COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 487

Rôle N° RG 21/17417 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQWO

Syndic. de copro. [Adresse 6]

C/

[V], [H], [T] [X] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle CORNE

M^e Mathieu PATERNOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de CANNES en date du 27 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21-000375.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA AD IMMOBILIER (dont la dénomination commerciale est FONCIA AZUR), représentée par son représentant légal domicilié es-qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Madame [V], [H], [T] [X] épouse [P]

née le 07 Janvier 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] BELGIQUE

représentée par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] est propriétaire du lot n°1456 au sein d’un immeuble en copropriété [Adresse 1] sis à [Localité 5].

Constatant la défaillance de Madame [P] dans le paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] mettait en demeure cette dernière, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 juin 2019, d’avoir à régulariser la situation , laquelle mise en demeure demeurait infructueuse.

Une sommation de payer lui était alors délivrée suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 janvier 2020, sans succès.

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA AD IMMOBILIER, a assigné Madame [P] devant le tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir cette dernière condamnée à lui payer :

— la somme de 3.682,11 € au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2021 outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 sur la somme de 2.018,36 euros et ce jusqu’à parfait paiement,

— la somme de 1.279,03€ au titre des frais strictement nécessaires exposés par le syndicat sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la somme de 876 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 16 septembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance , actualisant sa créance principale à la somme de 2.388,68 € arrêtée au 14 septembre 2021.

Madame [P] contestait les frais de procédure;

Par jugement contradictoire en date du 27 octobre 2024, le tribunal de proximité de Cannes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*condamné Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.085,76 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020.

*condamné Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour le surplus de ses demandes.

*condamné Madame [P] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer

Suivant déclaration au greffe en date du 10 décembre 2021 ( RG N° 21/17417), le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.085,76 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020.

— déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour le surplus de ses demandes.

Suivant déclaration au greffe en date du 10 février 2022 ( RG N° 22/02024), le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.085,76 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020.

— déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour le surplus de ses demandes.

Suivant ordonnance en date du 7 juin 2022, le magistrat de la mise en état ordonnait la jonction des deux instances pour être suivies sous un seul et unique numéro RG N° 21/17417.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [P] demande à la cour de :

*confirmer les chefs du dispositif du jugement de première instance ayant débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de ses demandes de condamnation à l’encontre de l’exposante et notamment fondées sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*annuler et infirmer tous les chefs du dispositif du jugement ayant fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et portant condamnation pécuniaire de l’exposante.

Et statuant à nouveau.

*débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA AD IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions en appel.

*rejeter toutes demandes de condamnation à l’encontre de l’exposante.

*condamner syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA AD IMMOBILIER au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA AD IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, Madame [P] explique n’avoir jamais eu de difficultés avec la copropriété jusqu’à la gérance du syndic par l’agence FONCIA laquelle a simplement, lors de sa prise de fonction, tronquée son adresse dans ses fichiers si bien qu’elle n’a jamais été destinataire des appels de fonds, des convocations aux assemblées générales et des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires.

C’est dans ces conditions qu’un arriéré de charges s’est accumulé.

Elle précise que malgré les négligences commises par le syndic, elle s’est acquittée, à partir du moment où elle a reçu et a pu analyser les correspondances, les appels de fonds ainsi que leurs justificatifs, de toutes les charges de copropriété.

Aussi elle s’étonne de l’appel diligenté par le syndicat des copropriétaires qui parait se satisfaire d’une multiplication des coûts de procédure pour les lui imputer.

Enfin elle rappelle que si elle n’avait pas réglé ses charges, c’est uniquement parce qu’elle n’avait jamais été destinataire des appels de fonds du fait des erreurs du syndic et qu’elle ne saurait dès lors être tenue à payer des frais de recouvrement qui ne s’expliquent que par les errements de ce dernier.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA AD IMMOBILIER demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [P] au paiement d’un arriéré de charges, d’une indemnité de 700 € au titre de l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a été comptabilisé au crédit du compte copropriétaire de Madame [P] une somme de 3.449,18 € qui n’a jamais été réglés par l’intimée.

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a déduit une somme de 991,04 euros au titre des frais de l’article 10-1.

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.085,76 € outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020.

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7].

Statuant à nouveau.

*condamner Madame [P] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes arrêtées au 1er juillet 2025.

—  2095,03 euros de frais de l’article 10-1 avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 sur la somme de 1.085,76 € et ce à compter de l’arrêt à intervenir pour le surplus jusqu’à parfait paiement.

—  1.453,33 € au titre des actes établis par la SCP LAMBERT & ASSOCIES, qui s’analysent en dépens.

—  2.000 € à type de dommages-intérêts avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame [P] au paiement d’une somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maître CORNE, avocat aux offres de droit.

Y ajoutant.

* condamner Madame [P] au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [P] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître CORNE, avocat aux offres de droit.

*débouter Madame [P] de l’ensemble de ses demandes.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] soutient que le décompte produit à l’appui de l’actualisation de sa créance lors de l’audience du 16 septembre 2021 faisait mention d’un chèque de 3.449,18 € porté par erreur au crédit du compte copropriétaire de l’intimée le 7 juin 2021 alors que ce règlement concernait un autre dossier.

Or il indique que Madame [P], présente à l’audience, ne pouvait ignorer ne pas être à l’origine de ce règlement et a été totalement taisante sur cette terreur effectuée en sa faveur.

Il ajoute que cette dernière a fini par en convenir puisqu’elle a procédé le 14 septembre 2025 à un règlement de 2.346,35 € qui solde la dette de charges stricto sensu

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] indique qu’il a été contraint de multiplier les diligences pour tenter d’obtenir le règlement de sa créance puisque l’intimée était constamment débitrice

Il ajoute que cette dernière aura attendue plus de trois ans avant de s’acquitter partiellement de son arriéré, le décompte produit débutant au 30 septembre 2018, et encore quatre ans supplémentaires pour s’acquitter en totalité de sa dette de charges.

Enfin il maintient que cette situation a occasionné un préjudice financier direct et incontestable au syndicat qui s’est trouvé privé de la somme nécessaire à la gestion et l’entretien de

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025, prorogée au 18 décembre 2025.

******

SUR CE

1°) Sur le paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » ;

Et l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965;7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Que l’article 36 de ce même décret prévoit que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Qu’en l’espèce, Madame [P] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Attendu toutefois que l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il appartient donc au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de démontrer que Madame [P] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et à cette dernière de prouver s’en être acquittée.

Que l’appelant indique que le décompte qui avait été produit à l’audience du 16 septembre 2021 était erroné puisqu’il avait été porté au crédit du compte copropriétaire de Madame [P] la somme de 3.449,18 € qui concernait un autre dossier.

Que ce dernier, par courriel du 19 novembre 2021, l’informait qu’il procédait à l’annulation de cette somme de 3.449,18 € mise par erreur à son crédit

Que Madame [P] a fini par en convenir puisqu’elle a procédé le 14 septembre 2025 à un règlement de 2.346,35 € qui solde la dette de charges stricto sensu

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [P] au paiement d’un arriéré de charges, de l’infirmer en ce qu’il a condamné cette dernière à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.085,76 € au titre des charges de copropriété outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 laquelle tenait compte de la somme de 3.449,18 € imputée le 7 juin 2021 par erreur au crédit du compte de l’intimée et de constater que Madame [P] a soldé l’arriéré de charges de copropriété.

2°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires .

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande à la Cour de condamner l’intimée au paiement de la somme de 2.095,03 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 sur la somme de 1.085,76 € et ce à compter de l’arrêt à intervenir pour le surplus jusqu’à parfait paiement.

Que Madame [P] conteste cette demande indiquant que ces frais ont été occasionnés par les errements du nouveau syndic qui lui adressait ses courriers à une adresse erronée.

Qu’elle ajoute que toutes ces complications depuis des années auraient pu être évitées si le gestionnaire du dossier auprès de FONCIA ne s’était pas fourvoyé dans l’enregistrement des adresses dans ses fichiers, rappelant n’avoir jamais rencontré le moindre souci de paiement avec le précédent gestionnaire.

Attendu effectivement qu’il est établi que lors de sa prise de fonction, la SA FONCIA AD IMMOBILIER a supprimé le numéro 250 de l’adresse de Madame [P] .

Qu’il convient d’observer que tous les appels de fonds versés aux débats mentionnent une adresse incomplète.

Qu’il en est de même de la mise en demeure du 9 février 2021, l’enveloppe de retour de l’envoi recommandé mentionnant « motif de non distribution : adresse insuffisante/ incorrecte. »

Que ce n’est qu’à compter de l’assignation que l’adresse a été rectifiée et l’adresse complète prise en compte comme cela résulte du décompte produit à l’audience du tribunal de proximité du 16 septembre 2021.

Que si l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base, il en est différemment des frais engagés par le syndic pour recouvrer une créance à l’encontre d’un débiteur défaillant.

Qu’en effet ces frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé doivent être mis à la charge du débiteur récalcitrant puisqu’il sort de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Qu’en l’état il convient de relever que les frais sollicités par l’appelant notamment les envois de courrier à une adresse incomplète ne sauraient être qualifiés de diligences au sens de l’article susvisé puisqu’ils résultent d’une erreur et d’une négligence du syndic à l’origine de l’impayé et du litige.

Que dès lors il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande tendant à voir condamner Madame [P] à payer l’intégralité des frais imputés sur le compte au titre des frais et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7]

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct, le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, l’appelant ne saurait reprocher à Madame [P] des manquements répétés à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires depuis de nombreuses années, de régler les charges de copropriété alors que la cause de l’arriéré des charges que devait cette dernière, trouve son origine dans une faute du syndic qui d’une part, adressait les appels de fonds à une adresse erronée et d’autre part, a établi un décompte inexact

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de cette demande.

5° Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Que l’appelant sollicite la condamnation de Madame [P] au paiement de la somme de 1 453,33 € au titre des actes établis par la SCP LAMBERT & ASSOCIES, qui s’analysent en dépens.

Qu’en l’espèce, il convient de relever que les frais de la sommation délivrée à Madame [P] auraient pu être évités si le syndic avait adressé préalablement à la bonne adresse les appels de fonds de même que les frais du commissaire de justice mandaté par le syndic n’auraient pas eu lieu d’être si la mise en demeure avait été régulièrement adressée.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de dire que chacune des parties conservera ses propres dépens de première instance et en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à Madame [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 27 octobre 2021 par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a condamné Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] un arriéré de charges de copropriété, condamné Madame [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour le surplus de ses demandes.

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

CONSTATE que Madame [P] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.085,76 € au titre des charges de copropriété outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2020 laquelle tenait compte de la somme de 3.449,18 € imputée le 7 juin 2021 par erreur au crédit du compte de cette dernière,

CONSTATE que Madame [P] a soldé, en cours de procédure d’appel, l’arriéré de charges de copropriété,

DIT que chacune des parties conservera ses propres dépens de première instance,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à Madame [P] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

DIT que chacune des parties conservera ses propres dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,