COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 25 SEPTEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 293

Rôle N° RG 21/09706 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHW3K

S.C.I. SCI L’ATELIER DES ARTS

C/

S.C.I. M. A.

[S] [U] [Y] [M]

[B] [Z] [A] [M]

[R] [I] [K] [P] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL LEGIS-CONSEILS

SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 24 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04029.

APPELANTE

SCI L’ATELIER DES ARTS prise en la personne de sa gérante en exercice Mme [T] [F], dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE, assistée de M^e Jean-Max VIALATTE de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. M. A. dont le siège social est [Adresse 7], pris en la personne de son gérant en exercice domicilié en sa qualité audit siège

représentée par M^e Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

PARTIES INTERVENANTES

Madame [S] [U] [Y] [M]

Intervenant volontaire par conclusions du 19.11.2021

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [B] [Z] [A] [M]

Intervenant volontaire par conclusions du 19.11.2021

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

Madame [R] [I] [K] [P]

Intervenante volontaire par conclusions du 19.11.2021

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry BLANCHE de la SELAS COMPAGNIE FIDUCIAIRE ANTIBOISE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 29 août 1996, la SCI L’atelier des arts a acquis des consorts [J], les biens et droits immobiliers suivants :

— dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 12], élevés sur terre-plein d’un rez-de-chaussée et de deux étages, figurant au nouveau cadastre de la commune, section BN [Cadastre 4] d’une contenance de 1 are et 66 centiares, soumis au régime de la copropriété, s’agissant du lot n° 6 désigné comme « un local à usage de four ayant son entrée particulière sur l'[Adresse 14] (') et les deux cent vingt cinq/millièmes des parties communes »,

— dépendant d’un immeuble sis à [Localité 11] [Adresse 2], figurant au nouveau cadastre de la commune, section BN [Cadastre 5] d’une contenance de 91 centiares, anciennement cadastré section E n° [Cadastre 9], soumis au régime de la copropriété, s’agissant des lots n° 1 ainsi décrit : « Tout le rez-de-chaussée dudit immeuble composé d’un magasin avec arrière magasin et les vingt cinq/centièmes des parties communes dudit immeuble », et n° 2 ainsi décrit : « le premier étage dudit immeuble comprenant un appartement (') et les vingt cinq/centièmes des parties communes ».

[H] [J] avait acquis de Mme [G], selon acte notarié du 27 octobre 1955, les parties ci-après désignées, dépendant d’un immeuble sis à [Localité 11] [Adresse 2] et [Adresse 14], cadastré section E n° [Cadastre 9], ayant fait l’objet, en vue de sa vente par partie divise, d’un cahier des charges et règlement de copropriété dressé le 8 décembre 1949, à savoir :

« Tout le rez-de-chaussée dudit immeuble, composé d’un magasin avec arrière magasin et le premier étage dudit immeuble, comprenant appartement composé d’une chambre avec balcon sur la [Adresse 15], une cuisine prenant jour sur la chambre, deux chambres sur l’impasse, avec entrée et WC, et les 50/100ème des parties communes dudit immeuble ».

La SCI Ma représentée par son gérant Mme [S] [M], a acquis de M. [V], le 18 janvier 1992, l’usufruit temporaire de trente ans d’un immeuble à usage commercial et d’habitation, élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée à [Adresse 13], cadastré section BN n° [Cadastre 6] pour une contenance de 1 are 50 centiares, anciennement cadastré section E n° [Cadastre 8]. M. [B] [M] et Mme [S] [M] sont quelques mois après, devenus nus-propriétaires de cet immeuble.

Par jugement du 7 décembre 1995, le tribunal d’instance d'[Localité 11] a débouté la SCI Ma de sa demande tendant à obtenir l’instauration d’une mesure de bornage aux motifs que la ligne séparative contestée concerne la limite de deux bâtiments qui se touchent, situés au [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 11] et que la contestation ne peut être tranchée que par la voie d’une action en revendication.

Par acte notarié du 27 décembre 2006, Mme [S] [M], M. [B] [M] et la SCI Ma ont établi un règlement de copropriété et un état descriptif de division de l’immeuble sis à [Adresse 13], cadastré section BN n° [Cadastre 6], en dix-neuf lots.

Par ordonnance de référé du 9 janvier 2017, la SCI Ma a obtenu au contradictoire de la SCI L’atelier des arts, la désignation d’un expert aux fins de fournir tous éléments nécessaires permettant de déterminer quels sont les lots appartenant à la SCI Ma, et/ou à la SCI L’atelier des arts, et notamment s’agissant du lot n° 19 situé [Adresse 3], de l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi le 27 décembre 2006 selon acte authentique de Me [O], publié à la conservation des hypothèques 1er bureau le 29 janvier 2007 dépôt 608 volume 07P826, établir s’il y a lieu, tous les plans nécessaires à la modification, s’il y a lieu des règlements de copropriété et états descriptifs de division respectifs des immeubles cadastrés [Adresse 2] et [Adresse 3], s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties.

M. [E] [D] a déposé son rapport le 29 juin 2017.

Par exploit d’huissier du 22 août 2017, la société L’atelier des arts a fait citer la SCI Ma devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins essentiellement de voir prononcer la nullité du rapport d’expertise et dire qu’elle est propriétaire de la parcelle correspondant à l’entrée du magasin au [Adresse 3], parcelle BN n° [Cadastre 6], sur la base de l’état de possession des lieux.

Par jugement du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la société L’atelier des arts de sa demande d’annulation du rapport d’expertise judiciaire de M. [D] du 29 juin 2017,

— débouté la société L’atelier des arts de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle est propriétaire de la parcelle correspondant à l’entrée du magasin situé au [Adresse 3] (partie qui correspond au lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 3]),

— débouté la société L’atelier des arts de sa demande de modification de la limite entre les deux copropriétés,

— débouté la société L’atelier des arts de sa demande d’allocation de dommages intérêts,

— débouté la société L’atelier des arts de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société L’atelier des arts aux dépens.

Le tribunal a retenu :

— que l’expert n’est tenu de ne prendre en compte que les observations des parties et non pas de tiers, et que la société L’atelier des arts ne démontre pas avoir envoyé le dire daté du 14 juin 2017 à l’expert,

— que la société L’atelier des arts ne justifie pas détenir un juste titre lui conférant la propriété de la partie du rez-de-chaussée située en pied de l’immeuble du [Adresse 3], le titre de propriété de celle-ci ne visant que les lots dépendant de la copropriété du [Adresse 2], et qu’aucun élément n’est produit pour démontrer que le commerce du rez-de-chaussée aurait été effectivement exploité dans cette configuration durant au moins trente ans.

Par déclaration du 29 juin 2021, la société la SCI L’atelier des arts a relevé appel de ce jugement.

Par arrêt mixte du 6 février 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [S] [M], M. [B] [M] et Mme [R] [P] épouse [M],

— confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise de M. [E] [D],

Avant dire droit,

— ordonné la réouverture des débats aux fins de susciter les observations des parties sur la fin de non-recevoir soulevée d’office tirée de l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], sis à [Localité 11] représenté par son syndic et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sis à [Localité 11] représenté par son syndic.

— renvoyé l’affaire à l’audience du 10 juin 2025 avec une nouvelle clôture annoncée au 27 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 13 mars 2023, la SCI L’atelier des arts demande à la cour de :

Vu les articles 16, 276 et 455 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 24 novembre 2020 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’annulation du rapport d’expertise et de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé qu’elle est propriétaire de la parcelle correspondant à l’entrée du magasin situé au [Adresse 3] (parcelle BN [Cadastre 6]),

— juger que l’expert M. [D] n’a nullement répondu à un dire circonstancié qui lui a été adressé par son conseil le 14 juin 2017,

— juger que la parcelle BN n° [Cadastre 6] pour 91 centiares, située au [Adresse 3], partie qui correspond au lot 19 de la copropriété du [Adresse 3], appartient bien à M. [H] [J],

— juger que l’ensemble du rez-de-chaussée de l’immeuble sis au [Adresse 3] a toujours été utilisé par M. [H] [J], dans le cadre de son activité de boulanger, ainsi que par la société L’atelier des arts,

Vu le titre de propriété de la société L’atelier des arts,

Vu l’erreur cadastrale affectant le lot 236,

Vu les dispositions des articles 2261, 2272 du code de procédure civile,

— réformer les termes du jugement par le tribunal judiciaire de Grasse le 24 novembre 2020,

— prononcer la nullité du rapport de l’expert [D] lequel n’a pas répondu à un dire circonstancié qui lui a été adressé le 15 juin 2017,

— juger qu’il n’y a pas lieu à homologation du rapport de l’expert [D],

— juger que sur l’ancien cadastre, la parcelle E [Cadastre 9] appartenant à M. [H] [J], correspond à l’immeuble sis [Adresse 3] (partie qui correspond au lot 19 de la copropriété du [Adresse 3]),

— juger qu’elle se trouve bien propriétaire de cette parcelle, correspondant à l’entrée du magasin au [Adresse 3], parcelle BN n° [Cadastre 6],

— juger que la limite entre les deux propriétés respectives des parties doit être établie non pas sur la base de l’application cadastrale, mais sur la base de l’état de possession des lieux,

— juger qu’elle est bien fondée à invoquer une prescription acquisitive pour l’attribution du lot 19 de la copropriété du [Adresse 3],

— condamner la SCI Ma d’avoir à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner la SCI Ma aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Julie Fehlmann, avocat aux offres de droit.

La SCI L’atelier des arts fait valoir en substance :

Sur la nullité du rapport d’expertise,

— que le dire du 14 juin 2017 a bien été adressé par son nouveau conseil à l’expert, par courriel du 15 juin 2017 à 10h45,

— elle en apporte la preuve, comme en première instance,

— ce mail a aussi été adressé au conseil de la SCI Ma,

— le tribunal a commis une erreur d’appréciation,

— le dire a été adressé par Me [F] à une époque où le changement de conseil était intervenu,

— que l’inobservation des formalités prescrites par l’article 276 a un caractère substantiel et entraine de plein droit la nullité de l’expertise (cassation 2ème chambre civile 28 juin 2012 numéro 11-18.078),

— que curieusement, dans son rapport, l’expert précise avoir reçu un dire de [N] [F] du 15 juin 2017, l’expert précisant qu’il ne sait pas à quel titre M. [N] [F] intervient dans la procédure,

Sur la revendication de propriété,

— que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de l’erreur cadastrale concernant le lot n° 19 qui est bien sa propriété et n’a pas tenu compte de la situation réelle en occultant le fait que l’entrée du magasin exploité par elle se trouve bien au [Adresse 3], et non pas au [Adresse 2],

— qu’une note établie par le service de l’urbanisme le 1er août 2007 précise bien que la parcelle BN n° [Cadastre 6] pour une contenance de 91 centiares située [Adresse 3] appartenait bien à M. [H] [J],

— le tribunal a commis une erreur d’appréciation,

— son acte d’acquisition fait référence au règlement de copropriété et à son modificatif,

— le règlement de copropriété rappelle que le rez-de-chaussée acquis par M. [J] correspond à un magasin de boulangerie, arrière magasin obscur, cuisine donnant sur l’impasse des palmiers, séparée par un couloir qui sera partie commune, outre un réduit,

— que tout le rez-de-chaussée correspondant à une partie de la parcelle BN [Cadastre 6] dans le nouveau cadastre, a toujours été utilisé par la famille [J], puis par elle-même, dans le cadre de leur activité commerciale,

— qu’elle utilise à titre continu et non interrompu, public et non équivoque et à titre de propriétaire, tout le rez-de-chaussée du bâtiment [Adresse 3], correspondant au lot n°9 au 19 (sic),

— qu’elle est en droit de se prévaloir de la possession de ce lot par ses précédents auteurs les consorts [J],

— qu’elle est en droit de se prévaloir d’un juste titre de nature à transférer la propriété,

— qu’en toute hypothèse, elle est en possession depuis plus de trente ans, soit directement, soit indirectement par l’intermédiaire de ses auteurs, du lot n° 19 revendiqué par la SCI Ma,

— que la SCI Ma bénéficie d’un accès indépendant pour accéder à son immeuble,

— que les indications figurant aux cadastres quant à la propriété et à ces mutations ne sont pas toujours très exactement à jour, et n’ont d’ailleurs qu’une valeur administrative ou fiscale.

Dans ses conclusions d’intimée comportant intervention volontaire de Mme [S] [M] d’une part, M. [B] [M] et son épouse Mme [R] [P] d’autre part, déposées et notifiées par le RPVA le 19 novembre 2021, la SCI Ma et les intervenants volontaires demandent à la cour de :

Vu les éléments de la cause et les pièces versées aux débats,

Vu le rapport de M. [E] [D], expert judiciaire, du 29 juin 2017 et l’état de frais de cet expert,

Vu l’article 554 du code de procédure civile,

Vu l’article 1127-4 du code civil,

Vu les articles 2261 et 2272 du même code,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et dès lors débouter à nouveau la société L’atelier des arts de l’ensemble de ses prétentions,

Y ajoutant,

— dire et juger que la SCI Ma d’une part, et les consorts [M] et [P] d’autre part, sont respectivement fondés à se dire usufruitière et nus-propriétaires jusqu’au 17 janvier 2022 puis pour les consorts [M] et [P] seuls, propriétaires à compter du 18 janvier 2022, du lot n° 19 de la copropriété de l’immeuble sis à [Adresse 13], cadastré section BN n° [Cadastre 6],

— dire et juger inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager en la présente instance et à ce titre,

— condamner la SCI L’atelier des arts à payer à la SCI Ma et aux consorts [M] et [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance incluant le coût de l’expertise, soit la somme de 2 500 euros mentionnée dans l’état de frais de l’expert [D] augmentée de celle de 672 euros réglée à la SELARL Arpenteurs géomètres.

La SCI Ma et les intervenants volontaires soutiennent pour l’essentiel :

Sur l’intervention volontaire,

— qu’ils sont nus-propriétaires du bien dont la SCI Ma est encore usufruitière jusqu’au 17 janvier 2022,

— qu’ils seront seuls concernés par l’évolution du litige quant à la revendication de propriété de l’appelante,

Sur la nullité du rapport d’expertise,

— qu’il n’est pas démontré que l’expert a accusé réception du mail envoyé par l’appelante, en application de l’article 1127-4 du code civil,

— que l’expert confirme qu’il n’a rien reçu,

Sur la revendication de propriété,

— que c’est de manière erronée que le service d’urbanisme du notariat a cru devoir produire le 1er août 2007, la note aujourd’hui invoquée par l’appelante, à l’appui de ses prétentions,

— qu’on ne voit pas comment l’ancienne parcelle E [Cadastre 9] pour une surface de 30 centiares aurait été incluse pour une surface du triple, soit 91 centiares, dans la nouvelle parcelle [Cadastre 6],

— qu’en réalité c’est la parcelle BN [Cadastre 5] qui a dans son ensemble, une surface cadastrale de 91 m² et c’est donc bien dans cette parcelle qu’a été incluse l’ancienne parcelle E [Cadastre 9], comme le montre la comparaison des ancien et nouveau plans cadastraux,

— que l’attestation immobilière de Me [L] du 13 mars 1993 ne comporte pas d’erreur, concernant le lot n° 1,

— que l’appelante n’est pas fondée à soutenir qu’elle dispose d’un juste titre,

— que l’appelante n’a pas non plus acquis la propriété du lot n° 19 par prescription trentenaire.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 27 mai 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est relevé qu’aucunes conclusions n’ont été déposées suite à l’arrêt mixte du 6 février 2025, mais simplement deux courriers adressés à la cour sur le RPVA, par le conseil de l’appelante, dont le dernier du 4 juin 2025 avec demande de report de l’ordonnance de clôture, dans lequel la SCI Atelier des arts dit qu’elle n’a pas estimé devoir mettre en cause dans la procédure les deux syndics des deux copropriétés respectives, puisque l’action qui a été engagée a essentiellement pour but de faire déclarer propriétaire la SCI L’atelier des arts, du lot 19 qui est un lot privatif au numéro [Adresse 3], ainsi que cela ressort d’une note d’urbanisme en date du 1er aout 2007 concernant M. [H] [J] (pièce n° 5).

En l’absence de conclusions de procédure en bonne et due forme, la cour n’est pas saisie d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Il a déjà été statué sur les interventions volontaires et sur la demande de nullité du rapport d’expertise de M. [E] [D] par l’arrêt mixte, si bien que la cour n’a pas à nouveau à statuer sur ces points.

Sur la recevabilité de l’action en revendication de la propriété du lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 3]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir.

L’article 125 du code de procédure civile précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, la revendication de propriété porte sur une partie de la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 6], dont il est soutenu qu’elle fait partie du lot n° 1 appartenant à la SCI L’atelier des arts, dépendant de la copropriété du [Adresse 2],

L’appelante reconnaît que cette partie de la parcelle cadastrée section BN n° [Cadastre 6] constitue aujourd’hui le lot n° 19 de la copropriété du [Adresse 3], mais affirme qu’il est privatif et que c’est pour cette raison qu’elle n’a pas estimé utile d’appeler en la cause, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Pour autant un lot privatif dépendant d’une copropriété, comporte aussi une fraction des parties communes, imposant que soit appelé en cause le syndicat des copropriétaires concerné, en tant que propriétaire des parties communes et dont les droits sont nécessairement impactés par le retrait d’un lot de copropriété.

L’action de la SCI L’atelier des arts dirigée uniquement contre les propriétaires du lot n° 19 revendiqué, doit donc être déclarée irrecevable, de même que la demande subséquente de dommages et intérêts, ce qui conduit à l’infirmation du jugement l’ayant déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé sur les dépens.

La SCI L’atelier des arts qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens et aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimée et des intervenants volontaires.

Le rapport d’expertise de M. [D] ordonné en référé à la demande de la SCI Ma à ses frais avancés pour un montant justifié de 2 500 euros son état de frais, représente une dépense engagée pour les besoins du litige avec la SCI L’atelier des arts, justifiant qu’il soit inclus dans les dépens d’appel, puisqu’il n’a pas été statué sur ceux-ci en première instance.

Les autres frais de géomètre allégués, ne sont pas justifiés et ne constituent d’ailleurs pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement appelé en ce qu’il a débouté la SCI L’atelier des arts de l’ensemble de ses demandes ;

Le confirme sur les dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déclare la SCI L’atelier des arts irrecevable en ses demandes ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI L’atelier des arts aux dépens d’appel, comprenant le coût de l’expertise de M. [E] [D] du 29 juin 2017 ;

Condamne la SCI L’atelier des arts à verser à la SCI Ma, Mme [S] [M], M. [B] [M] et Mme [R] [P] épouse [M] ensemble, la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT