Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 MARS 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18468 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUB4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 20/10003

APPELANT

Monsieur [N] [V]

né le 29 septembre 1935 à [Localité 6] (Tunisie)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e David ELBAZ de l’AARPI GRAUZAM – ELBAZ – SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : L0223

INTIMEE

S.A.R.L. CAFIGEX

RCS 793 443 235

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Tiffany CASCIOLI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2017 intitulé 'bail d’appartement à usage professionnel", M. [N] [V] a loué à la SARL Cafigex des locaux dépendant d’un immeuble situés [Adresse 1] à [Localité 5], pour une durée de 6 ans à compter du 15 novembre 2017 moyennant un loyer annuel de 54.000 euros hors charges.

Les locaux, situés au 2ème étage, comprennent une entrée, sept bureaux dont un local technique, une cuisine, deux wc, la jouissance du dégagement palier D, la jouissance exclusive d’un balcon ainsi qu’une cave en sous-sol.

Ils ont été donnés à bail pour une activité 'd’expertise comptable-commissariat aux comptes avec possibilité de sous-location aux professions : comptables, juridiques, financières, patrimoniales et à effectuer des domiciliations'.

Par courrier en date du 9 mai 2019, M. [V] a mis en demeure la société Cafigex de régler la somme supplémentaire de 1.000 euros par mois en sus du loyer à compter du 15 juin 2019 ainsi que de procéder à un rappel de cette majoration depuis le 1er août 2018, reprochant à la société Cafigex de ne pas l’avoir informé de deux sous-locations à deux avocats depuis le 1er août 2018 en violation de l’article L 145-31 du code de commerce ainsi que des articles 9 et 10 du bail.

En réponse, la société Cafigex a, par courrier en date du 21 mai 2019, contesté la nature commerciale du bail les liant, le qualifiant de bail professionnel soumis à l’article 57 A de la loi n°86-190 du 23 décembre 1986. Elle conteste également l’existence de sous-locations, expliquant avoir régularisé des contrats de mise à disposition.

Par courrier de son conseil en date du 20 décembre 2019, M. [V] a réitéré qu’il s’agissait de sous-locations, dès lors qu’elles ont été conclues à durée indéterminée et que le terme 'sous-location’ est mentionné en page 3 des conventions. Il affirme que l’article 10 du contrat de bail a été violé, en ce que le bailleur n’a pas été appelé à concourir aux contrats de sous-location, manquements graves justifiant la résiliation du bail professionnel.

Par assignation du 29 septembre 2020, M. [V] a attrait la société Cafigex devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, en substance:

— prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL Cafigex,

— condamner la SARL Cafigex au paiement de la somme de 64.800 euros suivant les deux contrats de sous-location consentis par cette dernière,

— condamner la SARL Cafigex à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du mois de décembre 2019 et jusqu’à la libération des lieux.

Par jugement contradictoire entrepris du 22 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déboute M. [N] [V] de sa demande en résiliation du bail ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, relatives au sort des biens et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déboute M. [N] [V] de sa demande en paiement de la somme de 64.800 euros correspondant au montant des loyers perçus par la SARL Cafigex au titre des deux contrats de sous-location conclus ;

Condamne M. [N] [V] à payer à la SARL Cafigex la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute M. [N] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] [V] à payer les dépens de l’instance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 28 octobre 2022 par M. [N] [V],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 janvier 2023 par lesquelles M. [N] [V] demande à la cour de :

INFIRMER le Jugement entrepris, sauf en ce qu’il a requalifié les conventions de mise à disposition en contrats de sous-location,

Statuant à nouveau,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 octobre 2017 entre M. [N] [V] et la SARL Cafigex au 28 décembre 2019,

CONDAMNER la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme de 100.800 € TTC, suivant les trois contrats de sous-location consentis par la SARL Cafigex,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme de 46.083,74€ TTC au titre de la perte de chance d’augmentation du loyer, suivant les deux contrats de sous location consentis par la SARL Cafigex,

CONDAMNER la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SARL Cafigex aux dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 mars 2023 au terme desquelles la SARL Cafigex demande à la cour de :

A titre principal :

DECLARER M. [V] irrecevable en ses demandes de (I) constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 octobre 2017 entre M. [N] [V] et la SARL Cafigex au 28 décembre 2019 et (II) de condamner la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme de 46.083,74 € TTC au titre de la perte de chance d’augmentation du loyer suivant les deux contrats de sous-location consentis par la SARL Cafigex ;

A défaut l’en DEBOUTER ;

A défaut REDUIRE l’indemnité allouée à de plus justes proportions ;

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 22 septembre 2022 en ce qu’il a débouté la société Cafigex de ses demandes plus amples et contraires

Statuant à nouveau :

JUGER que les contrats signés par la société Cafigex avec Maître [R], Maître [E] et la société FINTIS sont des conventions de mise à disposition ;

En conséquence, DEBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement dont appel du chef des demandes de M. [V] :

A titre principal

JUGER que les contrats signés par la société Cafigex avec Maître [R], Maître [E] et la société FINTIS sont des conventions de mise à disposition ;

En conséquence, DEBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; A titre subsidiaire

JUGER que les locaux objets du bail professionnels du 26 octobre 2017 sont à destination notamment de sous-location ;

A défaut, JUGER que M. [V] a autorisé la société Cafigex à sous-louer les locaux donnés à bail ;

En conséquence, DEBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions; A titre plus subsidiaire :

JUGER que la société Cafigex est possesseur de bonne foi ;

En conséquence, DEBOUTER M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A titre encore plus subsidiaire :

FIXER le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de la société Cafigex à la somme maximale de 49.416,20 € ;

CONDAMNER M. [V] à verser à la société Cafigex la somme de 15.000,00 € à parfaire au titre des frais engagés par la société Cafigex ;

A titre infiniment subsidiaire

FIXER le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de la société Cafigex à la somme maximale de 88.200,00 €.

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques ;

ACCORDER à la société Cafigex des délais de paiement de 24 mois pour s’acquitter de toutes sommes mises à sa charge ;

En tout état de cause :

CONDAMNER M. [V] à verser à la société Cafigex la somme de 5.000,000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient au préalable de constater que les lieux ont été libérés le 10 mai 2022, ainsi qu’il résulte de la pièce n°6 de M. [V] consistant en un récépissé de remise des clés.

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles de M. [V] soulevées par la SARL Cafigex

La SARL Cafigex sollicite que M. [V] soit déclaré irrecevable en ses demandes, nouvelles devant la cour, tendant à voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 26 octobre 2017 entre M. [N] [V] et la SARL Cafigex au 28 décembre 2019 ;

— condamner la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme de 46.083,74 euros TTC au titre de la perte de chance d’augmentation du loyer suivant les deux contrats de sous-location consentis par la SARL Cafigex.

M. [V] n’a pas répliqué sur ce point.

Selon l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’article 565 dispose que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent'.

L’article 566 précise que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

En l’espèce, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, formée devant la cour par M. [V], tend aux mêmes fins que la demande de prononcé de la résiliation du bail formée devant le premier juge, de sorte qu’elle est recevable en application de l’article 565 précité.

La demande de condamnation de la SARL Cafigex au paiement de la somme de 46.083,74 euros au titre de la 'perte de chance d’augmentation du loyer suivant les deux contrats de sous-location consentis', formée à titre subsidiaire devant la cour par M. [V], constitue une demande de dommages et intérêts accessoire de la demande principale de condamnation à la restitution des sous-loyers perçus formée devant le premier juge, dès lors que ces deux demandes consistent à réparer le préjudice allégué du fait des sous-locations non autorisées par le bailleur, de sorte qu’elle est recevable en application de l’article 566 précité.

Il convient dès lors de déclarer M. [V] recevable en ses demandes nouvelles devant la cour.

Sur la qualification des contrats conclus par la SARL Cafigex au profit de Mes [R] et [E] et de la SASU Intis, devenue la SASU Fintis

Il convient au préalable de constater que le premier juge a 'requalifié les conventions conclues entre la société Cafigex et Maîtres [R] et [E] à effet au 1er août 2018 en contrats de sous-location’ dans les motifs du jugement entrepris, mais a omis de le mentionner dans le dispositif, et ce alors que la SARL Cafigex lui demandait notamment de 'juger que les contrats signés par la société Cafigex avec Maîtres [R] et [E] sont des contrats de mise à disposition'. Il sera donc statué sur ce point en ajoutant au jugement entrepris.

M. [V] sollicite la 'confirmation’ du jugement entrepris sur ce point, en faisant valoir que l’intitulé des conventions ne lient pas le juge, que les conventions précisent que le contrat n’inclut aucun service et qu’il est conclu pour une durée indéterminée, de sorte qu’il s’agit bien de la définition de la sous-location. Il ajoute qu’alors qu’il avait écrit à la SARL Cafigex dès le 9 mai 2019 pour lui signaler que les conventions de sous-locations n’avaient pas été autorisées, cette dernière avait conclu une autre convention du même type avec la SASU Intis le 5 mai 2020.

La SARL Cafigex sollicite 'l’infirmation’ du jugement sur ce point, en faisant valoir qu’il s’agit de conventions de mise à disposition, ainsi qu’il résulte de leur intitulé, qui ont été consenties pour la durée restant à courir du bail principal, soit pour une durée déterminée, que la mention 'sous-location’ dans ces actes est une erreur de plume, et qu’elle a offert aux bénéficiaires, outre l’usage des locaux, des prestations telles que l’usage d’une ligne téléphonique pour les appels sortants, d’une connexion internet de l’accès aux WC et espaces communs, du ménage et un photocopieur scan.

Selon l’article 1717 du code civil, 'le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur'.

L’existence d’une sous-location implique le paiement d’un prix et la fourniture de locaux nus et sans services.

Les limitations à la jouissance des lieux dans le temps, les nombreuses prestations relatives à l’équipement et à l’entretien des locaux assurées par le prétendu bailleur, ainsi que le contrôle de l’accueil et de la sécurité conservés par ce dernier démontrent que le contrat ne peut s’analyser en une sous-location (Civ. 3ème, 13 février 2002, n°00-17.994).

En l’espèce, les contrats conclus respectivement à effet au 1er août 2018 pour Mes [R] et [E], et le 5 mai 2020 pour la SASU Intis (désormais dénommée SASU Fintis) sont intitulés 'convention de mise à disposition de locaux'.

Aux termes de ces contrats, la SARL Cafigex a mis à disposition des bénéficiaires un bureau à usage professionnel, outre 'les parties communes, soit un cabinet de toilette et une cuisine'; il est stipulé que 'le présent contrat n’inclut aucun service’ et que 'la présente mise à disposition est consentie et acceptée pour une durée indéterminée commençant à courir à compter de la signature des présentes', sans toutefois pouvoir 'excéder la durée du bail dont jouit le locataire principal'.

Il en résulte que les contrats précités sont conclus à durée indéterminée, même s’ils ne peuvent excéder la durée du bail du locataire principal ; il est expressément stipulé qu’ils n’incluent aucun service.

Les deux attestations produites par la SARL Cafigex et émanant de Mme [R] et de M. [W] [S], directeur général de la SARL Fintis (dont seule la première est conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile), selon lesquelles la SARL Cafigex aurait mis à leur disposition des prestations telles que 'l’usage d’une ligne téléphonique pour les appels sortants, d’une connexion internet et d’un photocopieur/scan’ sont sujettes à caution, en ce qu’elles sont rédigées en des termes strictement identiques, et conformes en tous points aux motifs de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 18 novembre 2020 produit en pièce 8 par la SARL Cafigex dans lequel la cour avait retenu qu’il s’agissait de prestations excluant la qualification de contrat de sous-location en l’espèce. Au demeurant, ces prestations n’ont nullement été contractuellement prévues, ainsi qu’il a été relevé plus haut.

Il convient dès lors de dire que les contrats conclus par la SARL Cafigex avec Mes [R] et [E] et la SASU Intis (devenue Fintis) sont des contrats de sous-location, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

Sur les demandes principales de M. [V]

* L’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a débouté M. [V] de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail.

Devant la cour, M. [V] sollicite de la cour qu’elle constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 28 décembre 2019, soit 8 jours après la mise en demeure adressée par son conseil, en faisant valoir que la clause résolutoire est prévue à l’article 14 du bail en cas d’inexécution d’une des clauses de ce dernier, tandis que l’article 10 prévoit la possibilité d’une sous-location uniquement aux conditions que le bailleur soit appelé à l’acte et que les sous-locataires s’obligent solidairement avec le preneur à l’exécution des conditions spécifiées au bail, lesquelles n’ont pas été respectées en l’espèce. Il souligne que l’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location constitue une formalité substantielle, en ce qu’elle est destinée à lui permettre de prendre connaissance des conditions de la sous-location, de s’assurer de leur conformité au bail principal et, le cas échéant, de demander un réajustement de ce bail.

La SARL Cafigex sollicite dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, que M. [V] soit débouté de ses demandes, même s’il indique dans la partie 'discussion’ que la demande est irrecevable comme étant sans objet dès lors que la SARL a quitté les locaux le '29 avril’ 2022 en application du congé qu’elle avait délivré le 25 octobre 2021. Elle ajoute que M. [V] ne peut valablement se prévaloir de la clause résolutoire, dès lors que cette clause ne prévoit pas expressément que le bailleur pourra s’en prévaloir en cas de sous-location irrégulière des locaux, et que le courrier de son conseil ne comporte pas de mise en demeure de mettre un terme aux contrats, de sorte qu’il n’a pas pu faire courir le délai contractuellement prévu.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail professionnel liant les parties stipule en son article 10 que 'le bailleur autorise la possibilité de sous-louer partiellement une partie des locaux loués aux conditions suivantes, à savoir :

1/ Toute sous-location devra avoir lieu par acte authentique ou sous-seing privé auquel le bailleur sera appelé ;

2/ Les sous-locataires devront s’obliger solidairement avec le preneur à l’exécution des conditions spécifiées au bail'.

L’article 14, intitulé 'clause de résiliation', est ainsi rédigé : 'à défaut intégral de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (…) comme aussi en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, (…) huit jours après une sommation demeurée infructueuse, d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire exécuter cette résiliation en justice ni de remplir aucune autre formalité ; une simple notification recommandée avec demande d’avis de réception vaudra commandement et sommation de payer ou d’exécuter (…)'.

Par courrier recommandé du 20 décembre 2019, le conseil de M. [V] a indiqué à la SARL Cafigex que celle-ci avait violé les obligations issues de l’article 10 précité, en n’appelant pas son client à concourir aux actes de sous-location ; il précisait que 'ces manquements constituent une faute grave aux stipulations contractuelles pour lesquels [son] client se réservait le droit d’en demander la résiliation conformément à l’article 14 du bail', sollicitant les observations de la SARL Cafigex dans un délai maximum de 8 jours et indiquant que, passé ce délai, il avait pour instruction de porter l’affaire sur le plan judiciaire et qu’il s’agissait d’une mise en demeure.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies en l’espèce, en ce que la SARL Cafigex n’a pas respecté ses obligations issues de l’article 10, dès lors qu’elle a conclu des contrats de sous-locations avec Mes [R] et [E] sans appeler M. [V] à concourir aux actes, ni même l’en avoir informé ; elle n’a pas davantage prévu dans ces contrats une obligation solidaire des sous-locataires avec elle pour l’exécution du bail. M. [V] a bien adressé une mise en demeure le 20 décembre 2019 en invoquant la résiliation du bail prévue à l’article 14, demeurée infructueuse dès lors qu’aucune réponse ne lui a été apportée.

Au demeurant, M. [V] fait valoir à juste titre que l’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location constitue une formalité substantielle en ce qu’elle est destinée à lui permettre de prendre connaissance des conditions de la sous-location consentie et de s’assurer de leur conformité au bail principal.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel conclu le 26 octobre 2017 entre M. [V] et la SARL Cafigex à la date du 28 décembre 2019, ajoutant au jugement entrepris sur ce point.

* La restitution des fruits civils issus des sous-locations

M. [V] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande à ce titre, qu’il réitère devant la cour, en la portant à la somme de 100.800 euros au titre des trois contrats de sous-location consentis par la SARL Cafigex.

Il fait valoir que, lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire.

La SARL Cafigex conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’elle a perçu la somme totale de 88.200 euros, et non 100.800 euros, au titre des contrats de sous-location conclus avec Mes [R] et [E] et la SASU Fintis. Elle soutient qu’elle a cru en toute bonne foi qu’elle pouvait librement sous-louer partiellement les locaux donnés à bail, de sorte qu’elle est fondée en application de l’article 549 du code civil à conserver la totalité des sommes perçues en application des contrats signés avec Mes [R] et [E], 'à tout le moins jusqu’au 9 mai 2019, date de la mise en demeure de M. [V], soit 24.300 euros'. Elle ajoute qu’en application de l’article 548 du code civil, elle est fondée à déduire de la somme réclamée les loyers dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur entre le 1er août 2018 et le 9 mai 2019 pour la surface correspondant aux locaux loués à Mes [R] et [E], soit la somme de 14.483,80 euros. A titre subsidiaire, elle sollicite donc de fixer sa condamnation à la somme de 49.416,20 euros (soit 88.200 – 24.300 – 14.483,80). A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite que la condamnation prononcée à son encontre soit fixée à la somme maximale de 88.200 euros.

Selon l’article 546 du code civil, 'la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s’appelle droit d’accession'.

L’article 547 dispose que 'les fruits civils (…) appartiennent au propriétaire par droit d’accession', étant rappelé que selon l’alinéa 1 de l’article 584, 'Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.'

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727, publié).

L’article 548 précité dispose que 'Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement'.

Selon l’article 549 du même code 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.'

Or, le preneur, auteur de la sous-location non autorisée, ne peut être un possesseur de bonne foi.

Les loyers, comme les sous-loyers constituent des fruits civils de la propriété soumis à restitution et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement le bien ne peuvent être déduits des fruits revenant au propriétaire au sens de l’article 548 du code civil (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié).

En l’espèce, ainsi qu’il a été jugé plus haut, la SARL Cafigex a sous-loué à trois reprises le bien sans en informer M. [V], sans l’appeler aux actes de sous-location, et sans prévoir que les sous-locataires s’obligent solidairement avec le preneur à l’exécution des conditions spécifiées au bail, violant ainsi les obligations stipulées à l’article 10 du contrat de bail liant les parties.

Il en résulte que les sous-locations ainsi conclues par la SARL Cafigex en violation des conditions posées par l’article 10 du contrat de bail précité n’ont dès lors pas été autorisées par le bailleur, ce que cette dernière ne pouvait ignorer compte tenu des termes clairs et dépourvus d’ambiguïté dudit article 10. Elle ne peut dès lors prétendre être un possesseur de bonne foi et réclamer à son profit l’application des articles 548 et 549 précités du code civil.

En conséquence, il ne saurait être fait droit aux moyens de la SARL Cafigex tendant à ce que soient déduits du montant dû au titre de la restitution des fruits civils des sous-locations irrégulières les sommes de 24.300 euros au titre des sous-loyers perçus entre le 1er août 2018 et le 9 mai 2019, ni de 14.483,80 euros au titre de la quote-part des loyers dont elle s’est acquittée entre les mains de M. [V] sur cette période.

Il convient dès lors de condamner la SARL Cafigex à payer à M. [V] la somme totale de 88.200 euros perçue au titre des loyers des trois sous-locations à Mes [R], [E] et la SASU Fintis, ainsi qu’il résulte de l’extrait du grand livre prodit par la SARL Cafigex en pièce 16, infirmant le jugement entrepris sur ce point.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande en paiement de la somme de 46.083,74 euros au titre de la perte de chance d’augmentation du loyer formée à titre subsidiaire par M. [V].

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL Cafigex

* La condamnation au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des 'frais engagés'

La SARL Cafigex sollicite l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande de 10.000 euros à ce titre, qu’elle porte devant la cour à 15.000 euros, en faisant valoir qu’elle est fondée, en vertu de l’article 548 du code civil, à déduire de la somme réclamée au titre de la restitution des fruits civils 'le temps et les frais consacrés pour la recherche de candidat à la location, pour la rédaction des conventions, la gestion quotidienne de la relation contractuelle, la gestion financière et comptable des contrats, dont le montant est estimé à la somme de 15.000 euros'.

M. [V] ne réplique pas sur ce point.

En l’espèce, la SARL Cafigex ayant sous-loué les biens sans autorisation du bailleur, et ne justifiant au demeurant pas des frais qu’elle aurait exposés, sera déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre, confirmant le jugement entrepris sur ce point.

* La compensation

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Cafigex de sa demande à ce titre, celle-ci étant dépourvue d’objet en l’absence de créances réciproques des parties.

* Les délais de paiement

Le premier juge n’a pas fait droit à cette demande, dès lors qu’il a débouté M. [V] de ses demandes dirigées contre la SARL Cafigex.

Cette dernière la réitère devant la cour, en faisant valoir qu’elle 'ne dispose pas aujourd’hui de revenus suffisants pour s’acquitter en une seule échéance des sommes qui pourraient être mises à sa charge', affirmant que, 'comme de très nombreuses entreprises, l’activité de la société Cafigex est impactée par les conséquences économiques de la crise sanitaire’ et qu’elle 'doit faire face à des retards de paiement et des impayés', et ajoutant que 'les fonds perçus en application des contrats signés avec Mes [R] et [E] et la SASU Fintis ont servi à régler une partie du loyer à M. [V]', de sorte qu’elle ne 'dispose d’aucun trésor de guerre contrairement à ce que semble penser M. [V]', lequel 'possède un patrimoine immobilier extrêmement important’ et 'ne justifie d’aucun besoin rapide de percevoir la somme qui pourrait lui être allouée par le tribunal[sic]'.

M. [V] ne réplique pas sur ce point.

Selon l’article 1343-5 du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, la SARL Cafigex ne produit aucun élément sur sa situation comptable, se contentant de procéder par allégations.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Cafigex, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable d’allouer à M. [V] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare M. [N] [V] recevable en ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à condamner à titre subsidiaire la SARL Cafigex au paiement de la somme de 46.083,74 euros au titre de la perte de chance d’augmentation du loyer,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SARL Cafigex de ses demandes reconventionnelles au titre des frais engagés, de la compensation et des délais de paiement,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

Dit que les contrats conclus par la SARL Cafigex avec Mes [R] et [E] et la SASU Intis (devenue Fintis) sont des contrats de sous-location,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel conclu le 26 octobre 2017 entre M. [N] [V] et la SARL Cafigex à la date du 28 décembre 2019,

Condamne la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme totale de 88.200 euros perçue au titre des loyers des trois sous-locations à Mes [R], [E] et la SASU Fintis,

Condamne la SARL Cafigex à payer à M. [N] [V] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Cafigex aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président