COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 356

Rôle N° RG 23/07128 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLLE5

[O] [M]

C/

[F] [K] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME

M^e Lionel CARLES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité d'[Localité 4] en date du 17 Mars 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-22-240.

APPELANTE

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Eric FORESTIER de la SELEURL FORESTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame [F] [K] épouse [T]

née le 03 Juillet 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 février 2021, Madame [M] a consenti un bail d’habitation meublé à Madame [K] épouse [T] portant sur un appartement sis [Adresse 2] à [Adresse 5] (06), moyennant un loyer mensuel révisable de 900 euros, hors charges et pour lequel un dépôt de garantie de 1.800 euros était versé.

Par courrier en date du 08 décembre 2021, Madame [M] a notifié à Madame [K] la non-reconduction du bail avec échéance au 20 février 2022.

Un état des lieux de sortie contradictoire était dressé le 10 janvier 2022 suivant procès-verbal de constat de commissaire de justice .

Suivant exploit de commissaire de justice du 5 mai 2022, Madame [K] a fait assigner Madame [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antibes aux fins notamment de voir condamner cette dernière à lui restituer son dépôt de garantie.

L’affaire était évoquée à l’audience du 19 janvier 2023.

Madame [K] et Madame [M] faisaient valoir leurs observations.

Par jugement contradictoire rendu le 17 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antibes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.800 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

*condamné Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 180 euros par mois de retard commencé à compter du 10 mars 2022 et jusqu’à complète restitution de son dépôt de garantie ;

*condamné Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

*débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

*condamné Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Madame [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Suivant déclaration au greffe en date du 26 mai 2023, Madame [M] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.800 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 180 euros par mois de retard commencé à compter du 10 mars 2022 et jusqu’à complète restitution de son dépôt de garantie ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [M] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2023 formant appel incident, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [K] épouse [T] demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit :

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.800 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 180 euros par mois de retard commencé à compter du 10 mars 2022 et jusqu’à complète restitution de son dépôt de garantie ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [M] aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit

A titre incident,

*condamner Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi témoignée par la bailleresse ;

En tout état de cause,

*débouter Madame [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner Madame [M] à verser à Madame [K] épouse [T] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, distraits au profit de Maître Lionel CARLES, Avocat sous sa due affirmation ;

*condamner Madame [M] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, Madame [K] épouse [T] fait valoir que l’ensemble des professionnels intervenus dans l’appartement pris à bail a pu constater l’existence et la gravité des désordres, entravant sa jouissance paisible.

Elle indique que la préexistence des désordres est confirmée, excluant sa responsabilité.

Elle rappelle qu’aucune restitution n’est intervenue malgré le congé délivré par cette dernière et le départ effectif des lieux de la locataire, sans aucun retard, ni délai, précisant que le retard de restitution du dépôt de garantie a commencé à courir depuis le 10 mars 2022.

Enfin elle considère que Madame [M] est de mauvaise foi et fait preuve d’une résistance abusive dont elle sollicite la réparation.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [M] demande à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.800 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 180 euros par mois de retard commencé à compter du 10 mars 2022 et jusqu’à complète restitution de son dépôt de garantie ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamne Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne Madame [M] aux entiers dépens de l’instance ;

Et statuant à nouveau,

*débouter Madame [T] née [K] de l’ensemble de ses demandes ;

*condamner Madame [T] née [K] au paiement de la somme de 4.650 euros au titre du préjudice de jouissance pour ne pas avoir pu louer son bien pendant 5 mois ;

*condamner Madame [T] née [K] au paiement de la somme de 990,50 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices matériels et moral subi ;

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [T] née [K] de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

*condamner Madame [T] née [K] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

*condamner Madame [T] née [K] aux entiers dépens

A l’appui de ses demandes, Madame [M] indique qu’il est nécessaire de faire la déduction de la somme de 190 euros sur le montant de dépôt de garantie, somme indûment versée le 22 mars 2022.

Par ailleurs elle estime être en droit de demander le remboursement de son échelle pour un montant de 130,90 euros, le remplacement du rideau de douche et du matelas pour la somme totale de 1.010,99 euros, le remboursement des frais de nettoyage engagés après restitution de l’appartement qui, en-dehors des moisissures, était dans un état de saleté déplorable, le remboursement des frais de pressing pour les couettes à hauteur de 60 euros, ainsi que le remboursement de la moitié des frais d’huissier en application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi elle maintient qu’elle était parfaitement en droit de garder le dépôt de garantie.

Elle relève qu’il n’est pas contesté que le juge de première instance l’a condamnée à tort à payer la somme de 180 euros par mois de retard à titre de majoration, en contradiction avec l’article 22 de la loi du 6 juillet 1999 qui prévoit que le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencé en retard (10% de 900 euros ' 180 euros).

Elle explique que Madame [T] a admis, aux termes de son courrier du 27 novembre 2021, qu’elle avait retiré un radiateur électrique et installé un poêle à pétrole afin de faire des économies d’énergie alors que l’utilisation d’un tel appareil a contribué à aggraver l’apparition des moisissures causées par les infiltrations de toiture.

Elle reconnait que son frère a obstrué avec un simple mouchoir en papier la grille VMC des deux chambres pour permettre un maximum de flux dans la salle de bain et les toilettes, soit dans les seules pièces où la VMC est obligatoire, mouchoir que la locataire aurait pu aisément retirer.

Elle affirme que dès l’instant où, ayant repris possession, elle a de nouveau utilisé le mode de chauffage électrique, les moisissures et l’humidité ont disparu, ceci démontrant que Madame [T] est responsable de son propre préjudice de jouissance.

Elle ajoute qu’elle n’aurait pas été contrainte d’attendre jusqu’au mois de mai 2022 pour remettre son bien en location si Madame [T] l’avait mise en mesure de procéder aux déclarations de sinistre idoines en temps utile.

Enfin Madame [M] précise qu’elle a été très affectée moralement par toutes ces man’uvres, d’autant que Madame [T] dont la profession est psychologue, abusant manifestement de l’autorité découlant de sa fonction, l’a menacée le 04 janvier 2022 de la faire interner.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 juillet 2025 et mise en délibéré au 02 octobre 2025.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur la restitution du dépôt de garantie

Attendu qu’aux termes de l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, « lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. . Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de bail conclu le 20 février 2021 fait état du versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1.800 euros.

Qu’il est produit un état des lieux d’entrée contradictoire et un inventaire en date du 20 février 2021 qui porte mention, malgré un logement en bon état ou état d’usage général, de traces de moisi en coin en haut derrière la penderie dans l’une des deux chambres ;

Qu’il convient de préciser que des photographies accompagnent toutes les mentions figurant sur cet état des lieux mais que leur qualité les rend inexploitables ;

Qu’il est produit un second état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 29 mai 2021

Qu’est produit un état des lieux de sortie contradictoire dressé par Maitre [R] , commissaire de justice le 10 janvier 2022 qui décrit un appartement dont les murs, plafonds et le mobilier de la cuisine, de la salle de bain, des deux chambres ainsi que des toilettes, présentent d’importantes traces de moisissures ;

Qu’est également produit, outre des échanges entre les parties qui permettent de confirmer que dès le mois d’août 2021 la bailleresse a été informée par la locataire que de la moisissure apparaissait sur les murs et proliférait jusqu’à toucher les vêtements et chaussures de cette dernière, un rapport de diagnostic de l’entreprise BATIMENT SEC non contradictoire du 07 décembre 2021 qui fait mention d’une présence d’humidité abondante sur le plafond et murs des deux chambres, de la salle de bain et wc ainsi que d’une couverture toiture recouverte de tuiles infectée de mousse, champignon qui évolue grâce à l’humidité résiduelle, qui peut provenir soit d’une infiltration, soit d’une hygrométrie excessive (+84%) ;

Que la ville d'[Localité 4] [Localité 6] a établi un rapport de visite le 17 décembre 2021 qui a constaté la présence de moisissures dans les chambres du logement pris à bail, favorisée par la porosité des tuiles et le manque de protection sous toiture ;

Qu’il était également noté que les plafonds étaient imbibés d’eau

Que le rapport d’expertise du Cabinet [D] , mandaté par la compagnie d’assurance de Madame [K] épouse [T] en date du 27 janvier 2022 confirmait la présence de moisissures et de pellicules d’humidité sur toutes les surfaces

Que, le rapport de recherche établi par la société PHENIX le 23 février 2022, mandaté par Madame [M] relevait la présence de moisissure dans tout l’appartement , d’une infiltration sur le plafond de la chambre parentale dont l’origine s’expliquait par un défaut d’étanchéité de la toiture, d’une zone anormalement froide sur le mur de la chambre parentale, d’une absence d’humidité et constatait l’obstruction volontaire de toutes les aérations des deux chambres ainsi que la présence de moisissure provenant d’une absence de ventilation qui favorise le phénomène de condensation ;

Attendu que Madame [M] fait valoir que l’état de l’appartement et notamment le taux d’humidité l’étonnent dans la mesure où un artisan était intervenu dans l’appartement de sa locataire le 25 octobre 2021 sans constater la présence de moisissure.

Qu’elle suspecte cette dernière d’avoir délibérément mis en eau son appartement par mesure de rétorsion à la suite de son refus de conclure un avenant au contrat de bail.

Qu’il convient de relever qu’elle n’en apporte aucunement la preuve et que l’artisan n’avait pas été mandaté pour relever des traces de moisissures mais pour réparer un volet.

Que Madame [M] soutient qu’elle a sommé Madame [K] épouse [T] de ne plus utiliser le poêle à pétrole pour le chauffage, cet équipement contribuant manifestement à créer de l’humidité et de remonter le radiateur électrique dans la chambre, alors que, manifestement, il résulte des pièces établies contradictoirement, que les moisissures sont causées par l’état de la toiture et l’absence de ventilation

Qu’il ne peut être , par ailleurs, imputé à Madame [K] les désordres affectant la toiture du logement ainsi que la mise en conformité de la couverture, de la toiture et de l’isolation, les travaux réalisés selon facture du 8 février 2021 n’ayant pas permis manifestement de mettre le logement hors d’eau

Qu’en outre, l’état des lieux de sortie du 10 janvier 2022 mentionne en page 17 qu’il a été précisé au commissaire de justice par les parties qu’avant l’entrée dans les lieux, un dégât des eaux préexistait et que la propriétaire a précisé que des travaux de vérification toiture avaient été effectués mais que les travaux de ré-embellissement de la chambre n’avaient pas été effectués ;

Qu’en ce qui concerne l’absence de ventilation des lieux loués, l’état des lieux de sortie susvisé constatait comme le relèvera le rapport de recherche établi par la société PHENIX le 23 février 2022 que la grille VMC des deux chambres étaient bouchées, Madame [M] précisant que son frère avait bouché les grilles VMC de ces deux pièces, pour permettre un maximum de flux dans la salle de bain et les toilettes dans lesquelles se trouvait une VMC

Qu’il ressort ainsi de l’ensemble de ces éléments ( défaut de ventilation couplée à une infiltration en toiture) que les désordres invoqués ne peuvent être imputés à Madame [K] épouse [T]

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de dire qu’il n’y a pas lieu de faire la déduction de la somme de 242 euros sur le montant de dépôt de garantie à restituer, résultant de l’intervention de la société WS CLEAN pour le nettoyage complet de l’appartement ;

Attendu qu’il est produit par Madame [M] un accusé de réception d’un ordre de virement réalisé le 22 mars 2022 à Madame [K] épouse [T] ;

Que Madame [M] qui réclame la restitution de la somme de 190 euros à ce titre, ne rapporte pas la preuve qu’elle est indue, ni qu’elle a contacté sa banque afin de contester le virement ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de faire la déduction de la somme de 190 euros ;

Que Madame [M] verse aux débats une facture pour une échelle dont elle sollicite le remboursement en ce qu’elle figure sur l’état des lieux d’entrée et non sur celui de sortie ;

Que, dans l’état des lieux d’entrée, l’échelle est mentionnée dans la section « terrasse, au fond de l’allée » et que, dans l’état des lieux de sortie, il est fait mention de la présence d’un « escabeau », présence confirmée par une photographie (page 70) ;

Que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement de cette facture ;

Qu’il est également produit par Madame [M] un reçu pour un rideau de douche d’un montant de 10,99 euros et un document établi par Madame [M] elle-même sur lequel figure la mention « estimation en attente : matelas EPEDA en 180, 1000 » ;

Que, sans avoir à apprécier le bien fondé de la demande concernant le matelas, elle ne peut être accueillie faute de produire des éléments objectifs à l’appui du montant réclamé ;

Qu’en effet il est simplement porté dans l’état des lieux de sortie, la présence d’un matelas en 180 et deux sommiers 90, « le sommier et matelas sont tachés » et non pas comme l’indique l’appelante dans ses conclusions «  grosses taches sur le lit, matelas et sommier de la chambre terrasse d’une largeur de 180 cm » ou encore dans son tableau récapitulatif ( pièce 18), «  Matelas Epeda ressort en 180.Plein de tâches humide, gonflé , moisi »

Que, s’agissant du rideau de douche, qualifié d’usagé et de sale en partie basse par l’état des lieux de sortie, il n’est pas établi que cet état ne relève pas d’une usure normale d’un rideau de douche, qui plus est pour un logement dans un tel état d’insalubrité et ce d’autant que le rideau de douche était noté « état ok » sur l’état des lieux d’entrée du 29 mai 2021 ;

Que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement de ces éléments ;

Que Madame [M] produit un reçu de l’entreprise STOP PRESS pour une prestation de nettoyage de deux couettes et d’une housse clic clac d’un montant de 60 euros ;

Que s’il est fait mention d’une housse de clic clac couleur bleue en page 43 de l’état de sortie sans précision de l’état de cette dernière, aucune couette n’est listée , ni leur état par voie de conséquence, état qui saurait s’apprécier grâce aux photographies ;

Que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner le remboursement de ce nettoyage ;

Attendu qu’aux termes de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;

Attendu qu’en l’espèce, il ressort d’un courrier adressé par Madame [K] épouse [T] à Madame [M] que la première a proposé à la seconde d’être assistées par un commissaire de justice afin de faciliter l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Que Madame [M] a mandaté la SCP [X] & [R] à cette fin et s’est acquittée à ce titre de la somme de 380 euros par provision ;

Que, dans ces conditions, les frais devront être supportés pour moitié par chacune des parties ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de réformer le jugement dont appel seulement sur le quantum de la somme à restituer en remboursement du dépôt de garantie ;

Qu’il convient donc de condamner Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.610 euros (1.800 ' [380/2]) ;

Attendu qu’en vertu de l’article 22 de la Loi du 6 juillet 1989 susvisé, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Qu’en l’espèce, le loyer mensuel était de 900 euros ;

Que dés lors les frais de retard à défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie doivent s’élever à la somme de 90 euros par mois ;

Qu’il y a ainsi lieu de réformer le jugement dont appel seulement sur le quantum des frais de retard qu’il a fixés à la somme de 180 euros par mois ;

Qu’il convient par conséquent de condamner Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 90 euros (10% du loyer) par mois de retard à compter du 10 mars 2022 et jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1.610 euros ;

2°) Sur le préjudice de jouissance

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 1719 du Code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » ;

Que l’article 1720 du Code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » ;

Qu’en vertu de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Que le décret du 30 janvier 2002 prévoit en son article 2 que :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. » ;

Attendu qu’en l’espèce, il ressort de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués et développés que Madame [M] a failli à ses obligations en tant que bailleresse, ayant remis à Madame [K] épouse [T] un logement ne répondant pas aux critères de décence fixés par le décret susvisé.

Qu’il y a lieu, par conséquent, de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

3°) Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [M]

Attend que l’article 1240 du Code civil énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

Attendu qu’en l’espèce, Madame [M] sollicite des dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance en ce que la négligence de Madame [K] l’aurait contrainte d’attendre jusqu’au mois de mai 2022 pour remettre son bien en location, c’est-à-dire pendant cinq mois, soit du mois de janvier au mois de mai 2022 ;

Qu’il convient de souligner d’une part que les clés du logement pris à bail ont été restituées selon procès-verbal de constat dressé le 10 janvier 2022, si bien qu’elle ne peut prétendre à un préjudice de jouissance résultant du fait de n’avoir pu louer son appartement à compter du mois de janvier 2022 ;

Que d’autre part, il n’est pas contesté qu’avant l’entrée dans les lieux, il y avait eu un dégât des eaux et que les travaux de ré-embellissement de la chambre n’avaient pas été effectués

Qu’en outre dès le 10 août 2021, Madame [M] avait été informée par la locataire que de la moisissure apparaissait sur les murs et proliférait jusqu’à toucher les vêtements et chaussures de cette dernière

Qu’ ainsi comme cela ressort des éléments versés aux débats, les désordres invoqués ne pouvaient être imputés à Madame [K] épouse [T], Madame [M] ne pouvant dés lors se prévaloir de sa propre turpitude ;

Qu’enfin force est de constater que Madame [M] ne produit aucun élément de nature à établir qu’elle a fait procéder à des travaux pour remettre le bien en état d’être loué pendant près de 5 mois;

Qu’elle sera par conséquent déboutée de sa demande et le jugement confirmé sur ce point ;

Attendu que Madame [M] sollicite des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, sans produire d’élément à l’appui de sa prétention ;

Que sa demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point ;

4°) Sur les demandes de dommages et intérêts de Madame [K] épouse [T]

Attendu que Madame [K] épouse [T] demande à la cour de condamner Madame [M] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

Qu’il convient de relever que l’intimée a demandé dans ses conclusions à la Cour de confirmer le jugement entrepris notamment en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes Que dés lors elle ne peut plus solliciter la condamnation de Madame [M] au paiement de dommages et intérêts , son appel incident étant irrecevable

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [M] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [M] paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement contradictoire rendu le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Antibes seulement sur le quantum de la somme à restituer en remboursement du dépôt de garantie et sur le quantum des frais de retard fixés à la somme de 180 euros par mois de retard ;

CONFIRME le surplus du jugement ;

DÉCLARE l’appel incident de Madame [K] épouse [T] irrecevable

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 1.610 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 90 euros par mois de retard, courant à compter du 10 mars 2022 et ce, jusqu’à complète restitution du dépôt de garantie ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [M] à payer à Madame [K] épouse [T] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [M] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT