COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 MARS 2025

Rôle N° RG 21/04008 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEC7

SCI JPN 13

C/

S.A.S. ENTREPRISE DE TUYAUTERIE INDUSTRIELLE

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Mars 2025

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Anne sophie VERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 01 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02711.

APPELANTE

SCI JPN 13

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Pierre COLLOMB, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.S. ENTREPRISE DE TUYAUTERIE INDUSTRIELLE (EDTI)

, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Anne sophie VERT de la SARL EKITE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e David PELLETIER, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Entreprise de Tuyauterie Industrielle ( EDTI) a une activité industrielle d’installation de structures métalliques, chaudronnées et de tuyauterie.

Par acte sous seing privé en date du 4 février 2013, la SCI JPN 13 a donné à bail commercial à la SAS EDTI des locaux neufs sis [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 72.000 € HT.

Ces locaux représentant le bâtiment C d’une surface de 950 m², conformément aux plans annexés au bail qui déterminent l’étendue des lieux loués.

En cours de bail, des difficultés sont survenues entre les parties portant plus particulièrement sur:

— la répartition des charges,

— la réparation du portail défectueux de la [Adresse 5] ( accès 2 sur le plan annexé au contrat).

Le 15 mars 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société EDTI, à l’initiative de la SCI JPN 13, pour un montant total de 33.596,46 €.

Par virement du même jour, la société EDTI a versé la somme de 22.051,88 € correspondant au loyer du 1ère trimestre 2019.

Elle a également réglé, le 12 avril 2019, l’intégralité des charges figurant au commandement de payer et par acte d’huissier en date du 20 mai 2019, elle a fait assigner la SCI JPN 13 devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Par jugement en date du 1er février 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— constaté que la SCI JPN 13 a reçu de la SAS EDTI la somme de 2.000 €,

— dit que la SCI JPN a indûment perçu de la SAS EDTI la somme de 12.049,07 € au titre de révisions de loyers,

— annulé les factures n° 14.014 et 17.035 relatives aux révisions irrégulières de loyers,

— dit que la somme totale de 14.049,07 € sera compensée avec les loyers à venir dans le cadre de l’exécution du bail,

— enjoint à la SCI JPN 13 d’établir un avoir au profit de la SAS EDTI d’un montant de 14.049€,

— condamné la SAS EDTI à débarrasser les parties communes de tout encombrant qui s’y trouve de son chef,

— enjoint la SCI JPN 13 à prendre toutes les mesures utiles pour permettre le fonctionnement du portail de la [Adresse 6] et de son système de fermeture,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI JPN 13 à payer à la SAS EDTI la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI JPN 13 aux dépens distraits au profit de M^e Anne-Sophie Vert, sur son affirmation,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu, pour l’essentiel, que:

Sur les sommes versées par la société EDTI:

— la bailleresse ne conteste pas les erreurs qu’elle a commises lors de l’édition de ses factures du 6 juin 2014 et du 14 octobre 2017, de sorte que contrairement à ce qu’elle soutient, la locataire n’est pas prescrite en ses demandes portant sur la période postérieure au 20 mai 2014,

— la société EDTI justifie par la production de décomptes précis et non contestés par la partie adverse en leurs montants qu’elle a indûment versé la somme de 12.049,17 € au titre des révisions de loyers irrégulières, outre une de 2.000 € pour laquelle la société JPN 13 ne s’oppose pas à ce qu’elle vienne en compensation des charges dues par la locataire

— il convient par conséquent d’annuler les deux factures n° 14.014 et 17.035 et de dire que la somme totale de 14.049,07 € sera compensée avec les loyers à venir dans le cadre de l’exécution du bail,

Sur l’entretien du portail:

— les plans annexés au bail font apparaître deux portails d’accès aux locaux loués par la SAS EDTI,

— le contrat ne stipule pas que le preneur ne devra n’utiliser qu’un des deux portail, ce qui impose au bailleur, au visa de l’article 1719 du code civil, de veiller au bon fonctionnement des deux portails, étant précisé qu’il ne peut pas se soustraire à son obligation de sécurisation des lieux qui implique le fonctionnement normal des deux portails,

— le preneur justifie de dysfonctionnements du portail par la production d’un constant d’huissier en date du 9 janvier 2019,

— il convient d’enjoindre le propriétaire à prendre toutes mesures utiles pour permettre le fonctionnement du portail de la [Adresse 6] et notamment de son système de fermeture afin que la SAS EDTI puisse l’utiliser normalement sans qu’une astreinte ne soit à ce jour nécessaire.

Par déclaration en date du 17 mars 2021, la SCI JPN 13 a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 13 janvier 2025, la SCI JPN 13 demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et suivants , 1709 et suivants du code civil,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

*enjoint à la SCI JPN 13 de prendre toutes les mesures utiles pour permettre le fonctionnement du portail de la [Adresse 6] et de son système de fermeture,

Et statuant à nouveau,

— débouter la société EDTI de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions tenant à s’entendre la SCI JPN 13 condamnée à toutes obligations d’entretien et/ ou réparations du portail de la [Adresse 6],

— constater que le portail de la [Adresse 6] est utilisé privativement par la seule société EDTI,

— constater que la société EDTI n’a jamais participé à aucune dépense liée au portail, fût-ce à tel prorata,

— dire qu’il n’existe dans le bail aucune obligation à la charge du bailleur de donner à bail un portail, subsidiairement, aucune obligation à la charge du bailleur d’entretenir ni de réparer un portail, le portail existant n’étant pas même une partie commune pour n’être utilisé que par la seule société EDTI et le bail mettant en toute hypothèse à la charge du preneur toutes les réparations et entretien hors grosses réparations de l’article 606, très subsidiairement, aucune obligation d’entretenir un portail équipé d’un dispositif de fermeture électrique,

— condamner la société EDTI à rembourser à la société JPN 13 le coût de la réparation dudit portail payé par cette dernière en exécution du chef du jugement entrepris du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence assorti de l’exécution provisoire et pour cette seule raison dûment exécuté par la société JPN 13, soit la somme de 9.888 €,

— statuer ce que de droit sur le surplus des chefs du jugement entrepris,

— condamner la société EDTI à payer à la société JPN 13 la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société ETPI, suivant ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 janvier 2025, demande à la cour de:

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— débouter la SCI JPN 13 de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 1er février 2021,

— condamner la SCI JPN 13 au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI JPN 13 aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 14 janvier 2025.

MOTIFS

A la lecture des dernières écritures des parties, la cour est uniquement saisie du chef du jugement entrepris ayant enjoint à la SCI JPN 13 de prendre toutes les mesures utiles pour permettre le fonctionnement du portail de la [Adresse 6] et de son système de fermeture.

En effet, les autres dispositions de cette décision ne font l’objet d’aucune discussion par les parties et seront donc purement et simplement confirmées.

La SCI JPN 13 rappelle que les obligations prescrites par l’article 1719 du code civil ne s’appliquent qu’à la chose louée dont le portail ne fait pas partie, en ce qu’à lecture du contrat de bail du 4 février 2013, aucun portail, encore moins électrique, n’a jamais été donné à bail à la SAS ETPI.

En tout état de cause, à supposer même, que le portail a été donné à bail, elle soutient que ses réparations relèvent du seul locataire conformément aux stipulations du bail.

Elle considère, par ailleurs, que rien n’obligeait le bailleur à fournir un système de fermeture électrique, une simple chaîne avec cadenas ou autre dispositif de fermeture manuel étant amplement suffisant, que toutefois elle a accepté de livrer courant septembre 2013 un portail flambant neuf comportant un dispositif électrique qui nécessite des réparations constantes en raison des multiples dégradations dont il fait l’objet.

Elle conteste l’affirmation adverse qui prétend que le portail litigieux est une partie commune, relevant de l’obligation d’entretien et de réparation du bailleur, dès lors qu’elle justifie que la société EDTI est désormais la seule à emprunter l’accès du [Adresse 2] depuis le mois d’octobre 2021, ensuite de la pose d’une grille séparative, étant relevé que la locataire n’a jamais participé à aucune réparation du portail, alors qu’en vertu du bail, son entretien et sa réparation restent à sa charge.

La société ETPI, pour sa part, conclut à la confirmation du jugement querellé, faisant valoir que comme indiqué sur le plan communiqué en 2018 par la SCI JPN 13, celle-ci estime que les deux portails sont des parties communes, de sorte qu’il lui appartient de les entretenir, le bailleur étant obligé, en vertu du bail, de délivrer au preneur la chose louée et la maintenir en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, incluant les portail permettant l’accès aux locaux loués. Elle souligne qu’en l’absence de privatisation des portails accessibles à chacun des locataires, cette obligation d’entretien ne saurait reposer sur un seul des locataires et qu’en l’espèce, depuis 2017, elle ne cesse de faire constater par voir d’huissier les dysfonctionnements du portail litigieux, avec pour conséquence qu’étant en permanence cassé, il n’assure plus aucune sécurité non seulement de son local mais aussi du site entier, incluant les locaux des deux autres locataires.

Elle précise que les plans de masse annexés au bail du 4 février 2013 matérialisent l’accès à l’ensemble immobilier par deux portail distincts et ne partage pas l’analyse de l’appelante qui affirme qu’elle seule emprunterait désormais le portail, ce qui ne ressort d’aucune des pièces produites.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Le bailleur est ainsi tenu sans qu’il soit besoin d’une obligation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il ne s’agit pas d’une exécution instantanée dès la remise matérielle des lieux. L’obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail.

Les parties sont en l’état d’un acte sous seing privé en date du 4 février 2013 par lequel la SCI JPN 13 a donné à bail à la SARL EDTI des locaux à usage commercial désignés comme suit ' Dans un immeuble sis [Adresse 1], les locaux représentant une superficie d’environ 950 m², suivant plan n° 07,08, PC 39 joints annexe’ pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2013 et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 72.000 € HT.

Ledit bail précise que ' Le preneur déclare qu’il utilisera l’ensemble des locaux, objet du bail, uniquement pour l’exercice de travaux de tuyauterie industrielle, maintenance industrielle, chaudronnerie et tôlerie, engineering et bureau d’études (…) La destination ci-dessus est stipulée à l’exclusion de tout autre.'

Il stipule par ailleurs au paragraphe ' Travaux-aménagements’ que ' Le preneur maintiendra les lieux loués en parfait état d’entretien et effectuera pendant le cours du bail et à ses frais, toutes les réparations qui seraient nécessaires. Le locataire prend en charge toutes les réparations d’entretien et de gros entretien et les réparations locatives, que ces réparations portent sur les parties privatives louées ou sur les parties communes à l’ensemble des occupants de l’immeuble considéré. Sont seules à la charge du bailleur, les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil tant qu’au titre du gros oeuvre qu’en ce qui concerne les éléments d’équipement des locaux et selon les applications qui en sont faites par la jurisprudence. Le coût des travaux d’entretien ou de gros entretien portant sur les locaux à usage privatif sera entièrement à la charge du preneur. Il supportera au prorata des tantièmes ou des charges spéciales affectées aux lots concernés les travaux d’entretien ou de gros entretien des parties communes à usage commun'.

Le plan de masse qui est annexé au bail révèle que les locaux loués à la SAS EDTI sont situés au sein d’un ensemble immobilier sur lequel existent trois bâtiments, la locataire occupant pour sa part le bâtiment C, et que cet ensemble immobilier est accessible par deux portails situés de chaque côté ( accès 1 à gauche et accès 2 à droite).

Le bail précise, au demeurant que, s’agissant des modalités d’accès aux lieux loués, ' le preneur ne pourra utiliser en commun avec les copropriétaires et les autres locataires du même ensemble immobilier que les parties communes pour la desserte des locaux et sous les réserves indiquées ci-dessus'.

En conséquence, les deux portail permettant l’accès aux lieux loués par l’ensemble des locataires sont nécessairement inclus dans les parties communes.

Le contrat liant les parties ne prévoit d’ailleurs pas que le preneur ne devra utiliser qu’un seul des deux portails et il est suffisamment établi, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par aucune des parties, que le portail correspondant à l’accès 2 sur le plan, à savoir sur la [Adresse 6], présente depuis 2017 de nombreux et récurrents dysfonctionnements, ainsi que l’attestent les différents constats d’huissier qui sont versés au dossier.

La circonstance qu’effectivement le bail porte sur des locaux de 950 m² environ ( à savoir le bâtiment C) et ne fait aucune référence à un quelconque portail est parfaitement inopérante en ce que le bailleur est obligé, en vertu de l’article 1719 du code civil, d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage auquel il a été loué, ce qui implique qu’il est tenu de veiller au bon fonctionnement de deux portails positionnés aux entrées de l’ensemble immobilier permettant l’accès des locaux donnés à bail à la voie publique, étant souligné que l’activité exercée par la preneuse, implique nécessairement le passage des camions ou autre engins.

La SCI JPN 13 est donc tenue d’entretenir l’accès au local loué afin de satisfaire à son obligation de délivrance à l’égard de la SAS EDTI, laquelle comprend notamment une obligation de sécurisation de l’ensemble du site, qui implique que les deux portails fonctionnent normalement.

La bailleresse ne peut se réfugier derrière la clause ' travaux-aménagements’ du bail pour soutenir que seule la société EDTI doit assurer l’entretien et les réparations de la [Adresse 6] alors qu’en l’absence de privatisation de l’utilisation des portails, accessibles à l’ensemble des locataires de l’ensemble immobilier, cette obligation d’entretien ne saurait peser sur un seul des locataires. En outre, la clause litigieuse fait peser entièrement sur la preneuse uniquement le coût des travaux d’entretien de ses seules parties privatives et non pas des parties communes.

Enfin, la SCI JPN prétend que depuis le mois d’octobre 2021, seule la SAS EDTI emprunterait le portail de la [Adresse 6] et se prévaut d’une facture de l’entreprise Maçonnerie Industrielle concernant la pose d’un grillage sur un chantier à Martigues sans plus de précision, document qui d’une part ne permet pas de déterminer que la pose de ce grillage concerne les locaux loués à la société intimée et ni davantage que les autres locataires de l’ensemble immobilier ne peuvent plus utiliser le portail en cause qui serait réservé désormais à la SAS EDTI.

La société appelante affirme, sans le démontrer par la moindre pièce, que sa locataire serait à l’origine des dégradations affectant ledit portail, alors que celle-ci ne peut que déplorer les nombreux désagréments résultant de la défectuosité chronique de cet ouvrage qui ne peut que compliquer singulièrement l’accès à ses locaux et par là l’exploitation de son activité.

En considération de ces éléments, la SCI JPN 13 ne peut qu’être déboutée des fins de son recours et le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Déboute la SCI JPN 13 des fins de son recours et confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI JPN 13 à payer à la SAS EDTI la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile,

Condamne la SCI JPN 13 aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,