COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025/ 256

N° RG 21/05876 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJ4Y

[W] [N]

C/

[P] [R]

[E] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marielle RAPPA

M^e Marie-france POGU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de marseille en date du 22 Février 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/01109.

APPELANT

Monsieur [W] [N]

né le 04 Février 1963 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Marielle RAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Madame [P] [R] épouse [M]

née le 09 Juin 1966 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [R]

né le 25 Mars 1965 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés et assistés par M^e Marie-france POGU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 11 Juin 2025

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI,, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [N] occupe un appartement ayant appartenu à [C] [R], décédé le 8 octobre 2011, depuis le mois de juin 2012.

Désirant acquérir ce bien, l’occupant a sollicité le notaire chargé de la succession de son ami, avant de lui adresser une offre d’achat du bien au prix de 140 000 euros, précisant avoir réalisé d’importants travaux de remise en état.

Après plusieurs échanges avec les héritiers de [C] [R], ceux-ci lui ont fait délivrer une assignation en expulsion du logement devant le tribunal d’instance de Marseille, procédure radiée et désormais périmée.

M. [W] [N] souhaitant faire constater le caractère parfait de la vente entre les parties, et subsidiairement, obtenir l’indemnisation de la rupture abusive des pourparlers entre les parties, celui-ci, par acte du 25 janvier 2018, a assigné Mme [P] [R] épouse [M] et M. [E] [R] devant le tribunal judiciaire de Marseille.

Par jugement en date du 22 février 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

Débouté M. [W] [N] de toutes ses demandes ;

Condamné M. [W] [N] à verser à Mme [P] [R] épouse [M] et M. [E] [R] ensemble :

La somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts,

La somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toute autre demande ;

Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

Condamné M. [W] [N] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré en substance, sur le caractère parfait de la vente, qu’en dépit des échanges intervenus entre les notaires des parties évoquant un accord sur la chose et sur le prix, aucun document émanant des propriétaires eux-mêmes n’est produit démontrant leur accord pour cette vente, justifiant le rejet de la demande de constatation de la vente du bien.

Sur la rupture des pourparlers invoquée, le tribunal a considéré que celle-ci n’était pas abusive, seuls deux échanges épistolaires distants de quatre ans étant produits, la juridiction rappelant en outre qu’aucun écrit ne démontrait un accord sur la vente.

Pour faire droit à la demande indemnitaire formée par les consorts [R] à l’encontre de M. [N] en raison de l’occupation par ce dernier de l’appartement dont ils sont propriétaires, le tribunal a considéré qu’il n’était pas justifié d’un quelconque accord du défunt l’autorisant à occuper les lieux, ni que les travaux réalisés dans le bien étaient de nature à légitimer sa présence.

Par déclaration en date du 20 avril 2021, M. [W] [N] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 18 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [W] [N] demande à la cour de :

Le recevoir en son appel,

Infirmer les chefs critiqués du jugement rendu le 22 février 2021 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il l’a :

— Débouté de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamné à verser à Madame [P] [R] épouse [M] et à Monsieur [E] [R] ensemble la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts et à la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Rejeté toute autre demande

— Condamné aux dépens.

Statuant à nouveau,

Condamner les consorts [R] à lui verser la somme de 45.000 euros à titre de dommages-intérêts des préjudices subis ;

Condamner les consorts [R] in solidum à lui verser la somme de 10. 000 euros en réparation du préjudice issu de sa dénonciation abusive du concluant auprès du maire par M. [R] ;

Condamner les consorts [R] in solidum à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner les consorts [R] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris tous frais de citation, notifications, et autres rendus nécessaires par la présente procédure, dont le recouvrement sera poursuivi par l’avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En tout état de cause,

Déclarer irrecevable l’appel incident interjeté par les consorts [R] tendant à solliciter la somme de 105 600 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance.

Débouter les consorts [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

L’appelant conteste en premier lieu sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, considérant qu’il est établi que des pourparlers existaient entre les parties au sujet de la vente ; qu’il a entrepris toutes les démarches pour procéder à l’acquisition du bien dès le décès de son ami, informant les héritiers des travaux effectués.

Il ajoute que les intimés ont commis une négligence fautive limitant nécessairement leur indemnisation, en n’engageant une procédure d’expulsion qu’en 2017 qu’ils n’ont pas mené à son terme et considèrent qu’ils ont été de mauvaise foi en niant les pourparlers intervenus et en bénéficiant des travaux effectués sur le bien.

A l’inverse, il estime qu’une indemnisation lui est due en raison des travaux effectués sur le bien, lesquels ont permis aux consorts [R] une vente à un prix bien supérieur aux évaluations réalisées, et de la déception engendrée par l’attitude diffamante des vendeurs.

En réponse à l’appel incident formé par les consorts [R] quant au préjudice de jouissance invoqué, il estime en premier lieu que le tribunal leur ayant alloué la somme sollicitée, ils ne peuvent former d’appel incident, ce d’autant que qu’ils ne sollicitent pas la réformation de la décision dans le dispositif de leurs écritures.

Subsidiairement, il considère que rien ne justifie une telle augmentation de leur demande, outre que cette demande est prescrite pour n’avoir pas été formée dans le délai de l’article 2224 du code civil.

Enfin, il conteste le montant du loyer invoqué, considérant qu’il ne correspond pas aux prix du secteur.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 18 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [P] [R] épouse [M] et M. [E] [R] demandent à la cour de :

Dire et juger que la cour d’appel n’est pas saisie par les demandes de M. [N],

Débouter M. [N] de sa demande de dommages et intérêts,

Confirmer le jugement qui a condamné M. [N] à régler la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déclarer recevable l’appel incident,

Le condamner à leur régler la somme de 19 000 euros supplémentaires eu égard au temps écoulé entre l’ordonnance de clôture intervenue en première instance et le départ des lieux de M. [N],

Le débouter de toutes ses demandes,

Le condamner à leur régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens avec distraction.

Les intimés invoquent en premier lieu les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, considérant que l’absence de mention relative à l’infirmation ou la réformation des chefs du dispositif du jugement dans le dispositif des conclusions ne permet pas à la cour d’être valablement saisie de l’appel.

Subsidiairement, ils considèrent que la déclaration d’appel est incomplète, ne comprenant pas de demande de réformation ni d’infirmation.

Sur le fond, ils estiment que la cour n’a pas été saisie valablement d’une prétention relative au caractère abusif de la rupture des pourparlers dès lors que le demandeur n’a fait qu’une demande de « constatation ». Ils estiment que M. [N] est de mauvaise foi, celui-ci n’ayant pas des liens proches avec le défunt ; qu’ils ont pensé initialement qu’il était locataire des lieux et non occupant sans titre et qu’ils ne se sont engagés à aucune vente.

Ils ajoutent que l’appelant s’est gardé d’agir entre 2012 et 2017, afin que toute demande relative à une indemnité d’occupation soit prescrite et contestent tout caractère brutal dans la rupture des pourparlers, celui-ci s’étant maintenu dans les lieux plus de 7 ans.

Ils estiment que M. [N], squatteur de cet appartement, ne peut se voir rembourser des travaux effectués pas davantage qu’un préjudice moral pourrait lui être reconnu de ce chef.

A l’inverse, ils estiment que par son comportement (domiciliation professionnelle dans l’appartement), celui-ci leur a causé un préjudice, et justifient la hausse de leur demande indemnitaire par le fait que bien que ne revendiquant plus la propriété de l’appartement, il s’est maintenu dans les lieux les contraignant à initier une procédure d’expulsion.

En réponse à la prescription invoquée par l’appelant, ils estiment que celle-ci a été suspendue à compter des conclusions notifiées le 2 Septembre 2019 dans lesquelles étaient sollicités des dommages et intérêts au titre de l’occupation sans droit ni titre, de sorte qu’ils peuvent solliciter leur indemnisation à compter du 2 septembre 2014 au 2 mai 2022, avec une suspension au cours de l’arrêté de péril.

L’ordonnance de clôture, qui avait été rendue le 5 mars 2025, a été révoquée avant l’ouverture des débats et une nouvelle ordonnance clôturant l’instruction a été rendue le 25 mars 2025

MOTIFS

Sur la dévolution

L’article 954 du code de procédure civile dispose que les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

Au cas d’espèce, le dispositif du jugement a débouté M. [N] de toutes ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sa déclaration d’appel est ainsi libellée : « M. [N] conteste le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a », ajoutant ensuite les chefs du dispositif soumis à appel. Il ne peut être reproché à M. [N] d’avoir littéralement repris le dispositif du jugement, notamment le déboutant de « toutes ses demandes ».

Par ailleurs le dispositif de ses premières conclusions d’appelant, notifiées le 19 juillet 2021 contient les prétentions suivantes : « réformer les chefs critiqués de la décision dont appel et notamment en ce que M. [N] a été condamné à verser à Mme [P] [R] épouse [M] et à M. [E] [R] ensemble : la somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts et à la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau, (') »

Il est acquis qu’en sollicitant la réformation de la décision en précisant les termes contestés et en sollicitant de la cour qu’elle statue à nouveau de ces chefs, l’appel est formellement soumis à la cour et répond aux exigences de l’article 562 du code de procédure civile, selon lequel 'l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.'

Il convient donc d’écarter l’irrecevabilité de l’appel soulevée.

En revanche, il apparaît clairement, dès les premières conclusions d’appelant de M. [N] et dans ses dernières écritures récapitulatives, que celui-ci ne saisit pas la cour d’une prétention visant à voir déclarer la vente du bien litigieux parfaite.

Les consorts [R] ne forment pas davantage appel incident de ce chef.

La cour n’est donc pas saisie de cette question, de sorte qu’elle ne se prononcera pas sur cette prétention non soumise à l’appel et devenue définitive.

Sur la recevabilité de l’appel incident interjeté par les consorts [R]

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du code de procédure civile précise néanmoins que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Tel est le cas en l’espèce, les consorts [R] exposant solliciter une somme supérieure à la prétention formée en première instance, en raison du délai écoulé entre la date de leurs dernières conclusions en première instance et le départ de M. [N], intervenu le 2 mai 2022.

Il convient donc de rejeter l’irrecevabilité de l’appel incident formé par les consorts [R].

Sur les demandes indemnitaires formées par M. [N]

Au titre du préjudice matériel subi du fait des travaux de conservation effectués :

L’engagement de la responsabilité délictuelle des consorts [R] en vue de la réparation du préjudice matériel invoqué par M. [N] suppose la démonstration d’une faute de leur part à l’origine de son préjudice.

Celui-ci lie sa demande indemnitaire, fondée sur des travaux de conservation du bien, à la rupture fautive des pourparlers des consorts [R].

Il a été justement relevé par le premier juge, et l’appelant ne développe aucun moyen relatif à cette question, que la rupture de pourparlers suppose, pour être qualifiée d’abusive, la mauvaise foi ou l’intention de nuire de celui qui s’y livre.

Or, s’il n’est pas contesté par les consorts [R] que la vente du bien à M. [N] a été évoquée, seuls deux courriers émanant du notaire de ce dernier, distants de quatre années, sont produits aux débats, tandis qu’aucune pièce n’émane des propriétaires qui démontrerait une volonté de lui vendre le bien.

Il convient donc comme l’a jugé le tribunal, d’écarter le moyen tiré de la rupture abusive des pourparlers entre les parties.

Par ailleurs, invoquant un préjudice matériel, M. [N] ne produit aucune facture d’artisan intervenu dans l’appartement, puisqu’il dit avoir fait l’ensemble des travaux seuls et se fonde seulement sur le prix de vente du bien intervenue en 2023 au prix de 349 800 euros par comparaison avec une estimation de juin 2016 à 160 000 euros pour considérer que cette plus-value n’a été rendue possible que par son intervention.

Ce raisonnement ne peut prospérer, en ce que M. [N], simple occupant du bien, de surcroît sans droit ni titre, ne peut imposer la prise en charge de travaux aux propriétaires sans que ceux-ci ne lui aient fait part de leur accord, tant sur l’objet des travaux que sur leur prix.

Or, M. [N] ne justifie d’aucun échange ni sollicitation de son notaire préalablement aux travaux pour s’assurer de l’accord des héritiers de M. [R]. Par ailleurs, celui-ci ne justifie que de frais de 13 000 euros. Enfin, les consorts [R] produisent aux débats les factures des travaux qu’ils ont fait faire en vue de la vente du bien, comprenant la salle de bain, les fenêtres, les peintures, l’électricité, etc’ de sorte que la corrélation entre les travaux effectués par M. [N] et la hausse du prix de vente n’est pas établie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [N] n’est pas fondé à solliciter une indemnisation consécutive aux travaux effectués dans le bien.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Au titre du préjudice subi par la dénonciation abusive effectuée auprès du maire :

Il est allégué un agissement fautif de la part des consorts [R], lesquels auraient été mus par la seule intention de nuire à M. [N] en le présentant comme un squatteur mettant en danger son voisinage.

Les consorts [R] justifient en premier lieu de ce que le syndic de l’immeuble avait également saisi les services de la mairie et de l’agence régionale de santé, et que le voisinage était effectivement inquiet de l’utilisation que M. [N] faisait de la cheminée.

Quant à sa qualification de squatteur, celle-ci, pour imagée qu’elle soit, n’était pas juridiquement fausse, M. [N] était effectivement occupant sans droit ni titre de ce logement, sans en avoir jamais réglé ni loyer ni indemnité d’occupation.

Il convient donc de débouter M. [N] de cette demande.

Sur la demande indemnitaire formée par les consorts [R]

Cette demande est fondée sur l’occupation de leur bien par M. [N]. S’il est exact qu’il apparaît dans les écritures des consorts [R], que ceux-ci réclament la somme de 105 600 euros, cette somme n’apparaît ni dans leur dispositif, ni dans les arguments de fait développés au soutien de leur demande, formulée à hauteur de 19 000 euros comme étant l’actualisation de l’indemnité d’un montant de 45 000 euros mise à la charge de M. [N] par le premier juge.

Il s’ensuit qu’il s’agit en pratique d’une demande, nouvelle mais recevable en application des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, visant à ajouter à la première décision et non à l’infirmer.

Les développements de M. [N] sont essentiellement guidés par son objection à la demande de paiement de la somme de 105 600 euros, celui-ci évoquant le paiement des indemnités d’occupation depuis le mois de juin 2012 et relevant, dans le corps de ses conclusions seulement de sorte que la cour n’en est pas saisie, la prescription de ces prétentions.

Il apparaît en tout état de cause que si le tribunal a entendu, par l’allocation de ces dommages et intérêts, compenser l’absence de versement d’indemnité d’occupation par M. [N], cette somme ne repose pas sur une période d’occupation précise comme le serait une évaluation d’indemnité d’occupation, mais tend à indemniser les consorts [R] du trouble global causé par l’indisponibilité du bien, sans viser expressément une période d’occupation, de sorte qu’en tout état de cause, les développements de M. [N] quant à la prescription de leur action sont inopérants.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à régler la somme de 45 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Quant à la demande additionnelle formée à hauteur de cour, il est établi, et au demeurant non contesté, que M. [N] n’a libéré l’appartement que le 2 mai 2022, outre que les consorts [R] ajoutent avoir réglé la consommation d’eau de l’appartement pendant neuf années, ce que ce dernier ne conteste pas.

Il convient donc, tenant compte de ces circonstances, de condamner M. [N] à leur régler la somme supplémentaire de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [N] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros aux consorts [R] ensemble en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable les demandes formées par M. [W] [N] ;

Déclare recevable sur appel incident la demande formé par Mme [P] [R] épouse [M] et M. [E] [R] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [N] à payer à Mme [P] [R] épouse [M] et M. [E] [R] la somme de 19 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [W] [N] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [N] à régler à Mme [P] [R] épouse [M] et M. [E] [R] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [W] [N] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT