COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/674

N° RG 25/05716 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZ23

[F] [J]

C/

S.A. ERILIA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Audrey PORRU

M^e Laurent GAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 27 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03174.

APPELANTE

Madame [F] [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13055-2024-15456 du 17/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 01 Octobre 1981 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey PORRU de la SELARL VIRAGE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ERILIA

dont le siège social est [Adresse 3],

représentée par M^e Laurent GAY de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Janis LECLANCHE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 5 août 2020, la société anonyme d’habitation à loyer modéré Erilia a donné à bail à Mme [F] [J] un appartement sis [Adresse 2], à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 681,97 euros, outre 164,20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la société anonyme Erilia a fait délivrer à Mme [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 105,43 euros en principal au titre de la dette locative, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la société Erilia a fait assigner Mme [J], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative et d’une indemnité d’occupation, outre une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a :

— déclaré la société Erilia recevable en ses demandes ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mars 2024 ;

— accordé à Mme [J] un délai de paiement jusqu’au 10 octobre 2024 pour s’acquitter de sa dette locative et suspendu les effets des clauses résolutoires pendant ce délai ;

— constaté que Mme [J] s’est intégralement acquittée de son arriéré locatif au 10 octobre 2024 et qu’il n’existait plus de dette au titre des loyers et charges à cette date ;

— dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué ;

— débouté la société Erilia de sa demande en paiement de la somme de 458,49 euros et de sa demande d’expulsion ;

— condamné, à titre provisionnel, la société Erilia à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance confondu avec son préjudice moral ;

— débouté la société Erilia de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de la société Erilia.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la locataire ayant soldé sa dette, elle peut bénéficier de délais de paiement rétroactifs de sorte que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

— si aucun manque de diligence ne peut être imputé à la société Erilia s’agissant des travaux de réfection de la salle de bains, la tardiveté des travaux de réfection dela chambre est imputable à la société bailleresse.

Par déclaration transmise le 12 mai 2025, Mme [J] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a condamné, à titre provisionnel, la société Erilia au paiement de la somme de 1 500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance confondu avec son préjudice moral et l’a débouté de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 8 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle ne lui a accordé que la somme de 1 500 euros au titre de ses préjudices ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

— condamner la société Erilia à lui régler les dommages et intérêts suivants :

— la somme de 8 461,70 euros au titre du préjudice de jouissance, correspondant au remboursement des loyers depuis la déclaration de sinistre jusqu’à la réfection du logement survenu en juin 2024 ;

— la somme de 5 000 euros à chacun des requérants au titre du préjudice moral subi ;

— condamner la société Erilia au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions transmises le 13 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Erilia demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— condamné la société à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance confondu avec son préjudice moral ;

— accordé un délai de paiement à Mme [J] ;

— constaté que Mme [J] s’était intégralement acquittée de son arriéré locatif ;

— jugé que la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais joué ;

— débouté la société de sa demande en paiement et de sa demande d’expulsion ;

— débouté la société de sa demande de paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

— constater acquise au profit de la société la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [J] et de tout occupant de son chef des lieux, en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique, si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [J] :

— condamner Mme [J], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1 429,22 euros au titre de l’arriéré de loyer, somme arrêtée au 13 août 2025, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation du 16 avril 2024 ;

— condamner Mme [J] au versement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— débouter Mme [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [J] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 1er octobre 2025.

Par soit-transmis en date des 14 et 17 novembre 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle entendait soulever d’office la question de la recevabilité :

— des demandes en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral subis par Mme [J], formulées à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé ;

— de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formulée à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé.

Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 21 novembre 2025, à minuit, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 17 novembre 2025, le conseil de Mme [J] indique que l’intégralité des demandes dans son dispositif sont formulées à titre provisionnel.

Par note transmise le 20 novembre 2025, le conseil de la société Erilia considère que les demandes de dommages et intérêts présentées par Mme [J] sont irrecevables mais que la demande d’indemnité d’occupation a été présentée à titre provisionnel eu égard à la nature de la procédure engagée.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

Ainsi, il stipule qu’ à défaut de paiement des sommes dues au titre du loyer, de charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la société Erilia a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme principale de 2 105,43 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, l’appelante n’a pas régularisé la dette locative.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 15 mars 2024, à minuit.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire au 15 mars 2024,.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés :

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’examen du décompte versé aux débats par la société Erilia, arrêté au 29 septembre 2025, démontre que, comme l’a constaté le premier juge, au 10 octobre 2024, Mme [J] avait soldé sa dette locative.

Cependant, en matière de provision, la cour doit se placer au jour où elle statue, et non au jour où le premier juge a statué, Aussi, il convient de prendre en consideration les éléments prostérieurs produits par les parties.

Le décompte précité fait état d’une dette locative de 1 452,97 euros au 30 septembre 2025. Toutefois, Mme [J] justifie d’un virement de 1 000 euros effectué le 29 septembre 2025, non intégré dans le décompte (les paiements de 500 euros et 503 euros réalisés les 1er et 13 septembre 2025, justifiés par l’appelante, figurent au décompte).

L’appelante soutient aussi que la société bailleresse ayant informé la caisse d’allocations familiales de la reprise des paiements du loyer, tardivement, les allocations logement des mois de novembre et décembre 2024 n’ont pas été versées. Cependant, il résulte de l’extrait de l’espace Caf produit par la société bailleresse que l’organisme a bien été informé de la reprise des paiements par la locataire et qu’il a procédé à une retenue sur les allocations. Aussi, il ne peut être considéré qu’une quelconque somme doit être déduite sur la dette locative à ce titre.

En tout état de cause, Mme [J] sollicite un effacement qui ne relève nullement des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence statuant par des mesures provisoires.

Aussi, la provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de 29 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, peut être fixée de façon non sérieusement contestable à la somme de 452,97 euros.

Dès lors, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Erilia de sa demande en paiement de la somme de 458,49 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 octobre 2024.

Mme [J] doit être condamnée à payer à la société Erilia la somme de 452,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 septembre 2025.

Il convient, par ailleurs, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’effacement de la dette présentée par Mme [J].

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, s’il résulte du décompte arrêté au 29 septembre 2025 que Mme [J] a repris le paiement du loyer courant, il doit être relevé que seul le dernier loyer a été réglé intégralement au cours du mois de septembre 2025. Mme [J] a effectué des paiements au cours des mois précédents mais d’un montant inférieur au quittancement dont le montant est déterminé après déduction de l’allocation logement.

Par ailleurs, Mme [J] ne précise pas le montant de ses revenus et charges mensuels. Elle justifie uniquement de la perception d’un revenu fiscal de référence pour l’année 2024 de 5 959 euros. Or, un tel revenu apparaît manifestement insuffisant pour permettre le paiement du loyer et un réechelonnement de la dette même si les mensualités dues à ce titre seraient réduites au vu de la dette locative retenue précédemment. Son revenu fiscal de référence est quasi équivalent au montant annuel de son loyer.

Si l’octroi de délais de paiement est subordonné à des difficultés financières, la débitrice doit aussi démontrer qu’elle est en mesure de régler sa dette par rééchelonnement, en sus du loyer courant. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, Mme [J] doit être déboutée de sa demande de délais de paiement.

L’ordonnance déférée est donc infirmée de ce chef de demande.

Subséquemment, l’expulsion de Mme [J] doit être ordonnée à défaut de départ volontaire de celle-ci des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

— Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 cité précédemment, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 de ce code, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société Erilia sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir.

Cette prétention est formulée à titre définitif et non provisionnel alors que la cour statuant en référé ne peut qu’accorder des provisions. Elle s’avère donc irrecevable.

Une telle demande ne peut être modifiée, complétée ou amendée par une note en délibéré, sollicitée par la cour, qui ne vise qu’à permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions formulées par voie de conclusions.

Dès lors, cette demande sera déclarée purement et simplement irrecevable.

— Sur les demandes de dommages et intérêts :

Mme [J] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la société Erilia au paiement de la somme de 8 461,70 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi.

Ces prétentions sont formulées à titre définitif et non provisionnel alors que la cour statuant en référé ne peut qu’accorder des provisions. Elles s’avèrent donc irrecevables.

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamné la société Erilia au paiement de la somme de 1 500 euros, à titre provisionnel, au titre des préjudices de jouissance et moral.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, elle doit être infirmée en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de la société Erilia.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions du code de procédure civile précité.

Succombant à l’instance, Mme [J] devra supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

— débouté la société Erilia de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [J] à payer à la société Erilia la somme de 452,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 septembre 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’effacement de la dette présentée par Mme [J] ;

Déboute Mme [J] de sa demande de délais de paiement ;

Ordonne l’expulsion de Mme [J] et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 2], à [Localité 4], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déclare irrecevable la demande présentée par la société Erilia de condamnation de Mme [J] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, charges en sus, à compter de l’ordonnance à intervenir ;

Déclare irrecevables les demandes présentées par Mme [J] de condamnation de la société Erilia au paiement de la somme de 8 461,70 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [J] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, La Présidente,