Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2024

(n° 378 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04026 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI76Y

Décision déférée à la cour : ordonnance du 03 janvier 2024 – JCP du Tprox de Paris – RG n° 23/02889

APPELANTS

Mme [U] [L] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

M. [C] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Maciej SUSLO, avocat au barreau de PARIS, toque : E 0666

INTIMÉE

S.A. ELOGIE SIEMP, RCS de Paris n°552038200, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0517

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2020, la société Elogie Siemp a consenti un bail d’habitation aux consorts [J] concernant des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 441,46 euros, augmenté d’une provision pour charges de 94,68 euros.

Des échéances étant restées impayées, le bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2022, un commandement de payer la somme principale de 3 608,78 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] et Mme [L] le 20 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2023, la société Elogie Siemp a fait assigner M. [J] et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

Par ordonnance réputée contradictoire du 3 janvier 2024, ledit juge des contentieux de la protection a :

au principal, renvoyé des parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2020 entre la société Elogie Siemp, d’une part, M. [J] et Mme [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], escalier C, bâtiment 3, 3ème étage, porte E sont réunies à la date du 20 novembre 2022,

ordonné à M. [J] et Mme [L] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef, les mêmes lieux ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

condamné solidairement M. [J] et Mme [L] à payer à la société Elogie Siemp la somme de 6 326,56 euros (six mille trois cent vingt-six euros et cinquante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et au titre de l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, somme arrêtée au 17 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

condamné solidairement M. [J] et Mme [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 18 février 2023 et jusqu’à date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] et Mme [L], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

débouté la société Elogie Siemp de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [J] et Mme [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 septembre 2023,

rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 20 février 2024, Mme [L] et M. [J] ont relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de cette décision qui leur avait été signifiée par actes de commissaire de justice du 7 février 2024.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, Mme [L] et M. [J] ont demandé à la cour, au visa des articles 24 V de la loi du n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

les déclarer recevables en leurs demandes ;

infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 3 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

octroyer à Mme [L] et M. [J] 36 mois de délais de paiement aux fins de règlement de leur dette locative après en avoir fixé le montant ;

suspendre les effets de la clause résolutoire acquise le 20 novembre 2022 par Mme [L] et M. [J] tant que ces derniers respecteront l’échéancier accordé et s’acquitteront concomitamment des loyers et charges courants ;

rappeler que toutes les mesures d’exécution forcée y compris les mesures d’expulsion seront nécessairement suspendues tant que l’échéancier accordé à M. [J] et Mme [L] sera respecté par ces derniers, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard n’étant de même et en tout de cause pas encourues ;

dire que la clause résolutoire acquise le 20 novembre 2022 sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement intégral de montant fixé de la dette par la cour d’appel de céans ;

dire qu’à défaut de règlement d’une échéance en vertu des délais de paiements consentis ou en cas d’absence de paiement d’un loyer courant dans les délais, la déchéance du terme ne sera encourue qu’après une mise en demeure préalable par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant un délai 15 jours ;

dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la société Elogie Siemp demande à la cour, au visa de l’articles 24 V de la loi du n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, de :

confirmer l’ordonnance de référé du 3 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

condamner in solidum Mme [L] et M. [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

condamner in solidum Mme [L] et M. [J] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel outre les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la communication de pièce postérieure à l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile prévoit que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.'.

En l’espèce, par message adressé par voie électronique le 7 octobre 2024, M. [J] et Mme [L] ont versé un bordereau de communication de pièces visant une 'Pièce n°14 : Décompte des sommes dues au 6 octobre 2024'.

Ce bordereau a été versé par M. [J] et Mme [L] après l’ordonnance de clôture du 19 septembre 2024, sans que ceux-ci ne sollicitent la révocation de cette ordonnance, s’abstenant de conclure à nouveau.

Par voie de conséquence et en application des dispositions précitées, il y a lieu de prononcer l’irrecevabilité de cette pièce.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Si M. [J] et Mme [L] sollicitent l’infirmation de l’ensemble des chefs de la décision, ils ne forment aucune demande de rejet de la prétention adverse tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire de sorte que la cour ne peut que confirmer la décision de ce chef.

Ils invoquent les dispositions de l’article 24 – V de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, faisant valoir leur volonté de régler une part importante de leur dette d’un montant de 14 499,57 euros avant l’audience, pour preuve de leur bonne foi et précisent encore qu’ils ont deux enfants à charge et un troisième à naître. Ils sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail en raison de l’engagement qui est le leur d’apurer leur dette locative.

Au contraire, la société Elogie Siemp, observant qu’aucun règlement n’est intervenu depuis mai 2022, conteste la bonne foi de M. [J] et de Mme [L] et considère qu’ils ne sont donc pas fondés à solliciter des délais.

La cour rappelle qu’en application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, alors qu’une telle perturbation s’analyse manifestement en une violation évidente de la règle de droit (cf. Cass. 3ème Civ., 21 décembre 2017, pourvoi n° 16-25.469, Bull. 2017, III, n° 145) et à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est alors non sérieusement contestable.

En outre, il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, ' Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

L’article 1343-5 du code civil dispose que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

En l’espèce, il n’est pas discuté que, comme l’a retenu le premier juge, le commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail a été signifié le 19 septembre 2022 à M. [J] et à Mme [L], sans que ceux-ci n’opèrent de règlement de l’arriéré de dette locative dans le délai de deux mois suivant cette date, en sorte que depuis le 20 novembre 2022, la société Elogie Siemp est parfaitement fondée à se prévaloir de la clause résolutoire et que depuis cette date les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre.

En outre, il est constant que le premier juge n’a pas octroyé d’office de délai de paiement à M. [J] et à Mme [L], après avoir constaté l’absence de reprise de versement du loyer courant et de tout versement depuis le 31 mai 2022.

Or, comme la société Elogie Siemp le fait valoir dans ses conclusions susvisées du 7 mai 2024, M. [J] et Mme [L], qui n’avaient toujours pas repris le règlement des loyers courants, restaient devoir à cette date la somme de 14 499,57 euros au titre des arriérés de loyers.

De plus, selon un décompte des sommes dues du 16 septembre 2024, l’arriéré avait encore crû à cette date pour s’établir à 17 376,30 euros.

Par ailleurs, force est de constater que M. [J] et Mme [L] ne produisent aucune pièce de nature à expliquer les retards répétés dans l’exécution de leurs obligations. Et, les pièces versées ne permettent pas de retenir qu’ils démontreraient être en situation de régler leur dette locative, ni de déterminer les conditions dans lesquelles ils pourraient se libérer si la clause résolutoire venait à être suspendue.

Dans ces conditions, la cour rejettera les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises, y compris celles relatives aux frais et dépens.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A hauteur d’appel, les dépens seront également mis à la charge de M. [J] et Mme [L] in solidum, qui ont échoué dans leur recours.

De plus, les appelants seront condamnés in solidum à payer à la société Elogie Siemp une somme de mille (1 000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la pièce n°14 intitulée : 'Décompte des sommes dues au 6 octobre 2024' visée au bordereau notifié par voie électronique le 7 octobre 2024 par M. [J] et Mme [L];

Confirme l’ordonnance entreprise dans ses dispositions soumises à la cour;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [J] et Mme [L] à payer à la société Elogie Siemp la somme de mille (1 000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [J] et Mme [L] aux dépens d’appel;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT