COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 DECEMBRE 2025

N°2025/508

Rôle N° RG 21/09630 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHWSS

[Y] [E]

[S] [O]

C/

[F] [H]

S.C.P. [H] [N] [Localité 4] BODIKIAN [H]

[R] [K]

S.A.R.L. CITYA [Localité 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Philippe GUISIANO

M^e Paul GUEDJ

M^e Emmanuelle PLAN M^e Alain DE ANGELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 27 mai 2021, enregistré au répertoire général sous le n°16/02028.

APPELANTS

Monsieur [Y] [E]

né le 25 Juin 1982 à [Localité 8] (42), demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [O]

née le 26 Juillet 1976 à [Localité 10] (83), demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Jean-Philippe GUISIANO de la SELARL CABINET GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [R] [K]

né le 06 Février 1952 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Emmanuelle PLAN de la SELARL SOLUTIO AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [F] [H]

demeurant [Adresse 3]

S.C.P. [H] [N] [Localité 4] BODIKIAN [H], notaires associés

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Jean-Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant substitué par M^e Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. CITYA [Localité 9]

représentée par son gérant domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre,

et Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er août 2012, M. [R] [K] (le vendeur), a vendu à M. [Y] [E] et Mme [S] [O] (les acquéreurs) une parcelle sise à [Localité 5], sur laquelle est érigée maison d’habitation d’une superficie de 476 m², au prix de 215 000 euros, hors honoraires de négociation au profit de l’agent immobilier, la SARL Citya [Localité 9], d’un montant de 15 000 euros, à la charge des acquéreurs.

La parcelle acquise est située dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels (PPRN), au titre du risque d’inondation, prescrit par arrêté du 9 février 2006 et approuvé par arrêté du 25 mars 2010.

La transaction faisait suite à la diffusion par l’agent immobilier d’une annonce immobilière faisant état d’une possibilité d’agrandissement de la construction de 30 m².

La vente a été réitérée par acte authentique du 15 novembre 2012, rectifié le 28 mars 2013, reçu par M. [F] [H], notaire.

En novembre 2014, souhaitant construire un garage, les acquéreurs ont déposé une demande d’autorisation de travaux, à laquelle la commune s’est opposée au motif que le terrain étant situé en zone R2 du plan de prévention des risques naturels (PPRN) approuvé le 25 mars 2010, les travaux étaient interdits.

Soutenant ne pas avoir été informés de l’existence d’un PPRN approuvé, M. [E] et Mme [O] ont, par actes des 10 et 25 mars 2016, assigné leur vendeur et l’agent immobilier devant le tribunal de grande instance de Toulon en dommages-intérêts.

La société Citya Sanary a appelé en cause la SCP [H]-[N]-Marseille- Bodikian-[H] (la société de notaires) et M. [F] [H], notaire, afin qu’ils soient condamnés à la relever et garantir de toute condamnation.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté M. [E] et Mme [O] de leurs demandes ;

— débouté M. [H] et la société de notaires de leurs demandes ;

— condamné M. [E] et Mme [O], in solidum à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 1 500 euros à M. [K] et 1 000 euros à la société Citya [Localité 9] ainsi qu’aux dépens.

Pour rejeter les demandes indemnitaires de M. [E] et Mme [O] à l’encontre de l’agent immobilier, le tribunal a considéré qu’il n’était pas débiteur de l’obligation de délivrance, laquelle pèse exclusivement sur le vendeur du bien.

S’agissant du vendeur, il a estimé que si l’annonce publiée par l’agent immobilier évoquait à tort une possibilité d’extension, le vendeur n’en était pas responsable puisque, dans les actes de vente (sous seing privé comme authentique), la possibilité d’extension n’avait pas été évoquée, que le projet de construction d’un garage n’ayant été formalisé que deux ans après la vente, les acquéreurs ne démontraient pas qu’il avait été déterminant de leur consentement, ce d’autant que l’acte de vente ne contenait aucune condition suspensive d’obtention d’une autorisation de travaux et que, les acquéreurs ayant été informés du caractère inondable de la parcelle, l’erreur afférente au statut du plan de prévention des risques naturels était sans incidence.

En ce qui concerne les demandes indemnitaires dirigées contre le notaire, le tribunal a considéré que sa responsabilité n’était pas engagée dès lors que, par les mentions de l’acte de vente, il avait informé les acquéreurs de l’existence d’un PPRN, que ces derniers avaient reconnu avoir reçu le certificat d’urbanisme et tous éclaircissements sur sa portée, son étendue et ses effets, qu’ils n’avaient pas fait dépendre leur consentement de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou de la nécessité de réaliser des travaux soumis à autorisation et qu’ils avaient été dûment avisés du caractère inondable de la parcelle.

Par acte du 28 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [E] et Mme [O] ont relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 23 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [E] et Mme [O] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes et les a condamnés in solidum à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, 1 500 euros à M. [K] et 1 000 euros à la société Citya [Localité 9] ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau,

' condamner in solidum M. [K], la société Citya Sanary, M. [H] et la SCP [H]-[N]-Marseille-Bodikian-[H] à leur payer 120 330,76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, toutes causes confondues ;

' subsidiairement, ordonner une expertise sur l’évaluation de la moins-value consécutive à l’impossibilité de réaliser une extension et désigner un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux, donner son avis sur la valeur de la propriété avec possibilité d’une extension de 30 m² et sans possibilité d’extension, ainsi que sur la moins-value consécutive à l’impossibilité de réaliser une extension et sur le préjudice subi, toutes causes confondues ;

En toute hypothèse,

' débouter M. [K], la société Citya [Localité 9], M. [H] et la société de notaires de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre ;

' condamner in solidum M. [K], la société Citya [Localité 9], M. [H] et la société de notaires à leur payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comprenant les frais de première instance et d’appel et aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Dans ses dernières conclusions d’intimé, régulièrement notifiées le 20 août 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [K] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter les appelants de toutes leurs demandes ;

Y ajoutant

' condamner M. [E] et Mme [O] à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Subsidiairement,

' débouter la société Citya [Localité 9] de toutes ses demandes ;

' condamner la société Citya [Localité 9] à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ;

' la condamner à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

' ramener le montant des dommages-intérêts à une plus juste mesure.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 2 décembre 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Citya [Localité 9] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' déclarer irrecevables les demandes formées par M. [E] et Mme [O] sur le fondement du mandat et les demandes de M. [K] sur les fondements cumulatifs de la responsabilité civile contractuelle et délictuelle ;

En conséquence,

' débouter M. [E] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

' condamner in solidum M. [H] et la société de notaires à la relever et garantir de l’intégralité ou, plus subsidiairement, de la plus grande part des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ;

En tout état de cause,

' condamner la partie succombante lui payer 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 21 juillet 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [H] et la SCP [H] [N] [Localité 4] Bodikian [H] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [E] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

' prononcer leur mise hors de cause ;

A titre subsidiaire,

' débouter la société Citya [Localité 9] et M. [K] de leur demande afin d’être relevés et garantis ;

' condamner M. [E] et Mme [O] à leur payer la somme de 3 000 € titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de l’agent immobilier

1.1 Moyens des parties

La société Citya [Localité 9] fait valoir qu’elle est intervenue dans l’opération en qualité de mandataire de M. [K], de sorte que les demandes de dommages-intérêts des acquéreurs à son encontre sur le fondement de la responsabilité contractuelle sont irrecevables et qu’il en va de même des demandes de M. [K], dès lors qu’il invoque à la fois sa responsabilité contractuelle et sa responsabilité délictuelle.

M. [E] et Mme [O] n’ont pas conclu sur ce point, pas plus que M. [K], M. [H] et la société de notaires.

1.2 Réponse de la cour

La fin de non-recevoir correspond à tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Un fondement légal erroné ne consacre pas une fin de non-recevoir.

La question de savoir si les consorts [E] [O] peuvent agir à l’encontre de la société la Citya [Localité 9] alors que celle-ci n’a conclu aucun contrat avec eux est une question de fond, étant observé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En conséquence, les demandes de M. [E] et Mme [O] à l’encontre de la société Citya [Localité 9] sont recevables.

La règle du non cumul de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle, interdit toute option entre les deux régimes de responsabilité.

En l’espèce, aux termes des moyens développés au soutien de ses prétentions, M. [K] recherche la responsabilité contractuelle de la société qu’il a mandatée pour vendre son bien.

En conséquence, son argumentation ne méconnaît pas le principe d’interdiction de toute option entre la responsabilité délictuelle et la responsabilité contractuelle.

Aucune fin de non-recevoir ne peut donc être retenue pour déclarer irrecevables les demandes des consorts [E] [O] et de M. [K] à l’encontre de la société Citya [Localité 9].

2/ Sur le manquement à l’obligation de délivrance

2.1 Moyens des parties

M. [E] et Mme [O] font valoir qu’en application des articles L 125-5 du code de l’environnement et L 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur sur l’existence des risques visés par un plan de prévention des risques naturels, sous peine de résolution du contrat ou de diminution du prix ; que tout manquement à cette obligation consacre également un défaut de délivrance imputable au vendeur et à son mandataire ; qu’en l’espèce, le bien vendu n’est pas conforme dès lors qu’il est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels approuvé, et non prescrit comme indiqué à tort dans les actes et qu’aucune extension du bâtiment érigé sur la parcelle n’est possible alors qu’il s’agissait d’une qualité essentielle et déterminante de leur consentement, qu’il existe une différence importante entre un plan de prévention des risques prescrit et un plan approuvé puisque selon les articles L 562-1 à 9 et R 562-1 à 10 du code de l’environnement, lorsqu’un plan de prévention est prescrit par arrêté préfectoral, aucune servitude ne peut être opposée aux propriétaires des parcelles concernées, lesquels peuvent continuer à se prévaloir de la réglementation d’urbanisme antérieure, faire valoir leurs observations et envisager un recours à l’encontre du plan restant à approuver, alors qu’un plan adopté crée une servitude opposable, interdisant, notamment, toute extension des bâtiments ; qu’en l’espèce, ils ont acheté en pensant que le bien était compris dans le périmètre d’un plan prescrit, de sorte qu’ils espéraient avoir le temps de réaliser leur projet d’extension avant l’adoption du plan alors qu’en réalité, et sans qu’ils en aient été informés, le plan avait déjà été approuvé, qui comportait d’importantes restrictions à l’utilisation et la jouissance de la parcelle.

Ils ajoutent que si le mandant n’est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il en va autrement lorsqu’il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu et dans les limites d’un mandat ; qu’en l’espèce, M. [K], qui avait connaissance de l’annonce erronée publiée par l’agent immobilier, ne démontre par aucune pièce lui avoir demandé de rectifier l’erreur, de sorte qu’en l’état du contrat de mandat, il est responsable à leur égard des indications erronées figurant dans l’annonce, qui sont entrées dans le champs contractuel, et sur lesquelles ils se sont déterminées pour consentir à l’achat.

Sur les préjudices, ils soutiennent qu’ils ont réalisé d’importants travaux de réhabilitation du bien qu’ils pensaient pouvoir agrandir, pour un coût de 33 330,76 euros ; que le bien est aujourd’hui évalué entre 230 000 et 310 000 euros net vendeur, soit une moins-value de 70 000 euros ; que leur préjudice comprend également les frais de rédaction d’acte et de publicité, plus importants de 10 % que ce qu’ils auraient dû être ; qu’ils ont été contraints de se séparer d’une grande partie de leur mobilier et affaires personnelles, faute de place, et qu’ils ne pourront rester dans ce logement qui ne correspond pas à leurs besoins.

M. [K] soutient qu’ayant confié à un agent immobilier le soin de vendre son bien, celui-ci a seul négocié la vente avec les acquéreurs ; que le mandat de vente décrit le bien à vendre comme une maison d’habitation comprenant un séjour avec coin cuisine, une salle d’eau avec WC, deux chambres avec 476 m² cadastré section AM [Cadastre 1], ce qui correspond en tous points aux termes du compromis de vente et de l’acte authentique, qui n’évoquent aucune possibilité d’extension et que c’est de sa seule initiative que l’agent immobilier a fait état dans l’annonce de cette possibilité d’extension ; qu’en tout état de cause, les acquéreurs ne l’ont pas informé que la possibilité d’extension était déterminante de leur consentement à l’achat et le dépôt de la déclaration de travaux deux ans après la vente démontre que cette qualité n’a pas été déterminante de leur consentement ; qu’il n’a pas manqué à l’obligation pesant sur le vendeur en application de l’article L 125-5 du code de l’environnement puisque les acquéreurs ont été informés que la parcelle était située en zone inondable, comme telle soumise à un plan de prévention des risques naturels, notamment par le diagnostic de la société ABDI, qui a été annexé au compromis de vente et dûment paraphé, le dossier communal d’information qui contient des fiches d’information et une carte d’aléas, également paraphés, ainsi que de l’existence de l’arrêté préfectoral du 9 février 2006 prescrivant un PPRN mais également de l’arrêt du 25 mars 2010 qui est mentionné dans le certificat d’urbanisme annexé à l’acte authentique.

La société Citya [Localité 9] fait valoir que les acquéreurs ont acheté le bien en sachant que la constructibilité du terrain pouvait à tout moment être remise en cause du fait de l’existence d’un PPRN prescrit ; qu’ils ne justifient pas d’un projet réel et sérieux d’extension des constructions au moment où la vente a été conclue le 15 novembre 2012 et qu’en tout état de cause, étant intervenue en qualité de mandataire du vendeur, elle n’a pas la qualité de venderesse, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

M. [H] et la société de notaires soutiennent que les acquéreurs ont été informés dès la signature du compromis que le bien se trouvait en zone inondable, soumis à un plan de prévention des risques ; qu’ils ont reçu le dossier communal d’information sur ces risques et signé l’acte authentique de vente en toute connaissance de cause puisque la situation du bien est expressément rappelée en page 14, avec en annexe le plan de prévention des risques inondation et un certificat d’urbanisme contresignés par les acquéreurs, mentionnant que le terrain est situé dans un plan de prévention des risques d’inondation selon un arrêté du 25 mars 2010, de sorte que l’obligation prescrite par les articles L 125-5 du code de l’environnement et L 271-4 du code de la construction et de l’habitation a été respecté et le vendeur n’a pas manqué à son obligation de délivrer un bien conforme.

Ils ajoutent que les acquéreurs, dûment informés, ont déclaré faire leur affaire personnelle de l’exécution des charges, prescriptions, limitations et autres, en reconnaissant avoir été informés sur la portée, l’étendue et les effets de la situation du bien en zone inondable et qu’ils n’ont pas fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou d’un permis de construire, une condition de la vente.

2.2 Réponse de la cour

L’obligation de délivrance conforme, qui pèse sur le vendeur d’un bien, est prévue par l’article 1603 du code civil, selon lequel le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme à ce qui est stipulé au contrat, l’acheteur ne pouvant être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il entendait acheter.

Il résulte de ce texte que le bien vendu doit présenter les qualités et caractéristiques que l’acquéreur est en droit d’en attendre, c’est à dire celles en considération desquelles la vente a été conclue ou qui, au regard de sa nature, sont présumées être entrées dans le champ contractuel en tenant compte des usages et du montant de la contrepartie.

La preuve de la non-conformité de la chose livrée incombe à l’acquéreur qui soulève cette exception.

En cas de manquement à cette obligation, l’article 1610 du code civil autorise l’acheteur, à son choix, à demander la résolution de la vente, ou des dommages et intérêts, s’il démontre subir un préjudice du fait du défaut de délivrance au terme convenu.

L’obligation de délivrance pèse uniquement sur le vendeur du bien, à l’exclusion de l’agent immobilier mandaté par ce dernier.

Par ailleurs, en application de l’article L 125-5 I du code de l’environnement, dans sa version applicable en l’espèce, à savoir la version en vigueur entre le 24 mars 2012 et le 27 mars 2014, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret.

A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet.

En cas de mise en vente de l’immeuble, l’état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation.

Le V de ce texte dispose qu’en cas de non-respect de l’obligation d’information, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Ce texte oblige le vendeur d’un bien immobilier à informer l’acquéreur des risques naturels, sous peine de résolution de la vente ou de diminution du prix.

L’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable en l’espèce, soit entre le 14 juillet 2010 et le 27 mars 2014, dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Ce dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 5°, dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article.

Le II alinéa 2 de ce texte dispose qu’en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document mentionné au 5° du I, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En application de l’article L 271-5 de ce même code, si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente, et dans son alinéa 4 que si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement ou que l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l’état existant.

Selon l’article R 125-25 du code de l’environnement, dans sa version applicable en l’espèce, soit entre le 15 avril 2012 et le 29 octobre 2015, le préfet adresse copie des arrêtés prévus à l’article R. 125-24 aux maires des communes intéressées et à la chambre départementale des notaires et que les arrêtés sont affichés dans les mairies de ces communes et publiés au recueil des actes administratifs de l’Etat dans le département, que mentions des arrêtés et des modalités de leur consultation sont insérées dans un journal diffusé dans le département et que les arrêtés sont mis à jour lors de l’entrée en vigueur d’un arrêté préfectoral rendant immédiatement opposables certaines dispositions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou approuvant un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques, ou approuvant la révision d’un de ces plans, ou lorsque des informations nouvelles portées à la connaissance du préfet permettent de modifier l’appréciation de la nature ou de l’intensité des risques auxquels est susceptible de se trouver exposée tout ou partie d’une commune faisant l’objet d’un de ces plans.

Le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN), au nombre desquels figure le risque d’inondation, s’inscrit dans une politique de prévention des risques ( L.562-1, I, du code de l’environnement) qui s’appuie notamment sur l’information préventive du citoyen.

Il résulte des textes précités que les PPRN sont élaborés par l’Etat et que, pendant toute la durée de l’élaboration, une concertation est organisée, les communes intéressées sont consultées, le projet de plan est soumis à enquête publique, puis approuvé par arrêté préfectoral.

Le PPRN prescrit correspond à un document en cours d’élaboration.

A l’issue de l’enquête publique, le PPRN, approuvé par arrêté préfectoral, constitue un document d’urbanisme dont les prescriptions ont valeur de servitude d’utilité publique au sens de l’article L. 151-43 du code de l’urbanisme et sont opposables à tous les propriétaires de biens situés dans la zone qu’il couvre. Il est annexé au plan local d’urbanisme ou au plan d’occupation des sols. En tant que tel, ce document d’urbanisme s’impose directement aux personnes publiques ou privées.

Lors de la cession d’un bien, la délivrance par le vendeur d’une information sur l’existence de risques naturels lorsque le bien immobilier vendu est situé dans une zone couverte par un PPRN est obligatoire, qui prend la forme d’un 'état des risques', en application de l’article L.125-5, I, al 2, mentionnant les risques dont font état les documents et le dossier établi par le préfet et auxquels l’immeuble vendu est exposé, accompagné des extraits des documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus.

Les informations permettant au vendeur de compléter cet état des risques sont disponibles en mairie, préfecture et sous-préfecture, un exemplaire du PPRN approuvé étant également adressé à la chambre départementale des notaires.

Le préfet, qui doit mettre à jour ses arrêtés, met à disposition le ou les documents graphiques ainsi que la note de présentation des plans approuvés et, si le plan n’est que prescrit, indique les documents d’information élaborés à l’initiative d’une collectivité publique et tenus à la disposition du public, permettant une délimitation et une qualification des phénomènes.

L’information due à l’acquéreur fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) prévu aux articles L. 271-4 et L.271-5 du code la construction et de l’habitation, qui doit être annexé à la promesse de vente.

Ce diagnostic doit, lorsqu’après la signature d’une promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRN, ou que l’arrêté préfectoral fait l’objet d’une mise à jour, être complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existant.

L’absence d’information, lors de la signature de l’acte authentique de vente, sur les risques naturels prévisibles encourus fait l’objet d’une sanction spécifique puisque l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou la diminution du prix sans avoir à justifier d’un préjudice, en dehors du non-respect de l’obligation légale.

Outre ces sanctions spécifiques, le défaut d’information et de communication des documents composant le DDT peut également être sanctionné en application du droit commun, notamment sur le fondement du dol, d’un manquement au devoir d’information ou à l’obligation de délivrance conforme ou encore par la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, les acquéreurs reprochent à leur vendeur de leur avoir délivré un bien non conforme à ce qu’ils étaient en droit d’en attendre au motif que la parcelle acquise est située dans le périmètre d’un PPRN adopté dont ils n’ont pas été informés, qui interdit toute extension du bâti alors que l’annonce immobilière mentionnait expressément une possibilité d’extension de la construction.

Le compromis de vente conclu entre les parties le 1er août 2012 mentionne que : « l’immeuble est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un PPRN applicable, ou dans une zone de sismicité définie par décret en Conseil d’Etat, l’état des risques datant de moins de six mois est annexé aux présentes, ce que l’acquéreur reconnaît expressément et déclare en faire son affaire personnelle ».

L’acte authentique reçu par le notaire le 15 novembre 2012 stipule, page 14, que : « l’arrêté préfectoral prévu à l’article L 125-5 du code de l’environnement et indiquant la liste des communes dans lesquelles les dispositions relatives à l’obligation d’informer les acquéreurs de biens immobiliers sur les risques majeurs sont applicables est intervenu pour le département du Var le 9 février 2006 sous le n° 06-000324. La commune d'[Localité 5] sur le territoire de laquelle sont situés les biens objets des présentes, est listée par cet arrêté. Les informations mises à disposition par le préfet font mention de l’existence sur la commune d'[Localité 5] des plans de prévention des risques suivants : PPRN Prescrit : inondation. Ce plan, avec l’indication de la situation de l’immeuble demeure annexé aux présentes après mention. L’état des risques naturels et technologiques conforme à l’arrêté du 13 octobre 2005, pris en application de l’article R 125-26 du code de l’environnement est également ci annexé en application de l’article L 125-5 du code de l’environnement ».

Page 10, l’acte fait expressément référence à un certificat d’urbanisme d’information, dont l’original est annexé, délivré le 8 août 2012 sous le n° CU 083 090 12 OU230, dont le contenu, intégralement porté à la connaissance des parties, est afférent aux dispositions d’urbanisme applicables au terrain, aux limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain, aux équipements publics existants ou prévus, au régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain et à la mention précisant que le terrain est situé à l’extérieur d’une zone de préemption définie par le code de l’urbanisme.

Il est mentionné, dans le cadre 3 de ce certificat, relatif à la nature et au contenu des dispositions d’urbanisme applicables au terrain, que « le terrain est situé dans un plan de prévention des risques d’inondation (arrêté préfectoral du 25 mars 2010) ».

L’acte authentique de vente contient une clause selon laquelle les parties s’obligent expressément à faire leur affaire personnelle du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées dans ce document et déclarent qu’elles n’ont pas fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes.

L’état des risques naturels et technologiques, qui a été annexé à l’acte de vente, a été établi le 31 août 2011 par la société ABDI « sur la base des informations mises à disposition par arrêté préfectoral de février 2006 ». Le document précise en ce qui concerne la mise à jour de l’arrêté : « N/a ».

La case PPRN prescrit est cochée. A la question « l’immeuble est situé dans une PPRN appliqué par anticipation ou approuvé », la case qui a été cochée est «non ».

Il résulte de ces documents contractuels que les acquéreurs ont été informés par le compromis de vente puis par l’acte authentique que le bien est situé en zone inondable.

Si le compromis de vente, le corps de l’acte authentique et l’état des risques naturels et technologiques, annexé à l’acte de vente, font référence à un PPRN prescrit par un arrêté de 2006, le certificat d’urbanisme d’information, dont l’original a été annexé à l’acte authentique et qui a été paraphé par les acquéreurs, fait bien référence au PPRN approuvé puisque l’arrêté préfectoral du 25 mars 2010, qui a approuvé le plan prescrit en 2006, y est expressément mentionné dans les conditions rappelées ci-dessus.

Certes, l’acte sous seing privé de vente est erroné puisqu’à la date où il a été signé, le PPRN était déjà approuvé.

Pour autant, les acquéreurs ont été dûment informés par le certificat d’urbanisme, lorsqu’ils ont signé l’acte authentique, que ce PPRN était en réalité approuvé.

Le paraphe de ce document par l’ensemble des parties démontre que leur attention a été attirée sur ce point, nonobstant la référence erronée, dans le corps de l’acte authentique, à un PPRN prescrit et à l’arrêté préfectoral de 2006.

Les informations relatives au statut du PPRN ont donc été actualisées lors de la signature de l’acte authentique de vente conformément aux textes précités.

Il convient de rappeler que les arrêtés adoptant un plan de prévention des risques font l’objet, après communication aux maires des communes intéressées et à la chambre départementale des notaires, d’un affichage dans les mairies des communes concernées et qu’ils sont publiés au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département.

En conséquence, les acquéreurs ont été informés du risque d’inondation et des servitudes créées par l’arrêté qui interdit en zone rouge R1 et R2, dans laquelle se trouve la parcelle litigieuse, « tous travaux, remblais, constructions, et installations de quelque nature que ce soit ».

Il en résulte que le vendeur n’a commis aucun manquement aux obligations prescrites par le code de l’environnement et le code de la construction et de l’habitation.

S’agissant du respect de l’obligation de délivrance, il appartient aux acquéreurs de démontrer que le bien n’est pas conforme à l’acte de vente et qu’ils ont fait de la possibilité d’extension de la construction un élément déterminant de leur projet immobilier.

Or, en l’espèce, si l’annonce, que l’agent immobilier a fait paraître dans le cadre du mandat que lui avait donné le vendeur, mentionne une possibilité d’extension de la construction de 30 m², M. [E] et Mme [O] ne démontrent par aucune pièce probante qu’ils en ont fait un élément déterminant de l’achat.

L’autorisation d’urbanisme, sollicitée deux ans après la vente pour la construction d’un garage, est à elle seule insuffisante pour démontrer que cette possibilité d’extension de la construction constituait pour eux, au jour de l’achat, une qualité essentielle du bien, déterminante de leur engagement.

Cette qualité ne figure pas dans le compromis de vente qu’ils ont signé le 1er août 2012, pas plus que dans l’acte authentique dont les clauses démentent une telle hypothèse puisque l’acte contient une clause aux termes de laquelle, alors qu’ils ont été informés par le certificat d’urbanisme que le bien était situé dans le périmètre un plan de prévention du risque inondation, selon arrêté préfectoral du 25 mars 2010, ils ont expressément déclaré en faire leur affaire personnelle, sans recours contre le vendeur.

Au regard de ces considérations, et sans qu’il y ait lieu de s’interroger sur la responsabilité du vendeur au regard des mentions de l’annonce publiée par son mandataire, en l’absence de stipulation contractuelle relative à la possibilité d’extension de la construction, le vendeur a satisfait à son obligation de délivrance de l’immeuble, tel que prévu au contrat.

Aucun manquement aux obligations prescrites par les articles et par les articles 1603 du code civil ne saurait donc lui être imputé.

3/ Sur la responsabilité de l’agent immobilier

3.1 Moyens des parties

M. [E] et Mme [O] font valoir que l’agent immobilier a l’obligation de conseiller et renseigner l’acquéreur, tiers au mandat de vente, et de s’assurer que les conditions d’efficacité de la transaction sont réunies ; que la société Citya [Localité 9], qui devait les informer sur les caractéristiques du bien, a manqué à son obligation en mentionnant une possibilité d’extension du bien qui n’était pas possible et en ne les informant pas que le PPRN avait en réalité déjà été approuvé par arrêté préfectoral et que ces manquements engagent sa responsabilité dès lors que la possibilité d’agrandissement de la construction était une condition déterminante de leur achat.

La société Citya immobilier soutient qu’ayant été mandatée par le vendeur, elle n’est liée aux acquéreurs par aucun contrat ; qu’elle n’a, en tout état de cause, commis aucune faute puisque les acquéreurs ne l’ont informée ni de leur projet de construction ni du caractère déterminant pour eux de sa mise en 'uvre ; qu’aux termes du compromis de vente, ils ont reçu en annexe un état des risques naturels prévisibles datés de moins de six mois mentionnant l’existence d’un PPRN et ces informations ont été actualisées lors de la réitération de la vente par la remise d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’arrêté approuvant le PPRN ; qu’ils ont déclaré faire leur affaire personnelle des possibles contraintes liées à l’application d’un plan de prévention des risques naturels ; que le dommage dont ils demandent réparation trouve son origine dans la signature de l’acte authentique puisqu’au regard des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente rédigé par ses soins, seul cet acte était de nature à rendre la vente parfaite ; qu’en tout état de cause, le PPRN prescrit était destiné, à terme, à être approuvé par les services préfectoraux selon la procédure prévue aux articles L562-1 et suivants du code de l’environnement, de sorte que les acquéreurs ont acheté en sachant que le caractère constructible du bien pouvait à tout moment être remis en question et qu’en tout état de cause, ils ne justifient pas d’un projet réel et sérieux d’extension des constructions au moment de la vente.

3.2 Réponse de la cour

La société Citya immobilier est intervenue à l’opération en exécution d’un contrat de mandat conclu avec M. [K], vendeur. Sa responsabilité à l’égard des acquéreurs ne peut donc être recherchée sur un fondement contractuel.

Le tiers à un contrat peut cependant invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage en un lien de causalité avec le manquement contractuel.

En revanche, si le tiers au contrat n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte du manquement contractuel, rien ne lui interdit d’invoquer un tel manquement s’il existe et est à l’origine du préjudice dont il entend obtenir réparation.

En matière de vente immobilière, l’agent immobilier, bien que mandataire du vendeur, est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur.

Par ailleurs, en application de l’article 1992 du code civil, il répond du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En cas de manquement aux obligations résultant du contrat de mandat, sa responsabilité, qui est appréciée avec rigueur s’agissant d’un contrat à titre onéreux, est susceptible d’être engagée y compris à l’égard des tiers.

Il en va ainsi lorsqu’une annonce diffusée par un agent immobilier comporte des informations inexactes ou incomplètes, voire trompeuses, qui ont influencé le consentement de l’acquéreur ou lui ont causé un préjudice.

L’agent immobilier engage également sa responsabilité lorsque, rédigeant un compromis de vente, il omet d’y insérer des informations essentielles en ce qui concerne la chose vendue.

L’information dont il est débiteur doit être complète, pertinente et adaptée aux caractéristiques de l’immeuble qu’il négocie et il a le devoir d’attirer l’attention des parties sur celles-ci. Le respect de cette obligation doit être apprécié d’autant plus strictement qu’il est chargé par un vendeur profane de la négociation et de la conclusion d’un contrat, et que les acquéreurs ont affaire uniquement à lui avant de s’engager.

Il a donc l’obligation de vérifier les informations que lui transmet le vendeur, ne pas se contenter de les reproduire dans l’annonce, et les vérifier si elles sont susceptibles d’influencer la décision de l’acquéreur. Son devoir comprend la vérification des informations diffusées dans l’annonce immobilière.

L’agent immobilier qui présente un bien avec la mention « possibilité d’extension » manque à son devoir de conseil s’il est établi qu’une telle extension est juridiquement impossible.

En l’espèce, l’annonce immobilière que la société Citya immobilier ne conteste pas avoir fait paraître sur le site Logicimmo.com mentionne que le bien à vendre peut faire l’objet d’une extension de 30 %.

Or, si cette extension n’était pas exclue au regard de la surface hors 'uvre nette de la parcelle, il est établi qu’à la date de sa parution, la parcelle était déjà située dans le périmètre d’un PPRN approuvée puisque l’arrêté préfectoral avait été pris et publié le 25 mars 2010.

Par conséquent, en diffusant une annonce précisant que le bien érigé sur la parcelle à vendre pouvait faire l’objet d’une extension de 30 m², l’agent immobilier a diffusé une information erronée puisque ce plan créait une servitude (interdiction de toute construction) s’imposant aux acquéreurs du bien qu’elle était chargée de vendre.

Si la diffusion de cette information erronée ne peut être imputée au mandant dès lors que l’acte authentique de vente comporte les informations exactes, elle consacre un manquement de l’agent immobilier à ses obligations professionnelles, telles que résultant de son statut.

La société Citya immobilier ne saurait se réfugier derrière une quelconque carence du vendeur. En effet, il a été rappelé plus haut que les arrêtés adoptant un plan de prévention des risques font l’objet, après communication aux maires des communes intéressées et à la chambre départementale des notaires, d’un affichage dans les mairies des communes concernées et qu’ils sont publiés au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département.

En sa qualité de professionnel, s’entremettant dans des opérations lourdes de conséquence pour les particuliers, l’agent immobilier doit se renseigner lorsqu’il diffuse une annonce, organise des visites et rédige des actes de vente afin de renseigner les parties sur les contraintes résultant des règles d’urbanisme.

En l’espèce, non seulement la société Citya ne démontre pas aucune pièce qu’elle a informé les acquéreurs que le PPRN était déjà approuvé, mais elle leur a laissé entendre, par l’annonce qu’elle a diffusée, qu’ils pouvaient espérer agrandir la construction de près de 30 m².

Elle a donc manqué à son obligation d’information à l’égard de M. [E] et Mme [O].

Pour autant, ces derniers ne démontrent par aucune pièce probante qu’ils ont fait de cette possibilité d’extension un élément déterminant de leur décision d’acquérir le bien et qu’elle est ainsi entrée dans le champ contractuel.

Comme relevé à juste titre par le tribunal, le projet de construction du garage n’a été formalisé que deux ans après la vente, de sorte qu’il est, à lui seul, insuffisant pour établir que ce projet existait lorsqu’ils ont acheté.

Dès lors, en ce qu’elle ne porte pas sur une caractéristique essentielle de l’immeuble, l’erreur, qui procède d’un manque de rigueur de l’agent immobilier dans la rédaction de l’annonce, par une mention qui n’a pas ensuite été reprise dans l’acte de vente, n’est pas à l’origine du préjudice allégué par les acquéreurs et n’est pas de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers ces derniers.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [E] et Mme [O] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la société Citya immobilier.

4/ Sur la responsabilité du notaire

4.1 Moyens des parties

M. [E] et Mme [O] font valoir qu’en faisant état dans l’acte authentique d’un PPRN prescrit, alors qu’à la date de l’acte, le terrain était déjà inclus dans le périmètre d’un PPRN approuvé, le notaire ne les a pas informés, comme il en avait le devoir, de l’interdiction de toute construction nouvelle ; qu’il a ainsi manqué à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte et à son obligation d’information et est responsable de leurs préjudices qui correspondent au coût des travaux de réhabilitation, soit 33 330,76 euros, inutilement engagés alors qu’ils pensaient pouvoir agrandir la construction, à la moins-value affectant le bien qui s’élève à près de 70 000 euros, aux frais de rédaction d’acte et de publicité qui sont, mécaniquement, plus importants de 10 % que ce qu’ils auraient dû être et au préjudice résultant de la nécessité dans laquelle ils se sont trouvés de se séparer d’une grande partie de leur mobilier et affaires personnelles, faute de place, et de l’impossibilité de demeurer à terme dans ce logement qui ne correspond pas à leurs besoins.

M. [H] et la SCP [H] [N] [Localité 4] Bodikian [H] soutiennent que les acquéreurs ont été informés dès la signature du compromis que le bien se trouvait en zone inondable, soumis à un PPRN ; qu’ils ont reçu le dossier communal d’information sur ces risques et ont signé l’acte authentique auquel ont été annexés le plan de prévention des risques inondation ainsi qu’un certificat d’urbanisme dûment contresigné mentionnant que le bien se trouve en zone inondable du plan de prévention des risques naturels résultant de l’arrêté préfectoral du 25 mars 2010 ; qu’ils ont indiqué faire leur affaire personnelle de l’exécution des charges, prescriptions, limitations et autres et reconnu que le notaire leur avait fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions et déclaré qu’ils ne faisaient pas de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire, une condition de la vente et cette déclaration est confortée par le fait qu’aucune condition suspensive relative à une quelconque autorisation de travaux n’a été insérée au compromis de vente et que le dépôt de la demande d’autorisation de construire un garage est intervenu plus de deux ans après la vente ; qu’en conséquence, n’ayant manqué à aucune des obligations que lui impose la loi, le notaire n’est pas responsable des erreurs commises par les acquéreurs et qu’il l’est d’autant moins qu’il n’a pas participé à la phase de négociation, de sorte que l’erreur figurant dans l’annonce concernant la possibilité d’une extension de la construction n’engage pas sa responsabilité et que l’obligation de prudence et de vérification qui pèse sur le notaire ne s’étend pas aux projets dont il n’a pas été informé.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les acquéreurs ne démontrent pas la réalité du préjudice qu’ils invoquent puisqu’aucune moins-value n’est établie, qu’ils ne justifient pas de leur intention de revendre leur bien, qu’ils pourraient tout au plus se prévaloir d’une perte de chance qui ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et que le coût des travaux réalisés dans le bien ne consacre aucune perte.

Ils considèrent qu’à supposer la réalité de ces différents préjudices établie, ils ne sont pas en lien causal avec les manquements qui lui sont imputés.

4.2 Réponse de la cour

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité.

En l’espèce, les mentions de l’acte authentique relatives au risque d’inondation de la parcelle ont été rappelées plus haut.

Il en résulte que le risque d’inondation a été porté à la connaissance des acquéreurs qui ont également été avisés que la parcelle se trouve dans le périmètre d’un PPRN au titre du risque inondation.

Si, page 14, l’acte se réfère à l’arrêté pris par le préfet du Var le 9 février 2006 sous le n° 06-000324, page 10, il fait expressément référence au certificat d’urbanisme d’information délivré le 8 août 2012 sous le n° CU 083 090 12 OU230, qui est annexé à l’acte, a été dûment paraphé par les parties et fait expressément référence à l’arrêté préfectoral du 25 mars 2010.

Il en résulte que le notaire a porté le contenu de ce certificat, qui mentionne le PPRN résultant de l’arrêté du 25 mars 2010, à la connaissance des acquéreurs et que ceux-ci ont été avisés des servitudes opposables, notamment l’interdiction de toute construction.

Par ailleurs, dans l’acte, signé par les acquéreurs figure une clause selon laquelle ils s’obligent expressément à faire leur affaire personnelle du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées dans ce document.

En conséquence, les acquéreurs ont été informés du risque d’inondation et des servitudes créées par l’arrêté qui interdit en zone rouge R1 et R2, dans laquelle se trouve la parcelle litigieuse, « tous travaux, remblais, constructions, et installations de quelque nature que ce soit ».

Il en résulte que le notaire a assuré l’efficacité de l’acte et, en actualisant les informations relatives au PPRN, informé les acquéreurs qu’ils ne pourraient solliciter une autorisation de travaux.

En conséquence, il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de M. [E] et Mme [O], qui seront, dès lors, déboutés de leurs demandes indemnitaires à son encontre.

5/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les dispositions du jugement relatives aux dépens sont confirmées.

M. [E] et Mme [O], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles alloués à M. [K] seront confirmées.

Par ailleurs, l’équité justifie d’allouer à M. [K] d’une part, à M. [H] et la SCP [H]-[N]-Marseille- Bodikian-[H] d’autre part, une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Citya immobilier, au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Déclare recevables les demandes formulées à l’encontre de la SARL Citya [Localité 9] ;

Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Toulon le 27 mai 2021, en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné M. [E] et Mme [O] à payer une indemnité de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Citya Sanary ;

Statuant à nouveau sur le chef du dispositif infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [E] et Mme [S] [O], in solidum, aux dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] [E] et Mme [S] [O] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Citya [Localité 9] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance et en appel ;

Condamne M. [Y] [E] et Mme [S] [O], in solidum, à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à M. [R] [K] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exposés devant la cour, et à M. [F] [H] et la SCP [H]-[N]-Marseille-Bodikian-[H], ensemble, une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

Le greffier Le président