COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 JANVIER 2025

N°2025/4

Rôle N° RG 24/04040 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZV3

[M] [D] [O]

C/

[W] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Me [S] [P]

M^e Olivier BLANC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Décembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23-000594.

APPELANTE

Madame [M] [D] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [W] [I]

né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier BLANC de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [G] est propriétaire d’un bien immobilier situé à Cabries.

Mme [M] [G] épouse [D]-[O], associée de la SCI, réside dans ce bien depuis le mois de juillet 2014.

Selon compromis de vente sous conditions suspensives du 24 février 2021 signé devant notaire, M. [I] s’est porté acquéreur de ce bien. La SCI [G] était représentée par Mme [M] [G] épouse [D]-[O].

La signature de l’acte authentique de vente était fixée au 14 juin 2021.

Mme [M] [G] épouse [D]-[O] s’est maintenue dans les lieux.

L’acte de vente a été régularisé le 21 septembre 2021, la SCI [G] étant alors représentée par M. [B] [G].

Mme [G] épouse [D]-[O] a saisi le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence d’une demande en nullité de la vente.

Par acte d’un commissaire de justice du 31 août 2022, M. [I] a fait assigner Mme [M] [G] épouse [D]-[O] en expulsion.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2023, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué ainsi :

— rejette la demande de sursis à statuer formulée par Mme [M] [G] [D] [O],

— déboute Mme [M] [D] [O] de toutes ses demandes,

— dit que Mme [M] [D] [O] est occupante sans droit nit titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4],

— ordonne, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de Mme [M] [G] [D] [O] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un

serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— dit ne pouvoir statuer sur une indemnité provisionnelle d’occupation telle que présentée,

— condamne Mme [M] [G] [D] [O] à payer à M. [W] [I]

la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamne Mme [M] [G] [D] [O] à payer à M. [W] [I]

la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamne Mme [M] [G] [D] [O] aux dépens.

Le premier juge, qui a relevé que Mme [G] épouse [D]-[O] avait signé le compromis de vente, a rejeté la demande de sursis à statuer.

Il a indiqué que cette dernière avait attesté que l’acheteur aurait la libre jouissance du bien, si bien qu’elle ne pouvait l’occuper et qu’elle est occupante sans droit ni titre.

Il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation provisoire sollicitée par M.[I], l’estimant floue en raison de l’absence de mention sur la périodicité et de la mention tendant à la voir qualifier de 'provisoire'.

Il a condamné Mme [G] épouse [D]-[O] à verser des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par M.[I] liés à l’impossibilité, pour ce dernier, de pouvoir intégrer son bien et aux difficultés en découlant.

Par déclaration du 28 mars 2024, Mme [D] [O] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[I] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [D] [O] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

* in limine litis,

— d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure en cours devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE enregistrée sous le N°RG 21/04204,

Sur le fond :

— de qualifier de bail d’habitation verbal le titre d’occupation de Mme [D] [O] qui a pris naissance au mois de juillet 2014 et qui est tacitement reconduit depuis cette date,

A défaut,

— de qualifier de convention de mise à disposition gratuite le titre d’occupation de Mme [D] [O] qui a pris naissance au mois de juillet 2014,

En tout état de cause :

— de débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner M. [I] à payer à Mme [M] [D] [O] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de [S] [P], qui affirme y avoir pourvu.

Elle expose qu’à la suite du décès de ses parents, la SCI [G] avait uniquement pour associés son frère et elle’même. Elle explique avoir vécu depuis plusieurs années dans la maison appartenant à la SCI [G], en accord avec son frère. Elle souligne que les relations avec ce dernier, gérant de la SCI, se sont dégradées. Elle affirme que la SCI [G] ne prenait plus aucune décision collective.

Elle soutient avoir appris que la maison qu’elle occupait avait été mise à vente, contre son gré et sans son approbation. Elle déclare avoir accepté de signer un compromis de vente sous la contrainte, en raison des pressions psychologiques exercées par son frère, alors même qu’elle n’avait aucun pouvoir pour le faire et qu’elle était dans une situation de vulnérabilité liée à une importante dépression. Elle fait état d’un faux procès-verbal d’assemblée générale de la SCI du 22 février 2021.

Estimant le compromis de vente caduc et la vente nulle, elle indique avoir introduit une instance en nullité du compromis de vente et de la vente. Elle précise avoir déposé plainte pour faux et usage de faux à l’encontre du notaire et de son frère.

C’est dans ces conditions qu’elle sollicite de la cour un sursis à statuer, in limine litis, en l’attente de la décision du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence qui doit se prononcer sur sa demande de nullité du compromis de vente et de la vente.

Sur le fond, elle conclut au rejet des demandes de M. [I] tendant à son expulsion et au paiement d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts. Elle soutient bénéficier d’un bail verbal conclu avec la SCI [G], la contrepartie de son occupation étant le paiement des taxes (dont la taxe foncière) et des frais liés à l’entretien de la maison, qui excèdent un simple entretien courant.

Elle évoque, si son occupation n’était pas analysée comme un bail verbal, l’existence, à son profit, d’une convention de mise à disposition gratuite. Elle s’appuie notamment sur les mentions de l’acte de vente. Elle souligne qu’aucun acte n’a mis un terme à son occupation, si bien qu’elle est légitime à y rester. Elle ajoute qu’un délai raisonnable doit lui être laissé pour quitter les lieux et qu’à défaut, son expulsion ne peut être prononcée.

Elle s’oppose au versement de dommages et intérêts au bénéfice de M.[I]. Elle soutient n’avoir commis aucune faute. Elle estime que la seule responsable est la SCI [G] qui s’est obligée à délivrer un bien libre de toute occupation.

A titre subsidiaire, elle déclare n’être pas responsable des préjudices évoqués par M.[I]: location de deux appartements par M.[I], remboursement de son prêt immobilier.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2024 auxquelles il convient de se reporter, M. [I] demande à la cour :

— de recevoir son appel incident,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit ne pouvoir statuer sur une demande provisionnelle d’occupation telle que présentée,

— de confirmer le jugement déféré pour le surplus,

*statuant à nouveau

— de condamner Mme [M] [G] épouse [D]-[O] à lui verser la somme mensuelle de 3500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 14 juin 2021 en sus des charges et impôts, et ce, jusqu’à sa libération effective des lieux, outre une astreinte de 1000 euros par jour de retard,

— de débouter Mme [M] [G] épouse [D]-[O] de ses demandes,

— de condamner Mme [M] [G] épouse [D]-[O] à lui verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il s’oppose à tout sursis à statuer qu’il estime dilatoire en l’attente de la décision à venir du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

Il conteste l’existence d’un bail verbal ou d’un prêt à usage au bénéfice de Mme [G] épouse [D]-[O]. Il soutient que cette dernière est occupante sans droit ni titre et sollicite son expulsion ainsi que sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 juin 2021, date à laquelle l’acte de vente devait être régularisé et le bien libéré.

Il sollicite des dommages et intérêts. Il souligne que l’absence de libération des lieux dont il est propriétaire par Mme [G] épouse [D]-[O] a entraîné, à son détriment, de nombreux préjudices, puisqu’il n’a pu s’installer dans la maison avec ses enfants dont le collège est situé à [Localité 5]. Il explique les conditions dans lesquelles il a été amené à louer deux logements. Il note devoir assumer le crédit immobilier lié à l’achat de la maison.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 20 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer

Comme l’indique avec pertinence le premier juge, Mme [G] épouse [D]-[O] était la signataire du compromis de vente et représentait la SCI [G]. Cette dernière, le 07 février 2021, avait d’ailleurs écrit à M.[I] au sujet des recherches qu’elle avait effectuées auprès des services de l’urbanisme et lui indiquait que certaines informations n’étaient pas précisées dans le compromis. Par ailleurs, le directeur de l’agence immobilière, intervenue en qualité d’intermédiaire, a expliqué, sur sommation faite à un huissier de justice le 21 mars 2023, que le mandat de vente avait été signé par les deux associés de la SCI [G], que Mme [G] épouse [D]-[O] était présente à chaque visite, qu’elle n’apparaissait pas hostile à la vente, qu’elle avait transmis l’ensemble des diagnostics et qu’elle avait participé à la négociation concernant le prix de vente.

Comme le relève également le premier juge, l’acte de vente a été signé par la SCI [G], représentée alors par M. [B] [G], si bien que les associés, propriétaires de l’intégralité des parts sociales, ont chacun à leur tour exprimé leur souhait de vendre. Ainsi, sans avoir à anticiper le jugement à venir, le sursis sollicité ne se justifie pas. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’occupation des lieux par Mme [G] épouse [D]-[O]

Le bail se définit comme la jouissance d’une chose accordée par son propriétaire à un tiers pendant un certain temps et moyennant un certain prix que l’occupant s’oblige à payer selon l’article 1709 du code civil.

Il peut être verbal selon les dispositions de l’article 1714 du même code.

La preuve du bail verbal qui incombe à celui qui entend s’en prévaloir ne peut en principe être rapportée par témoins conformément à l’article 1715 de ce code.

Cependant, lorsqu’il a reçu exécution, il peut être prouvé pour tous moyens y compris par témoins ou présomptions.

Les dépenses alléguées par Mme [G] épouse [D]-[O] ne s’analysent pas comme un loyer en contre partie de l’occupation des lieux, qu’il s’agisse du paiement de la taxe foncière ou des dépenses relatives au parquet, au papiers peints ou même au remplacement d’une pompe de forage, ces dépenses étant la condition et non la contrepartie de l’occupation des lieux et consistant en de simples dépenses d’entretien. De surcroît, Mme [G] épouse [D]-[O] ne justifie pas s’être acquittée de ces dépenses. C’est donc à tort que Mme [G] épouse [D]-[O] estime être bénéficiaire d’un bail qui aurait été contracté entre la SCI [G] et elle-même, bail qui serait opposable à M.[I].

Le prêt à usage se définit comme la remise d’une chose par l’une des parties à l’autre pour s’en servir à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi selon l’article 1875 du code civil.

L’article 1876 du même code précise qu’il est essentiellement gratuit même si ce caractère n’exclut pas l’obligation pour l’emprunteur de rembourser au prêteur les impenses faites par ce dernier telles que sa part de taxes ou de consommations diverses.

Il ressort de l’acte de vente du 21 septembre 2021 que la vente concerne un logement mis à la disposition gratuite de Mme [M] [G] ; lors de la conclusion de cette acte, la SCI [G] était représentée par M. [B] [G], le 2ème associé.

Il était mentionné, dans le compromis de vente signé par Mme [G] épouse [D]-[O], que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique et qu’il en aurait la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter même jour, le bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation.

Mme [G] épouse [D]-[O] bénéficie d’un prêt à usage du bien appartenant à la SCI [G] dont le terme, à la lecture du compromis de vente qu’elle a signé, est donc la date de la signature de l’acte authentique de vente. Cet acte a été passé le 21 septembre 2021.

Dès lors, elle ne peut revendiquer aucun titre sur ce bien appartenant à M. [I]. C’est à juste titre que le premier juge l’a estimée occupante sans droit ni titre. Le jugement qui a prononcé son expulsion sera confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire du bien lié à la privation de son local.

M. [I] produit une attestation du 15 octobre 2021 de l’agence immobilière qui a été l’intermédiaire lors de la vente du bien du 15 octobre 2021 ; cette agence estime la valeur locative du bien à 3500 euros par mois. Mme [G] épouse [D]-[O] ne produit au débat aucune pièce permettant de combattre utilement cette attestation. Compte tenu de ces éléments, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [G] épouse [D]-[O] à la somme mensuelle de 3500 euros, somme qui répare intégralement le préjudice subi par M. [I], et ce, à compter du 21 septembre 2021, date de la réalisation de la vente par acte authentique.

Mme [G] épouse [D]-[O] sera condamnée au versement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. M.[I] sera débouté de sa demande d’astreinte assortissant cette condamnation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [G] épouse [D]-[O] commet une faute en occupant le bien acquis par M. [I]. Le préjudice subi par ce dernier du fait de l’occupation des lieux par Mme [G] épouse [D]-[O] est réparé par l’indemnité d’occupation.

L’absence de libération des lieux a également créé au détriment de M.[I] un autre préjudice, non réparé par l’indemnité d’occupation, lié au fait que ses enfants étaient inscrits dans un collège de [Localité 5] proche de la maison qu’il avait acquise. Si Mme [G] épouse [D]-[O] n’a pas à indemniser M.[I] du coût de deux locations, qui n’est pas en lien direct avec la faute qu’elle a commise, il est toutefois indéniable que M.[I] a subi un préjudice moral, distinct du préjudice réparé par l’indemnité d’occupation, lié au fait que lui-même et sa famille n’ont pu loger dans le bien acquis, alors qu’une organisation familiale avait été mise en oeuvre pour la scolarité des enfants. Ce préjudice sera intégralement réparé par la somme de 4000 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [G] épouse [D]-[O] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [I] les frais irrépétibles qu’il a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [G] épouse [D]-[O] aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Mme [G] épouse [D]-[O] sera également condamnée à verser à M.[I] la somme de 2800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [G] épouse [D]-[O] à verser à M. [I] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE Mme [M] [G] épouse [D]-[O] à verser à M.[W] [I] une indemnité d’occupation mensuelle d’une montant de 3500 euros, à compter du 21 septembre 2021, date de la réalisation de la vente par acte authentique, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE M.[W] [I] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Mme [M] [G] épouse [D]-[O] à verser à M.[W] [I] la somme de 4000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [M] [G] épouse [D]-[O] à verser à M.[W] [I] la somme de 2800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Mme [M] [G] épouse [D]-[O] à verser à M.[W] [I] aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,