COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/17407 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQVN

S.C.E.A. SOCIETE DES VINS DE MALIJAY

C/

SARL MCM

Copie exécutoire délivrée

le : 11 Décembre 2025

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 25 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/06502.

APPELANTE

S.C.E.A. SOCIETE DES VINS DE MALIJAY (SVM)

venants aux droits de la SOCIETE IMOD à la suite d’une fusion absorption en date du 28 Décembre 2024

, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Denis PERIANO de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

SARL MCM

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er janvier 2008, la société Imod (aux droits de laquelle est venue la SCEA des Vins de Malijay, société SVM) consentait à la société MCM, preneuse, un bail commercial portant sur un local dans un immeuble situé [Adresse 3].

La société MCM exploite, au sein des lieux loués, un fonds de commerce de boulangerie – pâtisserie.Un avenant était conclu entre les parties le 1er octobre 2009.

Le 23 novembre 2015, la bailleresse signifiait à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des loyers et charges impayés.

Une première action en justice a opposé les parties concernant ce commandement de payer.

Par acte d’huissier de justice du 23 décembre 2015, la société MCM a fait assigner la société Imod devant le tribunal de grande instance de Marseille notamment en annulation dudit commandement.

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2015, la société Imod a fait assigner la société MCM devant le même tribunal en paiement de sommes uniquement.

Les deux instances étaient jointes.

Par jugement du 14 juin 2018, le tribunal de grande instance de Marseille s’est prononcé en ces termes :

— reçoit l’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 novembre 2015,

— annule ledit commandement,

— dit que les sommes requises par la société Imod constituent une clause pénale sujette à réduction,

— en conséquence,

— condamne la société MCM à payer à la société Imod la somme de 8000 euros due au titre des majorations de retard réduites à 1600 euros par an au titre des années 2011 à 2015.

Au cours de la procédure ayant donné lieu au jugement précédent, le 30 juin 2016, la bailleresse faisait signifier à la preneuse un congé pour le terme du bail, c’est à dire pour le 31 décembre 2016, en refusant de payer l’indemnité d’éviction et pour motif grave et légitime.

Par un acte extrajudiciaire du 13 décembre 2018, la société MCM a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019.

Par acte extrajudiciaire du 7 mars 2019, la bailleresse faisait signifier à la preneuse un nouveau congé en réponse à sa demande de renouvellement, lui rappelant que le bail avait déjà pris fin le 31 décembre 2016, par l’effet du précédent congé du 30 juin 2016 avec refus de renouvellement et refus de paiement de l’indemnité d’éviction.

Par actes du 21 mai 2019, la société Imod a fait signifier à la société MCM :

— une sommation de quitter les lieux

— une sommation de payer l’indemnité d’occupation depuis la prise d’effet du congé le 1er janvier 2017.

Par assignation en date du 31 mai 2019, la société MCM, preneuse, a fait citer la société Imod, bailleresse, devant le tribunal judiciaire de Marseille en annulation du congé du 30 juin 2016 et pour voir dire que le bail commercial liant les parties avait été renouvelé à la suite de la demande de renouvellement du 13 décembre 2018. Subsidiairement, la preneuse sollicitait une expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’éviction qui lui serait due si le tribunal estimait que le bail commercial avait pris fin par l’effet du congé du 30 juin 2016.

Par jugement du 14 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille s’est prononcé en ces termes :

— déclare recevable l’action de la société MCM comme non prescrite,

— dit que le congé délivré le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2016 et ouvert au profit du preneur le droit de percevoir une indemnité d’éviction et au profit du bailleur de percevoir une indemnité d’occupation,

— avant-dire droit ordonne une expertise, confiée à Mme [Y] [K] épouse [J] avec mission de :

* se rendre sur les lieux loués

* d’entendre les parties et tout sachant

* de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être due par la société Imod à la société MCM, à la date la plus proche de la libération des lieux loués,

* de donner tous éléments utiles pour fixer l’indemnité d’occupation due du jour d’effet du congé, soit le 31 décembre 2016, jusqu’à la date de libération des lieux par la société MCM

* de donner au tribunal tous renseignements utiles à la solution du litige

— dit que la société Imod devra consigner au greffe du tribunal (service de la régie) la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert et ce, dans le délai de deux mois, à peine de caducité de la mesure ordonnée,

— dit que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, la société MCM devra payer à la société Imod une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel qui était du au jour de la prise d’effet du congé, de cette date jusqu’à la libération effective des lieux,

— déboute la société Imod de sa demande d’expulsion,

— réserve les dépens et les demandes fondées sur l’art 700 du code de procédure civile.

La société Imod a formé un appel le 10 décembre 2021.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :':L’appel tend à la nullité, l’annulation et la réformation de la décision en ce qu’elle a statué comme suit :

— déclare recevable l’action de la société MCM comme non prescrite,

— dit que le congé délivré le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2016 et ouvert au profit du preneur le droit de percevoir une indemnité d’éviction et profit du bailleur de percevoir une indemnité d’occupation,

— avant dire droit ordonne une expertise, confiée à Mme [Y] [K] épouse [J] avec mission de

* se rendre sur les lieux loués

*d’entendre les parties et tout sachant

* de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction pouvant être due par la société Imod à la société MCM, à la date la plus proche de la libération des lieux loués,

* de donner tous éléments utiles pour fixer l’indemnité d’occupation due du jour d’effet du congé, soit le 31 décembre 2016, jusqu’à la date de libération des lieux par la société MCM

* de donner au tribunal tous renseignements utiles à la solution du litiges

— dit que la société Imod devra consigner au greffe du Tribunal (service de la régie) la somme de 2.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert et ce, dans le délai de deux mois, à peine de caducité de la mesure ordonnée

— dit que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, la société MCM devra payer à la société Imod une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel qui était du au jour de la prise d’effet du congé, de cette date jusqu’à la libération effective des lieux

— déboute la société Imod de sa demande d’expulsion

— réserve les dépens et les demandes fondées sur l’art 700 du code de procédure civile.

La société SVM vient aux droits de la société Imod à la suite d’une fusion-absorption en date du 28 décembre 2024.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 30 septembre 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2025, la société SVM/Imod demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le congé délivré le 30 juin 2016 a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2016,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la société MCM comme non prescrite,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que le congé délivré le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM a ouvert au profit du preneur le droit de percevoir une indemnité d’éviction et au profit du bailleur de percevoir une indemnité d’occupation, et par conséquent l’infirmer en ce qu’il a ordonné une mesure d’instruction avant-dire droit,

statuant à nouveau,

— débouter la société MCM de ses demandes

vu l’article L. 145-17, I, 1 du code de commerce,

— juger bon et valable en la forme et au fond le congé délivré le 30 juin 2016 à la requête de la société Imod,

vu l’article L 145-60 du code de commerce,

— déclarer prescrite l’action de la société MCM relative à l’indemnité d’éviction,

— déclarer et juger que la société MCM est privée du droit à percevoir une indemnité d’éviction,

— ordonner l’expulsion de la société MCM et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est.

— condamner la société MCM au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer pour la période du 1 er janvier 2017 au 31 décembre 2018,

— condamner la société MCM au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 745,89 € HT par jour, depuis le 1 er janvier 2019 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, conformément à l’article 22, alinéa 4, du bail,

— condamner la société MCM au paiement de la somme de 1 035 542, 28 € hors taxes (soit 1 242 650,74 € TCC) arrêtée provisoirement au 31 décembre 2025.

subsidiairement,

— condamner la société MCM au paiement d’une indemnité d’occupation, depuis le premier janvier 2019 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, d’un montant égal au loyer indexé conformément aux stipulations du bail.

en toute hypothèse,

— condamner la société MCM à verser à la société Imod la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société MCM aux entiers dépens de l’instance, ceux d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval Guedj sur son offre de droit.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022, la société MCM demande à la cour de :

vu les articles L. 145-9, L. J45-14, L. J45-1 7, L. I45-28 et L. 145-60 du code de commerce, 2234 du code civil, 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a jugé que le congé du 30/06/2016 par la société Imod a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2016,

— annuler le congé signifié e 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM,

— juger que le bail commercial liant les parties a été renouvelé à la suite de la demande de la demande de renouvellement du 13 décembre 2018,

— débouter la société Imod de l’ensemble de ses demande, fins et conclusions

subsidiairement,

— confirmer le jugement,

— débouter la société Imod de l’ensemble de ses demande, fins et conclusions,

très subsidiairement,

— dans l’hypothèse où la cour viendrait à juger que le congé est régulier et que l’action de la société MCM serait prescrite,

— débouter la société Imod de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

— juger que ces indemnités d’occupation majorées constituent une clause pénale et réduire le montant des indemnités d’occupations réclamées et les ramener à l’euro symbolique,

en toute hypothèse,

— condamner la société Imod au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Badie Simon Thibaud Juston.

MOTIFS

1-sur la demande principale de la preneuse d’annulation de l’acte de signification du 30 juin 2016 du congé de refus de renouvellement et de refus d’indemnité d’éviction

Selon l’article L145-9 dernier alinéa du code de commerce :Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article 690 du code de procédure civile dispose :La notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.A défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilité à la recevoir.

Au soutien de sa demande d’annulation du congé du 30 juin 2016, le preneur intimé fait valoir que le congé a été signifié à une mauvaise adresse qui n’est pas celle de son siège social ajoutant :

— le bailleur a communiqué copie d’un congé qui aurait été délivré le 30 juin 2016 au lieu situé [Adresse 4], alors même que la société MCM n’est plus domiciliée à cette adresse depuis le 1er juin 2016,

— le congé du bailleur est nul car ce1ui-ci n’a pas été adressé à une adresse où il était possible

pour la société MCM d’en prendre connaissance,

— la signification d’actes ne peut être faite régulièrement qu’à l’adresse du siège social telle que

portée au RCS,

— si la société Imod soutient que le transfert de siège n’est opposable que postérieurement à l’enregistrement des formalités auprès du greffe du tribunal de commerce, le siège social a fait l’objet d’un transfert à Aubagne depuis le 1er juin 2016, ce qui apparaît sur le registre société. Com.

Pour dire que la signification de son congé délivré le 30 juin 2016 à la preneuse est parfaitement valable, la bailleresse affirme que ladite signification a eu lieu à une bonne adresse ([Adresse 5]), c’est-à-dire à celle qui était désignée par l’extrait K-Bis, à cette date, comme étant le lieu du siège social de la société MCM.

La bailleresse ajoute que la société MCM ne peut pas lui opposer l’existence d’un prétendu transfert de siège au moment de la délivrance du congé, dés lors que ce transfert n’avait pas fait l’objet d’une inscription modificative au registre du commerce et des sociétés. Elle indique encore que la formalité relative au transfert de siège social n’a été effectuée auprès du greffe du tribunal de commerce de Marseille que le 23 août 2016, c’est-à-dire postérieurement à la délivrance du congé.

La société SVM soutient aussi :

— l’acte de signification du congé indique que l’acte a été remis à Mme [F] [U], employée, qui a déclaré être habilitée à recevoir l’acte,

— cette signification respecte les conditions posées par l’article 654 du code de procédure civile pour la signification à personne aux personnes morales, l’huissier n’ayant pas à vérifier l’exactitude des déclarations de la personne présente.

Il est de principe que la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement c’est-à-dire son siège social 'et qu’à défaut d’un tel lieu, elle l’est en la personne de l’un de ses membres habilités à la recevoir.

Ensuite, une société doit faire une inscription modificative de l’adresse de son siège social, lorsque celle-ci en change. En l’espèce, l’huissier de justice a signifié le congé du 30 juin 2016, à la preneuse, à l’adresse suivante : [Adresse 6].

Or, la bailleresse produit la preuve de ce qu’à la date de délivrance du congé, le siège social de cette dernière était bien situé à l’adresse de signification.

En effet, selon l’historique des inscriptions modificatives du greffe du tribunal de commerce de Marseille, ce n’est qu’à la date du 23 août 2016, soit postérieurement à la signification litigieuse, que la preneuse a publié la modification de l’adresse du lieu de son siège social, qui était désormais la suivante : [Adresse 1].

Alors que l’adresse à laquelle le congé a été signifié correspond à l’adresse du siège social de la preneuse publiée au RCS à la date de cette signification, cette dernière ne justifie pas qu’elle aurait avisé la bailleresse du transfert de son siège social à une autre adresse.

Enfin, tout comme le premier juge avant elle, la cour relève que l’huissier de justice a bien remis l’acte à une personne s’étant présentée comme étant Mme [F] [U], employée, qui a déclaré être habilitée à recevoir l’acte. Il n’appartenait pas au commissaire de justice de vérifier l’exactitude des dires de cette employée dès lors que ledit commissaire a demandé quelle était sa qualité à cette personne, que cette personne se trouvait bien au lieu du siège social de la société et qu’elle était au service de cette dernière.

En conséquence, l’acte de signification du congé litigieux n’est pas nul et ce dernier a été valablement signifié par la bailleresse à la preneuse.

Le moyen de nullité du congé, tiré de sa signification supposément irrégulière, est rejeté.

2- sur la recevabilité de l’action de la preneuse en contestation du congé et en demande d’une indemnité d’éviction

Selon l’article L145-60 du code de commerce :Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

L’article 2234 du code civil ajoute :La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

La société SVM, bailleresse, demande à la cour de déclarer irrecevable comme tardive et prescrite. L’action de la société MCM, preneuse, en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction.

Elle précise :

— la société MCM n’a pas agi en justice pour solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans suivant la date d’effet du congé, soit avant le 30 décembre 2018,

— les circonstances d’espèce ne justifiaient aucune suspension de la prescription,la précédente instance n’a pas empêché la preneuse d’agir dans le délai de prescription,

— suite à la précédente instance, la preneuse disposait encore, lorsque la cause de son empêchement a cessé (soit lorsque le précédent jugement a été prononcé), du temps nécessaire pour agir avant l’expiration du délai de prescription,

— c’est donc à tort que le tribunal a jugé que le délai de prescription de l’action a été interrompu et n’a recommencé à courir que le 14 juin 2018. Il n’a été ni interrompu, ni suspendu.

La société preneuse MCM rétorque que ses actions en contestation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction ne sont ni tardives, ni prescrites. Elle précise :

— l’article L.145-9 du code de commerce prévoit que le locataire qui entend contester le congé ou réclamer le paiement d’une indemnité d’éviction, doit agir dans un délai de 2 ans,

— cependant, ce délai n’est pas un délai de forclusion mais un délai de prescription, susceptible d’être interrompu par les causes ordinaires d’interruption de la prescription,

— la suspension est admise notamment lorsqu’un droit se trouve subordonné à la solution d’une action en cours,

— en l’espèce, la société MCM avait saisi le tribunal de grande instance de Marseille par exploit du 23 décembre 2015 pour former opposition à un commandement de payer en date du 23 novembre 2015 visant la clause résolutoire, et le bailleur sollicitait, quant à lui, la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer,

— i1 existe un lien suffisant entre cette précédente instance et l’instance actuelle en contestation du congé de refus de renouvellement et de paiement d’indemnité d’éviction,

— le délai de prescription biennale de l’action a été interrompu et n’a recommencé à courir que le

14 juin 2018, date du précédent jugement ayant annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— l’action introduite par la société MCM est donc recevable car non prescrite, le congé devra être annulé.

Il est de principe que le preneur, qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’espèce, tout d’abord, les parties s’accordent pour fixer le point de départ du délai de la prescription biennale de l’action de la preneuse (en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction), au 31 décembre 2016, date d’effet du congé du 30 juin 2016 avec refus d’offre de renouvellement et refus de règlement de l’indemnité d’éviction.

Le délai initial de la prescription biennale extinctive a donc commencé à courir le 31 décembre 2016 et devait expirer deux années plus tard le 31 décembre 2018.

La société preneuse entend toutefois se prévaloir d’une cause de suspension de ce délai de prescription biennale, en affirmant que, durant ce laps de temps, elle était empêchée d’agir, en raison du fait qu’elle avait exercé une autre action en justice précédente conditionnant son droit à l’indemnité d’éviction, s’agissant d’une action portant sur son droit au bail commercial.

Il appartient à la société MCM, dès lors qu’elle estime pouvoir se prévaloir d’une cause de suspension de la prescription, de rapporter la preuve d’une impossibilité d’agir et de son caractère absolu, c’est-à-dire en l’espèce d’une action en justice précédente qui conditionnait son droit d’agir en justice pour contester le congé et pour réclamer une indemnité d’éviction.

Il est vrai que, comme le soutient la société preneuse, le bénéfice de la suspension du délai de la prescription résulte notamment de l’attente d’une décision de justice conditionnant l’exercice des droits du créancier.

S’agissant de cette cause de suspension de l’action, invoquée par la preneuse, il résulte du débat et des pièces produites que cette dernière avait précédemment fait assigner la bailleresse le 23 décembre 2015 devant le tribunal de grande instance de Marseille en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui avait été signifié le 23 novembre 2015. Le tribunal de grande instance de Marseille avait rendu un jugement le 14 juin 2018, qui annulait le commandement de payer.

Ainsi, l’enjeu de cette précédente instance était en particulier celui de la validité du commandement de payer du 23 novembre 2015 visant la clause résolutoire. Il existait donc bien un lien entre cette instance précédente et le litige actuel tel que la preneuse ne pouvait pas engager son action en contestation du congé, avant le résultat de l’instance précédente. Cette instance précédente portait en effet sur le droit au bail commercial de la preneuse.

Toutefois, la règle selon laquelle la prescription ne court pas contre celui contre celui qui est empêché d’agir ne s’applique pas lorsque le titulaire de l’action disposait encore, à la cessation de l’empêchement, du temps nécessaire pour agir avant l’expiration du délai de prescription.

En l’espèce, à supposer même que l’on considère que la précédente action en justice empêchait la preneuse d’agir en paiement de l’indemnité d’éviction, il n’en demeure pas moins que cet empêchement n’était que temporaire, car, au moment où la précédente action en justice a pris fin par le jugement du 14 juin 2018, la preneuse disposait encore d’un délai résiduel de 6 mois pour agir en paiement de l’indemnité d’éviction, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2018.

La société MCM n’est donc pas fondée à invoquer une cause suspension de la prescription tirée de l’existence d’une précédente action en justice en cours sur la question de son droit au bail.

En outre, la société MCM ne démontre pas qu’elle pourrait se prévaloir d’autres causes de suspension de la prescription extinctive biennale, étant précisé que le congé du 30 juin 2016 lui a valablement été signifié et qu’il a donc fait démarrer le délai de la prescription biennale a sa date d’effet.

Alors que le délai de la prescription biennale a expiré le 31 décembre 2018, ce n’est que le 31 mai 2019 que la société MCM a introduit son action en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction.

La cour ne peut qu’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action de la société MCM recevable comme non prescrite.

Statuant à nouveau, la cour déclare irrecevable comme prescrite l’action de la société MCM en contestation du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction.

Du fait de la prescription extinctive de son action, la société MCM ne peut plus contester les motifs graves et légitimes du congé. Elle perd également son droit à indemnité d’éviction, de sorte que la cour fait droit à la demande de la société SVM de dire que la société MCM est privée de son droit à percevoir une indemnité d’éviction.

Par ailleurs, même si la cour d’appel avait jugé infondés les motifs graves et légitimes cités dans le congé, ce dernier n’aurait pas pu être annulé pour cette raison et aurait quand même produit ses effets concernant la fin du bail commercial. En effet, un congé délivré pour un tel motif, qui s’avère erroné, met néanmoins fin au bail et ouvre droit pour le preneur à une indemnité d’éviction.

La cour rejette les demandes suivantes de l’intimée :

— annuler le congé signifié le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM,

— juger que le bail commercial liant les parties a été renouvelé à la suite de la demande de renouvellement du 13 décembre 2018.

En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu’il dit que le congé délivré le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2016.

Le jugement est enfin infirmé en ce qu’il a dit le congé a ouvert au profit du preneur le droit de percevoir une indemnité d’occupation, a ordonné une expertise judiciaire sur l’indemnité d’éviction et a enfin dit que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, la société MCM devra payer à la société Imod une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel.

3-sur les effets du congé du 30 juin 2016

Vu l’article 1240 du code civil,

Aux termes de l’ancien article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 22, alinéa 4, du bail commercial, prévoit :Au cas où, après résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur à bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants-droit jusqu’à la restitution effective sera égale, par jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TCC augmentés de tous droits à dommages intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.

En l’espèce, l’action de la preneuse, en contestation du congé, étant prescrite, ce dernier

doit produire effet pour le terme du bail commercial, le 1er janvier 2017.

La société MCM est donc devenue rétroactivement occupante sans droit ni titre depuis cette même date. Elle peut être expulsée et elle est débitrice d’une indemnité d’occupation de droit commun, ne pouvant plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux.

En conséquence, la cour ordonne l’expulsion de la société MCM et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est.

S’agissant des indemnités d’occupation, la société MCM, qui occupe le local sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2017, est bien redevable, sur le principe, de telles indemnités de droit commun, envers la bailleresse, depuis cette dernière date.

Concernant le montant desdites indemnités d’occupation de droit commun, la société SVM demande qu’il corresponde au montant des loyer pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 et qu’il soit donc fixé à 745,89 euros HT par jour depuis le 1er janvier 2019(conformément à l’article 22 alinéa 4 du bail).

Au soutien de cette demande, la bailleresse prétend que :

— l’article 22 du bail commercial, qui stipule une indemnité d’occupation conventionnelle, doit s’appliquer à toutes les hypothèses de maintien du locataire dans les lieux après la résiliation du bail pour des comportements fautifs du locataire,

— il n’y a pas lieu de désigner un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation pour cette période et il convient de faire application de la clause contractuelle,

— l’indemnité d’occupation due par le preneur ou ses ayants-droit jusqu’à la restitution effective sera égale, par jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TCC augmentés de tous droits à dommages intérêts au profit du bailleur

Pour s’opposer au montant des indemnités d’occupation réclamé par le bailleur et pour dire que ce montant doit être égal à celui du dernier loyer pratiqué, la preneuse rétorque :

— le bailleur dans ses dernières écritures réclame une somme de 615 358,26 euros, alors que la société MCM règle une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué,

— la clause contractuelle fixant l’indemnité d’éviction par avance ne s’applique absolument pas à l’hypothèse ou le bail a pris fin en l’état d’un congé,

— ces indemnités d’occupation majorées constituent une clause pénale et doivent être réduites à l’euro symbolique, ces sommes étant injustifiées et excessives, compte tenu des sommes déjà encaissées par la bailleresse.

En l’espèce, l’article 22, alinéa 4, du bail commercial, qui est une clause prévoyant par avance le montant des indemnités d’occupation de droit commun mise à la charge de la preneuse, s’applique au cas où le bail est résilié.Il faut considérer que cette clause s’applique dés que le bail commercial cesse, en l’absence de toute définition précise et détaillée de la notion de résiliation.

En l’espèce, le bail ayant pris fin par l’effet du congé délivré par la bailleresse (congé du 30 juin 2016 à effet du 31 décembre 2016), la clause contractuelle aménageant le montant des indemnités d’occupation de droit commun dues par la preneuse est bien opposable à cette dernière au cas d’espèce.

Par principe, la preneuse est donc susceptible de devoir payer à la bailleresse une indemnité d’occupation égale au montant fixé par l’article 22 alinéa 4 du bail commercial, c’est-à-dire un montant de 2% du montant du loyer trimestriel TCC par jour de retard.

Il est toutefois acquis que constitue une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

L’article 22 alinéa 4 du bail commercial fixant le montant de l’indemnité d’occupation de droit commun,à un montant supérieur au montant du loyer trimestriel TCC, présente bien le caractère d’une clause pénale susceptible de modération par le juge.

En l’espèce, l’occupante sans droit ni titre, la société MCM, a effectué des versements d’un montant de 745 888,80 euros depuis le 1er janvier 2017.

En application de l’article 1152 ancien du code civil et au regard de l’exécution partielle par la société MCM de son obligation au paiement, il ya lieu de modifier la peine convenue et de fixer l’indemnité d’occupation de droit commun, depuis le 1er janvier 2017, aux sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation égale au loyer pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018 (conformément à la demande de la bailleresse),

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer indexé conformément aux stipulations contractuelles depuis le 1er janvier 2019 jusqu’à la libération effective des lieux (conformément à la demande subsidiaire de la bailleresse).

S’agissant maintenant de la demande de la bailleresse en paiement d’un arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 31 décembre 2025 (à hauteur de 1 242 650,74 euros), la cour dit n’y avoir lieu de statuer sur cette demande, le présent arrêt constituant un titre exécutoire permettant de procéder au compte entre les parties.

4-Sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige, la cour infirme le jugement du chef de l’article 700 et des dépens (lesquels avaient été réservés au regard de l’expertise judiciaire qui avait été ordonnée).

La cour condamne la société MCM à payer à la société SVM la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais exposés en première instance qu’à hauteur d’appel.

La société MCM est également condamnée aux entiers dépens exposés tant en première instance qu’en appel (incluant ceux de la société SVM) ceux d’appels étant distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Daval-Guedj.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il dit que le congé délivré le congé délivré le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2016,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— déclare irrecevable comme prescrite l’action de la société MCM en contestation du congé du 30 juin 2016 et en paiement de l’indemnité d’éviction,

— rejette les demandes suivantes de la société MCM :

— annuler le congé signifié le 30 juin 2016 par la société Imod à la société MCM,

— juger que le bail commercial liant les parties a été renouvelé à la suite de la demande de renouvellement du 13 décembre 2018,

— débouter la société Imod de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

— ordonne l’expulsion de la société MCM et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— rejette la demande subsidiaire de la société MCM d’expertise judiciaire sur une indemnité d’éviction,

— réduit le montant des indemnités d’occupation de droit commun dues par la société MCM à la SCEA Société des Vins de Malijay prévues par avance par la clause pénale,

— condamne la société MCM à payer à la SCEA Société des Vins de [Adresse 8] des indemnités d’occupation dont les montants seront les suivants :

— une indemnité d’occupation égale au loyer pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer indexé conformément aux stipulations contractuelles depuis le 1er janvier 2019 jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande de la SCEA Société des Vins de [Adresse 8] de condamnation de la société MCM à lui payer une somme de 1 035 542, 28 euros HT, au titre d’un arriéré d’indemnités d’occupation majorées selon le bail selon un décompte arrêté au 31 décembre 2025,

— condamne la société MCM à payer à la SCEA Société des Vins de [Adresse 8] la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais exposés en première instance qu’à hauteur d’appel.

— condamne la société MCM aux entiers dépens exposés tant en première instance qu’en appel (incluant ceux de la SCEA Société des Vins de Malijay ) ceux d’appels étant distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Daval-Guedj.

Le Greffier, La Présidente,