Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 20 mai 2025, n° 23/03354

CA Pau
Infirmation 20 mai 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de congé pour vente
La cour a jugé que le congé délivré par le bailleur était valide, respectant les formalités requises pour un bail meublé.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Madame [H] [D] était déchue de tout droit d'occupation et a ordonné son expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation des lieux
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, tenant compte de la situation de Madame [H] [D].
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au bailleur pour couvrir ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur [J] [W], bailleur, a demandé à la cour d'appel de constater la validité du congé pour vente délivré à Madame [H] [D] et d'ordonner son expulsion. Le juge des contentieux de la protection a débouté Monsieur [J] de ses demandes, considérant le congé comme nul. La cour d'appel, après avoir examiné les arguments des parties, a infirmé cette décision, validant le congé délivré le 15 mars 2022, respectant les formalités requises pour un bail meublé. Elle a également constaté que Madame [H] était occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2022 et a ordonné son expulsion, tout en rejetant sa demande de délai pour se reloger. La cour a condamné Madame [H] à verser une indemnité d'occupation de 350 € par mois et a alloué 1500 € à Monsieur [J] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 20 mai 2025, n° 23/03354
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	23/03354
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier ABEBERRYElsa ORABE
Parties :	Association SEAPB

Texte intégral

JP/CS

Numéro 25/1543

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 20 mai 2025

Dossier : N° RG 23/03354 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IW6T

Nature affaire :

Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

Affaire :

[J] [W]

[H] [D]

Association SEAPB

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 25 Mars 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [J] [W]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Elsa ORABE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMEES :

Madame [H] [D]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-2063 du 29/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Association SEAPB Tuteur de Madame [H] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e Xavier ABEBERRY, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 07 NOVEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2023 le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— Débouté Monsieur [J] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Monsieur [J] [W] aux dépens de l’instance.

— Dit n’ avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 21 décembre 20 23, [J] [W] a interjeté appel de la décision .

[J] [W] conclut à :

Vu les articles 7, 25-3 et 28-5 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n°86-12.90 du 23 septembre 1986,

Vu la jurisprudence constante et l’ensemble des pièces versées aux débats,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées.

INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Bayonne le 7 novembre 2023 en qu’il a :

— débouté Monsieur [J] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de

procédure civile,

— condamné Monsieur [J] [W] aux dépens de l’instance.

STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER irrecevable comme étant nouvelle la demande suivante :

« ACCORDER à Madame [D], afin de se reloger dans des conditions satisfaisantes, 12 mois de délai à compter de l’arrêt à intervenir ».

CONSTATER que Monsieur [J] [W] a donné congé à Madame [H] [D] le 15 mars 2022 avec effet au 30 juin 2022.

CONSTATER que Madame [H] [D] est déchue de tout droit d’occupation des locaux loués depuis cette date.

ORDONNER par conséquent l’expulsion de Madame [H] [D] ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance d’un serrurier, d’une entreprise de déménagement et le concours de la force publique s’il y a lieu.

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la requise et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues.

CONDAMNER Madame [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 ', outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.

DIRE que si l’occupation devait se prolonger, la part de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, sera indexée le 1er janvier de chaque année sur l’indice de révision des loyers s’il évolue à la hausse.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DECLARER irrecevable comme étant nouvelle la demande suivante :

« ACCORDER à Madame [D], afin de se reloger dans des conditions satisfaisantes, 12 mois de délai à compter de l’arrêt à intervenir ».

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts de Madame [H] [D].

CONDAMNER Madame [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 ', outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER Madame [H] [D] et la SEAPB de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et prétentions.

CONDAMNER Madame [H] [D] à verser à Monsieur [J] [W] la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [H] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

[H] [D] et la SEAPB concluent à :

Vu l’ordonnance sur requête du 19 août 2024,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ÉCARTER des débats la pièce 27 adverse (constat du 14/11/2024).

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le jugement du 7 novembre 2023 du JCP de Bayonne,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement du 7 novembre 2023 dans toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Vu l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Vu l’aide juridictionnelle totale du 29 août 2024,

CONDAMNER M. [J] [W] à payer à Maître ABEBERRY une somme égale à la part

contributive de l’État majorée de 50 %, soit 1 404 ' hors taxes ;

CONDAMNER M. [J] [W] aux entiers dépens.

En cas d’infirmation du jugement du 7 novembre 2023,

Vu l’ordonnance sur requête du 19 août 2024,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ÉCARTER des débats la pièce 27 adverse ;

DÉBOUTER M. [W] de toutes ses conclusions, fins et prétentions contraires aux présentes ;

FIXER l’indemnité d’occupation au montant actuel du loyer (350 ') ;

DIRE que si indexation de l’indemnité d’occupation intervenait les 1 ers janvier, ce serait avec pour indice de base celui connu le jour de l’arrêt à intervenir.

Vu les articles 695, 696, 700 et 704 et suivants du code de procédure civile,

JUGER qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

JUGER qu’il est équitable de laisser les parties supporter les dépens dont ils ont fait l’avance. Vu le code de procédure civile, notamment les articles 561 à 567,

Vu le livre IV du code des procédures civiles d’exécution,

JUGER recevable la demande de délai de Madame [D],

En conséquence,

ACCORDER à Madame [D], afin de se reloger dans des conditions satisfaisantes, 12 mois de délai à compter de l’arrêt à intervenir.

L’ ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

SUR CE

Le 5 avril 2021, [J] [W], bailleur, et [H] [D], locataire ont conclu un contrat de bail portant sur une location meublée au .rez-de-chaussée de la maison de [J] [W] sise [Adresse 1] située à [Localité 4] moyennant le prix de 350 ' charges incluses.

Le 15 mars 2022, [J] [W] a délivré un congé pour vente à [H] [D] avec effet au 30 juin 2022.

Par acte d’huissier délivré le 26 juillet 2023, [J] [W] a assigné [H] [D] et la SEAPB, prise en la personne de Monsieur [L] [G] son tuteur devant le Tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir à titre principal constater la validité du congé pour vente qu’il lui a délivré , ordonné son expulsion et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts de [H] [D].

Le juge des contentieux par la décision dont appel l’a débouté de l’ensemble de ses demandes.

— Sur l’irrecevabilité de la demande nouvelle en appel soulevée par [J] [W] :

A titre liminaire [J] [W] soulève l’ irrecevabilité de la demande présentée par [H]

[D] consistant à demander pour la première fois au stade de l’appel l’octroi de délais pour quitter les lieux.

[H] [D] fait valoir sur le fondement des articles 4 et 70 du code de procédure civile que sa demande de délai n’est pas sans lien avec l’objet de l’affaire et que la condition de connexité de cette demande avec l’affaire est patente.

Elle invoque également les dispositions des articles 565 et 566 du Code civil suivant lesquelles ne sont pas nouvelles les prétentions tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu'« à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance de la révélation d’un fait. »

Suivant les dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

La demande reconventionnelle se définit comme celle par laquelle le défendeur prétend tenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, elle n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les juges du fond apprécient souverainement ce lien suffisant.

En l’espèce, [H] [D] conteste le congé qui lui a été délivré ainsi que la demande de résiliation judiciaire du bail et son expulsion poursuivies par son bailleur.

En cause d’appel elle est donc fondée à solliciter reconventionnellement un délai pour se reloger.

La fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de délais de paiement sera donc rejetée

— Sur la validité du congé :

[J] [W] se fonde sur les dispositions de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en indiquant avoir respecté les deux conditions applicables au congé dès lors qu’il est question d’un bail meublé à savoir un préavis de trois mois et l’indication du motif du congé. Profane en la matière âgé de 86 ans il reconnaît avoir à tort fait référence au sein du congé au droit de préemption du locataire qui n’existe cependant pas pour un bail meublé. Le juge des contentieux de la protection a considéré que cette erreur devait conduire à l’application des règles relatives au congé de logement nus.

Cependant une telle erreur n’entraîne pas de novation du contrat comme l’a déjà jugé la cour d’appel de Pau dans une espèce similaire.

Au contraire, [H] [D] considère que le bailleur s’est placé volontairement à trois reprises – congé, assignation, conclusions- sous l’égide de l’article 15 pour proposer la préemption à la locataire pour un montant de 554 000 '.

Elle sollicite donc donc la confirmation du jugement qui a déclaré nul le congé du 15 mars 2022, le prix de 554 000 ' pour un studio ne pouvant pas être sérieux.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 indique que : « les dispositions du présent titre sont d’ordre public » et que toutefois : « ce titre ne s’applique pas aux logements meublés régis par le titre1 bis ».

Le titre 1 bis intitulé : « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale » précise dans son article 25-3 al 2 les articles qui sont applicables aux logements meublés. Parmi ces articles ne figure pas l’article 15 II prévoyant les mentions que doit comporter le congé fondé sur la décision de vendre le logement à savoir l’indication du prix et des conditions de la vente projetées ce congé valant offre de vente au profit du locataire.

La novation invoquée par la locataire suppose une volonté non équivoque des deux parties d’appliquer au contrat de bail meublé les dispositions de la loi de 1989 en son article 15 II. En l’espèce tel n’est pas le cas puisque le bailleur âgé de 86 ans dit avoir commis une erreur dans la formulation du congé. Il a d’ailleurs appliqué le délai de préavis spécifique au congé de bon meublé à savoir 3 mois et non 6ce qui démontre comme il l’a indiqué qu’il n’était pas dans son intention question de novation.

Il y a donc lieu de valider le congé délivré par [J] [W] le 15 mars2022 avec effet au 30 juin 2022, celui-ci respectant les formalités prévues en matière de congé pour vente portant sur un logement meublé, ne prévoyant aucune offre de vente au profit du locataire.

Dès lors l’argument selon lequel le prix proposé était manifestement excessif est inopérant.

De plus le propriétaire est libre de fixer le prix sauf à démontrer la fraude caractérisée du propriétaire en proposant un prix trop élevé.

Le jugement déféré sera donc infirmé et en conséquence il y a lieu de valider le congé délivré le 15 mars 2022 avec effet au 30 juin 2022. [H] [D] est déchue de tout droit d’occupation des locaux loués depuis cette date. Il sera ordonné son expulsion avec libération complète des lieux ainsi que la condamnation de [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à la somme de 350 ' charge comprises correspondant au montant du loyer convenu. Aucune indexation ne sera prévue pour cette indemnité d’occupation. Il est tenu compte de la situation matérielle précaire de [H] [D] et de son état de santé fragile

— Sur la demande de délai afin de se reloger :

[H] [D] est occupante sans droit ni titre du logement loué depuis le 30 juin 2022.

Elle a effectivement postulé depuis le 3 juillet 2023 pour un logement social qu’elle n’a pas obtenu ,demande renouvelée le 16 mai 2024.

Sa demande afin de disposer d’un délai de 12 mois pour se reloger sera rejetée compte tenu des délais écoulés depuis son maintien dans les lieux, des besoins du propriétaire âgé et qui justifie pour des raisons médicales devoir quitter les lieux et vendre sa maison pour occuper un logement plus fonctionnel adapté à ses besoins.

Elle pourra bénéficier de l’aide de son tuteur afin d’orienter de manière efficace ses recherches de logement social justifiées par sa situation personnelle.

La somme de 1500 ' sera allouée à [J] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande nouvelle formée par [H] [D].

Infirmant le jugement déféré :

Rejette la demande de nullité du congé pour vente délivrée par [J] [W] à [H] [D].

Déclaré valide le congé pour vente délivré par [J] [W] le 15 mars 2022 et réceptionné le 17 mars 2022 par [H] [D] avec effet au 30 juin 2022.

Rejette la demande de délai pour se reloger présentée par [H] [D].

Constate que [H] [D] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2022 des locaux loués à [J] [W] situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1] à [Localité 4].

Ordonne l’expulsion de [H] [D] des lieux et leur libération complète des objets et effets mobiliers appartenant à [H] [D].

Condamne [H] [D] à payer à [J] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 350 ' charge incluses à compter du 30 juin 2022 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Condamne [H] à payer à [J] [W] la somme de 1500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [H] [D] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,