appel [L] Lyon du 7 septembre 2021,

' Débouter la Société Atrium [L] sa demande [L] restitution, et [L] toutes demandes contre la Société Le Doron,

Sur l’action [L] la société Atrium contre la Société V Trading

' Constater que la Société Atrium ne démontre pas que le paiement intervenu en règlement [L] la facture 2020.00.02 [L] la société V Trading aurait été indu,

' Débouter la société Atrium [L] sa demande [L] restitution, et [L] toutes autres demandes dirigées contre la Société V Trading,

En toute hypothèse :

' Condamner la société Atrium à verser aux sociétés Le Doron et V Trading la somme [L] 10.000 ' chacune pour procédure abusive,

' Rejeter toutes fins, moyens ou prétentions contraires,

' Rejeter spécialement la demande [L] « compensation »,

' Condamner la société Atrium à verser aux sociétés Le Doron et V Trading la somme [L] 7.500 ' chacune au titre des dispositions [L] l’article 700 du Code [L] procédure civile,

' Condamner la société Atrium aux entiers dépens [L] première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit [L] Maître Romain Cherfils, membre de la Selarl LX Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres [L] droit

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation':

Le 23 janvier 2020 l’Eurl Le Doron, vendeur, et la société Atrium, acquéreur, ont signé une promesse unilatérale [L] vente au titre d’une parcelle située à [Localité 3], et après avoir fixé une échéance à la date du 17 avril 2020, les parties ont reporté la date d’expiration [L] la promesse au 30 juin 2020.

A cette date, Maître [D], notaire, a dressé un procès-verbal constatant que la société Atrium, dans un contexte [L] crise sanitaire, n’était pas en mesure [L] réaliser la vente dans le calendrier défini aux termes [L] la promesse [L] vente et [L] son avenant, dans la mesure où elle était contrainte [L] solliciter un concours bancaire.

L’Eurl Le Doron a refusé un second report [L] délai.

Il n’est pas contesté que l’indemnité d’immobilisation, prévue à l’acte à hauteur [L] 250 000 euros, n’a pas été versée par la société Atrium durant le cours [L] la promesse [L] vente.

Pour s’opposer au paiement [L] cette indemnité, auquel la juridiction des référés a fait droit, par décision rendue à titre provisoire, la société Atrium soutient que l’Eurl Le Doron a rompu [L] façon précipitée la promesse alors que la condition suspensive tenant au permis [L] construire n’avait pas été levée et qu’en outre, les circonstances relevaient d’un cas [L] force majeure, et ce, au visa des articles 1104, 1231-1 et 1218 du code civil.

L’Eurl Le Doron et la société V Trading répliquent que la condition suspensive tirée [L] l’accomplissement du transfert du permis [L] construire devait être concomitante à l’acte authentique et que le formulaire [L] demande [L] transfert du permis [L] construire a bien été remis à la société Atrium le 25 juin 2000 en vue [L] la signature [L] l’acte prévue le 30 juin suivant. Elles contestent par ailleurs le moyen tiré [L] la force majeure en faisant valoir que la société Atrium ne justifie pas [L] l’impossibilité d’exécuter ses obligations.

Sur ce, au visa des articles 1103 et 1218 du code civil les conventions doivent être négociées, formées et exécutées [L] bonne foi et il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors [L] la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution [L] son obligation par le débiteur.

S’agissant [L] la condition suspensive tenant au transfert du permis [L] construire, il ressort [L] la promesse unilatérale [L] vente que «'la présente condition sera considérée comme réalisée dès transmission par le Promettant au Bénéficiaire [L] la copie [L] l’imprimé [L] demande [L] transfert signé par la société [Localité 4] 2018 et du dossier y attaché'» et que «'De convention expresse entre les Parties, la réalisation [L] la présente condition suspensive aura lieu concomitamment à la régularisation [L] l’acte authentique [L] vente'» (pièce 6 des intimées, pages 12 et 13).

Dès lors, considérant que la société Atrium ne conteste pas avoir été destinataire du formulaire [L] demande [L] transfert du permis [L] construire le 25 juin 2020, et que la réalisation [L] la condition devait être concomitante à la signature [L] l’acte [L] vente, elle ne peut valablement soutenir que la condition n’a pas été réalisée, ayant elle-même reconnu ne pas être en capacité [L] signer l’acte authentique le 30 juin 2020, seul [L] nature à opérer accomplissement [L] la condition suspensive.

Au surplus, l’argumentation [L] la société Atrium tenant à la nécessité d’opérer des «'adaptations majeures'» au permis [L] construire, outre qu’elle n’a pas été énoncée le 30 juin 2020 à l’occasion [L] l’établissement du procès-verbal [L] carence par le notaire, ressort des seules déclarations [L] la société et n’est étayée par aucune pièce probante.

S’agissant [L] la force majeure invoquée par la société Atrium, il convient [L] relever que celle-ci se prévaut [L] la crise sanitaire liée au covid-19, non pas pour justifier le non-paiement [L] l’indemnité d’immobilisation mais pour justifier son impossibilité à signer l’acte [L] vente le 30 juin 2020, date d’échéance [L] la promesse.

Pour autant, la société Atrium, qui n’a pas par ailleurs sollicité l’exécution forcée [L] la vente, n’établit pas que les conditions [L] la force majeure étaient réunies à la date d’exigibilité du paiement [L] l’indemnité d’immobilisation et en quoi elle était empêchée [L] s’acquitter [L] la somme [L] 250 000 euros mise à sa charge dès lors qu’aux termes [L] la promesse [L] vente (pièce 6, pages 8 et 9) il a été prévu que cette indemnité devait être garantie par la constitution d’un cautionnement bancaire «'au plus tard dans les TRENTE jours (30 jours) des présentes'» (en gras et souligné dans l’acte), et à défaut, par le versement à la comptabilité du notaire d’une somme correspondante «'dans le même délai'».

Ainsi, tant la constitution d’un cautionnement bancaire que le versement [L] l’indemnité auraient dû intervenir au plus tard le 23 février 2020, soit en tout état [L] cause, avant la crise sanitaire.

La société Atrium n’a pas davantage déféré aux demandes [L] règlement qui lui ont été adressées en ce sens par Maître [D] les 13 et 18 février 2020.

La société Atrium n’est donc pas fondée à se prévaloir d’un cas [L] force majeure.

Enfin, considérant qu’après avoir accepté un premier report [L] la date d’échéance [L] la promesse [L] vente, l’Eurl Le Doron a pu valablement refuser une nouvelle prorogation en l’état des difficultés [L] paiement invoquées par la société Atrium, laquelle, après avoir indiqué qu’elle n’aurait pas recours à un prêt immobilier, a indiqué qu’au contraire, le financement du bien nécessitait désormais un concours bancaire. Aucune mauvaise foi ne peut dès lors être retenue à ce titre à l’égard [L] l’Eurl Le Doron.

Il en résulte que conformément aux termes [L] la promesse [L] vente, l’indemnité d’immobilisation, qui constitue la contrepartie [L] l’exclusivité consentie au bénéficiaire et [L] l’immobilisation du bien en sa faveur, est acquise au promettant dans le cas où le bénéficiaire ne réaliserait pas la vente dans les délais convenus.

La société Atrium doit dès lors être déboutée [L] sa demande tendant à voir condamner la société Le Doron à lui restituer la somme [L] 250 000 euros, cette somme étant acquise à la société Le Doron.

Il n’y a donc pas lieu [L] statuer sur les demandes en restitution des sommes saisies en exécution des mesures provisoires prononcées en référé.

Sur la facture d’apport d’affaires':

La société Atrium sollicite également le remboursement [L] la somme payée à hauteur [L] 180 000 euros TTC à la société V Trading en faisant valoir que cette somme est «'sans cause ni objet'».

L’Eurl Le Doron et la société V Trading contestent pour leur part tout paiement indu et soulignent l’impossibilité juridique d’une compensation.

Sur ce, aux termes [L] l’article 1131 du code civil l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

Il ressort des pièces communiquées que la facture émise le 2 janvier 2020 par la société V Trading, laquelle a le même gérant que l’Eurl Le Doron en la personne [L] M. [U] [O], bien qu’intitulée «'Apport d’affaires, Projet [Localité 5], Espace Diamant, présentation du terrain'» est évoquée dès le 3 janvier 2020 par Maître [L] labrouhe, lequel mentionne, au titre [L] la vente du terrain [L] [Localité 3], cette facture comme venant en «'déduction'» du prix du terrain évalué à 1 900 000 euros.

S’il est d’usage [L] déduire le cas échéant du prix [L] vente les frais dont l’acquéreur aurait pu faire l’avance, comme en l’espèce, des frais intitulés «'[E]': mission PC'» «'[E]': plans [L] vente'» «'[E]': mission étude [L] projet'» mentionnés par le notaire dans son mail du 3 janvier 2020, en revanche, l’Eurl Le Doron et la société V Trading n’expliquent pas pour quel motif elles ont imputé en «'déduction'» du prix [L] vente du terrain [L] [Localité 3], dont le vendeur est l’Eurl Le Doron, une facture émise par une autre société, la société V Trading, pour la vente d’un terrain à [Localité 5], ces deux transactions étant étrangères l’une à l’autre.

En outre, la facture «'d’apport d’affaires'» est évoquée également par M. [K] [W], agent immobilier en charge [L] la transaction au sujet du terrain [L] [Localité 3], le 20 janvier 2020 comme la facture «'qui vient en déduction du prix [L] vente'», sans justification du lien fait entre ces deux événements et sans qu’il soit possible [L] justifier par quel mécanisme une facture puisse venir en déduction du prix [L] vente d’un bien immobilier sans rapport avec un projet situé dans une autre commune, sauf à contourner certaines règles [L] comptabilité.

Au demeurant, la société V Trading n’établit par aucune pièce au dossier la réalité d’une quelconque prestation effectuée au titre [L] la présentation d’un terrain situé sur la commune [L] [Localité 5], étant observé qu’elle n’est pas propriétaire du terrain [L] [Localité 5] et qu’elle ne peut se prévaloir [L] sa qualité [L] professionnel immobilier habilité à intervenir en qualité d’intermédiaire alors même que ses statuts, jusqu’à la modification intervenue postérieurement le 12 novembre 2022, n’incluaient aucune activité dans les opérations d’acquisition, [L] gestion, ou [L] vente [L] biens immobiliers sauf en son nom propre (pièces 2-B et 2-C [L] la société V Trading). Elle se prévaut d’une'«'prestation [L] service'» sans l’étayer d’aucune façon.

Le seul paiement [L] cette facture, au demeurant non contesté, est insuffisant à établir l’existence d’une cause justifiant le montant acquitté.

Par ailleurs, la concomitance des versements effectués par la société Atrium, hors comptabilité du notaire, au titre [L] la facture d’un montant [L] 180 000 euros, soit un encaissement du 24 janvier 2020 et un virement du 28 janvier 2020, corrélée à la promesse [L] vente signée le 23 janvier 2020 constitue un faisceau supplémentaire [L] l’intention réelle des parties.

Au demeurant, M. [W] lui-même a adressé un mail au gérant [L] la société Atrium le 20 janvier, évoquant le rendez-vous fixé au jeudi 23 janvier et précisant au sujet [L] la facture d’apporteur d’affaires «'il faudra la régler pour le jour du RDV'», contrevenant ainsi à l’interdiction [L] tout paiement avant la signature [L] l’acte authentique.

Ainsi, il apparaît qu’en dépit [L] la fixation d’une indemnité d’immobilisation à hauteur [L] 250 000 euros aux termes [L] la promesse [L] vente le 23 janvier 2020, les parties ont manifestement fait le choix [L] ne pas mobiliser cette indemnité dans la trésorerie [L] l’étude notariale, au profit [L] l’acquittement immédiat d’une facture dénuée [L] contrepartie, au bénéfice d’une société ne possédant pas d’habilitation en matière [L] transactions immobilières, sauf celle [L] permettre à la société V Trading d’obtenir des liquidités et une avance sur le prix [L] la vente opérée par la société Le Doron.

En conséquence, en l’état [L] la caducité [L] la promesse [L] vente, la facture dite d’apport d’affaires ne peut produire effet étant dénuée [L] cause, [L] sorte qu’elle ne peut être conservée par la société V Trading.

En conséquence, le jugement du tribunal [L] commerce [L] Fréjus doit être infirmé en ce qu’il a':

— dit que la société Atrium n’apportait pas la preuve que les sommes payées au titre [L] la facture n°2020-00-02 émise par la société V Trading constituaient une partie du prix [L] vente du terrain concerné par le compromis contesté

— dit que la somme [L] 180 000 ' restait acquise à la société V Trading

— débouté la société Atrium [L] toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à la société V Trading

— condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à I’Eurl Le Doron

— mis les entiers dépens a la charge [L] la société Atrium.

Statuant à nouveau, la société V Trading sera condamnée à rembourser à la société Atrium la somme [L] 180 000 euros versée en janvier 2020.

Enfin, aux termes [L] l’article 1347 du code civil la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Considérant que les obligations dues [L] part et d’autre ne concernent pas les mêmes personnes morales il n’y a pas lieu [L] faire droit à la demande [L] compensation sollicitée.

Sur les demandes [L] dommages et intérêts':

La société Atrium sollicite la condamnation [L] l’Eurl Le Doron et [L] la société V Trading au paiement [L] la somme [L] 50 000 euros à titre [L] dommages et intérêts en réparation [L] son préjudice moral et financier résultant des agissements dilatoires et des comportements fallacieux constatés.

Pour autant, étant rappelé que nul ne peut se prévaloir [L] sa propre turpitude, il apparaît que le préjudice subi par la société Atrium, à le supposer établi, résulte [L] la connivence [L] cette dernière avec les modalités [L] transaction proposées par l’Eurl Le Doron et la société V Trading, en ce qu’elle a nécessairement prêté la main à des pratiques dont elle pensait également tirer profit.

En conséquence, la société Atrium doit être déboutée [L] sa demande [L] dommages et intérêts.

Par ailleurs l’Eurl Le Doron et la société V Trading font grief au jugement d’avoir omis [L] statuer sur leur demande [L] dommages et intérêts à hauteur [L] 10 000 euros chacune pour procédure abusive.

A cet égard, le renvoi aux motifs adoptés ci-dessus conduit à considérer que la procédure initiée par la société Atrium présente un caractère partiellement fondé excluant tout abus [L] procédure.

En conséquence, l’Eurl Le Doron et la société V Trading doivent être également déboutées [L] leur demande [L] dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens':

L’équité commande [L] laisser à chaque partie la charge [L] ses frais et dépens, tant [L] première instance que d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt rendu le 18 avril 2024,

S’agissant du litige opposant la société Atrium à l’Eurl Le Doron':

Evoquant l’affaire au fond,

Déboute la société Atrium [L] sa demande tendant à voir condamner la société Le Doron à lui restituer la somme [L] 250 000 euros,

Dit que cette somme est acquise à l’Eurl Le Doron,

S’agissant du litige opposant la société Atrium à la société V Trading':

Infirme le jugement rendu le 6 février 2023 par le tribunal [L] commerce [L] Fréjus en ce qu’il a':

— dit que la société Atrium n’apportait pas la preuve que les sommes payées au titre [L] la facture n°2020-00-02 émise par la société V Trading constituaient une partie du prix [L] vente du terrain concerné par le compromis contesté

— dit que la somme [L] 180 000 ' restait acquise à la société V Trading

— débouté la société Atrium [L] toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à la société V Trading

— condamné la société Atrium à verser la somme [L] 1 000 ' à I’Eurl Le Doron

— mis les entiers dépens à la charge [L] la société Atrium.

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Condamne la société V Trading à restituer à la société Atrium la somme [L] 180 000 euros versée par cette dernière en janvier 2020,

Rejette la demande [L] compensation,

Déboute la société Atrium [L] sa demande [L] dommages et intérêts,

Déboute l’Eurl Le Doron et la société V Trading [L] leur demande [L] dommages et intérêts,

Dit que chaque partie conservera la charge [L] ses frais et dépens, tant [L] première instance que d’appel.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,